グランドメゾン杉並ってどうですか？

[匿名さん]

グランドメゾン杉並ってどうでしょうか？

[462: 匿名さん]

長期修繕計画は数年毎に見直しを行うのが普通。駐車場や共用施設の状況によっては総会を経て
管理費や修繕積立金の見直しを行うこともあります。これぐらいの規模になると理事会も力の見
せ所ですね。

話は変わりますが、二次取得者が多い場合は「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性も
あるので、希望の間取りが後でキャンセルで出てくる可能性もありますよ。

[463: 420]

>これぐらいの規模になると理事会も力の見せ所ですね。

なんかこういう他人事みたいな住民ばっかだとヤダなー

[464: 匿名さん]

>>462

見直しを検討する必要があるのはどのマンションでも共通だろうけど、
すんなり値上げできるものではないですよ。
値上げ決議に必要な票数の組合員が、危機感をもっている必要あるし
一般的には、値上げの前に現状の支出を抑える算段も必要。
また、通常は1年毎に理事交代、かつ理事会の開催は2ヶ月に1回程度だから
なかなか話は進まない。値上げ絡みの議案だす理事なんて、他の住民から
逆恨みされそうだから皆好んで推進せず、「次期理事に委ねる」とかいって
延び延びなんて話は珍しくないですね。

>「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性

ちなみに、他のマンションの販売員に伺ったらそういうリスクもあるが、
２次取得者は停止条件付であれば、提携販売会社から売却進捗とか情報入るし
適切なアドバイスを購入予定者にできるので、販売側では問題視あまりして
いないようです。

どちらかというと、非提携不動産屋経由で売却しようとしている客や
現金で購入しようとしている個人事業者が多い方が、引渡し直前のキャンセル
多いそうです。

[465: 匿名さん]

>>463
同感です。

[466: 匿名さん]

>454
ここを先日契約しているのですが、我が身のことととして気になったので管理予算書を見てみました。
まず、ここの場合は年間 4,347,000円 がメンテ料金（年４回）です。
月額 1,023円/台です。 354台という規模もあって１台当たりでは割安のよう。

次に、長期修繕計画書を見てみると ３０年で５億円が機械式駐車場で予定されています。
この費用で、354台分のリプレース工事に足りるのかどうかはよく分かりません。
新規建設ではないので足りるのでしょうか？ここは機械式でも屋根付きですが、それで
リプレースが必要な時期が延びるのかどうかなどの要素は不明です。

最後に駐車場収入は100%稼働時の70%が管理費（保守費はこちらから支出）に、10%が
修繕積立金に組み込まれるように読めます。

つまり総収入の80%確保を前提に、長期修繕計画書が作成されていると考えれば良いのでしょうか。

その場合の稼働率ですが、平均稼働台数70%でシミュレーションを考えてみました。

330台の自走式は便利なのでこちらはほぼ埋まると仮定した場合では、総収入の82%が確保できます。
稼働率が台数ベースで70%を割ると計算上は新たな負担もしくは値上げが必要そうです。

ざっと素人目で見てみたのですが、日常的には今の計画に不足はないように思えました。
不安要素は入替工事を含めて５億円という費用見積もりが妥当かどうか判断できない点でしょうか。

あと駐車場の契約書を見てみましたが、やはり部外者への貸し出しは禁止しています。
これを変えるには管理組合の総会決議が必要ですけど、これはムリでしょうね。きっと。
私も投票するなら反対しちゃいますし。それなら値上げの方がましです。

[467: 匿名さん]

東京フロンティアシティ　アーバンフォート
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38190/

[468: 匿名さん]

???
467>
スレッド違いですが・・・

[469: 匿名さん]

なにやら色々なスレで駐車場ネタで攻撃をしかけている人がいるようですね。

[470: 匿名さん]

攻撃をしかけているようにしか思えない時点でアレだな。

[471: 匿名さん]

>>470
この物件に関わる根本的な議論はまったくせず、
複数の物件に対して、表層的な共通した攻撃をしかけているようにしか見えません。
ま、参考にはしますけど、どうみても検討者に見えないし、そういうことを言ってる人は注文建築の一戸建てにしかすめませんね。

[472: 匿名さん]

井荻の森に住まうって感じでしょうか。
樹木が多いと気持ち良いですよね、でも夜はちょっと怖いかな。

[473: 匿名さん]

ま、どう見ても検討者じゃないよね。

[474: 匿名さん]

>>472
そのためのセキュリティですから。
しかも照明はしっかりしているから怖くはないでしょう。

[475: ４７２]

ここは水害ハザードマップでは問題ないようですね。

[476: ４７２]

すごい反応の速さ。。常時監視体制ですね。

[477: 匿名さん]

