港区・港南のWORLD CITY TOWERSをご検討のみなさん８

[ＷＣＴ]

下記のスレッドが満杯になりましたので、このスレッドを立てました。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44960/



所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[341: 匿名さん]

しかし、ダラダラ売られていると余りいい気はしないです。
友人も『まだ売ってるね』みたいなこと言うし・・・。
台場のモデルルームの家賃代だけでもかなりな金額になりますよね。
更には色々と広告打ってるようだし。結局高かったのは、この辺りの
マンションにはない高級感も確かにあるけどそういうのも含んでなのかな。
しかし５０％も利益だなんてかなり凹。

[342: 匿名さん]

アクアで20戸ならトータルだとかなり行きますよね。
新戸でかなり残ってしまうのでしょうね。

[343: 匿名さん]

真に受けないように。

[344: 匿名さん]

50％じゃないということですか？

[345: 匿名さん]

住友不動産は会社のビジネスのやり方として、マンションでもオフィスでも多少空室があっても値引きはしません。実際、オフィスの空室率などは他社と比較しても多いのですが会社全体の利益率は大手他社よりも上です。売れ残りが多いのはあくまでビジネスのやり方が他社と違うだけです。「値引きをすれば空室は１ヶ月で埋まるが、うちはそのようなビジネスはしない」とシャチョーさんがおっしゃっていましたよ。

[346: 匿名さん]

自分の購入できる範囲内の物件で、デザインや仕様がＷＣＴに勝るものがでてこなかっので、ここに決めました。でも一般的な消費者は、デザインや仕様より、割安感のある物件に流れてしまうのかも・・・。お金持ちの場合、もっともっと高級なマンションが買えちゃうので、そっちにながれちゃうのかなァ。でも私は大満足です！！！　他人の価値観は関係ないので・・。

[347: 匿名さん]

利益を追求するのは当たり前。何％かなんてどうでもいい。
この物件は割安で購入しているのですから、いいじゃないですか。

[348: 匿名さん]

でも個人的には売れ残りマンションには住みたくないのは希望です。

[349: 匿名さん]

まだ売れ残りじゃないと思いますよ。
住不さんも今現在頑張って販売してると思うので
住人としても応援していきませんか？　ここは
それだけ価値のあるＭＳですから。
広告宣伝に関しては、三井はテレビ、電車のテレップ
ホームのポスターとありとあらゆるところで宣伝
活動を行っていますが、住友は新聞の折込みチラシ以外は
見かけません。　これじゃ、三井物件売れるのあたりまえ
と思いますがいかがでしょう？　また、住不はどうして
もっと広告費使わないのかなと思います。

[350: 匿名さん]

空室率が高いのに利益率が他社よりも上ということは、私達も貢献してしまったのですね。

[351: 匿名さん]

>>350さん
貢献してもご自分が満足されていらっしゃったら
よろしいんじゃございませんか？

[352: 匿名さん]

微妙ですね

[353: 匿名さん]

＞３５１さん、ガッテンです。
確かにこの辺りでは高い物件ですが、ここの住民の殆どはその価値を認め、
満足しているので、なりすまし検討者からとやかく云われたないわ〜
それに、以前住んでいた集会室しかないマンションより、管理費が安いのも不思議・・・

[354: 匿名さん]

>349 住友は新聞の折込みチラシ以外は見かけません。
電柱看板、ビル巨大看板、他物件の工事フェンス看板、駅の巨大広告
検討者の自宅訪問等、三井までは行かなくても結構やってますよ。

[355: 匿名さん]

確かにWCTの看板よくみますよ。

[356: 匿名さん]

高いといいますが、ＷＣＴはお買い得物件だと思いますよ。東側は高いので買えませんでしたが、東側の眺望はラウンジでいいかな？と納得し、西側を購入しました。住所が港区ということを考えれば70平米の２０階あたりでも4500万円ほどなので、仕様、共益費の安さを考えるととってもお買い得だと思ってます。西側の眺望も悪くないですしね。

[357: 匿名さん]

