シティテラス目白

[匿名さん]

いわゆる目白エリア。住友不動産が手がける比較的大きな規模のマンションのようです。

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分

【こちらは、元は「(仮称）高田二丁目計画」というタイトルでしたが、「シティテラス目白」に変更させて頂きました。副管理人】



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[321: 匿名さん]

[322: 匿名さん]

[323: 匿名さん]

[324: 匿名さん]

>駐車場は空きが出ると、収入源どころか赤字になって悲惨。
>空いていても、修繕、維持管理に費用がかかる。

賃貸マンションしか経験がないのでしょう、管理組合の財源の仕組みがわかってないね。
平置き駐車場なら仮に空いていてもノーコストです、機械式も1台1台メンテナンス契約せず
包括的にメンテナンス契約するので、台数が多ければコストも下がります。
駐車場だけは足りなくても、増設は困難です。
（契約した部屋の属性にもよるのでしょうが、駐車場確保できない人がいっぱい）
駅から近いところが設置率70％で、倍以上遠いところがその半分以下とは・・・。

20年後に機械式の取り替え工事に大金がかかるが、GHのような屋内の機械式は寿命は
長い、一方雨ざらしが大多数だと痛みやサビが早いから寿命は短い。
それに加えて駐車場設置率が35％なら致命的、管理組合の財政はどちらが有利かは明白。
まあ、経済設計を追求しているのでしょうから仕方ないですが。
駐車場をたくさん作るのは全く問題なくできるけど、デベの利益を圧迫しますからね。

GHの免震構造のメンテナンスなんて30年後だと思いますよ、
低コストで天井高確保のため、直床を採用している経済設計マンションとは
確かに設計思想もコンセプトも温度差がありますね。

[325: 匿名さん]

[326: 匿名さん]

皆様お取り込み中すみません。
肝心の高田２丁目計画はどうなっているのでしょうか？

[327: 匿名さん]

>>326
未発表・未確認だから、何もわかりません。
詳しい情報を知っているのは、デベの担当者と地権者さん
くらいでしょう。
建築計画によると平成20年春の竣工ですから、
早くても詳細が発表されるのは秋以降というのが結論でしょう。

だいたい、スレ主が早とちりです。

[328: 匿名さん]

近所には図面等が配布されてるよ。

[329: 匿名さん]

図面はあくまでも建築確認前のもの実際とは細部で異なる可能性もある。
近隣説明の図面なんて、間取りもないでしょう。
デベはそんなにアバウトではないですよ。

[330: 匿名さん]

勿論わかってます。
ただ、間取りは無いけど区画や共用部は分かりますよ。
で、何が言いたいんですか？

[331: 匿名さん]

[332: 匿名さん]

まあまあ、そう熱くならずに。
なんでやたらと熱くなる人がいるのでしょう？
ほぼ図面どおりに建つのは間違いないんだからそれでいいじゃん。

[333: 匿名さん]

アバウトな図面では無かったですね。
ふつうにモデルルームでいただく図面集と
同じようなものでしたね。
もちろん各戸の間取りまでは分かりませんが、
敷地の使い方、建物の形はしっかり分かりました。
（だからこそ反対運動も起こったのでしょうね）

ここまで書かないと
図面を見ていない人は、
見た人の情報を疑ってしまうのでしょうね。

[334: 匿名さん]

そうですね。333さん、ありがとうございます。

[335: 匿名さん]

[336: 匿名さん]

>335。333
どこのマンションでも説明会は開催するし、間取りを省いた図面を配布するのは普通のこと
平面図、立面図、天空率、日影図・・・を配布するのは当たりまえ。
これも建築確認までに若干の変更の可能性はある。
マンションで重要なのは間取り、外観がわからないと、内容はわからない。

【不適切な内容が含まれておりましたので一部を削除させて頂きました。管理人】

[337: 匿名さん]

[338: 匿名さん]

[339: 匿名さん]

[340: 匿名さん]

[341: 匿名さん]

[342: 匿名さん]

[343: 匿名さん]

[344: 匿名さん]

[345: 匿名さん]

[346: 匿名さん]

[347: 匿名さん]

[348: 匿名さん]

[349: 匿名さん]

[350: 匿名さん]

地域の環境破壊でばかばかしい20階のマンションを建てるデベより良心的
ということですね。

[351: 匿名さん]

[352: 匿名さん]

ガーデンヒルズは、予算的に見合う部屋に魅力を感じなかったので辞めました
プレイスは、レジデンスを第一期に申し込みましたが抽選に外れ
その後、この物件の話を聞き　かなり期待しています。
我が家は　この周辺に住んでいるのですが
いい所ですよ。
高南小も、人数が少ないだけで、レベル的にはいい子もいるし、普通の子もいるし……
なにか、みなさんの参考になれることを書き込めればいいかなと思ってます。

[353: 匿名さん]

プレイスにはずれたのでは、この物件も厳しいかも、
別に公開抽選するわけでもなく、属性で決めているのが大半でしょう。
ここのスレに書いてありますよ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3989/
坂下の新築で探さなくても、坂の上に良い中古物件も沢山あると思うんだけど・・・

[354: 匿名さん]

この物件も厳しいかも、→×
この物件は厳しいかも→○

失礼しました。

[355: 匿名さん]

いろいろあると思いますが、抽選はもちろん、営業とのやり取りの中で
強い意思や、迷いの無い間取り選択、をアピールしていけばなんとか。

[356: 匿名さん]

追記：352さんが属性で落選したかは、私たちには分からないですもの。

[357: 匿名さん]

そうですよ。
せっかくご近所にお住まいで、参考になることを書いてくれる、
とおっしゃっているのに、そんな失礼な言い方をしなくても・・・と思いますが。

352さん、気にせず書き込んでくださいね〜。

[358: 匿名さん]