まぁまぁ、皆さん

ここはタメの友達サークルでも、２ｃｈでもないのでお互いに尊重して書き込みをしましょうよ。

[478: 472]

近所に複数の有名な漫画家のお宅やショッカーの秘密基地もあるらしい。

[479: 匿名さん]

東西線は便利だと思うけど、東西線への乗り継ぎってどうなんでしょうか？
大江戸線みたいに遠くないといいなと思ったのですが。
知ってる方いますか？

来週見に行こうかな。

[480: 匿名さん]

高田馬場はJR山手線も乗換駅なので結構混みます。
東西線は下り車線ホームに集中して流れ込むので
上り側に移動した方がベター。
朝夕とも混むので実際の時間に行って見ることを
お勧めします。
大江戸線も練馬〜新宿はかなり混みます、
大江戸線は車体が小さいので窮屈感は
かなりのものです。

[481: 匿名さん]

>>466

インザパークに知人が住んでおりましたのできいてみました。
正確な数字ではありませんが、
・全450戸に対して7割弱の駐車場が準備されている。　300台分
・30台位あまっているらしい。
よって、試算上は「全戸の60%あればOK」ということになります。

やっぱちょっと赤字スタートかも；；

[482: 匿名さん]

私は、この物件の近所ですが、品川港南口のオフィス街に通勤するのに、関東バス阿50系の阿佐ヶ谷行きまたは西武バス荻11系の荻窪行きで、JR中央・総武線で新宿経由山手線を利用しています。ここに移っても、やはり旧早稲田通の八成橋(関東バス）か環八の八成橋から阿佐ヶ谷または荻窪を経由しようと思ってます。東西線も利用可能です。

in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を解説したんだそうですね。全４５０戸で可能なら６８４戸のこの物件でも、千川通りを挟んだ向かい側の西武バスの南田中車庫発荻窪行き増発してくれるといいですね。これって、デベロッパーの力量次第でしょうか。関西系積水ハウスには難しいか。

駐車場のコストって、やっぱり住宅のコストの一部ですから、これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。

[483: 匿名さん]

すいません。解説＝>開設でした。

[484: 匿名さん]

>>482
>in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を開設したんだそうですね。

一民間マンションのためというよりは、日産跡地として開通したのだと思いますよ。
跡地としては、インザパーク・ロイヤルパーク（大和賃貸）・プロムナード（ＵＲ）で
確か1000戸近くできたのですから...特に、公団が絡んでいるので開設しやすかったのでは
と推察します。

また、あそこはこちらと違い一番近い西荻窪駅も徒歩10分以上ですから...バスは必須。

[485: 匿名さん]

>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。

なかなか気に入っているけど「すぐに管理費／修繕費があがるかも」を覚悟
しとく必要がある　ということだけだと思うけど...

[486: ４８２]

>>484
納得。ありがとうございました。
朝は、井荻始発荻窪行きのバスがたくさんありますが、この物件が完成したらバスは結構混雑しそうですね。西武線を利用する人はあまり関係ないかも知れないけど。

[487: 匿名さん]

練馬高野台に順天堂病院がある関係で環八沿いの
バス便の設定を望む声が多いですよ。
練馬区役所にもバス便の要望が寄せられているみたいです。
ここも６００以上の世帯が入居するので
相乗効果でバス便の新設・増便されれば良いなぁ。

[488: 匿名さん]

>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。
攻撃と感じたのはデベの人では？

[489: 匿名さん]

>488
デベ・販売会社はそこまでやらないよ。
発覚したデメリット考えるとしこしこネットで
書き込みなんてやらないよ。

[490: 匿名さん]

>>482
公団が買い上げ、民間（三井・大和）に払い下げた形での開発だったので
新しいバス路線実現したようです。バス停の配置含め全て計画が建設着手
（売出し前）できていたようですよ。＞プロムナード荻窪路線

そういった意味では、こちらは計画ないようですからかなり期待薄いかと...

個人的には、井荻〜荻窪って時間読めないので好きではありません。

[491: 匿名さん]

井荻/荻窪だと環八が不確定要素だが、逆に井荻/西荻窪だと裏通りなので
ある程度読める。

[492: 匿名さん]

>479
距離的にはほとんど離れていません。すぐです。

[493: 匿名さん]

>492
試してみました。近いですね。
混雑もさほどではなかったです。

[494: 匿名さん]

>493
良かったですね。西武線は田園都市線や
小田急線と比べれば天国ですからね。

[495: peshi]

