都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[2: 通りすがり]

先日あるマンション販売会社さんとお話しましたが、やはり今後のマンション用地の確保は困難で、もしあったとしても競売による取得となり。
まず土地から高くなり、その後は大手有名施工会社の介入で耐震を強調した、物件が少量それなりの価格で販売されるのではないでしょうか？
どこの販売会社も今年で売上のピークを迎えているようですし、量より質への移行でしょうか？

[3: 匿名さん]

失われた10年で、駅から近い便利な大規模マンション用地はほぼ出尽くしでしょう。
希少価値がある、物件はどんどん上がると思います。
すでに都心の中古マンション物件は、場所によっては5年前より30％以上値上がりしています。
日曜日のチラシで、以前狙っていた物件価格が大幅に上がっているので驚きました。
立地抜群な築25年の物件が5年前に2800万円だったのが、3580万円で売りに出ていました。
リクルートの「マンションズ」というフリーペーパーでもこの一年で、東京23区内の新築物件が相当上がっていると
特集をやってました。1年で１０％以上の地域もあるようです。

[4: 匿名さん]

土地代＋建築費をそのまま分譲価格に転嫁できるほど
いつからマンション市場はそんなに売り手市場になったの？？
中古だって、売り出し価格≠成約価格だしね。

[5: 匿名さん]

>>02,03
業者乙。
そんなに上がるなら自分でかっとけよ！！

[6: 匿名さん]

>>02
>今後のマンション用地の確保は困難
つまり、デベロッパー淘汰の時代に突入している訳ですね。

[7: 匿名さん]

物理的に大規模マンションは、郊外にしか出来ないかもね。
山手線内の大規模は、湾岸を除くと駅から遠いです。

希少価値で欲しい人が多ければ、価格が上がるのは、資本主義社会の常識ですね。
まるで、マンションも株式市場みたいになるのかも。

[8: 匿名さん]

[9: 匿名さん]

「23区内」っていう大雑把な区切りで上がる下がるが論じられる訳がない

[10: 匿名さん]

都心限定というお題ですよ。
だいたい、山手線の内側かな。
もしくは、都心6区ですね。

[11: 匿名さん]

都心5区はすぐ分かるけど、6区って何？どこの区を加えちゃったの？

[12: 匿名さん]

最近の雑誌では
港区、新宿区、中央区、渋谷区、文京区、千代田区です。

まあ簡単に言うと、山手線の内側。これに豊島区、台東区、品川区を加えて
「都心9区」という区分けもあるそうです。

まあ、都心と言うと山手線が通るところ、といった感じです、
都内では一番便利な沿線ですね。

[13: 匿名さん]

なるほど。都心6区はまぁ納得かな。
都心9区の台東区はどうなの？環境の極めて悪い地域も含まれてしまうよね。
そのほかはまぁ理解できますね。
なかなか都心好立地を区単位で分けるのも難しいね。
山手線内側の好立地をひとことで表せる分類って何か無いもんかねぇ。

[14: 匿名さん]

少子化なんだから需要が増える訳ないですよね。

[15: 匿名さん]

少子化だから、平均的にはダメだけど、人気の地区は注目です。

いつの時代も、時代の流れに乗ったお金持ちはいるものです。
山手線内は、高齢化が進んでますから・・・・。
一戸建てに1人暮らしのおばあちゃん、実家の辺りも若い人がいません。

若い人の大量流入はマンションしか今のところ考えられない。

[16: 匿名さん]

日銀が土地融資規制に乗り出したね。これ自体がすでに土地が上がっている証拠。

[17: 匿名さん]

バブルの頃を思い出します。
立地の良いマンションが土地価格の高騰で値上がりするのはわかりますが、
それにつられて、駅から遠いところも値上がりした。
バブル崩壊後は、立地の悪い場所は急落した記憶があります。
マンションは、利便性を求める住居です、今後は2極化が進むでしょうね。

少々無理しても、都心から数駅離れても、駅から近い立地の良いマンションは、ニーズがあるでしょうね。

[18: 匿名さん]

豊島・品川・台東より、田園都市沿線の世田谷のほうが、
すごく高いです。

[19: 匿名さん]

土地の値段なら，文京区本郷より，目黒区駒場の方が高い。
東京大学だから，売りに出ないけど。
教室借用願いを，両方に出せば分かるよ。

[20: 匿名さん]

土地の値段は、同じ地区でも、道路付け、最寄り駅からの距離、周辺環境、面積、地型で段違いですよ。
都心の同じ地区でも3割以上違うことも珍しくありません。

本郷の安いところと、駒場の高いところを比べても意味がないです。
嘘だと思ったら「路線価図」で検索すると税務署の路線価図がネットで閲覧できますよ。

[21: 匿名さん]

大まかな傾向とかは
http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html
とか参照 かな。
路線価図 H17東京は　→
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/tokyo/tokyo/pref_frm.htm

[22: 匿名さん]

