グランドメゾン杉並ってどうですか？

[匿名さん]

グランドメゾン杉並ってどうでしょうか？

[442: 匿名さん]

>437

うーん　どうだろうね。入居しないとわかりませんが複数台借りるお宅は
700戸のうち10戸もあればよい方のような気がします。
車がないと生活できない郊外じゃないのだからどうでしょう;;

成人した子供が同居している家庭が多いとか、お金持ちもいそう
といった根拠がまったくないないですね。
どちらかというと、価格的にも、立地的にも、プランとしても
ファミリ向けだと思うのが順当だと思います。

[443: 匿名さん]

どうしてそんなに井荻を都会だと思いこみたいの？
基準は？？

[444: 匿名さん]

うちはお買い物カーとお出かけカー２台の構成予定です

[445: 匿名さん]

２３区の掲示板には上がっていますが、
一種の郊外物件ととらえてよさそうですね。

[446: 匿名さん]

今週末にも契約を検討していたのですが、当初認識していなかった杉並病等環境の悪さが気になり、見送ろうかと思っています。地元住民の方はどう思うのか聞きたいです。

[447: 匿名さん]

このスレ見てると一家に車２台ということに執着してる人が約１名いるみたいだね。

[448: 匿名さん]

>>114
>値段の上がり具合を見るなら同じ積水＋長谷工で中身も似たりよったりの東京テラスあたりでしょ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

[449: 匿名さん]

In the Parkで駐車場が余ってるという情報がありました。あそこはこの物件より交通条件がいいからなんでしょうか。価格帯もあそこと較べて、この物件が特別高級というわけでもなさそうですが、一家に２台という世帯がどれほどなんでしょうね。駐車場100％というのは、販売会社の営業促進策なんであって、売り切ってしまえば、あとは住民のリスクで、というかなり無責任な姿勢ではないかと思ってしまいます。

[450: 匿名さん]

446さん、地元といえるかどうかわかりませんが、井草の森公園から600メートル程北西より、練馬区の住民で、この物件に関心をもってます。ここ最近はあまり被害を聞きません。化学物質過敏症のひとにはリスク要因であることには違いありません。問題の中継所近隣の小学校や幼稚園などでも、特に被害を訴えるというようなことは聞いていません。この近辺では新築マンションの売り出しは結構ありますが、この問題が販売に影を射しているという話もあまり聞きませんが。

[451: 匿名さん]

駐車場の数ってそんなにオオゴトですか？

よく話題になる杉並病とか、構造とか、各家族にとっての立地とかのほうがよっぽど大事でしょう。

[452: _]

杉並病が大きく話題になってたころは身近な植物に影響が見られたけど
最近は全然そういうことはないよ。井草森公園の鳥や植物や蛙見ててもその後
変なところはないし取り合えずうちは気にしてない。

気になるなら地元の小児科来て見ればわかるけど、他のエリアに比べて
具合の悪い子供やアレルギーの子供が多いってことは全然ない。変に根拠なく
不安煽ってる人ってなんか意図があるのかな？

駐車場は外部に貸すと収入になっちゃって税制上色々問題になるので
不可能ではないけどたぶん無理。だから駐車場埋まらないで管理費や
修繕費足りなくなっての値上げを見込まなくちゃいけないような気がする。

駐車場埋まっても機械式の修繕費は全然足りないような気がする。
条件違うだろうけど他のマンションで機械式で月1万円取って全額修繕に
あててどっこいどっこいってのを小耳に挟んだ。誰か詳しい人いないかなぁ。

[453: 匿名さん]

>>451
>駐車場の数ってそんなにオオゴトですか？

杉並病：既知　個人差あり
構造：問題あっても積水なら相手にとって不足なし
立地：既知　個人の判断

購入に浮かれていると気にならないかもしれないけど
管理費や駐車料金の値上げが、試算で各戸１万円／月アップ
するかもしれないことはかなりシビアだと思うけど...

