パークシティ豊洲はどうですか Part31

[芳名さん]

パークシティ豊洲に関して冷静に語り合いましょう。
遂にPart31になりました！ 今後も役立つ情報の交換を期待いたします。

前スレ
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[141: 匿名さん]

だから、それなりの収入に余裕のある人しか集まらないのでは？
と思うけどなぁ

[142: 匿名さん]

10年後あたりに売り抜けようと考えている人も多いのではないでしょうか。

[143: 匿名さん]

車を持っているとすごく高くなるよね。
だから車を維持し続けられる人は結構リッチな層だと思うよ。

[144: 匿名さん]

そういうこと。とりあえず新築のメリットを十分に味わって、
いろいろ問題が顕在化する前に売却してステップアップ。
タワーマンションの勝ち組み住人パターン。

徐々に重くなる負担、老朽化・陳腐化するマンション設備、下がる売却価格を前に、
機動的に対処できず、なすすべなく費用を垂れ流してハマってしまうのは＊＊＊み。

[145: 匿名さん]

ランニングコストが月々10万以上掛かる10年落ちのマンションに需要はあるのかな？
ここは駅からも近くは無いし・・・

[146: 匿名さん]

魅力的なマンションであり続ければ
大丈夫だよ。きっと。
逆に車必要派は遠ざかるかもしれないけど
車いらない人なら十分検討出来るよ。

[147: 匿名さん]

あれ？修繕積み立て費は最高でも3倍だか4倍高までしか
設定できないって営業マンが言ってたんだけど・・・

[148: 匿名さん]

>>126さん

私も同様で悩んでますが、ひとつ補足。
手摺がガラスのＰＥなどは、次期以降の販売のためオプションに制限がでます。
工事も進んでいるので、間取りも階毎に決定していると営業さんから説明がありました。

[149: 匿名さん]

階数と間取りを絞り込んでいる人は今期の方が良いのでは？
前述の間取りが選べない階数はちゃんと確認した方が良いかもです。
当方は中高層検討ですので、超高層は確認していません。

[150: 匿名さん]

あと、南は今期で売り尽くすでしょう。
６０ＢＮは要望が全然入っていませんでしたが・・・。

[151: 匿名さん]

>>145
シェルみたいに駅直近ならともかく、冷静に考えれば中古の需要は少ないだろうね。
長く住むには環境や維持費に不安があるし、なかなか売り時が難しい物件になりそう。

>>147
余裕を持って計画しているところは、５倍くらいまで計画されてるとこもあるよ。
コスギの某タワーは修繕費４万／月の計画だったよ。

[152: 匿名さん]

・組合で管理会社を変更して大幅にコストダウンできる。
・修繕積立金が上がる頃には売れば良い。
・将来の事はわからないけど、なんとかなるさ。
って思っている購入者が多いと、実際は上手くいかず
管理費の未払い者多発などの悪循環に陥りそう。

ネガキャンではありません。
ランニングコストを真剣に考えた方が良いと思うので。

[153: 匿名さん]

管理費未納は管理組合の規約で訴訟できるようにすればいいこと心配要りません。

[154: 匿名さん]

修繕費上げるような話が具体的に出始めたら、それはもう出遅れ気味。
できれば価格が上昇してる局面で売り抜けるのがベスト。
ぎりぎり築浅美麗物件として売れるのは８年から１０年くらいまでが目処でしょうか。
そのあとは仁義なきババ抜き合戦に巻き込まれるおそれ大。

管理費未納なんていうのは論外。
どうしても払えなければ部屋を売らせて回収すればいい事です。

[155: 匿名さん]

管理費未納は多くのマンションで散見される問題ですよ。
訴訟・競売での回収等の手段をとるには相当なエネルギーと費用がかかります。

[156: 匿名さん]

そんな事ありません。５年で時効になりますからまずは調停でマンションを押さえることから

はじまります。理事会でやれば良いので費用は印紙代と交通費ぐらいでいいのです。私できますよ。

[157: 匿名さん]

それは心強い。
とすると、最初の規約が重要ですね。

[158: 匿名さん]

