都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[261: 匿名さん]

>258
山手線に少ししかかっていない目黒区が都心なんて、信じられないよ。

[262: 匿名さん]

目黒区は住宅価格が都心並みで、おそらく購買層も都心物件と重なるから、
不動産業者は都心に目黒区を含めたがるんだよね。同じ理由で品川区の
一部（東五反田あたり）もそうなる。
同じ観点では湾岸物件は都心物件とは明らかに購買層が異なるから都心から
外れることになる。

[263: 匿名さん]

>251 話題の豊洲を有する江東区は、都心と定義しているものを一度も見たことはないですが
東京都の住宅着工統計では江東区も都心10区にはいっていますよ。
一度見てみて。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2006/02/60g26100.htm
都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

[264: 匿名さん]

ＨＰ東京都の行政上の区分けでは、確かに墨田区、江東区は都心に区分けされているんだけど
やっぱり役所体質で、古すぎると思う。
確かに、墨田区江東区は古くからの街が点在している。
戦後すぐの状況であれば、皇居からの距離を考えればこうかもしれない。
品川、目黒区はここ30年くらい急速に発展したということなんだろうな。

[265: 匿名さん]

＞やっぱり役所体質で、古すぎると思う。

そうか？
墨田区や江東区が評価されてきたのは最近だと思うが。

[266: 匿名さん]

＞都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、
＞渋谷区、豊島区

いっその事、都心２３区にしてしまえ！

[267: 匿名さん]

文京区、港区などの都心と、足立区、葛飾区とは環境もレベルも価格も
別世界だと思うよ。

[268: 匿名さん]

都心つっても近頃は地名だけで値上がりなんかしないでしょ。
「再開発」出来る条件がそろえばどーんとあがるんでないの。

[269: 匿名さん]

研究期間のデータによると2004年と2005年6月の上昇率が書いてありました。

都心10区
千代田区：-4％　中央区：+8％　港区：+0％　新宿区：+10％　文京区：+3％

台東区　：+13％　墨田区：+1％　江東区：+22％　渋谷区：+0％　豊島区：+10％

その他の地区
世田谷区：+2％　練馬区：+17％　荒川区：+24％　北区：+26％　江戸川区：-1％

目黒区：+10％　練馬区：+17％　足立区：+4％　品川区：+11％　東京都下：-4％

横浜市：+8％　千葉市：-9％　さいたま市：+1％　埼玉県その他：-7％

下がりすぎたところが急上昇、不人気地区は更に下落　人気地区は高値安定
といったところですか。
都心はこの時点では、急上昇でもないですね。

[270: 匿名さん]

北区なんかも都心と言ってしまったら、
都心と言う意味がなくなってしまいます。

[271: 匿名さん]

全くです。　然し都心3区では殆ど住居系の建物がなくなってしまう。
やはり、普通に都心６区が妥当でないかな。　

[272: 匿名さん]

たしかに北区はすぐ隣りが埼玉。
同じ理由で板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区は千葉埼玉に近いので
これから発展しても都心には入らない。

[273: 匿名さん]

よく読んで下さい、都心10区とその他の地域に分けてるだけ。
北区を、都心には入れてないでしょ、でも値上がり率は凄いけどね。

[274: 匿名さん]

ついでに2005年6月の平均坪単価も書いておきます。

【都心10区】
千代田区：-4％/320万円　中央区：+8％/278万円　港区：+0％/396万円

新宿区：+10％/324万円　文京区：+3％/288万円　台東区：+13％/217万円

墨田区：+1％/188万円　江東区：+22％/224万円　渋谷区：+0％/343万円

豊島区：+10％/275万円

【その他の地区】
世田谷区：+2％/271万円　練馬区：+17％/224万円　荒川区：+24％/184万円

北区：+26％/229万円　江戸川区：-1％/162万円

目黒区：+10％/328万円　足立区：+4％/153万円　品川区：+11％/293万円

東京都下：-4％/160万円　横浜市：+8％/180万円　千葉市：-9％/116万円

さいたま市：+1％/156万円　埼玉県その他：-7％/128万円

[275: 匿名さん]

>274
千代田区：-4％/320万円と言うのは感覚的にちょっとズレた感じがしますね。
その時期にどんなグレードの物件が出たかで数字にブレが出るんでしょうね。
（番町物件がこの価格帯で買えるとはとても思えない。）
目黒区が突出して高いのも、青葉台物件、中目黒物件が平均値を引き上げた
としか思えません。