[454: 452]

ちょっとググってみたらこんなのあったわ。
マルチ投稿する不適切なURL20050409

>機械式（2段・多段）：建設コスト（100万円/台〜250万円/台）、
>月あたり維持管理費（2,000円/台〜4,000円/台）

真ん中の金額を取って、リプレースに175万円/台、メンテに3000円/台
とすれば、175万÷20年÷12ヶ月=7300円だから合計\10300/月。
やっぱ小耳に挟んだ1万円/月を全額修繕にまわすくらいの計算。

そう考えると元々駐車場料金安すぎなうえに管理費に回しすぎな感じが
するんだけど、なんか計算間違ってる？

[455: 匿名さん]

>454
関心ある人がたくさん見ていそうな機械式駐車場スレで聞かれたらどうでしょうか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

でも自走式の方は月１万円以上の設定ですし、実際の稼働率（平面vs機械比率も影響しますね）はまだ分からないので、正確な計算は難しそうですね。

[456: 匿名さん]

この物件は今のところ最もお気に入りなのですが、子供や家族のことを考えると杉並病等の大気汚染が気になります。やはりそういったリスクを考えると避けるべきなのではと思ってしまうのですが・・・お金の問題以上に気になります。

[457: 匿名さん]

>453
最低5千万弱からするこの物件で、月１万円アップくらいで生活に影響が出るって問題にする人って少数派なんじゃないですか？？　その程度の価格上昇リスクは想定内でしょう。

[458: 匿名さん]

杉並病はネットで検索すると情報出てきます。
それで各自判断するしかないですよね。
気になる人は避けておくほうが無難かも。
なにが原因かわからない体調不良の際に、このせいかもと思うだろうし、
そうなると心理的ストレスにもなって、
アレルギー疾患にはさらにマイナスでしょう。
賃貸ならすぐに移れますが、買うとそうもいかないですし。

[459: 匿名さん]

>月１万円アップくらいで生活に影響が出るって問題にする人って
>少数派なんじゃないですか？？

マンション全体の為に必要なのに、
・修繕積立金の不足分を払わない（えない）人
・月数百円負担の駐輪場有料化に反対の人
なんてのはよくある話だと思うけどな。

>その程度の価格上昇リスクは想定内でしょう。

管理費・修繕積立金が3万円→4万円／月
もしくは駐車場代が2万円→3万円／月
これだけ急に上がることを「想定内」と殆どの入居者が
考えているのなら無問題です。

ただし、こういったランニングコストが近隣の相場と
逸脱していれば、個々の都合により賃貸に出すにしろ、
売却するにしろ大きなデメリットであると思うけど、
それも「想定内」ですかねー

[460: 匿名さん]

>>458

>杉並病はネットで検索すると情報出てきます。

ネットでも他のマスメディアでもどれを信じて良いのかわからない位情報がありますねー
終結したことにしたい自治体関連　煽るかの如く問題視する市民団体　どちらの情報を
ピックアップするかは個人の判断によります。
より都心に住みたいから私は前者の情報を選択することにしました。

[461: 匿名さん]

こうした余剰駐車場から発生する経費増とは全く別に、売主の作成した30年の長期修繕計画で、毎月の修繕積立金は将来かなり引き上げられることが、すでに計画されています。追加の一時修繕積立金の拠出負担やこうした経費増の可能性を気にするかどうかは、個人によるでしょうが、少なくとも私は気にします。そうでなくとも、台風や地震といった自然災害リスクへの備えは必要で、管理費や修繕費の増加には神経質にならざるを得ません。

[462: 匿名さん]

長期修繕計画は数年毎に見直しを行うのが普通。駐車場や共用施設の状況によっては総会を経て
管理費や修繕積立金の見直しを行うこともあります。これぐらいの規模になると理事会も力の見
せ所ですね。

話は変わりますが、二次取得者が多い場合は「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性も
あるので、希望の間取りが後でキャンセルで出てくる可能性もありますよ。

[463: 420]

>これぐらいの規模になると理事会も力の見せ所ですね。

なんかこういう他人事みたいな住民ばっかだとヤダなー

[464: 匿名さん]

