都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[241: 匿名さん]

たとえば、山手線内で80㎡で1億円となっても買い手はたくさんいるんだろうかね。

そうなると、一般人は郊外に向かうような気がするんだけど。
いくら便利でも、バブルの崩壊を知っているから買い手はいなくなるんじゃないの、
ということは、そろそろ頭打ちかもしれない。

そうなると、どうしても都心に住みたい人は、少しでも割安な中古市場へ向かい
中古市場が騰る。

どうしても新築という人は、郊外や湾岸の埋め立て地に集中するのではないかしら。

[242: 匿名さん]

駅から10分以上は＊＊＊で下落、5分以内は勝ち組で大上昇なんてなるのかな。
これからは、都内は中規模、小規模が増えてくるんだろうな。

[243: 匿名さん]

>>237 既に上昇してると思うけれども。

[244: 匿名さん]

南麻布とか虎ノ門とかすごい値段でしたよね。
超高級物件は買い手があるってことですよね。スゴい。

都心のマンションは上がると思いますよ。
湾岸でもけっこう投資用に金持ちが買ったりしてるから
居住用というより投資用になると認められた物件が勝ち組物件なのかも。

[245: 匿名さん]

＞242さん
富裕層向けマンションは駅の距離は関係ないようです。

＞244さん
赤坂のタワーマンションも良さそうですね。
　

[246: 匿名さん]

都心部または都心近接の、住宅地の物件は上がるでしょう。
利便性が高く、住環境も恵まれる地域は非常に限定されます。
欲しい人は山ほどいますよ。
或いは、自宅用ではなく、値上がり狙いで、高値売却を狙う人もでるでしょう。
家賃で稼ごうとする人もでるでしょうね。そういう地域です。

逆に都心や都心近接の湾岸の工業地域（元も含む）の物件は、想定が難しいですね。
利便性は高いけど、住環境が？な物件が殆どです。
今後も大量供給が続き、豊洲や東雲、有明、晴海など分かっているだけで
合計十数本のタワーが続々と建つことも懸念材料です。
価格が上がるには、需要が追いつくことが前提ですが、
今までは、住環境をあきらめ、利便性や共用施設やタワー
手ごろな価格ということに飛びついて行く人が多いため、
何とか捌いていました。
しかし、今後は土地価格の暴騰などで、デベは価格を吊り上げたいところです。
ただし、湾岸系の購入者層の予算は限られているので、価格を上げてしまうと
急激に売れなくなるリスクがあります。
よって、デベとしては、以下の作戦に出ると思われます。
間取りを狭くし、仕様を落として、見かけ上の価格を据え置くか、
間取り仕様双方共に少し落としつつ、やや値段を上げるか
という作戦が考えられます。

結論としては、都心住宅系はかなり上がり、
都心湾岸系はじりじりと上がるというところだと思います。

[247: 匿名さん]

なるほど。　PCTは作戦１のほうか。

[248: 匿名さん]

PCTは都心じゃないですよー。

[249: 匿名さん]

江東区というだけで、銀座から５分の豊洲は都心では？

[250: 匿名さん]

都心の真ん中ってどこよ？

[251: 246]

都心は、都心3区とするなら、千代田、中央、港となります。

本来なら、新宿や渋谷や池袋は都心とは言われません。
副都心という言われ方が公式に使用されますね。
お台場も、臨海副都心となります。
ただ、都心3区に限定してしまうと、住居数が恐ろしく少なくなり、
議論しても、参考にできる層が非常に限られてしまいます。
面白くもないでしょう。

まず、都心の定義ですが、国土交通省が定義する区部都心部を都心とするのが良いと思います。
区部都心部（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区の8区）

話題の豊洲を有する江東区は、都心と定義しているものを一度も見たことはないですが、
江東区の湾岸系は都心近接として扱ってもいいと思います。

[252: 匿名さん]

都心＝皇居だよ。

[253: 246]

たびたびすみません。

都心区の追加です。
目黒区と品川区も入れてもいいと思います。
不動産系雑誌や情報などでは、都心7区〜都心9区という区分けで、
定義されることがありますので。

まとめてしまうと、
区部都心部（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区の8区）＋
（目黒区、品川区）の合計10区　＋　湾岸系　でいかがでしょうか。

ちなみに、都心とは、日本橋、八重洲、丸の内、京橋、銀座、有楽町、新橋
霞ヶ関、永田町あたりを指し、これらを有する千代田、中央、港を都心3区としています。
つまり、ビジネス街及び官庁街の中心を都心とするので、住居がほとんど無い地域となります。
正確に都心として住居を議論すると、対象となる戸数が恐ろしく少なくなりますね。

[254: 匿名さん]

官舎が民間に売却されたら、マンションが建つんですかね。

[255: 匿名さん]