[276: 匿名さん]

購買層でわければ
港区（湾岸除く）、千代田区、中央区（埋立てはせいぜい月島までそれ以南を除く）
渋谷（山手線内）、目黒（山手線内の一部）、品川（山手線内の一部）
が都心

都心ロックとかやめろよ
無理しすぎでビンボくさい

[277: 匿名さん]

貧乏くさければ見なけりゃいんじゃない。
都心の区分けじゃなくて、分譲価格がどうなるのというはなし。

貧乏人が、金持ち評論をしてるんじゃないんだから。

[278: 匿名さん]

マンション素人評論家の、郊外在住の人でしょう。
生活感があったら、貧乏くさいなんて書けないよ。

[279: 匿名さん]

いつまでたっても議論の始まらない変な板。
各々の定義ごとに　都心3区の..　とか 6区の... とか別板にしたほうが
建設的でないんかい？　

[280: 匿名さん]

>>276 目黒（山手線内の一部）
これって目黒駅のことかな。目黒区で山手線内ってガーデンプレイスの一角だけだと思うが。。。
目黒駅前の三井のタワマン（品川区）はべらぼうな値段らしいけど、この場所で？。。。高騰してるってことか？

[281: 匿名さん]

昨日ＭＲに行ってきました。
人はまばらでしたが、ＭＲに聞くと結構忙しかったみたいです。
私も含めて、ちょっと周りのブース状況はやはり北側や西側を選んでいる人が多そうでした。
ちなみにＭＲが言うには、勢いに乗って次で全部売っちゃうんじゃないですかと言っていました。

それと一つ残念なのは、キッチン台と吊棚の高さが、６０ｃｍしかなかったことです。
ＴＯＴＯの食器洗浄器を現在使用してる私は、ＴＯＴＯの高さが６５ｃｍあるので、キッチン台に置けないこ
とが判明しました。
購入して、３年は経つのですがまだまだ使用できたので残念です。
しかし吊棚低すぎよ〜。せめて今ある食器洗浄器は置けるようにしてほしかった・・。人気のＴＯＴＯなの
に・・。

[282: 匿名さん]

↑まちがえました、ケープです。

[283: 匿名さん]

三井の物件って総じて地域の相場より高い。
地上げ的な高騰を謀ってるのか？

[284: 匿名さん]

住友の物件も地域相場よりかなり高めの物件が多いと思います、
売れ残りも多いらしいけど、竣工後相当期間値引きはしないそうです。
契約者にとっては、安心できると思う、大手でも竣工間際に条件の悪い部屋は
1000万円も値引きすることもあるらしいから。

[285: 匿名さん]

>>274
興味深いです。
墨田区と横浜だと、通勤を考えなければ横浜がいいけど。

[286: 匿名さん]

>281
私も以前住んでいた賃貸マンションでは、TOTOの後付け食器洗い乾燥機を
使っていました。価格の割には性能が良くて満足していました。
でも今の分譲マンションのオープンカウンターキッチンには置くところが
なくて、結局オプションのAEG製組み込み食器洗い乾燥機を付けました。
TOTOの食器洗い乾燥機はまだ2年しか使っていなかったのですが、結局思い
切って処分しました。もったいないとは言え、その点はマンション選択の
評価ポイントとしては優先度が低いと思って諦めた方が良いと思います。

[287: 匿名さん]

都心、郊外に関係なくある程度広さのあるマンション用地は高騰気味、
仕方なく分譲価格に反映するか、専有面積、共有部分を減らして販売することになる。

マンション相場のそこは3年前だったと思うけど、マンション購入年齢もあるから
買いたいときが、買い時と思わないと仕方ない。
都心では用地不足もあって、新築よりも中古マンションの上昇率の方が高そう。

本当にお買い得なのは、まだ上昇の緩い郊外の広めの中古マンションかもしれないね。

[288: 匿名さん]

都心で今出ているもしくはこれから出る物件でお買い得感のある物件はどれでしょう？
ケープを・・と思ったのですが、せまめの部屋は殆ど売れてしまったようです。
２LDKで探しています。

[289: 匿名さん]

