シティテラス目白

[匿名さん]

いわゆる目白エリア。住友不動産が手がける比較的大きな規模のマンションのようです。

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分

【こちらは、元は「(仮称）高田二丁目計画」というタイトルでしたが、「シティテラス目白」に変更させて頂きました。副管理人】



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[401: 匿名さん]

結局このスレは、購入検討者のためのスレではなく、目白プレイスを目の敵にする輩や
スミフ信者が集まって持論を展開するスレなんですよ。
だから393のような意に沿わない書き込みは、不必要に叩かれる。

とにかく、こんなやり取りが続くようだと本来の購入検討者が気の毒ですね。

[402: 匿名さん]

売主と施工会社が同一というのは、施工においてチェック機構が
働きにくいという点ではデメリットと言われていますが、
売主にとっては自社製品なので法外な高値をつけなくても収益があがるので、
買い手にとってお得な物件になり得るという考え方は甘いのでしょうか？
鹿島建設ほどの大手が、内容に合致しない高値で販売するとも思えないのですが。

つまり、どうしてもプレイスを比較して蔑みたい人がいるようです。

[403: 匿名さん]

>402
目白プレイスは自社製品なのに法外な高値をつけていると思います。
勘違いしてはいけません。買い手にとってお得どころか、
鹿島にとってお得以外の何物でもありません。
残念ですが、あなたの考えは甘いと言わざるを得ないです。
一体大手ゼネコンだから何だと言うのですか？
ちなみに、鹿島が秋葉原に建てたタワーだってクレーム散々ですよ。
根拠の不確かなブランド信仰こそ相手の思う壺です。
他との比較という以前に、あれはどう見たって安普請の高値販売ですよ。
その事実を認められない方には何を言っても無駄かもしれませんが。

[404: 匿名さん]

で、結局、この物件が周囲の物件より高くても、お得とでもいうことにしたいのかなあ。
何か見え見えで、購入検討者でもいやな気持ちになりますよね。

[405: 匿名さん]

誰もこの住友物件が高くてもお徳なんて言ってないだろうに？
第一、まだ価格も間取りもコンセプトも発表されてないんだし。
価格と言ったって、プレイスとこちらでは販売時期も違うんだから、一概に比較なんかできない
んだよ。他との比較以前にプレイスがその時期のものとしては仕様と価格付けが不適切だと言っ
てるのが何で分からんのかな？

[406: 匿名さん]

＞第一、まだ価格も間取りもコンセプトも発表されてないんだし。

ならば、このスレが存在する意味もないと思うけど。
そもそも仮称の段階でスレ立てするのが間違い

[407: 匿名さん]

あの場所に良きマンションが建つことを期待している人達がいるのです。
そういう人達の夢と希望を壊さないで下さい。
何と言われようと、ここまでスレが伸びていることが何よりの証しです。

[408: 匿名さん]

目白プレイスのスレも、スレ主でもなさそうな人から
閉鎖の依頼が出てますね。
入居者の感想とか意見が、マンション選びの参考になると思っていたのに。
スレが続くと何か困ることでもあるんでしょうか

高級マンションと言われる割には、駐車場に国産の
ごく普通の車ばかり、ＭＲには高級外車がいっぱいだった
らしいのにどうしちゃったんでしょう。

自動車に趣味がない住民ばかりなんでしょうか。
コスト削減で駐車場が少なすぎるから抽選も激戦で
希望者の半分は落選して月極になったから。

[409: 匿名さん]

同じ住友の目白ガーデンヒルズは、高級志向でファミリータイプの間取りでも
3割近くはいわゆる、億ションでした。（部屋のグレードによって大きな価格差）
同じ住友物件でもこの物件は、もう少し買いやすい価格帯もしくは、極端に部屋によって
価格差のない物件になるんじゃないでしょうか。
住友の他の物件でも、全室同グレードという方が多いような気がします。
プレミアム住戸は、上層階の3フロアー程度が普通ですよ。

[410: 匿名さん]

