都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[21: 匿名さん]

大まかな傾向とかは
http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html
とか参照 かな。
路線価図 H17東京は　→
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/tokyo/tokyo/pref_frm.htm

[22: 匿名さん]

資本主義経済だから、自由競争で分譲価格は上昇するでしょうね。
同じ品物を、デパートとスーパーでは違う価格で売っているのが当たりまえです。

希少価値のある物件、プレミアムのある物件は、差別化で分譲価格も上昇するでしょう。
反対に、マンションブームで環境や立地の悪いところにある大衆物件は20年後にはたたき売りですか。
バブルの頃のマンションブームで大量供給された、郊外の駅前のマンションでも、ファミリータープで
1000万円を切る価格で売りに出ています。
分譲価格がいくら高かろうが、自由競争では、その位の価格しか値が付かないのでしょう。

目白に来春竣工の大規模高級マンション、元皇族が入居する噂が立つと、ＭＲに人が殺到したらしい。
現在ＨＰ閉鎖中で、価格を更に上げて分譲するとの噂があります。

うちのマンションも大物が入居したら、価格が騰がるのかしらん。

[23: 匿名さん]

心配するな、お前の所には高貴なお方は入らんよ。

[24: 匿名さん]

２３さん
都心に住めないから、ストレス発散ですか？
経済行為は、自分の力だけではどうにもならないもの。

[25: 匿名さん]

都心は指標に現れないけど地価高騰です。
用地の仕入れ担当は、血眼になってマンション用地を探しています。
街の不動産屋に毎日のように、マンション用地の問い合わせがあるそうです。

用地価格高騰＋資材価格高騰　なら、分譲価格に反映しないわけはありません。

但し、デベも分譲価格が上がると購買層が限られてくるので、面積を削る傾向です。

都心に限界を感じて、これからはまだマンション用地の残された郊外に
豪華な共有設備等の広告塔を建てて、美辞麗句で郊外に力をいれているようです。

[26: 匿名さん]

西側23区隣接の郊外（武蔵野、三鷹、調布）あたりの地価が持ち直したのは、
バブル崩壊後の暴落の幅が都心と比べて大きかったのが、
徐々に適正価格になってきただけだと思います。

ので、郊外の地価がこれ以上どんどん上がるようでしたら、
今後の反転が恐いですが、今くらいの水準であれば心配はなさそうな気がします。

むしろ、都心のマンション用地獲得合戦の影響による、地価の高騰の方が、
マンション用地の減少などで、今後大規模な開発が見込めない地域などの場合、
少し反転する可能性があると思います。

大規模開発や、投資需要の高い地域程、適正な地価かどうかの見極めは難しいと思います。

[27: 匿名さん]

都心の宅地は、これから公務員用、郵便局用職員住宅の土地がいっぱい出てくるから
慌てなくても大丈夫。
ただ、実態として、品川区の東五反田のあるマンション（H15年）では、当時の売値が7500万くらいがいまは
9000万くらいで中古に出ていることを考えると総じて売る側は強気なんだろうね。

[28: 匿名さん]

中古マンションの価格はあてにならないです。
高値つかみさんは、ローンの関係で、その価格でしか売れない場合も多いです。
新築に限らず、数百万値下げしても1年以上売れない新築に限らず売れ残るマンションは多いです。

[29: 匿名さん]

２７さん
その物件、9000万円で売れたのでしょうか？
最近、立地の良い中古物件は２０％くらい値上がりしている場合もあります。
但しそれは最低でも10年以上前の、値下がりが激しかった分の揺り戻しでしょうか。

[30: 匿名さん]

27です。
まだみたいです。強気と書いてますが、個人的にはその値段では無理だと
おもいます。ただ周りに建ちだしているマンションの比較から行くと結構
いけそうな雰囲気だと、、、知り合いの不動産の人曰く。

ただ半年前は、新築の竣工済み物件って結構おまけ（値引きも含め）があったと
思いますが、最近は無理ですね。

[31: 匿名さん]

仕入れ価格が高騰しているのだから、分譲価格も高騰するのは必然ですね。
但し、一般人が買える価格もある程度決まっているので、少しずつ延べ床面積が
減ってくるでしょうね。
都内でも最近ファミリータイプ60㎡、70㎡台の物件が増えてきたような気がします。

[32: 匿名さん]

マンション用地の仕入れ価格が高騰しているから（マンション用地で魅力的な立地は減ってきているから）、
都心を除いた23区、特に外縁では、80平米程度のマンションと30坪程度の戸建てとの価格差が、
限りなく無くなってきている。
そういう地域の地価が上昇傾向だったとしても、マンションの場合中古になったら広さや立地、
住み心地のみしか評価されないので、土地仕入れ価格が高かったことなどは、
中古価格に折り込まれず、評価が低くなることは目に見えている。
戸建てならば、地価があがっていれば、単純に資産価値上昇と言えるのだけど、
マンションの場合一概にそうとも言えないところがあるよね。