>>288
都心だとケープくらいかな。
TTTも広い部屋しか残ってないようですし。
都心に近いとこなら豊洲.東雲.有明とありますが。

[290: 匿名さん]

>289
湾岸も都心じゃないよ
湾岸は湾岸

[291: 匿名さん]

ケープは都心ではないでしょ

[292: 匿名さん]

晴海や月島、豊洲は都心に入れても良いのでは。

[293: 匿名さん]

湾岸は微妙ですね。
将来はともかく、さすがに今の時点で都心といえるのは
港区だったら山手線沿線、中央区だったら昭和通り沿いまででしょう。

でも、定義は人それぞれでいいし、話が通じればいいじゃんと考える中央区湾岸住民の私。

[294: 匿名さん]

都心なんて自分の思い込みでいいのではないでしょうか。
但し、掲示板で書いているだけではなく、他人に説明して恥をかかない程度に・・

永年東京住まいの私には、湾岸、江東区が都心だと言われると、違和感がありますが
時代によって、言葉遣いも変るのだと理解しています。
埋め立て地の公園では、メタンガスのためか昔は火気に注意しろ言われていたものですから。

[295: 匿名さん]

都心なら東は昭和通り、西は山手通りまでくらいじゃない？

[296: 匿名さん]

東は昭和通りは異存なし、環状線は山手通りは拡大解釈だと思うから
明治通りくらいにしておきましょう。

このあたりだと、確かに分譲価格は騰っている、高級物件以外は本当に
専有面積が小さくなっている気がする、先日も60㎡台の3LDKが出てました。
リビングも9畳でもリビングなんですね、苦肉の策らしいのは
「リビングダイニングキッチン11畳」という表示で何とか誤魔化している。
今後は、昔のようにリビングなしの3DKとか2DKが出てくるのでしょうね。

[297: 匿名さん]

公示地価が発表されましたが、都心は思ったほど騰ってないですね。
掲示板だと20〜30％も上昇の様なことを書いてありますが、
実際に、マンション用地になりそうな住所は10％未満ですね。

[298: 匿名さん]

狭い都心のマンションはちょっと嫌だなあ。
だったら湾岸で広い部屋がいい。
私と同じ考えの夫婦とかが湾岸を買ってるわけで。
でも豊洲ももう安くないんだけど。

[299: 匿名さん]

公示価格と実勢価格は大きく乖離しています。
公示10%UPならば、実勢は50%いってもおかしくありません。
ただ今回の発表を受けての便乗値上げあるかも知れません。（2期、3期と称して）

[300: 匿名さん]

湾岸は湾岸って言い続けている人も、個人的に思うのは勝手ですが
どんなにここでがんばって書き込み続けても
残念ながら世間一般は都心３区の千代田・中央・港で分けているのですよ。
新宿・池袋は副都心。お台場は臨海副都心。
豊洲は都心じゃないけど、臨海副都心ってことなら納得でしょう。
湾岸って神奈川〜東京〜千葉とか範囲広いんだから
そもそも湾岸ってどこだよって話ですよね。
踊る〜に影響されすぎですよ、アオシマさん。

[301: 匿名さん]

>残念ながら世間一般は都心３区の千代田・中央・港で分けているのですよ。

だったら、何も揉めないわけだが・・・
こーやって、都心の定義に一言いいたい人が、次から次ぎと幾人も現れるのは
世間一般の“都心”のイメージがバラバラだからでしょ

[302: 246]

公示地価で20%の上昇はかなりすごいですね。
これまでも、都心の土地にはかなりの引き合いがあると
言われながら、数%の上昇で済んでいたのですから。
相当高値の取引が実績としてあった、ということでしょう。
このまま高値が続けば、来年も公示地価は相当騰がるでしょう。

マンションもそれをネタに、今後販売されるものは、かなり騰がっていくのでしょう。
住宅地として公示地価の上昇が大きいのは、千代田区、港区、渋谷区、品川区山手線近接、
目黒区といったところですね。文京区も健闘しています。

湾岸系住宅地では、勝どきや月島といった中央区湾岸もかなり健闘しており、
住宅地ではない準工業系の港区港南3丁目なんかは20%以上の上昇
（729千円→900千円）ですよ。
湾岸系もそれなりの価値があるという結果でしょう。