マンションは比較検討して決めるものです、近くに目白プレイスと
目白ガーデンヒルズという大規模マンションがあるので客観的に比較してみましょう。

【構造】　　ベタ基礎・耐震構造のみ：ベタ基礎・大規模免震構造
【最寄駅】　目白駅12分、都電学習院下2分　：目白駅5分　高田馬場7分
【敷地周囲の建物】北向き以外は高層建物有り：北は学習院　その他は高層建物なし
【セキュリティー】ダブルオートロック：ダブルオートロック、赤外線センサー
【床と天井】　直床、二重天井　：二重床二重天井
【プレミアム住戸】上層階2階に少数　：　上層階を中心に25％以上
【外装】　タイル張り　：二丁がけ高級タイル張り
【エントランス】　半地下、蛍光灯常時点灯（レジデンス）：吹き抜け全面エントランス
【バルコニー】　半面バルコニーコンクリートフェンス　：全面バルコニー、ガラスフェンス
【コンシェルジュ】　　隔日交代1名　：常駐2名
【エレベーター】　14戸に対して4基（レジデンス）　；　2戸に対して1基
【駐車場】　地価機械式と青空機械式　：棟内平置き、棟内機械式
【駐車場設置率】　戸数に対して35％未満：戸数に対して70％以上
【小学校学区】　高南小学校　：　目白小学校
【共有施設】　　ライブラリー、展望台　：パーティールーム、ゲストルームその他多数
【施工、売り主】施工売り主とも鹿島建設　；施工鹿島建設　売り主、住友不動産

こうして比較してみるとかなりコンセプトが違うマンションですね。

「目白高田プロジェクト」はどんなコンセプトになるんでしょうか楽しみです。

[411: 匿名さん]

この物件そのものの話をしたらと思う。

過去の周辺物件の話をしても、この物件は秋以降の値上げ新価格で登場するのだろうから、
どうやっても価格面でハンディを背負ってしまう。
ことさらにガーデンヒルズを持ち出して、それとは違うけど同じスミフなので、
高くてもおかしくないという雰囲気を作ろうとでもしているのだろうか。
ガーデンヒルズはともかく、スミフってネガティブ・イメージもあるのに。

周辺物件どうしの比較に意味があるとは思えないけど、どうせやるならもっと正確にやってもらいたい。
間違いがありますよ。

[412: 匿名さん]

[413: 匿名さん]

エントランスは一軒家の間を入っていくことになるのかしら？

[414: 匿名さん]

後ろ（北側）のマンションに看板が立っていますが、反対運動でしょうか？

[415: 匿名さん]

しかし、詳細がわからない段階でこんなにレスがつくとは・・・。
目白という魔力なのか・・・。また、目白というには外れているところがいいんだよね。

[416: 匿名さん]

マンション住民が、新規マンションの反対運動するのは
初めて見ました、一般的には反対運動は戸建ての住民のものだと思っていました。

自分達のマンションも、周囲の環境を変えているのを
古いマンションだからもう忘れてしまっているでしょうね。

[417: 匿名さん]

反対運動のようですが、
自分たちもマンションなので
遠慮は感じます。

でも、あの環境の場合
急坂からのクルマによる事故を心配する声は多いです。

急坂をしばらく見てれば分かりますが、
下ってくるクルマは速度感覚が完全にマヒしてしまってます。

子供たちが心配なのは分かります。

[418: 匿名さん]

>417さん

質問なのですが、有名な急坂とマンション建設と
どの様な関係があるのでしょうか。
自分達のマンションに帰宅するのに、急坂を飛ばす車は
あまり考えられないのですが。
スピードが出てしまったら、急ブレーキ掛けないと
マンションの前には止まれないのではありませんか。
以前は速度制限があったような気がしますが、今もありますか。

行政の不備かもしれませんが、目白駅からガーデンヒルズへ向かう
下り坂も、速度制限がなくなりましたね。

反対派の垂れ幕には、「高田二丁目の環境を壊す・・・」
のような文言が、書いてあった気がします。

マンションの北側に18階が建設され、眺望と日照が
遮られるというなら、反対運動の主旨は
理解できなくもないのですが

[419: 匿名さん]