[33: 匿名さん]

都心の公務員宿舎に関してだが

http://www.mainichi-msn.co.jp/today/news/20060120k0000m020075000c.html
　伊藤座長は「個人的な見解」としながら、「都心３区のものは売り払ってよ
いのではないか」とも。都心３区の宿舎は六本木や南青山など一等地にあり、
敷地面積は約７ヘクタールに上る。会議ではメンバーから、宿舎を民間に売っ
て、その後に借りる「リースバック」はどうかなどの意見も出た。

リースバックということになると、家賃を払う相手が代わるというだけで、
まあそれでも民間並みの家賃を払うことにはなるんだろうけど、すぐに新築マンションに
生まれ変わるというシナリオではないみたいですね。

[34: 匿名さん]

↑
都心3区のマンションはファミリータイプなら最低でも7000万円以上。
㎡あたり100万円以上ですよ。
買える人が限定的で、一般的な話題にはならないでしょう。
都内の平均だってせいぜい坪当たり200万円（㎡/60万円）都心はの2倍以上の
専有面積が買えることですよ。

[35: 匿名さん]

都心３区ってどこでしょうか？
目黒区あたりですか？

[36: 匿名さん]

選挙区で東京一区と位置づけされている、港区、千代田区、中央区です。

[37: 匿名さん]

↑なるほど〜。ありがとうございました。

[38: 匿名さん]

公務員宿舎を減らせば、ろくすっぽ仕事もしないくせに給料の高い
(国家公務員で残業手当がほぼ満額出るのは財務省だけだそうです）
財務省職員も減らせて一石二鳥ですね。

[39: 匿名さん]

国家公務員は、残業手当全部出るところもあるんですか？
民間じゃあり得ない、サービス残業横行してますよ。

[40: 匿名さん]

３８です。
私が財務省職員というわけではなく、勤めていた知人に聞いた話です。
端的に言えば公務員の手当ては「予算の範囲内」で支払われるものなので、どんなに忙しくても
ある程度の金額しか出ない、逆に暇でも予算は使い切らないといけない(翌年減らされると困るから）。
お気づきかと思いますが、予算は基本的に全部財務省が決めています。お金を集めてくるのは子分の国税庁。

もちろん、財務省でも全部の部局、職員が満額近くもらってるわけではないですし、他省庁でも暇な部局なら
額は少ないけど実質は満額近いところも…。

反対に、霞ヶ関で働く人には、毎日終電車で帰り、休日出勤もしているのに、残業手当は毎月20時間かそこら
という人も多いようです。

質は違いますが、格差があるのは民間と同じですね。

[41: 匿名さん]

霞ヶ関の役人は毎日終電なんかじゃ帰らないよ。
帰りはまずタクシーだよ。朝は9時過ぎに行くくせにね。
あと、残業代は大蔵の主計局だけは青天井らしい。
複数のキャリア官僚に聞いた話だが。

[42: 匿名さん]

>41さん
良くない人たちとお友達のようですね。
でなければ特権階級だという自慢話を真に受けたか。
(経費で落とす話は民間でもいっぱいありますね）

私の友人は、終電がなくなる時間ならタクシーも使えるけど、
そうなると風呂に入って寝る時間だけ、それも不足がちになるからほどほどにして
休日出勤(もちろん普通の公務員には公式には存在しない）だと言ってました。
まあ、全部が全部そうとは言いませんが、友人の名誉のために。

[43: 匿名さん]

都心６区新築マンションの坪単価は上昇中。今まで中古価格と逆転現象が結構あったが
近いうちに解消されるでしょう。そうすると中古価格も上昇に転じると思います。
ただ、６区以外はどうでしょうかね？？

[44: 匿名さん]

＞33
既存の公務員住宅が容積的に高度利用されておらず、
しかも老朽化していることは明白（見掛けたことありますよね？）なので、
建て替え・高層化は必至かと思います。
そうすればその全てを公務員が使うとは思えないので、
全部とは言わずとも少なくとも一部が民間に供されることとなると予測します。

[45: 匿名さん]

33サンではないですが…。
実際には、既にリースバックどころか単なる売り払いが相当数決まっており、
追い出される分は都心からそこそこ離れた大規模な公務員宿舎を高層化して収める構想のようです。

個人的には、国民全体の財産を闇雲に売り払い、資金力のあるデベが庶民には手の届かないような
マンションを建ててぼろ儲けするのを見過ごすというのはどうかと思いますね。
文部科学省みたいに、庁舎の建替え時に敷地を民間に提供して超高層ビルを立てさせ、
自分はその上でふんぞり返ろうというのも、何となく解せないものはありますけど…。
（今も丸の内で優雅に仮住まいしてますしね。ろくに仕事もしてない職員が自慢してました）