湾岸含めたこれらの土地は、都心近接住宅地として、価値があるところ、
というところと言えると思います。
都心の定義という見方もいろいろあると思いますが、今回上昇率の高いところが
実質、都心住宅地というところではないでしょうか。

ちなみに、話題の豊洲の上昇率も高いですね。これは再開発を織り込んだ
結果というところでしょうが、再開発は未だ半場であり、
まだまだ織り込みが足りないというのが実感であります。
まだまだ、騰がると思われます。

[303: 匿名さん]

地価上昇率

南砂__0.4%
豊洲__4.9%
芝浦__7.5%
港南__23.4%

港南圧勝。江東区だめジャン。

[304: 匿名さん]

すみません、教えて下さい。
港南っていうのは、浜松町からモノレールに乗った時に通るところですか？

[305: 匿名さん]

大気汚染のど真ん中ですよ
ディーゼル粉塵と騒音もね
いいのかなァ・・・

[306: 匿名さん]

>>303
港南は、もともと倉庫しかなかった所にマンションを建てる事になり
地価が上がった。つまり土地の用途が変わったことが地価上昇の要因。
もともと住宅地で地価があがった青山あたりとは意味合いが全く違うよ。

[307: 匿名さん]

どちらにしても、芝浦、江東区より港南のほうが地価上昇率が高いのは事実でしょ。
新幹線の止まる駅でしかも港区なので、地価が上がるのは当然ですが。

[308: 匿名さん]

だね。
仮に上昇率がプラス30％の港南と、マイナス30％の青山だったら、
それでもやっぱり青山のほうがいいです。

[309: 匿名さん]

新幹線が停まればいいんだったら、上野にも停まる。

[310: 匿名さん]

ちょっと古い考えですね。
今、青山は、表参道ヒルズの開業における瞬間風速的な上げ幅なのでしょう。
住宅地として考えると、新幹線も乗るのも、羽田まで行くことも大変な青山より長期的に見れば、交
通の便が良い港南のほうが地価が上昇していくことは明らかなのではないでしょうか。
2年後くらいは、”プラス30％の港南と、マイナス30％の青”という事になるかもしれませんね。

[311: 匿名さん]

上昇率は数字のマジック、極端に安いものは騰りやすい、高値安定は騰りにくい。
要するに、上昇率より地価がその地域の価値なんだな。
同じ地区でも、通りや環境の違いで20〜30％は違うから、あくまでも目安。
細かいことを調べるなら、路線価がわかりやすいし、土地取引の目安とされている
実勢価格は東京中心部で2．5倍前後、郊外で2倍前後と言うところ。
http://www.rosenka.nta.go.jp/pilot.htm

相続税の贈与税の算出基礎になるものだから、細かくてわかりやすい。

[312: 匿名さん]

17年度も載ってるこちらの方が良いのでは？
http://www.rosenka.nta.go.jp/
マンション買った人間にとっては地価が上昇するのは資産価値が上がるのは良いけど
固定資産税も上がるので痛し痒しなんだよね。

[313: 匿名さん]

都心部マンションが本当に実需の買いで上昇しているのかはかなり疑問。
この上昇のかなりの部分は不動産ファンドの一棟買いによるもの。
昨年９月の日経ビジネスの特集記事を読むべし

http://nb.nikkeibp.co.jp/free/backnumbers/2005/20050905.shtml
東京のマンションで大異変が起きている。 販売不振で在庫急増、
投げ売りが横行した1年前はどこへやら。 原油や人民元では満足
できない投機マネーが日本の住まいへ。
・誰も知らないマンションバブル　隣人は投資ファンド
・さらば一般客　「1棟買い上げ」の上得意で千客万来

[314: 匿名さん]

今の地下ミニバブルを支えているのはリートマネー
らしいけど、地下がさらに上昇すれば当然
利回りは悪化するし、さらに金利が上昇した場合
リートの資金調達コストUP、
国債等と比した不動産利回りの相対的低下による投資家離れ
という2つのマイナス要因がさらに加わるわけで
いつかはバブルが弾けるのでしょう。
それを待つのもありだが、吉と出るか凶と出るかは分からない。
そもそも、そのころ金利があがってたら
ローン組んで買う身分としては意味がない。

あー2年前くらいに買っておくんだった。

[315: 匿名さん]