そりゃ建つさ、それこそ「先生」の出番だもの。

[256: 匿名さん]

湾岸系は都心じゃないよ。　

[257: 匿名さん]

>>254
まわりの民間の土地と合わせて再開発されるかもね。
国の建物や土地が再開発の妨げになっているっていう意見もあるから。
再開発となると、マンションが建つのは早くても10年後かな。

[258: 匿名さん]

都心は湾岸系を除く
港区、中央区、千代田区
あとせいぜい渋谷と目黒の一部かな

>253
そんなのはまったく都心ではない

[259: 匿名さん]

へえ〜品川区も都心なんだ。んじゃ明日は都心の戸越銀座で鯵の干物でも買うかな！

[260: 匿名さん]

>>257
都心の再開発は、超難しいよ。
六本木ヒルズだって20年かかったらしいよ。

[261: 匿名さん]

>258
山手線に少ししかかっていない目黒区が都心なんて、信じられないよ。

[262: 匿名さん]

目黒区は住宅価格が都心並みで、おそらく購買層も都心物件と重なるから、
不動産業者は都心に目黒区を含めたがるんだよね。同じ理由で品川区の
一部（東五反田あたり）もそうなる。
同じ観点では湾岸物件は都心物件とは明らかに購買層が異なるから都心から
外れることになる。

[263: 匿名さん]

>251 話題の豊洲を有する江東区は、都心と定義しているものを一度も見たことはないですが
東京都の住宅着工統計では江東区も都心10区にはいっていますよ。
一度見てみて。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2006/02/60g26100.htm
都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

[264: 匿名さん]

ＨＰ東京都の行政上の区分けでは、確かに墨田区、江東区は都心に区分けされているんだけど
やっぱり役所体質で、古すぎると思う。
確かに、墨田区江東区は古くからの街が点在している。
戦後すぐの状況であれば、皇居からの距離を考えればこうかもしれない。
品川、目黒区はここ30年くらい急速に発展したということなんだろうな。

[265: 匿名さん]

＞やっぱり役所体質で、古すぎると思う。

そうか？
墨田区や江東区が評価されてきたのは最近だと思うが。

[266: 匿名さん]

＞都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、
＞渋谷区、豊島区

いっその事、都心２３区にしてしまえ！

[267: 匿名さん]

文京区、港区などの都心と、足立区、葛飾区とは環境もレベルも価格も
別世界だと思うよ。

[268: 匿名さん]

都心つっても近頃は地名だけで値上がりなんかしないでしょ。
「再開発」出来る条件がそろえばどーんとあがるんでないの。

[269: 匿名さん]

研究期間のデータによると2004年と2005年6月の上昇率が書いてありました。

都心10区
千代田区：-4％　中央区：+8％　港区：+0％　新宿区：+10％　文京区：+3％

台東区　：+13％　墨田区：+1％　江東区：+22％　渋谷区：+0％　豊島区：+10％

その他の地区
世田谷区：+2％　練馬区：+17％　荒川区：+24％　北区：+26％　江戸川区：-1％

目黒区：+10％　練馬区：+17％　足立区：+4％　品川区：+11％　東京都下：-4％

横浜市：+8％　千葉市：-9％　さいたま市：+1％　埼玉県その他：-7％

下がりすぎたところが急上昇、不人気地区は更に下落　人気地区は高値安定
といったところですか。
都心はこの時点では、急上昇でもないですね。

[270: 匿名さん]

北区なんかも都心と言ってしまったら、
都心と言う意味がなくなってしまいます。

[271: 匿名さん]

全くです。　然し都心3区では殆ど住居系の建物がなくなってしまう。
やはり、普通に都心６区が妥当でないかな。　

[272: 匿名さん]

たしかに北区はすぐ隣りが埼玉。
同じ理由で板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区は千葉埼玉に近いので
これから発展しても都心には入らない。

[273: 匿名さん]

よく読んで下さい、都心10区とその他の地域に分けてるだけ。
北区を、都心には入れてないでしょ、でも値上がり率は凄いけどね。

[274: 匿名さん]

ついでに2005年6月の平均坪単価も書いておきます。

【都心10区】
千代田区：-4％/320万円　中央区：+8％/278万円　港区：+0％/396万円

新宿区：+10％/324万円　文京区：+3％/288万円　台東区：+13％/217万円

墨田区：+1％/188万円　江東区：+22％/224万円　渋谷区：+0％/343万円

豊島区：+10％/275万円

【その他の地区】
世田谷区：+2％/271万円　練馬区：+17％/224万円　荒川区：+24％/184万円

北区：+26％/229万円　江戸川区：-1％/162万円

目黒区：+10％/328万円　足立区：+4％/153万円　品川区：+11％/293万円

東京都下：-4％/160万円　横浜市：+8％/180万円　千葉市：-9％/116万円

さいたま市：+1％/156万円　埼玉県その他：-7％/128万円

[275: 匿名さん]