[46: 匿名さん]

もう公務員ネタはいいよ。２ちゃんでやってくれ。

[47: 匿名さん]

本日抽選のケープタワーすごいことになってるよ。この2時間で200レス
芝浦アイランド　ケープタワー　その4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39180/
芝浦アイランド　ケープタワー　その5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39136/

[48: 匿名さん]

都内マンションの着工の1戸当たりの平均床面積が前年比1.4m2減少、
3年連続の減少となっているということは、
分譲価格はともかく、
m2当たりの価格はすでに上昇に転じているということではないでしょうか。

http://d.hatena.ne.jp/flats/20060212

[49: 匿名さん]

ああ

[50: 匿名さん]

最後に...

民間と公務員の残業云々の話で
ちっとも同じじゃありません。
考え方の違いが明確。
利益によって左右される民間と、
やってもやらなくても天井が見えている公務員

そりゃ違うって....

[51: 匿名さん]

業者です。
ここんとこ仕入れてる土地は
ホントに＊＊みたいに高いです。
「絶対買える」と思った入札も
更なる高値がついていることがざらです。
正直、「怖い」ですが、
土地が仕入れられないことには商売できませんから仕方ないです。
売れる売れないは別として
これから出て行くマンション、＊＊高くなりますよ。

[52: 匿名さん]

昨日のWBSの放送。
練馬区にある都有地の競売で最低8億円のところ16億円で落札。
調べたところ、なんと路線価の2.6倍ですよ。

[53: 匿名さん]

土地価格は、同じ都内でも随分違うんですよ。自由売買だから土地の相場はあっても
ケースバイケースで、同じ地域でも道路付け、道幅、駅からの距離、用途地域、
容積率で2〜3割違うのは当たり前です。

練馬区あたりの住宅地はまだ路線価の2倍未満程度ですが、山手線沿線の住宅地だと
路線価の2〜2.5倍はごく普通です。買える人が限られるので、50坪以上の土地を
探すのは苦労します。80坪の土地を4分割なんてごく普通です、それでも5000万円以上はします。
いわゆる3階建ての戸建てです。

マンション用地は、最低200坪〜300坪以上必要だから、住宅地より更に貴重な土地だから
路線価倍率は高倍率になる傾向があります。
知人がマンション業者に路線価の2．5倍で売却して、後から後悔していました。
駅から近いと、日陰規制も高さ規制もなく、おまけに容積率も緩和できる土地があるんですよ。
そんなところは、路線価の3倍でも業者は欲しがりますから。
マンション用地の場合は、広い道路に面していて、容積率が大きなところが一等地でしょうね。

[54: 匿名さん]

仕入れ価格が騰ると、マンション価格も騰るのは当然の話ですが、
人気地区で需要の高い地区なら、広い高額な物件でも売れるでしょうが、
そうでない地区は、専有面積を減らす傾向にある様ですね。

郊外なら80㎡の3ＬＤＫでしょうが、都内中心部だと60㎡台の3ＬＤＫもありますね。
こうしないと、ただでさえ割高な分譲価格が、更に高くなります。
80㎡で7000万円以上なら、誰でも買えません。
60㎡台にして5000万円台なら、買える人も増えてきます。

都心を買うような人は、お金持ちもいますから120㎡のマンションもありますね。
郊外を買う人は、お金持ちは少ないから120㎡超のマンションは造っても売れないですね。

[55: 匿名さん]

↑よくわかりました。
たしかに広さや間取り、価格の条件が合えば
どの地域でもよいとは、いえませんね。
お金持ちの住む地域は、教育、治安など
それなりの費用対効果があるのでしょう。

[56: 匿名さん]

↑
私の知る限り、マンション族がお金持ちで、古くからの住人はあまりお金持ちという感じは
しないですよ。
確かに明治以来の街ですから、教育機関、病院等のインフラは整備されています。

[57: 匿名さん]

中古の話で申し訳ありません。
都内に住んでいます。
中古マンションは3年前位を底に物件によっては30％位上昇しています。
管理の悪いマンションは、下がったままです。

ある古いマンションだと、分譲価格が1000万円、バブルの頃は7000万円
10年前は3500万円、3年前は1800万円、現在は2500万円。
同じ位の専有面積の部屋を、こんなに違う価格で買った住人が
同じ屋根の下で暮らしているんですから面白いですよ。

我が家は10年前に3500万円で買いました。

[58: 匿名さん]

>>57
参考になります。バブル期は別としてもそうでない期間ですら随分な
価格変動があるのですね。不動産って怖いです。

[59: 匿名さん]

