パークシティ豊洲はどうですか Part31

[芳名さん]

パークシティ豊洲に関して冷静に語り合いましょう。
遂にPart31になりました！ 今後も役立つ情報の交換を期待いたします。

前スレ
Part01-07 URL はPart 08を参照してください。
＝＝＝　MR公開後　＝＝＝
Part08-16　のスレッドは Part 17を参照してください。
＝＝＝　MR一般公開後　＝＝＝
Part17 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44987/
Part18-24　のスレッドは Part 25を参照してください。
＝＝＝ 会員期限定販売登録受付開始後　＝＝＝
Part25 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44291/
Part26 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43801/
Part27 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44956/
Part28 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44951/
Part29 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44186/
Part30 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44233/

[142: 匿名さん]

10年後あたりに売り抜けようと考えている人も多いのではないでしょうか。

[143: 匿名さん]

車を持っているとすごく高くなるよね。
だから車を維持し続けられる人は結構リッチな層だと思うよ。

[144: 匿名さん]

そういうこと。とりあえず新築のメリットを十分に味わって、
いろいろ問題が顕在化する前に売却してステップアップ。
タワーマンションの勝ち組み住人パターン。

徐々に重くなる負担、老朽化・陳腐化するマンション設備、下がる売却価格を前に、
機動的に対処できず、なすすべなく費用を垂れ流してハマってしまうのは＊＊＊み。

[145: 匿名さん]

ランニングコストが月々10万以上掛かる10年落ちのマンションに需要はあるのかな？
ここは駅からも近くは無いし・・・

[146: 匿名さん]

魅力的なマンションであり続ければ
大丈夫だよ。きっと。
逆に車必要派は遠ざかるかもしれないけど
車いらない人なら十分検討出来るよ。

[147: 匿名さん]

あれ？修繕積み立て費は最高でも3倍だか4倍高までしか
設定できないって営業マンが言ってたんだけど・・・

[148: 匿名さん]

>>126さん

私も同様で悩んでますが、ひとつ補足。
手摺がガラスのＰＥなどは、次期以降の販売のためオプションに制限がでます。
工事も進んでいるので、間取りも階毎に決定していると営業さんから説明がありました。

[149: 匿名さん]

階数と間取りを絞り込んでいる人は今期の方が良いのでは？
前述の間取りが選べない階数はちゃんと確認した方が良いかもです。
当方は中高層検討ですので、超高層は確認していません。

[150: 匿名さん]

あと、南は今期で売り尽くすでしょう。
６０ＢＮは要望が全然入っていませんでしたが・・・。

[151: 匿名さん]

>>145
シェルみたいに駅直近ならともかく、冷静に考えれば中古の需要は少ないだろうね。
長く住むには環境や維持費に不安があるし、なかなか売り時が難しい物件になりそう。

>>147
余裕を持って計画しているところは、５倍くらいまで計画されてるとこもあるよ。
コスギの某タワーは修繕費４万／月の計画だったよ。

[152: 匿名さん]

・組合で管理会社を変更して大幅にコストダウンできる。
・修繕積立金が上がる頃には売れば良い。
・将来の事はわからないけど、なんとかなるさ。
って思っている購入者が多いと、実際は上手くいかず
管理費の未払い者多発などの悪循環に陥りそう。

ネガキャンではありません。
ランニングコストを真剣に考えた方が良いと思うので。

[153: 匿名さん]

管理費未納は管理組合の規約で訴訟できるようにすればいいこと心配要りません。

[154: 匿名さん]

修繕費上げるような話が具体的に出始めたら、それはもう出遅れ気味。
できれば価格が上昇してる局面で売り抜けるのがベスト。
ぎりぎり築浅美麗物件として売れるのは８年から１０年くらいまでが目処でしょうか。
そのあとは仁義なきババ抜き合戦に巻き込まれるおそれ大。

管理費未納なんていうのは論外。
どうしても払えなければ部屋を売らせて回収すればいい事です。

[155: 匿名さん]

管理費未納は多くのマンションで散見される問題ですよ。
訴訟・競売での回収等の手段をとるには相当なエネルギーと費用がかかります。

[156: 匿名さん]

そんな事ありません。５年で時効になりますからまずは調停でマンションを押さえることから

はじまります。理事会でやれば良いので費用は印紙代と交通費ぐらいでいいのです。私できますよ。

[157: 匿名さん]

それは心強い。
とすると、最初の規約が重要ですね。

[158: 匿名さん]

やっぱり今日確認したけど修繕積み立て費は
最初に決めた額から最高でも3倍までって
既に規約で決められているようですよ
だから高くなっても4〜6万くらいじゃない？

[159: 匿名さん]