資産価値はどうなんでしょうか？
売れ残りが多いということは、やはり新築時の値付けが高かったということですよね。
やっぱり中古になったらかなり下がるんでしょうか・・・

[358: 匿名さん]

それはお安いですね。我が家は南向きで検討していたので20階程度でも6500位でした。
あの立地と価格を考えると高い気はしました。
けれど素敵なマンションですね。

[359: 匿名さん]

港南は港区じゃないんで

[360: 匿名さん]

>359
悔しいお気持ちはお察ししますが、残念ながら港南は正真正銘の港区です。

[361: 匿名さん]

C棟低層階を検討中ですが、固定資産税、都市計画税は年間いくらくらいになるでしょうか？
減税処置が終わる5年以降は初年度支払の何割アップになるのか、分かる方がいらっしゃったら
教えてください。

[362: 匿名さん]

どうしても売れ残り物件ということにしたい人がいるみたいですね。
この程度、全然マシな方ですが。
あまり相手にしない方がいいと思いますよ。

[363: 匿名さん]

>357
投資目的で資産価値だけを考えるなら、他にもっと投資効率の良いマンションが
あると思います。もちろん、快適な生活ができて資産価値も上がるマンションが
理想ですが、自分の懐具合も関係するので、なかなか理想のマンションを探すのは
難しいです。要は、人によって価値基準が異なるわけですから、現状で自分が満足
できるマンションかどうかを基準にすれば人がなんと言おうとＯＫだと思います。

[364: 匿名さん]

>362さん

最初に売れ残りについての話しを始めた305です。
上にも書きましたが、私自身としては非常に良いマンションと思っています。
しかし真剣にこの物件の購入を検討しているので、どうしてもこの点は気になります。
事実として売れ残りは多くあり、この理由は知りたく、皆さんの議論は大変参考になります。
引き続き、色々教えて頂けると幸いです。

[365: 匿名さん]

景色が悪いというより、景色が無いといったほうが適切な部屋は最後まで売れるとは思えません。
それが気になるようでしたら、他物件をお勧めします。

[366: 匿名さん]

>>364さん

これだけ多くの方が答えて下さっているのに、あとどのような意見が聞ければ納得されるのでしょうか？同じ検討者としてこれだけこだわる理由がわかりません。

[367: 匿名さん]

>305=364さん

　売れ残りというのは事実でしょう。しかし、売り方が変わってきています。地価の先高感がある中では
土地取得の価格が安かったマンションはあえて売り切らなくても、ムサコや川口のマンションが売られる
時に売れば、割安感が出るわけです。これができるのは体力のある大手のみ。実際、芝浦グローブは
1年間販売を中止したそうです。先にケープを売るらしい。となれば、値引いて売りきろうとするところ
はかなり切羽詰っているとも読めるでしょうね。

私の担当営業マンもWCTの土地取得費用がかなり安かったので、値引いて売らなくても売れるときに売
ることになりますと言ってましたよ。

[368: 匿名さん]

販売に苦戦しているのは、事実でしょう。
でも、これと物件の優劣は別問題です。
普通のマンションもだんだんと、都心から離れたり、駅から遠くなったり、
坪単価がじわじわ上がってきてます。
また、タワーマンションでも 共用部の施設を省いたり、貧弱になってきて
いますので、完売するのは時間の問題でしょう。

[369: 匿名さん]

入居者です。客観的に見てWCTは部屋の位置による眺望格差が大きすぎると思います。
しかしながら価格設定はそこまで差をつけていない、これが最大の売れ残り理由で
物が良い悪いではありません。この点はいわゆる普通の箱型マンションとの違いでしょう。
それと、投資物件として購入するなら良い眺望の高い物件にすべきです。西向きの小さな部屋が
いかにも賃貸向きで出ていますが、交通面から賃貸でここを選ぶ必然性は乏しいですね。
購入、永住志向であればもっと全体の価値観から見ますが、賃貸の場合の交通利便性は
絶対条件です。

[370: 匿名さん]

>359
何のためにこの板に棲んでるんですか？
かわいそう・・・。

[371: 匿名さん]