この物件に住まわれる方は、もちろん飛ばさないと思いますよ。
おっしゃるとおり、自分のマンションに帰宅するわけですから。
飛ばすのは、抜け道として利用するトラックや商用車、地元以外のクルマ。
これは結構なスピードを出してきます。

そういったクルマが、この物件に帰ろうとするクルマや
学校の間を行き来する子供を、きちんと意識するかどうかの懸念です。

もちろん反対運動の直接の原因ではなく
竣工後の副産物的な心配なのかもしれません。
といっても、軽視できるものではありませんが。

むしろ、個人的には
眺望と日照がさえぎられることだけを理由に
反対運動を行うのは、微妙な気がします。

ちなみに、急坂の制限速度は確認しておりません。
冬、雪の時は通行止めになります。

[420: 匿名さん]

そうそう。
坂からの視界も今とずいぶん変るだろうし。
建物の影もできてくるわけだから、人とかも見にくいだろうし。

[421: 匿名さん]

>419さん

理解不足かもしれませんが、
お話だと、マンション建設があろうと無かろうと
地元以外の自動車が抜け道に利用されるのであれば、
反対運動とは、無関係ではないでしょうか？
むしろマンション建設によって、人通りが多くなれば
急坂を下る運転手さんも、注意して速度を抑えるのではと
思えるのですが・・・・・

眺望と日照の問題であれば、目白プレイスのタワーの方が
周囲への影響が大きいのではないでしょうか。
やはり、同様に建設反対運動があったのですか。

[422: 匿名さん]

単に大きいのが建って日照や眺望が確保できなくらるからでしょうね。
特に坂上に住んでいるひとは一戸建てなのに眺望を確保できていた
わけですから。それがなくなると思うと悲しいのではないかな？

[423: 匿名さん]

そうですね、反対運動とは言えないかもしれませんね。
私は反対運動をしていないので、
反対運動と関係あるなしの議論にはあまり意味はないのですが。

地元民としては、あの坂の怖さも知っているので、やや心配なのです。
421さん同様、急坂を下る運転手さんがみな、
注意して速度を抑えることを望みますが、あまり期待できないかも。
スピードを出そうとして出る坂ではなく、スピード出てしまう坂でもあるので。
これは自分で運転した経験と、タクシーを利用したときの経験、それと
日常見ている光景だから、というのが理由です。

プレイスのときに反対運動があったかどうかは、
私はわかりません、すみません。

[424: 匿名さん]

423です。423は421さんへの返答です。

[425: 匿名さん]

あの急坂は目白通りから明治通りへの抜け道になってるからね。
ローギヤに入れてエンジンブレーキを使用しない限り、どうしたってスピード出ちゃうからね。
まあ、今までもあの場所に住民は暮らしてきたのだし。あんまり心配なんだったらこの物件は
見送った方がいいと思う。

プレイスの時は反対運動はなかったはずだよ。プレイスは北側に建ってるのはもう殆ど人が住
んでいない学習院の教職員住宅と千登世橋中学校だから、日照問題でのクレームには比較的な
りにくかったはず。ただ、プレイスと部屋が向き合う明治通り側のマンションのオーナーは快
く思ってないと思うけど。ただ、あの地域にあって21階のタワーは威圧感があるのは事実だし、
一番問題なのはビル風が強くなることだと思うよ。
対して、こちらの物件は北側に個人の住む戸建て住宅やマンションが控えているため、日照・
眺望面での影響はプレイスよりも大きいはず。

[426: 匿名さん]

この物件は、高さはもとより容積があるので、
また違った圧迫感を周囲に与えてしまうのですよね。

[427: 匿名さん]

しかし、ここの土地を買収するために何年かかったことか…。少なくとも、15年くらいの時間は
かかっているのではないかと思う。元々この場所は長屋が立ち並んでいた場所だったのだが、そ
れらを少しずつ立ち退かせていって、この７月ようやくマンション着工に漕ぎ着けたわけだ。
以前、近隣の目白ガーデニアや目白フラワーハイホームが出来た際、高南小学校の児童が急に増
えたことを覚えている。それまで２クラスだったのが３クラスになって、多くの転校生が入って
きた。目白プレイスとこちらの物件合わせて、高田地区には約25年前以上の急激な人口増加が起
こるのである。地下鉄新駅の開業もあいまって、街は大きく変貌していくのだろう。