資本主義経済だから、自由競争で分譲価格は上昇するでしょうね。
同じ品物を、デパートとスーパーでは違う価格で売っているのが当たりまえです。

希少価値のある物件、プレミアムのある物件は、差別化で分譲価格も上昇するでしょう。
反対に、マンションブームで環境や立地の悪いところにある大衆物件は20年後にはたたき売りですか。
バブルの頃のマンションブームで大量供給された、郊外の駅前のマンションでも、ファミリータープで
1000万円を切る価格で売りに出ています。
分譲価格がいくら高かろうが、自由競争では、その位の価格しか値が付かないのでしょう。

目白に来春竣工の大規模高級マンション、元皇族が入居する噂が立つと、ＭＲに人が殺到したらしい。
現在ＨＰ閉鎖中で、価格を更に上げて分譲するとの噂があります。

うちのマンションも大物が入居したら、価格が騰がるのかしらん。

[23: 匿名さん]

心配するな、お前の所には高貴なお方は入らんよ。

[24: 匿名さん]

２３さん
都心に住めないから、ストレス発散ですか？
経済行為は、自分の力だけではどうにもならないもの。

[25: 匿名さん]

都心は指標に現れないけど地価高騰です。
用地の仕入れ担当は、血眼になってマンション用地を探しています。
街の不動産屋に毎日のように、マンション用地の問い合わせがあるそうです。

用地価格高騰＋資材価格高騰　なら、分譲価格に反映しないわけはありません。

但し、デベも分譲価格が上がると購買層が限られてくるので、面積を削る傾向です。

都心に限界を感じて、これからはまだマンション用地の残された郊外に
豪華な共有設備等の広告塔を建てて、美辞麗句で郊外に力をいれているようです。

[26: 匿名さん]

西側23区隣接の郊外（武蔵野、三鷹、調布）あたりの地価が持ち直したのは、
バブル崩壊後の暴落の幅が都心と比べて大きかったのが、
徐々に適正価格になってきただけだと思います。

ので、郊外の地価がこれ以上どんどん上がるようでしたら、
今後の反転が恐いですが、今くらいの水準であれば心配はなさそうな気がします。

むしろ、都心のマンション用地獲得合戦の影響による、地価の高騰の方が、
マンション用地の減少などで、今後大規模な開発が見込めない地域などの場合、
少し反転する可能性があると思います。

大規模開発や、投資需要の高い地域程、適正な地価かどうかの見極めは難しいと思います。

[27: 匿名さん]

都心の宅地は、これから公務員用、郵便局用職員住宅の土地がいっぱい出てくるから
慌てなくても大丈夫。
ただ、実態として、品川区の東五反田のあるマンション（H15年）では、当時の売値が7500万くらいがいまは
9000万くらいで中古に出ていることを考えると総じて売る側は強気なんだろうね。

[28: 匿名さん]

中古マンションの価格はあてにならないです。
高値つかみさんは、ローンの関係で、その価格でしか売れない場合も多いです。
新築に限らず、数百万値下げしても1年以上売れない新築に限らず売れ残るマンションは多いです。

[29: 匿名さん]

２７さん
その物件、9000万円で売れたのでしょうか？
最近、立地の良い中古物件は２０％くらい値上がりしている場合もあります。
但しそれは最低でも10年以上前の、値下がりが激しかった分の揺り戻しでしょうか。

[30: 匿名さん]

27です。
まだみたいです。強気と書いてますが、個人的にはその値段では無理だと
おもいます。ただ周りに建ちだしているマンションの比較から行くと結構
いけそうな雰囲気だと、、、知り合いの不動産の人曰く。

ただ半年前は、新築の竣工済み物件って結構おまけ（値引きも含め）があったと
思いますが、最近は無理ですね。

[31: 匿名さん]

仕入れ価格が高騰しているのだから、分譲価格も高騰するのは必然ですね。
但し、一般人が買える価格もある程度決まっているので、少しずつ延べ床面積が
減ってくるでしょうね。
都内でも最近ファミリータイプ60㎡、70㎡台の物件が増えてきたような気がします。

[32: 匿名さん]

マンション用地の仕入れ価格が高騰しているから（マンション用地で魅力的な立地は減ってきているから）、
都心を除いた23区、特に外縁では、80平米程度のマンションと30坪程度の戸建てとの価格差が、
限りなく無くなってきている。
そういう地域の地価が上昇傾向だったとしても、マンションの場合中古になったら広さや立地、
住み心地のみしか評価されないので、土地仕入れ価格が高かったことなどは、
中古価格に折り込まれず、評価が低くなることは目に見えている。
戸建てならば、地価があがっていれば、単純に資産価値上昇と言えるのだけど、
マンションの場合一概にそうとも言えないところがあるよね。

[33: 匿名さん]

都心の公務員宿舎に関してだが

http://www.mainichi-msn.co.jp/today/news/20060120k0000m020075000c.html
　伊藤座長は「個人的な見解」としながら、「都心３区のものは売り払ってよ
いのではないか」とも。都心３区の宿舎は六本木や南青山など一等地にあり、
敷地面積は約７ヘクタールに上る。会議ではメンバーから、宿舎を民間に売っ
て、その後に借りる「リースバック」はどうかなどの意見も出た。