結局月額が抑えられれば、大規模修繕の際に大きく持っていかれるってことでしょう。

[160: 匿名さん]

最初からPCTの管理費や修繕積立が高いと感じるようであれば、もはや住めないのでは？　そういう方はSCTに行けば安泰ですよ！　というよりSCT組。中学校裏で運動場の砂埃と騒音と教室とのお見合い、セメント工場に手が届く、斜め止まりの格安自走式駐車場があるっ！　あと「のぼり組」の白い目も・・・　

[161: 匿名さん]

修繕一時金を1400戸全世帯が払う案は通るわけないから。
20年後以降は修繕費月3-4万(80m2)はとらないと、ぼろタワーになっちゃうよ。

[162: 匿名さん]

私もアルミ格子は避けたい。秋に間取りが変更できなくなるかもって、まだまだそこまでできてないでしょう？　営業の脅しじゃないの？

[163: 匿名さん]

営業の人に頼めば、修繕計画を見せてもらえるよ。80m2で、20年後はプラス3万円になるから、やはり負担はかなり大きくなるとおもうよ。

[164: 匿名さん]

秋の間取り変更は無理なんですか？まあ、部材を発注しなきゃならないし図面あげなきゃならないし、妥当かもしれないといったら妥当かな。

[165: 匿名さん]

修繕費は最低限にしておいて、
より綺麗にしたい人は各自自分でやればいいとおもう。
いろいろな資金繰りの人が居るのだから、
大目に取っておくと言うようなのは認められないでしょ。

[166: 匿名さん]

>>165
ここは金に余裕のある住人も多いから、そんな案はなかなか通らないでしょ。
はっきりいって長期計画は激甘なので計画の５割増しくらいは想定しておきましょう。

[167: 匿名さん]

自分のところだけをきれいにしても、
タワー全体を修繕しないと資産価値がおちて意味ないですよ。
そんなことになったらお金が余裕がある人はみんな他の新築マンションに移ってしまう。

[168: 匿名さん]

みな長期計画に納得して買ったのでしょう。
これ以上値上げされたら生活設計が狂ってしまう世帯だってあるでしょう。
まずエレベーターとか配管とか、生活必需な施設の修繕に当てて、
見栄えとかは、お金が余ったらやればいいと思います。
それで納得できない方が、自前か有志でやるのは自由でしょうけど。

[169: 匿名さん]

値上げそんな簡単にあるのでしょうか？今出ている計画はまったくとんちんかんな修繕計画ではないと思いますがね。しかし、有志でやるのならうちはお金出しませんよ。

[170: 匿名さん]

ここは長い目で見て買ってる人は少ないんじゃないかな？
イメージ先行型で、前にも
「ココはあまり深く考えずにサクッって買うのが相応しい」
とかいってるノー天気な人もいたし・・・

[171: 匿名さん]

>>165
君の部屋がボロっちくなっても知ったことねーよ、自分の所は自分で修繕してくれ。
共用部分を修繕するための費用なんだから。

[172: 匿名さん]

>>170
俺もノー天気に買った部類だ。。。

[173: 匿名さん]

アルミ縦格子そんなにダメですか？確かにガラスよりダサいかもしれませんが、ガラス拭きの作業員さんに来て貰う必要もないし。第一アルミ縦格子が設定されてる部屋はＡ棟の真ん中あたりで、間取りも正方形に近くて結構使いやすそうな部屋が多いですよ。
ガラス柵だけど使いづらい間取りとアルミ格子だけど使いやすい間取り。。。二者択一だとしたら、皆さんはどっちを選びます？私ならやっぱり後者だと思いますけどね。

[174: 匿名さん]

これだけ共有部に賛否あるんだから、管理費滞納者続出だね。

[175: 匿名さん]

そうだね
だからこの物件はやめた方がいいよ
って正式登録日が近づくとこの手のネガティブキャンペーンが増えますね
確かにランニングコストは高めだけどタワーだからしょうがないような
ランニングコストが安い方がいいならスターコートって手もあったわけだし

[176: 匿名さん]

>>169

値上げは普通に行われます。この手の物件は、お金かけてきれいにしておきたいという人も多いので修繕は積極的に行われると思います。タワーマンションの修繕計画は物件毎にバラバラですが、相対的に見る限りＰＣＴについては値上げは必至だと思います。
修繕に積極的であろうブルジョワな人達と無理して買った人達の維持費に差が無いのも厳しい。ギリギリの予算で購入される方は、修繕費や金利の上昇等、先のことまでよーく考えておかないとすぐに破綻してしまいますよ。

[177: 匿名さん]