[428: 匿名さん]

>427
新しいマンション住民が大量に転校してくると学校の雰囲気は
どう変わりましたか？
公団住宅ではないから、雰囲気が悪くなることもないのでしょうね。

[429: 匿名さん]

>428
そうですね。雰囲気が悪くなるということはありませんでしたよ。
今思えば、ガーデニアなどのマンション住民の子達は元来の高田地区住民の子達とは雰囲気
が違ってましたね。当時、高田地区は今以上に町工場や長屋がひしめいている場所でしたの
で、高南小に通う児童たちもそうしたところの子供が多く、ブルーカラーの家庭育ちの子供
が多かったわけです。そこに、ホワイトカラー系の多いマンション住民の子達が入ってきて
少し雰囲気が変わったように思います。総じて教育熱心だったのも、ガーデニアやパサニア
ガーデン、日商岩井マンション（高田１丁目・高台）などの住民の子でしたね。
高田地区は準工業地域に指定された地区が大部分を占めており、いまだにそうした雰囲気も
残しているものの、新目白通りの開通や工場の移転・閉鎖などで20〜30年前から比べると街
の様相はだいぶ変わってきています。目白プレイス、この住友マンションとも規模の大きい
物件なので地域に与える影響は少なくないと思われます。さらに、地下鉄13号線の開通は山
手線内の割に交通不便だった地域の振興に更に拍車をかけるでしょう。
高田地区＝新・目白地区がより一層住み良い街になっていくと良いですね。

[430: 匿名さん]

少子高齢化と、最近の豊島区の隣接校制度の弊害か、高南小学校の生徒が減ってしまい
このところずっと1学年1クラスでクラス替えもない状況が続いています。
区のはずれにある小学校は、どこもそうなんでしょうか。
目白プレイスとこのマンションで、生徒が増えて昔のように活気ある
小学校になるといいですね。

[431: 匿名さん]

高田地区は目白地区からよく思われていないけど、昔から住んでいるひとや戸建にすんでいるひとは、そんなこと思っていない。目白地区のマンションに住んでいるひとからよく高田地区のことを悪く言われます。確かに印刷系の町工場とか多いけど、工場は坂下に行かなければ無いし言われるほどではないと思います。なので高田地区がなんか悪いイメージで言われることもありますが、全然そんなことないですから。

[432: 匿名さん]

このマンションや目白プレイスの場所も坂下です。更に、高級マンションを謳っている目白
ガーデンヒルズだって住所こそ目白なものの坂下の高田地区との一体性が強い場所ですし。
ですが、13号線開通を起爆剤として、今後大きく変わり得るのは目白や下落合よりもむしろ
高田の方だと思いますよ。

[433: 匿名さん]

13号線の駅は雑司が谷2丁目と3丁目の間にできますし、南池袋からの大通りも直ぐにできます。雑司が谷が一番大きな変化をするでしょう。雑司が谷でも目白駅は使えますので、大通りができて大きなマンションが建てられるようになったら、雑司が谷の方もおすすめですね。

[434: 匿名さん]

まあ、どのマンションでも新住民の方は、地域をよく知らずに
引っ越して、知らずに振る舞うから最初は多少のハレーションは
多少はあるんでしょうね。

プレイスも、当初の高級志向、この地区はプレイスとガーデンヒルズの
住民のおかげで、高額所得者の集まりになり下落合に対抗できるみたいな
錯覚と夢からは、竣工したからもう覚めたのでしょう。

[435: 匿名さん]

>431
目白地区のマンションってどのマンションですか？それが聞きたいです。

[436: 匿名さん]

>>434
新住民も含め、誰も下落合に対抗しようなどとは思っていないのでは。
高田には高田の良さがありますから。
新しい住民の方も、実際に住まわれることでこの地域の良さを認識していただける
と思います。

[437: 匿名さん]

[438: 匿名さん]

[439: 匿名さん]