やっぱり今日確認したけど修繕積み立て費は
最初に決めた額から最高でも3倍までって
既に規約で決められているようですよ
だから高くなっても4〜6万くらいじゃない？

[159: 匿名さん]

結局月額が抑えられれば、大規模修繕の際に大きく持っていかれるってことでしょう。

[160: 匿名さん]

最初からPCTの管理費や修繕積立が高いと感じるようであれば、もはや住めないのでは？　そういう方はSCTに行けば安泰ですよ！　というよりSCT組。中学校裏で運動場の砂埃と騒音と教室とのお見合い、セメント工場に手が届く、斜め止まりの格安自走式駐車場があるっ！　あと「のぼり組」の白い目も・・・　

[161: 匿名さん]

修繕一時金を1400戸全世帯が払う案は通るわけないから。
20年後以降は修繕費月3-4万(80m2)はとらないと、ぼろタワーになっちゃうよ。

[162: 匿名さん]

私もアルミ格子は避けたい。秋に間取りが変更できなくなるかもって、まだまだそこまでできてないでしょう？　営業の脅しじゃないの？

[163: 匿名さん]

営業の人に頼めば、修繕計画を見せてもらえるよ。80m2で、20年後はプラス3万円になるから、やはり負担はかなり大きくなるとおもうよ。

[164: 匿名さん]

秋の間取り変更は無理なんですか？まあ、部材を発注しなきゃならないし図面あげなきゃならないし、妥当かもしれないといったら妥当かな。

[165: 匿名さん]

修繕費は最低限にしておいて、
より綺麗にしたい人は各自自分でやればいいとおもう。
いろいろな資金繰りの人が居るのだから、
大目に取っておくと言うようなのは認められないでしょ。

[166: 匿名さん]

>>165
ここは金に余裕のある住人も多いから、そんな案はなかなか通らないでしょ。
はっきりいって長期計画は激甘なので計画の５割増しくらいは想定しておきましょう。

[167: 匿名さん]

自分のところだけをきれいにしても、
タワー全体を修繕しないと資産価値がおちて意味ないですよ。
そんなことになったらお金が余裕がある人はみんな他の新築マンションに移ってしまう。

[168: 匿名さん]

みな長期計画に納得して買ったのでしょう。
これ以上値上げされたら生活設計が狂ってしまう世帯だってあるでしょう。
まずエレベーターとか配管とか、生活必需な施設の修繕に当てて、
見栄えとかは、お金が余ったらやればいいと思います。
それで納得できない方が、自前か有志でやるのは自由でしょうけど。

[169: 匿名さん]

値上げそんな簡単にあるのでしょうか？今出ている計画はまったくとんちんかんな修繕計画ではないと思いますがね。しかし、有志でやるのならうちはお金出しませんよ。

[170: 匿名さん]

ここは長い目で見て買ってる人は少ないんじゃないかな？
イメージ先行型で、前にも
「ココはあまり深く考えずにサクッって買うのが相応しい」
とかいってるノー天気な人もいたし・・・

[171: 匿名さん]

>>165
君の部屋がボロっちくなっても知ったことねーよ、自分の所は自分で修繕してくれ。
共用部分を修繕するための費用なんだから。

[172: 匿名さん]

>>170
俺もノー天気に買った部類だ。。。

[173: 匿名さん]

アルミ縦格子そんなにダメですか？確かにガラスよりダサいかもしれませんが、ガラス拭きの作業員さんに来て貰う必要もないし。第一アルミ縦格子が設定されてる部屋はＡ棟の真ん中あたりで、間取りも正方形に近くて結構使いやすそうな部屋が多いですよ。
ガラス柵だけど使いづらい間取りとアルミ格子だけど使いやすい間取り。。。二者択一だとしたら、皆さんはどっちを選びます？私ならやっぱり後者だと思いますけどね。

[174: 匿名さん]

これだけ共有部に賛否あるんだから、管理費滞納者続出だね。

[175: 匿名さん]

そうだね
だからこの物件はやめた方がいいよ
って正式登録日が近づくとこの手のネガティブキャンペーンが増えますね
確かにランニングコストは高めだけどタワーだからしょうがないような
ランニングコストが安い方がいいならスターコートって手もあったわけだし