タワーマンションということで、この物件のC棟も候補の一つとして、MRや現地をそれぞれ３回ほど見せてもらいました。港南と豊洲の物件についても検討していますが、現在のところ最有力候補かな。
私は最低９０平ｍくらいの部屋を探していますが、内装のグレードはWCTは最上級の部類です。
タワーは、眺望をウリにするため、変形の間取りをすることが多いのですが、WCTは、三角部屋のようなところがなく、わりと普通で使いやすい。
部屋で気になるのは、天井高が２５０と普通であること。下がり天井の部屋は、やや圧迫感があります。天井が低いと、部屋が狭く見えます。私は、下がり天井ではない部屋を選択すると思います。
逆にダイレクトウィンドウは、他のMSにはないもので、実物を見ると開放感が全く違うことが分かりました。眺望に飽きるかどうかという問題とは別に、ダイレクトウィンドウは部屋の開放感を高めていると思いました。
共有部分の充実度とグレードは、他のタワーよりも確実に上。これは、実際に現地に行って実感しました。
周辺環境については、私はかなり気にいっています。私は、これまで杉並区、中野区、文京区、江戸川区と移り住んできましたが、
１　私の職場やショッピング地域を考えると、杉並などの住宅街より（電車・車のどちらを使うにしても）利便性が高い。特に車の利用が多い私にとっては、海岸通りの平均速度が速いのと、首都高のインターが近いのは、かなりポイントが高い。
２　天王洲アイルまで近いので、治安に不安が少ない。C棟だと、品川駅までも１０分くらいで歩ける。
３　大きな公園が近くにいくつもあるので、子供を遊ばせるに困らない。
４　船の行き交いが間近に見られるのは楽しい。水は、私の心をいやしてくれます。
５　２４時間スーパーが１階にあれば、日常の買い物には、何の心配もいらない（文京区に住んでいたとき、一階がコンビニでむちゃくちゃ便利でした。）
ということで、書いているうちに、だんだん自分の心が固まってきたような。
値段は、豊洲のTTTなどと比べると高い（特に眺望がいいところは、無茶苦茶高い）ですが、別にマンションを売ったり、貸したりするわけではないので、予算が許す限り、あまり転売価値を気にする必要はないのではないかと思っています。私は、中古マンション売買と関係のある仕事をしていますが、どんな物件でも所有者の皆さんが希望する価格がつくことは極めて少なく、また、高く買った物件は高く、安く買った物件は安くしか売れません。今、安い物件を買わずにWCTを選ぶ人がいるということは、将来も基本的には、同じです（WCTの場合、共用部分の魅力が損なわれないという前提でしょうけど）

[372: 匿名さん]

＞３７１さん

私も入居前は下がり天井による圧迫感を懸念していましたが、入居して家具を入れたら
殆ど気にならなくなりました。家内も契約時点では相当嫌がっていましたが
今では殆ど関係なかったね、と言っている始末です。（笑）

[373: 匿名さん]

入居していて20戸以上が空室。
どう考えても売れ残り物件。しかもBC棟まで考えると、、、恐ろしい。

[374: 匿名さん]

たしかにcapeのモノレール間近物件は８５平米で三千万後半と格安でしたから・・・・

[375: 匿名さん]

ここまで売れていれば気にする数ではないです。
住友がずーっと管理費入れてくれますし、ケープ格安物件と比較するほどひどくもありません。
逆に親会社保有住戸がある方が子会社の管理会社も手を抜けなくなり、結果としてマンションの資産価値が長期に渡って継続されるかもしれませんよ。

[376: 匿名さん]

管理費は入っても修繕一時金や積立金は入らないですよね？

[377: 匿名さん]

今、3軒に絞り込んでいるが、
ここはＤＷ仕様だし、エントランスとか、見学時に一歩中に足を
入れると、格が違うと感じるんだよね、有り過ぎ感の共用部分も
共益費が安いので、別に使わなくても備わっているだけで豊に
なれるし、
ただ迷うのは、周りに比べ値段が高いのが・・・

[378: 匿名さん]

管理費は入っても修繕一時金や積立金は入らないですよね？
＞スミフ持ちです

[379: 匿名さん]