ウチの場合、維持費の問題は、この物件を検討し始めてから直ぐ
営業の方に長期修繕計画をもらいました。
それを基に家でどのくらいの費用を見ていたらいいかを
検討しました。
やぱっり今まで見た物件のなかでは一番高かったです。
3万円台から始まって30年経過ころには6万近くだったでしょうか。
うぅ〜っとうなりましたが、30年ここにいるかな？と考えると
退職するころにはひょっとしたら少し緑のある田舎に行きたくなるかな？
と思いそう思うと維持費のことは割り切れました。（車も持たないし）
ただ、うちが検討した向きは東だったので
ここでかなり議論のあった日照確保の不安定さやららぽーとの騒音・交通量など
（新しい街なので決まって無い計画についてどんな建物になるか全く不明）
予測不明な事がどうにも推測できなかった。
取り越し苦労ですめばいいけど、もしも..を考えると登録ができなかったな。

PCTの維持費の大部分は人件費といっていましたし。
だからもし見直しして月々大幅に金額が変わることもそうはないのかも。
また、営業さんはこのセキュリティーや管理を選んで決めた人多いんですよ
といっていましたし、金額出してでもそこのところを守ってくれることを望む
入居者は多いのかもしれません。
タワーは投資家などが部屋を買って色々な住人が入ることもあるなんて雑誌に
書いていたので不安になって住人のことについて聞いたときも
やっぱりこの維持費が払えるそれなりの人たちが買っていますよ。といっていました。
そうそうたる企業の方々ですから..と言っておられました。

ウチの場合、もしかしたらららぽができて周りの様子がもう少し読めるようになって
まだ予算内で買える部屋が（万が一）残っていたらそのときは再参加するかもと
思い始めていますが。。

[178: 匿名さん]

長文ごくろうさま。
SCTへどうぞ。

[179: 匿名さん]

大規模な修繕積立金の支払いを前に売り抜けようとしていても
買い手にそれ（大きな一時金の出費がついてくること）を承諾してもらわないと。
うちはずいぶん前、恵比寿の中古マンション買うときに同じように言われたが、
「売主が修繕費一時金をきちんと払ってくれたら買う」と交渉して、
売り逃げさせずにちゃんと払ってもらいました。
まぁ、マンション代金にそれも含まれていたかもしれないけど
新築当時は億ションだったものを半額近くで買ったので、相手にさほど利益はなかったかも。

[180: 匿名さん]

住む前から売る時期を考えなきゃいけないのか・・・

[181: 匿名さん]

>>177さん
次期販売は秋です。ららぽーと開店後だそうです。
西と南は殆ど残っていないかも知れませんが、
おそらく東・北の半分くらいは次期以降の販売ですので、
再検討も可能かと思います。

ららぽーとの開店後には３・４街区の計画も明確化されてると良いですね。

[182: 匿名さん]

売却や維持費の面を重視するなら、そりゃＳＣＴのがいいですが、もう部屋の選択肢がほとんどできない状態ですよ。

[183: 匿名さん]

選択肢→選択

[184: 匿名さん]

修繕費は払えるよう計算してます。ただ、今の計画よりさらに値上げすることまでは、計画してないでしょ？
そんなことになったら組合で反対します。
基本的に大規模修繕とか、将来のために今の人が負担するのはおかしいです。
直さないといけないときの保有者が一時金だして直せばいいんです。
長く住む予定のかたは貯金しとけばいいでしょう。

[185: 匿名さん]

けど、何個か見たマンションは
どこも同じような払い方になっていましたよ。
いくつか見て初めて長期修繕計画というのはこういうものなんだ
と分かりました。
それに、補修するとき何年も先の材料代までは確定させるの難しいとおもう。
多少、高くなったりするのは仕方ないのかも。（大幅には嫌だけどね）

[186: 匿名さん]

[187: 匿名さん]

>>178
長文読んだあなたもご苦労様。
ここを検討するひとはＰＣＴ以外は見ないでしょう。

[188: 匿名さん]

>>184
ものは言いようだね。
「将来の人のために直す」のと
「自分たちが使ってきて老朽化したものを修繕する」のでは
同じお金を出すのにもずいぶん意味合いが違ってくるのか。
184みたいな人は修繕時期までに買い手がつかなくて、
直さなきゃいけないときの保有者として結局自分が出す羽目になりそうｗ
因果応報だね。

[189: 匿名さん]

今決まってる修繕費が高いといってるんじゃないんですよ。
これには納得しています。
これを、簡単に値上げできる、すべきというような話は、おかしいといっているだけ。
もし足りなくなるようなら、どうしてもやらねばならない補修をして、
利用の少ない共用施設とか閉鎖して節約するのが先でしょう。

値下げはともかく、値上げに関しては管理組合の承認得られないでしょう。

[190: 匿名さん]

[191: 匿名さん]