[176: 匿名さん]

>>169

値上げは普通に行われます。この手の物件は、お金かけてきれいにしておきたいという人も多いので修繕は積極的に行われると思います。タワーマンションの修繕計画は物件毎にバラバラですが、相対的に見る限りＰＣＴについては値上げは必至だと思います。
修繕に積極的であろうブルジョワな人達と無理して買った人達の維持費に差が無いのも厳しい。ギリギリの予算で購入される方は、修繕費や金利の上昇等、先のことまでよーく考えておかないとすぐに破綻してしまいますよ。

[177: 匿名さん]

ウチの場合、維持費の問題は、この物件を検討し始めてから直ぐ
営業の方に長期修繕計画をもらいました。
それを基に家でどのくらいの費用を見ていたらいいかを
検討しました。
やぱっり今まで見た物件のなかでは一番高かったです。
3万円台から始まって30年経過ころには6万近くだったでしょうか。
うぅ〜っとうなりましたが、30年ここにいるかな？と考えると
退職するころにはひょっとしたら少し緑のある田舎に行きたくなるかな？
と思いそう思うと維持費のことは割り切れました。（車も持たないし）
ただ、うちが検討した向きは東だったので
ここでかなり議論のあった日照確保の不安定さやららぽーとの騒音・交通量など
（新しい街なので決まって無い計画についてどんな建物になるか全く不明）
予測不明な事がどうにも推測できなかった。
取り越し苦労ですめばいいけど、もしも..を考えると登録ができなかったな。

PCTの維持費の大部分は人件費といっていましたし。
だからもし見直しして月々大幅に金額が変わることもそうはないのかも。
また、営業さんはこのセキュリティーや管理を選んで決めた人多いんですよ
といっていましたし、金額出してでもそこのところを守ってくれることを望む
入居者は多いのかもしれません。
タワーは投資家などが部屋を買って色々な住人が入ることもあるなんて雑誌に
書いていたので不安になって住人のことについて聞いたときも
やっぱりこの維持費が払えるそれなりの人たちが買っていますよ。といっていました。
そうそうたる企業の方々ですから..と言っておられました。

ウチの場合、もしかしたらららぽができて周りの様子がもう少し読めるようになって
まだ予算内で買える部屋が（万が一）残っていたらそのときは再参加するかもと
思い始めていますが。。

[178: 匿名さん]

長文ごくろうさま。
SCTへどうぞ。

[179: 匿名さん]

大規模な修繕積立金の支払いを前に売り抜けようとしていても
買い手にそれ（大きな一時金の出費がついてくること）を承諾してもらわないと。
うちはずいぶん前、恵比寿の中古マンション買うときに同じように言われたが、
「売主が修繕費一時金をきちんと払ってくれたら買う」と交渉して、
売り逃げさせずにちゃんと払ってもらいました。
まぁ、マンション代金にそれも含まれていたかもしれないけど
新築当時は億ションだったものを半額近くで買ったので、相手にさほど利益はなかったかも。

[180: 匿名さん]

住む前から売る時期を考えなきゃいけないのか・・・

[181: 匿名さん]

>>177さん
次期販売は秋です。ららぽーと開店後だそうです。
西と南は殆ど残っていないかも知れませんが、
おそらく東・北の半分くらいは次期以降の販売ですので、
再検討も可能かと思います。

ららぽーとの開店後には３・４街区の計画も明確化されてると良いですね。

[182: 匿名さん]

売却や維持費の面を重視するなら、そりゃＳＣＴのがいいですが、もう部屋の選択肢がほとんどできない状態ですよ。

[183: 匿名さん]

選択肢→選択

[184: 匿名さん]

修繕費は払えるよう計算してます。ただ、今の計画よりさらに値上げすることまでは、計画してないでしょ？
そんなことになったら組合で反対します。
基本的に大規模修繕とか、将来のために今の人が負担するのはおかしいです。
直さないといけないときの保有者が一時金だして直せばいいんです。
長く住む予定のかたは貯金しとけばいいでしょう。

[185: 匿名さん]