修繕一時金・積立金は販売時に振り込まれます。

[380: 匿名さん]

わずかな残住戸のメンテ費用の入金を心配するほどヤワなマンションではないです。
ずーっと売れ残りでも問題なしです。
それより検討者は早めに決めた方がいいと思いますよ？
こんな物件二度と出て来ないと思いますから。

[381: 匿名さん]

>>380
そこまで持ち上げると、”手前味噌”か”ほめ殺し”。
確かもう２年ぐらい販売しているんでしょうから、
そう極度の持ち上げは受け入れられないよね。
じゃなきゃ、完売してるでしょう。

[382: 匿名さん]

うちみたく、買いたいけど所得が合わなくて購入できない人もいます。
良い物件だから必ず完売する、かどうかは、所得の予算範囲かどうかが
最終的に影響しますね。非常に魅力的な良いマンションだと思います。

[383: 匿名さん]

まあ、飽和気味の港南にこんな２０００戸もある大型物件を出したんだから、一気に完売は無理だろ。
ただ、物件自体の条件は悪くないから、価格は同時期の大型物件より高めだとしても少しずつ売れていくのだろう。

[384: 匿名さん]

完売は無い！
でも磐石だから問題なし！

[385: 匿名さん]

今入居している人がここやら某巨大掲示板での悪質な煽りにもめげずに
暗中模索するような気分で不安にかられながらも、ここに決めたのに較べ、
今検討中の人は実際に物件を見て決める事が出来るから良いですよね。
その分、好みのタイプの部屋の確保は難しいのかもしれないけど。

入居前に解消したものを除くと、私が不安に思っていたのは以下の通り：

１．深夜の室内の静粛性(首都高などの騒音の影響)
２．エレベーターの待ち時間と、比較的高層階故の一階までの到達時間
３．上階の足音
４．朝方の品川駅港南口からJRのホームまでの歩き勝手
５．夏場の運河沿いの臭気
６．南面故の夏場の暑さ
７．密閉性の高いDV故の湿気

５〜７は真夏、もしくは真冬を経験しないと何とも言えない部分はありますが、
今までのところ全く問題ありません。またその他は全くの杞憂に終わりました。
今はただ早くスーパーなどが稼動してくれないかなと思っています。

また最近はWCTそのものに対してよりは天王洲の発展とか、
周辺地域の再開発が計画通りに進んでくれる事を願うばかりです。

[386: 匿名さん]

去年 5 月にC棟を購入したものです。
当時 A 棟の物件がまだいっぱいあったけど、好みのタイプや値段がなかったので、2006 年に引っ越したい気持ちがあったにもかかわらず、やはり C 棟にしました。（ちなみに待ち時間は10ヶ月から22ヶ月に。）

今、売れ残りの話で盛り上がっているようですが、A 棟は売れないというより、BC 棟と比べて選択肢が少ないのでは？

[387: 匿名さん]

販売2年が経過して150以上の在庫を抱えてるなんて
良い物件とは思えないけど。
A棟販売当初、完売間違いなし！って言ってた人達が懐かしい。

[388: 匿名さん]

死に部屋作っちゃったんだから完売が無理なのは仕方なし。
でも完売だけがマンションの良し悪しを決めるものでもありません。
少なくとも都内の物件でここを超えるマンションは無いですから。

[389: 匿名さん]

>387
あのころのネガキャンペーン張ってた人達が懐かしい
ほんとにキャンペーンだけで、入居したらよくわかりました。。
あの人たちどうしてるんでしょうね。

そういえば、あのころのネガキャンペーンを気にして、知り合いになった売買の不動産屋が
しきりにWCTの情報を聞きたがっていますね。
プールはいも洗いか、EVはめちゃくちゃ遅いか、バスはひどい混雑かとか、
ちょっと笑ってしまいました。

[390: 匿名さん]

>>386
５月にC棟発売しましたっけ？
今のA棟物件は元々売れ残りだから、売れないのはしょうがないでしょう。
部屋だけで見るならB、C棟にかなわないでしょうが、それでも共用施設の便利さがほしい人はA棟を買います。