ＲＥＩＴは、かなり調達構造を長期化しているので、雑誌によく出てくるような
上の話は、ちょっとナイーブですな。

[316: 匿名さん]

地価上昇で、固定資産税の増加なんてほんのわずか。
路線価と固定資産評価は大きく乖離してくるからね。
経験的に書くと、都心のある40坪の宅地で
バブルの最盛期で固定資産税が13万円弱、現在は10万円という感じ。
路線価はバブル期の20％にまで下がったよ。
建物は償却されるから地価とは関係ないですよ。

[317: 匿名さん]

リートも都心5区あたりでめぼしい物件が減ってきたから、
山手線周辺まで物色してきてますよ。
物件価格は、都心より便乗値上げの郊外の方が上昇率は高そうだね、
デベも利幅が大きいらしいよ。

[318: 匿名さん]

地価上昇率

南砂__0.4%
豊洲__4.9%
芝浦__7.5%
港南__23.4%

港南圧勝。江東区だめジャン。

[319: 匿名さん]

>318
うざい
>>306で答えは出てるんだよ
港○は住○の購入者がうざいな

[320: 匿名さん]

いくら港区でもバス利用ジャンw

[321: 匿名さん]

新宿高島屋がレールシティ東開発を相手に起こした家賃減額訴訟が
認められて、家賃下げ。（某REITに組み入れ物件）
西武百貨店渋谷店は松竹映画劇場を相手取り家賃２割減額訴訟中。
丸井国分寺店も国分寺ターミナルビルを相手取り家賃２割減額訴訟中。
他にも百貨店や大型店舗の家賃値下げ訴訟が各地で続出中。
郊外物件だが、何と、日本リテールファンド投資法人は、西武・ダイエーが
家賃値下げ訴訟中であることを知りながら、REITに組み入れ。正気かね？
http://www.jrf-reit.com/upd/ir_news/pdf/0603231600311214.pdf
REITに未来があるとは到底思えないが。

[322: 匿名さん]

大地震がきたら・・・まずいですよね
３年後か３０年後か誰にも分かりませんが
Cashとマンションの優位性はどちらでしょうか

[323: 匿名さん]

大地震なら、一軒家に住んでても危険でしょう。

[324: 匿名さん]

>318
港南なんて、住宅地（人が住む場所）じゃなかったんだから
元々の地価が安いから、上昇率も高いのは当たりまえ、上昇率じゃなくて
地価で見ないと意味がない。
麻布とか赤坂の人が、一緒にされると迷惑だと思うよ。
新聞の公示地価にも港南は、住宅地として掲載されていないよ。
汚泥処理工場もあるから、当たり前か？

よく考えると豊洲もそうだね、商業地としか載ってない、人が住んでいなかった証拠。
工場もガスタービン発電所なんてあるからね。

[325: 匿名さん]

さすがに、大きな工場とか発電所があるところを
都心なんて言えるのかな？
俺だったら、ちょっと恥ずかして言えないな・・・

[326: 匿名さん]

外国の社会の教科書で

「日本の首都の東京では、都心部には発電所、工場、汚泥処理施設が同じ町内の
　住宅の近くに立ち並んでいます、日本は公害対策が進んでいる先進国なのです」

なんて書かれちゃいますね。

[327: 匿名さん]

人が住んでなけりゃ都心でないなら、丸の内は都心じゃないね。

[328: 匿名さん]

港南と芝浦との比較であれば、芝浦のほうが環境がいいよね。
まあ、どっちもどっちだけど。

[329: 匿名さん]

似たようなものに思えるが

[330: 匿名さん]

でも、地価公示で示されているの港南（３丁目のパシフィーク品川：コスポリとフェイバリッチに挟
まれているローソンが入っている１２F賃貸マンション）の周辺地利用現況と地価は以下のように変遷
してきていますね。

２００２年　６６０千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００３年　６６０千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００４年　７１３千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
２００５年　７２９千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
２００６年　９００千円／㎡　新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域

今年は、とうとう住宅地域になってしまいました。
これを見ると２００３年ぐらいが土地の仕入れ時で２００５年前後に売り出されたマンションが一番
買い時だったのかな？

同様に、芝浦（２丁目：芝浦パークタワー付近です）

２００２年　７４３千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００３年　７１７千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００４年　７００千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００５年　７００千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００６年　７６５千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域