リースバックということになると、家賃を払う相手が代わるというだけで、
まあそれでも民間並みの家賃を払うことにはなるんだろうけど、すぐに新築マンションに
生まれ変わるというシナリオではないみたいですね。

[34: 匿名さん]

↑
都心3区のマンションはファミリータイプなら最低でも7000万円以上。
㎡あたり100万円以上ですよ。
買える人が限定的で、一般的な話題にはならないでしょう。
都内の平均だってせいぜい坪当たり200万円（㎡/60万円）都心はの2倍以上の
専有面積が買えることですよ。

[35: 匿名さん]

都心３区ってどこでしょうか？
目黒区あたりですか？

[36: 匿名さん]

選挙区で東京一区と位置づけされている、港区、千代田区、中央区です。

[37: 匿名さん]

↑なるほど〜。ありがとうございました。

[38: 匿名さん]

公務員宿舎を減らせば、ろくすっぽ仕事もしないくせに給料の高い
(国家公務員で残業手当がほぼ満額出るのは財務省だけだそうです）
財務省職員も減らせて一石二鳥ですね。

[39: 匿名さん]

国家公務員は、残業手当全部出るところもあるんですか？
民間じゃあり得ない、サービス残業横行してますよ。

[40: 匿名さん]

３８です。
私が財務省職員というわけではなく、勤めていた知人に聞いた話です。
端的に言えば公務員の手当ては「予算の範囲内」で支払われるものなので、どんなに忙しくても
ある程度の金額しか出ない、逆に暇でも予算は使い切らないといけない(翌年減らされると困るから）。
お気づきかと思いますが、予算は基本的に全部財務省が決めています。お金を集めてくるのは子分の国税庁。

もちろん、財務省でも全部の部局、職員が満額近くもらってるわけではないですし、他省庁でも暇な部局なら
額は少ないけど実質は満額近いところも…。

反対に、霞ヶ関で働く人には、毎日終電車で帰り、休日出勤もしているのに、残業手当は毎月20時間かそこら
という人も多いようです。

質は違いますが、格差があるのは民間と同じですね。

[41: 匿名さん]

霞ヶ関の役人は毎日終電なんかじゃ帰らないよ。
帰りはまずタクシーだよ。朝は9時過ぎに行くくせにね。
あと、残業代は大蔵の主計局だけは青天井らしい。
複数のキャリア官僚に聞いた話だが。

[42: 匿名さん]

>41さん
良くない人たちとお友達のようですね。
でなければ特権階級だという自慢話を真に受けたか。
(経費で落とす話は民間でもいっぱいありますね）

私の友人は、終電がなくなる時間ならタクシーも使えるけど、
そうなると風呂に入って寝る時間だけ、それも不足がちになるからほどほどにして
休日出勤(もちろん普通の公務員には公式には存在しない）だと言ってました。
まあ、全部が全部そうとは言いませんが、友人の名誉のために。

[43: 匿名さん]

都心６区新築マンションの坪単価は上昇中。今まで中古価格と逆転現象が結構あったが
近いうちに解消されるでしょう。そうすると中古価格も上昇に転じると思います。
ただ、６区以外はどうでしょうかね？？

[44: 匿名さん]

＞33
既存の公務員住宅が容積的に高度利用されておらず、
しかも老朽化していることは明白（見掛けたことありますよね？）なので、
建て替え・高層化は必至かと思います。
そうすればその全てを公務員が使うとは思えないので、
全部とは言わずとも少なくとも一部が民間に供されることとなると予測します。

[45: 匿名さん]

33サンではないですが…。
実際には、既にリースバックどころか単なる売り払いが相当数決まっており、
追い出される分は都心からそこそこ離れた大規模な公務員宿舎を高層化して収める構想のようです。

個人的には、国民全体の財産を闇雲に売り払い、資金力のあるデベが庶民には手の届かないような
マンションを建ててぼろ儲けするのを見過ごすというのはどうかと思いますね。
文部科学省みたいに、庁舎の建替え時に敷地を民間に提供して超高層ビルを立てさせ、
自分はその上でふんぞり返ろうというのも、何となく解せないものはありますけど…。
（今も丸の内で優雅に仮住まいしてますしね。ろくに仕事もしてない職員が自慢してました）

[46: 匿名さん]

もう公務員ネタはいいよ。２ちゃんでやってくれ。

[47: 匿名さん]

本日抽選のケープタワーすごいことになってるよ。この2時間で200レス
芝浦アイランド　ケープタワー　その4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39180/
芝浦アイランド　ケープタワー　その5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39136/

[48: 匿名さん]

都内マンションの着工の1戸当たりの平均床面積が前年比1.4m2減少、
3年連続の減少となっているということは、
分譲価格はともかく、
m2当たりの価格はすでに上昇に転じているということではないでしょうか。

http://d.hatena.ne.jp/flats/20060212

[49: 匿名さん]

ああ

[50: 匿名さん]

最後に...

民間と公務員の残業云々の話で
ちっとも同じじゃありません。
考え方の違いが明確。
利益によって左右される民間と、
やってもやらなくても天井が見えている公務員

そりゃ違うって....