けど、何個か見たマンションは
どこも同じような払い方になっていましたよ。
いくつか見て初めて長期修繕計画というのはこういうものなんだ
と分かりました。
それに、補修するとき何年も先の材料代までは確定させるの難しいとおもう。
多少、高くなったりするのは仕方ないのかも。（大幅には嫌だけどね）

[186: 匿名さん]

[187: 匿名さん]

>>178
長文読んだあなたもご苦労様。
ここを検討するひとはＰＣＴ以外は見ないでしょう。

[188: 匿名さん]

>>184
ものは言いようだね。
「将来の人のために直す」のと
「自分たちが使ってきて老朽化したものを修繕する」のでは
同じお金を出すのにもずいぶん意味合いが違ってくるのか。
184みたいな人は修繕時期までに買い手がつかなくて、
直さなきゃいけないときの保有者として結局自分が出す羽目になりそうｗ
因果応報だね。

[189: 匿名さん]

今決まってる修繕費が高いといってるんじゃないんですよ。
これには納得しています。
これを、簡単に値上げできる、すべきというような話は、おかしいといっているだけ。
もし足りなくなるようなら、どうしてもやらねばならない補修をして、
利用の少ない共用施設とか閉鎖して節約するのが先でしょう。

値下げはともかく、値上げに関しては管理組合の承認得られないでしょう。

[190: 匿名さん]

[191: 匿名さん]

[192: 匿名さん]

【削除投稿に関連する投稿でしたので削除させて頂きました。管理人】

[193: 匿名さん]

そんな計画性のない修繕積立だしてることがプロとして失格だし、そう営業した販売会社は訴訟ものだと考えるけど。

金払わされるだけで何もできないなんて、なんのために勉強してきたんだろうとか考えちゃうね。逃げるが勝ちとも言いますが、逃げられなかったら、はいそうですか、なんて言ってもいられないでしょ。

[194: 匿名さん]

日曜MRに行って初めて知ったのですが、前回の会員期に22戸の未登録住戸もあったですよ。
確かに登録締め切りのときに、販売全住戸に花が飾られたはずなのに、、、
担当者曰くキャンセル住戸ではなく、あくまでも登録されていなかった住戸があったため、
今回の一般に再販売になったってことらしい。なんかおかしくない？

[195: 匿名さん]

会員期登録最終日の６時頃までＭＲにいましたが、
販売全住戸に花は飾られていませんでしたよ。

[196: 匿名さん]

＞194さん
どのあたりが未登録だったのでしょうか？

[197: 匿名さん]

>>193

修繕費が計画どおりで推移するなんてのは現実では稀です。管理組合次第でしょうが、ここの場合、恐らく出費を抑えるよりも質の高い維持・管理を求める人が多そうなので、質を下げてまで維持費の値上げを阻止しようという人は少数でしょう。維持費が上がる＝高い品質が維持される、と前向きに考えましょう。

[198: 匿名さん]

中小デベが算出する修繕費より大型物件も経験のある三井がある程度シュミレート
してるんだからまずまず信頼できるんじゃないかな。
ヒュー○ーなんかのマンションは修繕費なんて住民受けするために安いはず。
要はちゃんと修繕に対応できる体制を整えて資産価値を維持できればいいよ。
しかし、なんでここは修繕費ばかりの話題？
やっぱり江東区だから？
江東区ネタはもういいだろうけど、そんなに修繕費高いとは思わないけど・・・
中央区に住んでて買い替え組みですが、いまのところもＰＣＴぐらいだからかな。
高いと思わないのは私だけかな？これぐらいの大型物件だと妥当気もする。

[199: 匿名さん]

問題は、安くて狭い部屋が多いから分譲価格と維持管理費のバランスが取れてないとこじゃない？
３０００万台の物件で、月１０万の維持費はバランス悪い。人によっては維持費＞＞＞返済額になっちゃうんじゃない？

ちなみにＰＣＴの修繕費は増額の勾配が緩やかで、長期で見るとタワーにしては爆安だよ。

[200: 匿名さん]

3000万台で70m2、80m2の部屋が多いもんね。
中低層と44階以上の高層とは値段も世帯も違いが大きいだろう。

[201: 匿名さん]