ニセ目白って、高田の方が目白という地の由来に近いんだけど。

大きくまとめれば豊島区だから一緒です。

[440: 匿名さん]

もうやめましょうよ、そういう流れの話は。
４３６さんのおっしゃること、もっともだと思います。

[441: 匿名さん]

工事現場を通りかかりましたが、土壌汚染改良工事をしているのは
全体の10％程度なんですね、それも土壌入れ替えをするのは、ほとんど深さ
50cm〜１ｍ程度でした。
以前あった目白プレイスの工事ように全面的にしているわけでも
ないんですね。
以前は住宅でしたから戦前に、何かの町工場があったのかもしれませんね。

[442: 匿名さん]

詳しいなぁ。
尋ねてないんだけど。

丁寧に説明して
安心させようとしてくれてるなぁ。

一般の方がそこまで説明してくれるとはなぁ。
不思議だなぁ。

[443: 匿名さん]

あなたはよそ者なのかな！
工事現場のフェンスに土壌汚染の区画と位置、汚染物質の種類
土壌取り替えの深度の掲示がされているよ
9月最初までやっているから、見に行ってごらん
県民なら休みの日にでも行ってみたら。
地図も載っているから、どこを工事するかも一目瞭然だよ。

土壌汚染工事は、このマンションだけの問題ではないよ
土壌改良工事をすれば、当然粉塵も舞い上がるだろうし
子供のいる親は心配だからね。

近くの目白プレイスの時は、製薬工場の跡地で汚染物質の種類も多く
土壌改良工事も大規模だったから、近くの学校で
説明会まで大々的にやっていたよ、案内も各学校の生徒に配布されていた。

いずれにせよ、重要事項説明でしっかり説明する義務があるから
隠すことはできないんですよ。

[444: 匿名さん]

なにをもってよそ者だというのかな。
ウチには、どうやらあなたが持っていない住友の土壌改良の説明図も配布されました。
もともと何があった場所かも詳しく書いてありましたよ。
自分がすべて知っているような振る舞いは恥ずかしいものです。

[445: 匿名さん]

マンション建設や工事が生活に影響する、周辺住民というだけでしょう。
それなら、変な投稿しないでください。
地権者になれればメリットもあるでしょうが　ただの周辺住民だと
デメリットが多いので、心中おだやかでないのは理解できますが。

ところで一般配布されているものを、自分だけが持っていると思われるのは
どうなんでしょう。
建設計画の看板もあることだし、デベに質問してみようかな。

[446: 匿名さん]

自分だけが持っていると思ってるわけないでしょ。
普通に近隣に配られているんだから。
この物件が建って別に悪い気もしてませんよ。

[447: 匿名さん]

大手のデベなら、日影図にかかる周辺住民には工事内容を
配布するのが普通ですよ。
まだ未入居の同じマンションである目白プレイスの契約者にも
配布したようですから。
そのせいもあってか、まだMRもないのにずいぶんスレがのびましたね。

最近住友不動産のHPに「目白高田プロジェクト」ということで
予告広告が掲載されています。

ところで、このマンションは等価交換の
地権者さんは入居しないのでしょうか。

[448: 匿名さん]

図面配られても素人には、グレードまではわからないのですね。

住友不動産のHPを見たら、マンション計画の名称が変わっていました。
（仮称）目白高田計画　→(仮称）目白プレミアム大規模プロジェクト2http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/mejiro_takada/index.cgi

田の字マンションのファミリータイプが出来るだろうと揶揄していた、
近所のマンション住民の予想とは大きく違うような気がしますよ。
目白ガーデンヒルズに続くような、高級マンションになるのかもしれませんね。

[449: 匿名さん]

途中で切れていて読みにくいので書き直します。

(仮称）目白プレミアム大規模プロジェクト2

目白ガーデンヒルズが確か、目白の杜PJプレミアムでしたから
そのpart2という意味なのでしょうか？

[450: 匿名さん]

いよいよ工事が始まりましたね、
ネットのマンションサイトにも予告広告が出ています。
あれだけ広大な敷地ですから、自由度は大きいのでしょう。