>>462

見直しを検討する必要があるのはどのマンションでも共通だろうけど、
すんなり値上げできるものではないですよ。
値上げ決議に必要な票数の組合員が、危機感をもっている必要あるし
一般的には、値上げの前に現状の支出を抑える算段も必要。
また、通常は1年毎に理事交代、かつ理事会の開催は2ヶ月に1回程度だから
なかなか話は進まない。値上げ絡みの議案だす理事なんて、他の住民から
逆恨みされそうだから皆好んで推進せず、「次期理事に委ねる」とかいって
延び延びなんて話は珍しくないですね。

>「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性

ちなみに、他のマンションの販売員に伺ったらそういうリスクもあるが、
２次取得者は停止条件付であれば、提携販売会社から売却進捗とか情報入るし
適切なアドバイスを購入予定者にできるので、販売側では問題視あまりして
いないようです。

どちらかというと、非提携不動産屋経由で売却しようとしている客や
現金で購入しようとしている個人事業者が多い方が、引渡し直前のキャンセル
多いそうです。

[465: 匿名さん]

>>463
同感です。

[466: 匿名さん]

>454
ここを先日契約しているのですが、我が身のことととして気になったので管理予算書を見てみました。
まず、ここの場合は年間 4,347,000円 がメンテ料金（年４回）です。
月額 1,023円/台です。 354台という規模もあって１台当たりでは割安のよう。

次に、長期修繕計画書を見てみると ３０年で５億円が機械式駐車場で予定されています。
この費用で、354台分のリプレース工事に足りるのかどうかはよく分かりません。
新規建設ではないので足りるのでしょうか？ここは機械式でも屋根付きですが、それで
リプレースが必要な時期が延びるのかどうかなどの要素は不明です。

最後に駐車場収入は100%稼働時の70%が管理費（保守費はこちらから支出）に、10%が
修繕積立金に組み込まれるように読めます。

つまり総収入の80%確保を前提に、長期修繕計画書が作成されていると考えれば良いのでしょうか。

その場合の稼働率ですが、平均稼働台数70%でシミュレーションを考えてみました。

330台の自走式は便利なのでこちらはほぼ埋まると仮定した場合では、総収入の82%が確保できます。
稼働率が台数ベースで70%を割ると計算上は新たな負担もしくは値上げが必要そうです。

ざっと素人目で見てみたのですが、日常的には今の計画に不足はないように思えました。
不安要素は入替工事を含めて５億円という費用見積もりが妥当かどうか判断できない点でしょうか。

あと駐車場の契約書を見てみましたが、やはり部外者への貸し出しは禁止しています。
これを変えるには管理組合の総会決議が必要ですけど、これはムリでしょうね。きっと。
私も投票するなら反対しちゃいますし。それなら値上げの方がましです。

[467: 匿名さん]

東京フロンティアシティ　アーバンフォート
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38190/

[468: 匿名さん]

???
467>
スレッド違いですが・・・

[469: 匿名さん]

なにやら色々なスレで駐車場ネタで攻撃をしかけている人がいるようですね。

[470: 匿名さん]

攻撃をしかけているようにしか思えない時点でアレだな。

[471: 匿名さん]

>>470
この物件に関わる根本的な議論はまったくせず、
複数の物件に対して、表層的な共通した攻撃をしかけているようにしか見えません。
ま、参考にはしますけど、どうみても検討者に見えないし、そういうことを言ってる人は注文建築の一戸建てにしかすめませんね。

[472: 匿名さん]

井荻の森に住まうって感じでしょうか。
樹木が多いと気持ち良いですよね、でも夜はちょっと怖いかな。

[473: 匿名さん]

ま、どう見ても検討者じゃないよね。

[474: 匿名さん]

>>472
そのためのセキュリティですから。
しかも照明はしっかりしているから怖くはないでしょう。

[475: ４７２]

ここは水害ハザードマップでは問題ないようですね。

[476: ４７２]

すごい反応の速さ。。常時監視体制ですね。

[477: 匿名さん]

まぁまぁ、皆さん

ここはタメの友達サークルでも、２ｃｈでもないのでお互いに尊重して書き込みをしましょうよ。

[478: 472]