確かに他の3000万台の修繕費と比べるとね〜
B棟西が基準かな。

[202: 匿名さん]

蚊とかの虫が上がってこないのは何階ぐらいから？

[203: 匿名さん]

20階でもゴキブリ飛んでくるよ。

[204: 匿名さん]

33階でも蚊が飛んでくるという記事を見た。

[205: 匿名さん]

さすがに飛んでは来れないのでは?
エレベータに乗ったり、卵から孵化したり、
配管や外壁伝って登ってきたり、
昆虫も生きるためだから必死でしょう。

[206: 匿名さん]

蚊どころか、アメリカのデビルズタワーの
頂上には蛇も住んでいるよ。
岩の割れ目をにょろにょろ這い上がるらしい。

[207: 匿名さん]

蚊は近所の方がガーデニングやってると
ガーデニングの水周りからボウフラが沸いて出たりしますね

[208: 匿名さん]

あと何戸残ってるの？

[209: 匿名さん]

会員販売で７２０戸。今回は（今日担当さんに確認したところ）２２戸の会員販売で登録がなかった住戸と、新しく３６０戸ぐらいの販売になるとのことなので、計１０５０戸になるから、あと４３１戸になるでしょう。
今回は、ネット以外広告をやってないとのことなので、落選組（私もですが・・・）の救済販売
だといってました。次は秋になるそうです。私は東向き検討なので今回ダメなら秋に再チャレンジ
します。あと、登録は金曜日からで、締め切りは日曜日の４時です。理由を聞いたら前回大混乱だったので、初日は平日にしたそうです。私は初日に行きます！！

[210: 匿名さん]

すいません足し算間違えました。１０８０戸でした。

[211: 匿名さん]

住民版が盛り上がって、すっかりこちらは沈静化しました。
皆が順調に買えたということはいいことです。

[212: 匿名さん]

検当者も居なくなったのか・・・？

[213: 匿名さん]

住民版見に行ったけど、言うほど盛り上がってもないよ。

[214: 匿名さん]

>>80
実際CODAN東雲の19号棟、運河側に住んでましたが、
この季節から秋（残暑期）にかけて運河臭、湿気はすごかったですよ。
玄関側テラスに掃きだし窓、運河側は床〜天井までと、両側に大きな窓があり、
開けっ放しで風は気持ちよかったのですが、運河の匂いと湿気は・・・でした。
で、あまりエアコン好きではないのですが、エアコン使用にしました。

>>117
途中での値上げ（又は、不人気タイプの値下げ）、どの物件でもある話の様です。
期分けをして、人気により値段調整をして完売を目指す。
売主側の視点だとわかる気もしますが・・・。

[215: 匿名さん]

会員期に買ったひとは値上がりするのはよいけど値下がりはしてほしくないよね。

[216: 匿名さん]

買った後の値段はあまり関係ないでしょ。
湾岸の物件買った時点で、資産価値よりも、
ここに住む楽しさを選択したんだから。
厳しい抽選をくぐりぬけて手にした以上、多少安くなってても、
また買えない心配するより幸せです。

[217: 匿名さん]

会員期に外れた人が１０００人以上いるはずなんだけど、どこに行ってしまったんだろう？
待てずに他の物件にいってしまったか、冷静に頭冷やして手を引いたのか・・・？

>>214
「うちは販売期毎に値上げ／値下げはしません！！」って営業さんが力説してたよ。

[218: 匿名さん]

しかし本当にメッキリ検討者らしきレスが
減った感じがするのは気のせいだろうか・・・

[219: 匿名さん]

実は、レスしてるひとで検討者は少なかったんじゃないの？
それと、もう飽きられたとか。

減っているのは確かですね。

[220: 匿名さん]

グローブの登録・抽選も今週末あるからそっちにいったんでは？

[221: 匿名さん]

マンション購入は熱病のようなもの。
いったん醒めてしまうと、なんであんなに欲しかったんだろうと、
難点もなんであんなに無視出来たんだろうと思うもの。

[222: 匿名さん]

やばいかな？売れ残るのかな？

[223: 匿名さん]