ちなみに芝浦（４丁目の日航ビル隣：アイランドの西です）は、

２００２年　１０３０千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００３年　　９９５千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００４年　　９５８千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００５年　　９５８千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００６年　１０３０千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域

[331: 匿名さん]

港南の２００６年度の公示地価は付け間違えじゃないのか？
良くあることだと思うが。
冷静に考えれば、いくら何でも２３％上昇というのは普通無いだろう。

[332: 匿名さん]

だめだよ。現実から目をそらしちゃ。

[333: 匿名さん]

>324
港区の商業地を除く住宅地と準工業地のうちマンション、共同住宅、など住宅地域の公示地価を高い
順に並べてみました。

　赤坂１丁目　　2,110,000(円/m2)　マンションに大使館、ホテルも見られる住宅地域
　赤坂６丁目　　1,540,000(円/m2)　一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
　六本木５丁目　1,500,000(円/m2)　マンションに大使館等も見られる閑静な住宅地域
　元麻布２丁目　1,410,000(円/m2)　マンションのほか学校、病院が混在する住宅地域
　赤坂８丁目　　1,360,000(円/m2)　マンションに大使館も見られる閑静な住宅地域
　南青山２丁目　1,280,000(円/m2)　事務所兼共同住宅、一般住宅等の混在する地域
　南青山４丁目　1,170,000(円/m2)　マンションのほか一般住宅が混在する住宅地域
　元麻布３丁目　1,050,000(円/m2)　中規模一般住宅の多い住宅地域
　白金４丁目　　1,040,000(円/m2)　一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地
　赤坂７丁目　　　931,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
★港南３丁目　　　900,000(円/m2)　新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域
　高輪２丁目　　　892,000(円/m2)　一般住宅、マンションが混在する住宅地域
　南麻布４丁目 　889,000(円/m2)　マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
　虎ノ門丁目　　　873,000(円/m2)　一般住宅、マンションが混在する住宅地域
　六本木３丁目　　865,000(円/m2)　一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
　高輪４丁目　　　855,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
　白金台２丁目　　830,000(円/m2)　中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
　白金台４丁目　　695,000(円/m2)　一般住宅のほか共同住宅等が混在する住宅地域
　西麻布２丁目　　685,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域

[334: 匿名さん]

俺もバブル時じゃあるまいし、２０％以上の上昇はありえないと思う。
３３３のカキコ見ても付け間違えの可能性大。
誰が港南が六本木や麻布よりも高いと思うのか。

参考
■公示価格はどうやって決めるの？
1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新
の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。さらに、地点間や地域間
のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。

[335: 匿名さん]

容積率が大きく使える場合、専有面積あたりに直せば大した負担にはならないから、
実際に取引価格(入札とか）ではとっくの昔に 1ha 100億超えているでしょ。
坪300万超えだって、容積率600%とか使えれば、50万/坪に過ぎないもの充分
価格競争力のあるマンションが建てられる。　取引がマンション用地中心に
なってくれば、そういう取引中心になっても何の不思議もないと思うんだが。

[336: 匿名さん]

港南住民出現
ヤダヤダ
港区から隔離

[337: 匿名さん]

汚泥処理工場や清掃工場のあるところが何で住宅地域なんだ。

[338: 匿名さん]

まタワーマンションとかは大抵住宅地域じゃないから建てることが可能になっているんだけど。
ご存知だと思うけど、工業専用地域以外はどこに家建てても許されているんですよ。

[339: 匿名さん]

>333
表参道ヒルズや六本木ヒルズなど港区にはもっと地価が高い所があったと思うが。

[340: 匿名さん]

市街化調整区域でも家建てれるんだ。。

[341: 匿名さん]

本当だ、路線価を見ても高輪、品川よりも港南の方が遥かに高い。
住宅地と工業地、商業地の違い、道路幅も違うからかな？
確かに路線価図は、相続税や贈与の基礎数字だから正しいんだね、失礼しました。

平成17年路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/index.htm

[342: 匿名さん]