マンション売ってます。
高い買い物だから、価格に敏感になるのは良く理解できますが
損得だけで選んでると、なかなか買えないし、後悔すると思います。
投資用ならわかりますが、自己居住用のマンションを買いたかったら、
今出ているマンション沢山まわって買える範囲で一番欲しい物件買っとくのが良いと思います。
正直、この先のことなんて誰にも分からないんですから。
ただ間違いなく言えるのは、都心、郊外に限らず、
東京圏のマンションは売り出し価格が短期的に1割〜2割位は上昇すること。

[60: 匿名さん]

>59
それはないでしょう。
首都圏のマンションは一部の高級物件を除いては、下落方向です。
５年後には、軒並み１割前後は下落しています。
今、買いに走るのが一番損ですね。

[61: 匿名さん]

>60
？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

[62: 匿名さん]

マンションを作るには大きな土地が必要。
企業がリストラで撤退する工場・倉庫・社宅などの供給が
少なくなれば、価格に跳ね返る可能性は高い。

52の土地は加えて、練馬区の高さ制限条例が改正されると
同じ土地で作れる部屋数が減るので、マンションの原価が
高くなるのでその前の駆け込みと思われる。

大規模マンションの建設で地域と紛争が多くなっているので
練馬区のような動きも増えてくると思う。

ＧＤＰの発表からも判るように、金融も引き締められる可能性も
ありローン金利に跳ねる可能性も高い。

現在の状況からは価格上昇の可能性は高いと思うよ

[63: 匿名さん]

60さんの説は面白いですね。でたらめでないとすると、
１.「首都圏」つまり、郊外物件へのシフトで安い物件が目立つようになってきている
２. 良い物件が少なくなり、駅遠等の条件の悪い物件が目立つようになってきている
３．売れ残りマンションの価格を定点観測している

[64: 匿名さん]

新築物件だけではなく、中古物件の価格推移を追うことも必要ではないでしょうか。
２３区の複数ポイントで、同じ条件のものを定点観測して、平米あたりの価格が上がっているか
下がっているか、という分析です。

週刊ダイヤモンド、日経ビジネス、東洋経済あたりで、年に数回こういう企画があって
昨年のそれらの調査によると、都心の主要ポイントでは、
中古価格が上昇しているという結果が出ていましたが、
６０さんの説のもとになるデータも知りたいですね。

もしかして、中古はあがって、新築は下がる、という状況なのかな。

[65: 匿名さん]

今、都心部では中古と新築の格差がほとんどないといわれているのに、
中古は上がって、新築は下がったら、新築のほうが安くなっちゃうじゃん。

[66: 匿名さん]

確かに、都内の人気エリアだとマンション用地は少なくなる一方でしょう。
駅近には、ある程度の規模の物件が建設されることは希だろうね。
供給されるとしても、世帯数の少ないペンシルマンション？

30年超の物件も、実務的に建て替えはほとんど不可能だから、立地と便利さを
考えると、利便性の良い中古マンションは希少価値になるんでは？
都内で駅から徒歩15分となると、けして物件価格も安くないので、あまり魅力は感じません。
物件に魅力を感じる人もいれば、立地に魅力を感じる人もいるでしょうね。

うちのマンションの場合3年くらい前が底で、最近売り出した中古物件は
30％は値付けが騰ってます。実売価格はわかりませんが、不動産屋が入っているから
べらぼうな値付けとも思えません。
山手線徒歩5分の住宅地の物件です。

[67: 匿名さん]

用地自体の需給関係だけでなく、
用地取得のための資金需給についても考えましょう

状況は日々変わっています
現在は都心も郊外もどんどん地価が上がっています
それは昨年後半からの株価上昇によって銀行が楽になり
不動産向け融資をどんどん増やしているからです

完全にバブルです

[68: 匿名さん]

相場が下がったものが、適正価格に戻ってきた感じだね。
少しずつ分譲価格も騰ってきたけど、バブル崩壊から落ち着いた
10年前よりまだかなり安いね。

安くなったから、都内ではここ5年くらい、広いマンションが増えたと思う。
10年前は広いと、高くなって買う人が限定されたから70㎡前後が主流だった。
また、専有面積は狭くなるでしょうね。

[69: 匿名さん]

用地取得が云々ってのは営業トークのような気もする....
政府は一等地の公務員宿舎や政府機関を処分して債務を
減らす方針だし、少子化で学校関係も処分を急いでる。

間違いないのは用地取得費用の金利負担が増えてくること
くらいか。

[70: 匿名さん]

>>69
まあ、信じられないなら仕方ないですが
事実は事実
友人、知人に不動産関係者が居たら聞いてみてください。
民間のリストラで溢れかえっていたマンション用地供給が
一巡して良い土地はなくなってきてます。
公務員宿舎は数年前から売却してますし
こんなとこでウソ言ってもなんの意味もないですし。