確かに勢いのあるピーク時が過ぎちゃうと、冷静に物件を見始めて手が出せなくなっちゃうんだよね。
要望書の段階ではそれなりに空きがあるみたいだけど、ララポ開業で息を吹き返すか？

[224: 匿名さん]

入居者も購入希望者もいなくなったスレ・・・
さみちー

[225: 匿名さん]

>>223
私も覚めてしまった一人です。
ただMSは必要です。
お勧め物件はありますか？

[226: 匿名さん]

私もＰＣＴはやめました。
ただ気にしなくても完売するんじゃないですか。また次の機会に！

[227: 匿名さん]

あきらめた人にはＳＣＴへどうぞ。
華麗なる団地生活が送れます。

[228: 匿名さん]

１５００戸もあるここも団地

[229: 匿名さん]

>>227
はいっ！
今ＳＣＴとＴＣＴ迷ってます。。

[230: 匿名さん]

最初からPCTの管理費や修繕積立が高いと感じるようであれば、もはや住めないのでは？　そういう
方はSCTに行けば安泰ですよ！　というよりSCT組。中学校裏で運動場の砂埃と騒音と教室とのお見合
い、セメント工場に手が届く、斜め止まりの格安自走式駐車場があるっ！　あと「のぼり組」の白い
目も・・・　　おいらもも160：の方に賛成!!　それから汚い運河の匂い付き。土地に余裕を持って立ててないので、境界線ぎりぎりまでマンション。バルコニーから生徒と握手できるかもよ。工業団地もいっぱいあるので、仲良くしてね。おいらはまっぴら。

[231: 匿名さん]

>>230
>おいらもも160：の方に賛成!!
って…。160とほとんど同じ文章をなぜ繰り返すのですか。

他の物件を批判するものは投稿削除基準17項に該当します。

[232: 匿名さん]

>>231
２３０は　どうせろくな所に住んでませんよ　ほっときましょ。

[233: 匿名さん]

>>230
のぼり組と見た！

[234: 匿名さん]

>>230
近所同士なんだからそういう書き込みはよしましょう。
子供同士が同じ幼稚園や小学校に通うのです。もしも親がそういう態度だったらと考えてください。
多分検討者じゃないのでしょうが。

[235: 匿名さん]

のぼり組はほとんどの場合お金が目的。
程度低いね、そこは。
ホントなら住民同士仲良くしていい街作らないといけないのにね。

[236: 匿名さん]

のぼり組ってなに？意味分からん。です

[237: 匿名さん]

こういったネタになると急に目を覚ましだすね。
いままでこのスレが延びて来たのもこんな感じだもんね。
もう少しＰＣＴが高かったらＳＣ？のスレはPart50ぐらいいってたよ(しかも即日完売)
のぼり組との戦闘も白熱！
残念！！

[238: 匿名さん]

煽りではなく、PCT熱が冷めた方へおすすめできそうな物件。

- 品川シーサイドレジデンス：駅徒歩時間、長谷工施工を除けば欠点らしい欠点もなし。品川区。
- グランスイートハートアイランド：城東で問題ないなら、いっそ環境重視で城東の中の城東へ。

PCTの不満（共有施設が納得いかない、緑を自前で揃えたために管理費が高い、SC隣接のため
セキュリティを高めざるを得ない→コスト高）は解消、割り切れた点（城東でも可、駅徒歩8分、
施工が三井住友建設、地盤悪）はそのままといった観点で選択。

[239: 匿名さん]

あー、俺そのパターン検討してる。７０ｍ２の予算で１００ｍ２が買えちゃうからね。
共用施設はどうせ飽きるから、占有部を充実させた方が満足度高いかなとか考えちゃう。

[240: 347]

>>202
虫の話ですが、PCTの最上階でも虫は飛んでくると思います。
自己の意思と言うよりも風に巻き上げられて飛んでくるようです。
お近くの50階近辺に住んでいますが、色々な虫が飛んできます。（昨日は久しぶりにコメツキムシ(?)を見ました）
蚊も時々飛んでくることあります。ただ、狙ってくるような感じではないので、それ程気になるものではないですが、多分PCTの最上階であっても虫にはめぐり合ってしまうと思います。