港南2丁目　　　3200,000(円/m2)　グランコモンズ北側
港南2丁目　　　1510,000(円/m2)　食肉市場東側（港南3丁目寄り）
（これは平成17年度、平成18年度はこれより10％程度上がっている）
実際の取り引き価格はこの3倍程度、再開発の用地は少なくなっているが、
既にマンションの立地としては地価が高くなり過ぎている。
今後、中日新聞社などで再開発が進んでもオフイスになると考えられる。
港南4丁目（wct）の平成18年度の路線価は不明だが、港南中央公園の建設や海洋大学前道路の
直線化による整備などで今後も地価の高騰は続く。
将来的には東京の南の玄関として東京駅周辺程度には地価が上昇すると考える。

[343: 匿名さん]

>342さん

桁間違えていないですよね？
グランコスモスを試算すると
320万円×3.3＝1056万円（坪単価）×3倍＝3,168万円（実勢坪単価）

これじゃマンション用地にならないでしょう、バブルの頃だって
さすがに坪単価3,000万円は少なかったですよ。
これを分譲すると、坪単価500万円とか1,000万円になるんじゃないですか？
（バブルの頃は、確かにこういう坪単価のマンションは麹町とか目白ではありました）

港南地区のマンションの100㎡で1億5,000万円〜3億円になるのかな？
港南地区で、この価格だったら魅力はないと思いますが、
都内のほとんどの高級住宅地でもっと広い、低層マンションが買えると思いますよ。

銀座の三越の前とか、新宿の高のフルーツパーラー前が基準地価になっているけど
これは、あくまでも理論地価、取引事例がない。

[344: 匿名さん]

路線価は公示地価よりはずっと安いはずですよ。　多分1桁0が多くなってます。
実際には、路線価の3倍以上なんて取引がざくざくあるというのは本当です。
容積率で割れば、土地の仕入れ単価は 60万/坪ってとこでしょうから
港南地区でさすがに100m^2ぽっちで3億ってのはないと思いますよ。
おっしゃるとおり、低層住専地区の低層マンションと勝負になりません。

[345: 匿名さん]

最近では虎ノ門タワーレジデンスの坪単価500万ってのには驚きました。
議員さんとかお金持ちっているんですね (^^;;

[346: 匿名さん]

狂乱地価のバブルの頃、千代田区麹町でマンションの分譲価格が
坪単価/1200万円位の記憶は、あるよ。

[347: 匿名さん]

>344
３２０万円／平米で正しいです。
ただこれはグランコモンズという商業地での路線価です。
公示価格９０万円／平米に相当する港南３丁目の路線価は５６万円／平米です。
この基準地隣に建つフェイバリッチタワーが約２３００平米強ですから
５６ｘ２３００＝１２億８８００万円
総戸数２２３戸ですから
単純に１戸あたりの持分を出すと
１２億８８００万円／２２３＝５７８万円
実勢３倍、売主３０％の利益とするとマンション価格の
５７８ｘ３／０．７＝２４７７万円は土地代
マンションの平均価格を５０００千万円とすると残り２５２３万円が建物代
こう見ると妥当なところではないでしょうか。
ちなみにフェイバリッチの分譲平均坪単価は２２０万円弱と港南地区で一番安かったようです。

[348: 344]

有難うございます。タワーってなかなか原価計算から価格読みにくいなぁとか思って
いました。　高さが60m以下なら、建設単価60-70万/坪(専有面積)ですから、
(土地仕入れ坪単価/容積率 + 60-70)*1.4 で一発ですが。
路線価300%仕入れを仮定すると、70万ほどの建設費で建ってしまうことになるので、
式の上では同じになりますね。実際にはもう少し安く仕入れがなされていて
土地分相当金額は少なく済んでいるということはないのでしょうか？
タワー型と60m以下で建設坪単価が同じレベルというのはちょっと考えにくいかな
と思ってしまうのですが。　詳しい方のようなので、もう少し解説願えれば。

[349: 匿名さん]

>347さん

そういう計算なんですね、既にマンションが建設されている土地に
路線価の3倍とは、ちょっと高めの評価だと思いますが、2．5倍位なら問題ないでしょうね
（資産価値を高めに思いたい気持ちはわかりますが・・・）
単純に計算すると、山手線沿線のマンションの、平均よりやや安めという感じですか。

ちなみに、私の山手線北方面の駅の、10階建てのマンションは
建て替えの試算をしたことがありますが、
路線価2.2倍換算で持分から計算すると80㎡で土地代が約2400万円になりました、
あなたの資産の路線価の3倍とすると3300万円位になりますよ、
近隣の新築坪単価は基準階で、280万円〜ですか。