>274
千代田区：-4％/320万円と言うのは感覚的にちょっとズレた感じがしますね。
その時期にどんなグレードの物件が出たかで数字にブレが出るんでしょうね。
（番町物件がこの価格帯で買えるとはとても思えない。）
目黒区が突出して高いのも、青葉台物件、中目黒物件が平均値を引き上げた
としか思えません。

[276: 匿名さん]

購買層でわければ
港区（湾岸除く）、千代田区、中央区（埋立てはせいぜい月島までそれ以南を除く）
渋谷（山手線内）、目黒（山手線内の一部）、品川（山手線内の一部）
が都心

都心ロックとかやめろよ
無理しすぎでビンボくさい

[277: 匿名さん]

貧乏くさければ見なけりゃいんじゃない。
都心の区分けじゃなくて、分譲価格がどうなるのというはなし。

貧乏人が、金持ち評論をしてるんじゃないんだから。

[278: 匿名さん]

マンション素人評論家の、郊外在住の人でしょう。
生活感があったら、貧乏くさいなんて書けないよ。

[279: 匿名さん]

いつまでたっても議論の始まらない変な板。
各々の定義ごとに　都心3区の..　とか 6区の... とか別板にしたほうが
建設的でないんかい？　

[280: 匿名さん]

>>276 目黒（山手線内の一部）
これって目黒駅のことかな。目黒区で山手線内ってガーデンプレイスの一角だけだと思うが。。。
目黒駅前の三井のタワマン（品川区）はべらぼうな値段らしいけど、この場所で？。。。高騰してるってことか？

[281: 匿名さん]

昨日ＭＲに行ってきました。
人はまばらでしたが、ＭＲに聞くと結構忙しかったみたいです。
私も含めて、ちょっと周りのブース状況はやはり北側や西側を選んでいる人が多そうでした。
ちなみにＭＲが言うには、勢いに乗って次で全部売っちゃうんじゃないですかと言っていました。

それと一つ残念なのは、キッチン台と吊棚の高さが、６０ｃｍしかなかったことです。
ＴＯＴＯの食器洗浄器を現在使用してる私は、ＴＯＴＯの高さが６５ｃｍあるので、キッチン台に置けないこ
とが判明しました。
購入して、３年は経つのですがまだまだ使用できたので残念です。
しかし吊棚低すぎよ〜。せめて今ある食器洗浄器は置けるようにしてほしかった・・。人気のＴＯＴＯなの
に・・。

[282: 匿名さん]

↑まちがえました、ケープです。

[283: 匿名さん]

三井の物件って総じて地域の相場より高い。
地上げ的な高騰を謀ってるのか？

[284: 匿名さん]

住友の物件も地域相場よりかなり高めの物件が多いと思います、
売れ残りも多いらしいけど、竣工後相当期間値引きはしないそうです。
契約者にとっては、安心できると思う、大手でも竣工間際に条件の悪い部屋は
1000万円も値引きすることもあるらしいから。

[285: 匿名さん]

>>274
興味深いです。
墨田区と横浜だと、通勤を考えなければ横浜がいいけど。

[286: 匿名さん]

>281
私も以前住んでいた賃貸マンションでは、TOTOの後付け食器洗い乾燥機を
使っていました。価格の割には性能が良くて満足していました。
でも今の分譲マンションのオープンカウンターキッチンには置くところが
なくて、結局オプションのAEG製組み込み食器洗い乾燥機を付けました。
TOTOの食器洗い乾燥機はまだ2年しか使っていなかったのですが、結局思い
切って処分しました。もったいないとは言え、その点はマンション選択の
評価ポイントとしては優先度が低いと思って諦めた方が良いと思います。

[287: 匿名さん]

都心、郊外に関係なくある程度広さのあるマンション用地は高騰気味、
仕方なく分譲価格に反映するか、専有面積、共有部分を減らして販売することになる。

マンション相場のそこは3年前だったと思うけど、マンション購入年齢もあるから
買いたいときが、買い時と思わないと仕方ない。
都心では用地不足もあって、新築よりも中古マンションの上昇率の方が高そう。

本当にお買い得なのは、まだ上昇の緩い郊外の広めの中古マンションかもしれないね。

[288: 匿名さん]

都心で今出ているもしくはこれから出る物件でお買い得感のある物件はどれでしょう？
ケープを・・と思ったのですが、せまめの部屋は殆ど売れてしまったようです。
２LDKで探しています。

[289: 匿名さん]

>>288
都心だとケープくらいかな。
TTTも広い部屋しか残ってないようですし。
都心に近いとこなら豊洲.東雲.有明とありますが。

[290: 匿名さん]

>289
湾岸も都心じゃないよ
湾岸は湾岸