わたしも現状ではこの３つです
プラウド南荻窪とか見たけど、内容の割には高い、吉祥寺北町も高すぎる。
で、３つ見に行きました。
ガーデンはつくりでは１番でしょう。ただ、駅から徒歩が遠く、スーパーとか遠い。
テラスは、僕にはでかすぎ、あと周りが１種でない。なんか、あのテラスの中で一生埋もれるなら
って感じ。メゾンは、現場へ行くといいと思うのですが、やはり少しチープなつくりと、所詮練馬なのにあと１５０万は抑えて欲しい（抑えないなら、設備内容の細かいところを高くして欲しい）
ってかんじで、ガーデン８５点、テラス７０点、メゾン８３点って感じですが・・・・
松ノ木も待ってみますか・・・・戸数少ないけど。
今思うと、グランノア上井草は買いだったなあ・・・

[496: 匿名さん]

>495
かなり幅広くご覧になられていますね。
プラウド南荻窪も検討に入ったなら、完売したけどスタイルハウス荻窪って
選択肢もあったですね。ガーデンが良かったなら、新百合あたりも検討に
入るのではないでしょうか？

練馬の新宿線沿線なら鷺宮か上石神井、武蔵関あたりが良いなぁ。
それか立野町も良いけど、最寄が吉祥寺になるし供給ないね。

[497: peshi]

本当は中央線沿線がいいんです・・・
でもって荻窪・・・・
スタイルは早めの完売でついてけませんでした・・・
「松ノ木」待つかなあ・・・
メゾン、よいけど、歩いてみるべし。
やはり西武沿線は大人しいのは事実。
んんんん、資産価値がああ。。。。

[498: 匿名さん]

物件営業ではありませんし、ちょっとスレ違いですが...

>497

中央線ならレクセル荻窪が今販売中。（阿佐ヶ谷も夏販売開始？）
青梅街道沿い・警察・消防署に挟まれるところは個々の判断に任せるところとして、
荻窪行きバス停が目の前でピーク時2〜3分に1本のバス（駅まで専用レーンで10分）
裏には日産跡地の公園。

グランノアより中央線より、インザパークとほぼ同立地。プラウドより廉価。

選択肢は色々あると思うけどねん。

[499: peshi]

そうなんですよね
でも、やっぱすぐ青梅街道ってのはね・・・
って、環境考えてしまうので、レクセル阿佐ヶ谷ならありかなと。
でも、レクセルって検討してなかったので、いわゆる建物価値（構造）は
どうなんでしょうか？評判ってあんまりきかないし、三鷹の見たけど、
正直つくりダサかったという感じです。

[500: 匿名さん]

構造がダサイって変でない？
内装や外観がダサいなら話わからなくもないけど...

長谷工のココがありなら、ＵＦＪ信託という看板を信じるという
考え方はありかと...なんか貴方の基準がよくわからない。

[501: 匿名さん]

つくりがダサイとは言っているけど、構造がダサイとは言ってないのでは？

[502: 匿名さん]

レクセルとかグローベルスって大京の子会社でしょ。
ちなみにレクセルの機械式駐車場はなんと自社製です。

[503: 匿名さん]

この物件のWeb上にある物件概要みましたが、第一期３次分譲予定戸数って２０戸なんですね。
今までの累計では２００戸強売ったという計算でしょうか。

物件そのものは悪くないだけに、上げ相場も織り込んでの、高めの価格設定の影響が大きいのでしょう、きっと。

全戸竣工まで後１年半あるので、広告も激しくは打たず今はあわてずじっくり売るという印象がします。購入検討者の立場からすると焦らずにじっくり検討できますね。

[504: 匿名さん]

耐震偽装ヒューザー・姉歯コンビもびっくり！
なんと長谷工は鉄筋も通っていない「中空の梁」を作りました！
「姉歯を上回る耐震強度０」という見出しが踊るのかな？


http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48005/

[505: 匿名さん]

>503
本当は一気に売ってしまいたいでしょう。ただ売れそうな戸数に合わせて分譲予定を発表
　しているだけですよ。こんな２０戸ずつ売っていったら日が暮れますから。

[506: 匿名さん]

５０５の人、あなたはなんでそんなにひねくれているのですか？
どこかの販売の方？もしかして買えない人？

[507: 匿名さん]

５０４の人、そんなのないと思いますけど・・・
ただ梁がないだけのことでは・・・？

[508: 匿名さん]

>>506
というか、そんなことこの業界ではよくありますけど。

[509: 匿名さん]

環八が開通しましたね。

[510: 匿名さん]

>全戸竣工まで後１年半あるので、広告も激しくは打たず今はあわてず
>じっくり売るという印象がします。

気のせいですよ。毎週末広告新聞に折り込み広告入っているし
関東バスにも車内広告...かなり激しいと思うけどな。

[511: 匿名さん]

>503
デベの人？