港南のマンションは、山手線の安めの駅と同等くらいなんですね。

[350: 347]

まずお断りしておきますが、別に私の住まいでは無いので資産価値を高めようなんていう気持ちは毛
頭ありません。
単に公示地価ポイントの隣の売り出し中のマンションで資料が手元にあったからです。

それでは、３４９さんのおっしゃるように、港南という立地から路線価の２．５倍で計算し直して見
ましょう。
５７８ｘ２．５／０．７＝２０６４万円
物件価格５０００万円の約４割ですから、おっしゃるとおりちょうど良い塩梅ですね。
ちなみに試算の対象としたフェイバリッチは港南地区で一番の安マンションです。
他のマンションはフェイバリッチより３，４割は高いのであしからず。

[351: 匿名さん]

>350さん
同じ地区で4割も高いマンションが売れるんですか？
基準階で220万の4割り増しだと、300万円になりますよね、
高層階なら350万円〜くらいですか。
75㎡で8000万円近くなりますね、凄いところだ港南地区は。

それと素人なのでよくわかりませんが、デベの利益30％は理解できるのですが
土地の持分を0.7で割ってしまうと、持分が42％も増えてしまいすよ。
これは、どういう仕組みなんでしょうか？
路線価×3倍×1.42となり、路線価の4．26倍になるのは不思議です。

[352: 匿名さん]

港南は売れ残りばっかり。
PT品川なんて１０００万円値引きらしいぞ。
ベイクレも以前から一声５００万円と言われているし。

[353: 348]

))347さん　どうも。

[354: 348]

>>351 むしろ 土地仕入れ+建設原価　に40%足して売らないと、
利息負担・販売経費・MR建設費・宣伝費＋利益が確保できないと思ったほうが
よいかと思います。　デベロッパーもまぁ慈善事業でやっているわけでは
ないでしょうから。

[355: 匿名さん]

>352
今回の公示価格の発表やそのほか何やらで
地価上昇トレンドが市場のコンセンサスになったら
港南の売れ残りマンションの状況もあっというまに変わるでしょう。

別に港南のファンでも何でもないけど、
予算の関係で都心で港南以外の物件を検討できないグループは
さっさと決めておいたほうがよいのでは？

[356: 匿名さん]

後輩；ローンがきついけど、今度やっと都心にマンションが買えました、。

先輩；おお、よかったな、頑張ったな。どこに買ったんだ？

後輩：分不相応なんですけど、港区なんです。

先輩：それは、すごいじゃないか頑張ったな、羨ましいよ、そりゃあ凄いな。
　　　高輪とか麻布なの？

後輩：いいえ、人気の港区の港南なんですよ。

先輩：港南？あまり聞かないけど・・、もしかして海沿いの倉庫街、工場の跡地？

後輩；そうなんですよ。

先輩：何であそこが都心なんだよ、変なこと言うなよ、俺だからいいけど
　　　そんなこと気軽に人に言うなよ、大恥かくぞ・・・
　　　

[357: 匿名さん]

見得より実利。
麻布がどうたらこうたら言うような、分不相応なことはしないほうがよい。
庶民でお金がなくて、郊外バス便ではなく交通至便で通勤時間の大幅カットを
願うなら港南で我慢するべき。

[358: 匿名さん]

↑
その通りだと思うよ。
ただ一つ、それを都心だって言わなければね。

[359: 匿名さん]

実利だったら、港南より、芝浦、豊洲でしょ。

・固定資産が高い
・（五十歩百歩だが）環境は最悪
・頼みの交通の便だが、ホームまでの距離が長いので、総移動時間がかかる

港南は、デフレ時代の遺産だよ。虫食いの開発だし。
これから庶民は、総合的な開発がされていて、環境の良い、新浦安・武蔵小杉がいいでしょ。

[360: 匿名さん]

自治体の財政状況も重要なファクター。
港区、港区というのは、単なる見得だけではなく
人口も企業数も増えて財政が豊かな区からの
メリットが期待できるから。

千代田区、中央区、それと浦安みたいに
企業からの税金で安定的なキャッシュフローが
期待できるところと、それ以外のところの差異は
これからかなりきいてくる。

二極化、格差拡大のスピードはこれから
すさまじいくらいに早くなると思うね。