近所に複数の有名な漫画家のお宅やショッカーの秘密基地もあるらしい。

[479: 匿名さん]

東西線は便利だと思うけど、東西線への乗り継ぎってどうなんでしょうか？
大江戸線みたいに遠くないといいなと思ったのですが。
知ってる方いますか？

来週見に行こうかな。

[480: 匿名さん]

高田馬場はJR山手線も乗換駅なので結構混みます。
東西線は下り車線ホームに集中して流れ込むので
上り側に移動した方がベター。
朝夕とも混むので実際の時間に行って見ることを
お勧めします。
大江戸線も練馬〜新宿はかなり混みます、
大江戸線は車体が小さいので窮屈感は
かなりのものです。

[481: 匿名さん]

>>466

インザパークに知人が住んでおりましたのできいてみました。
正確な数字ではありませんが、
・全450戸に対して7割弱の駐車場が準備されている。　300台分
・30台位あまっているらしい。
よって、試算上は「全戸の60%あればOK」ということになります。

やっぱちょっと赤字スタートかも；；

[482: 匿名さん]

私は、この物件の近所ですが、品川港南口のオフィス街に通勤するのに、関東バス阿50系の阿佐ヶ谷行きまたは西武バス荻11系の荻窪行きで、JR中央・総武線で新宿経由山手線を利用しています。ここに移っても、やはり旧早稲田通の八成橋(関東バス）か環八の八成橋から阿佐ヶ谷または荻窪を経由しようと思ってます。東西線も利用可能です。

in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を解説したんだそうですね。全４５０戸で可能なら６８４戸のこの物件でも、千川通りを挟んだ向かい側の西武バスの南田中車庫発荻窪行き増発してくれるといいですね。これって、デベロッパーの力量次第でしょうか。関西系積水ハウスには難しいか。

駐車場のコストって、やっぱり住宅のコストの一部ですから、これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。

[483: 匿名さん]

すいません。解説＝>開設でした。

[484: 匿名さん]

>>482
>in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を開設したんだそうですね。

一民間マンションのためというよりは、日産跡地として開通したのだと思いますよ。
跡地としては、インザパーク・ロイヤルパーク（大和賃貸）・プロムナード（ＵＲ）で
確か1000戸近くできたのですから...特に、公団が絡んでいるので開設しやすかったのでは
と推察します。

また、あそこはこちらと違い一番近い西荻窪駅も徒歩10分以上ですから...バスは必須。

[485: 匿名さん]

>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。

なかなか気に入っているけど「すぐに管理費／修繕費があがるかも」を覚悟
しとく必要がある　ということだけだと思うけど...

[486: ４８２]

>>484
納得。ありがとうございました。
朝は、井荻始発荻窪行きのバスがたくさんありますが、この物件が完成したらバスは結構混雑しそうですね。西武線を利用する人はあまり関係ないかも知れないけど。

[487: 匿名さん]

練馬高野台に順天堂病院がある関係で環八沿いの
バス便の設定を望む声が多いですよ。
練馬区役所にもバス便の要望が寄せられているみたいです。
ここも６００以上の世帯が入居するので
相乗効果でバス便の新設・増便されれば良いなぁ。

[488: 匿名さん]

>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。
攻撃と感じたのはデベの人では？

[489: 匿名さん]

>488
デベ・販売会社はそこまでやらないよ。
発覚したデメリット考えるとしこしこネットで
書き込みなんてやらないよ。

[490: 匿名さん]

>>482
公団が買い上げ、民間（三井・大和）に払い下げた形での開発だったので
新しいバス路線実現したようです。バス停の配置含め全て計画が建設着手
（売出し前）できていたようですよ。＞プロムナード荻窪路線

そういった意味では、こちらは計画ないようですからかなり期待薄いかと...

個人的には、井荻〜荻窪って時間読めないので好きではありません。

[491: 匿名さん]

井荻/荻窪だと環八が不確定要素だが、逆に井荻/西荻窪だと裏通りなので
ある程度読める。