[359: 匿名さん]

[360: 匿名さん]

352です
いやいや、みなさんありがとうございます。
我が家の金銭状態を心配してくれて。デポドンが日本に落ちなければ、ローンは大丈夫かと。
それよりも、属性がどうの……という話の流れになり、スレが荒れなければと思います。

我が家の場合　ただ、不動産会社が売りたい部屋とこちらの買いたい部屋が
どうも折り合わなかったようです。
プレイスではタワーを強く勧められました。

355さんのおっしゃるように、営業の方とのいいやりとりができればいいなと
思っています。

[361: 匿名さん]

>>360
352さんの場合、抽選で外しても別の（orもっと高い部屋）を買ってくれると
思われちゃったのかもしれないですね。
プレイスではないですが、別のMRで、352さんと同じように別の部屋をしつこく勧められ
嫌な気分になったことがあります。結局そこには登録しませんでしたが。

買いたい部屋を買わせてくれる営業さんというのが、一番いいんですけどね。

[362: 匿名さん]

施工業者って決まってるんですか？７月着工だともう内定してるんですかね？

[363: 匿名さん]

そのうち近隣で工事説明会があるのでその時わかるでしょう

[364: 匿名さん]

ありがとうございます。
大手建設会社は、姉葉の件もあってブランドみたいになってますもんね。

[365: 匿名さん]

一部の住民の心ない削除依頼で、目白電波の発信源
MP、GH2つのスレが開店休業に追い込まれました。
真面目な投稿も消されるのでは仕方ないですね。

[366: 匿名さん]

いい物件名で安心した〜。

[367: 匿名さん]

パークスクエアーになるの？

[368: 匿名さん]

昨日現場の前を通ったら、建設会社は前田建設に決まったようですね。
鉛による土壌汚染が一部あったようで、土壌改良工事を9月まですると
掲示がありました。
目白プレイスでも土壌汚染による土壌改良工事がありましたが、準工業地の場所なので
少なからずあるんでしょうね。

[369: 匿名さん]

住友不動産のHPに来年1月モデルルームオープンと掲載されてます。
目白駅10分高田馬場12分の表示
総戸数：293戸
駐車場：212台
駐輪場：294台
間取り：1LDK〜4LDK　
専有面積：51.00m2　〜134.51m2　　

駐車場の設置率がほぼ全戸分あるんですね。

[370: 匿名さん]

あの敷地に、平置きでないにしても、これだけの駐車台数を
確保するのは少し驚きました。というか、嬉しいというか。

[371: 匿名さん]

駐車場設置率を、周辺の最近のマンションと比べると
目白ガーデンヒルズが70％程度、
目白プレイスが35％程度
この物件が72％で多分ファミリータイプに多分ほとんど配分するのかも

いずれにしても、駐車場設置率が高ければ、それだけ建設費にお金がかっている
証拠だから、分譲価格にも反映しそう。

駐車場が少ないマンションは、グレードの低いマンションが多いみたいです。
駐車場だけ考えると、ガーデンヒルズ並のグレードなのか？

[372: 匿名さん]

＞駐車場が少ないマンションは、グレードの低いマンションが多いみたいです。
＞駐車場だけ考えると、ガーデンヒルズ並のグレードなのか？

郊外のマンションは駐車場100％ですよ〜
ガーデンヒルズ並ということはないらしいです。
住友不動産の方が、以前、ガーデンヒルズよりも
リーズナブルと言っていたので。

駐車場が多いということは、嬉しいのですが、
方角的に　南に面したお部屋が少なそうですね。

[373: 匿名さん]

明治通りから逆に面した東南角がいい部屋になるのでしょうね。

[374: 匿名さん]

山手線内で駐車場100%ってめったに無いよ。
あっても小規模の億ションばかりだしねぇ。
どういうコンセプトのマンションなのか気になるなあ。
住友だから高いのはわかるが・・・。

[375: 匿名さん]

駐輪場が100%か・・・。間違えた・・・。申し訳ない。
でも70%越えはりっぱだと思うよ。山手線内では。

[376: 匿名さん]

>372

立地・アドレスからしてガーヒル並ってことはまずないと思う。
けど、プレイスよりは仕様がいいものにはなるとは思う。
まあ、それでもデベが住友なのでそこそこいい仕様にはなるんだろうね。
そこらのワケのわからないデベのを買うよりはずっといい。

[377: 匿名さん]

立地からしてプレイスより劣るようです。
完全なファミリー向けみたいですね。
山の手線内では珍しいカジュアル系かもしれませんね。
図面とかみればわかりますよ。

[378: 匿名さん]

↑想像ですが。

[379: 匿名さん]

>377
そうなの？
そんな情報どっから入ってくるんだよ？
図面ってもうもらえるわけ？
とても素人の書き込みとは思えない。

[380: 匿名さん]

ここに目白の名前付けてほしくないな。

[381: 匿名さん]

>380
あなたが何と言おうと、目白って付けるでしょうよ。

ちなみに、高田二丁目にある近隣分譲マンションの名前
目白ガーデニア　パサニアガーデン目白台　目白フラワーハイホーム　シャンボール目白
エクセレンス目白　ランドステージ目白（販売中止）

[382: 匿名さん]

>>377

プレイスより劣る？
それは考えにくいと思うんですけど。
オープンになっている近隣説明会の図面では、
肝心の部屋の間取りがわからないですよね。

このマンションはプレイスの2倍以上（72％）も駐車場設置率があるんですよ
それだけ、建物にお金を掛けているのだと（グレード）思います。
マンションはバランスですから、一点豪華主義ってあまりないと思いますけど。
プレイスは売り主と施工会社が同じ鹿島建設だから、
建築費の自由度が高いということはあるかもしれません。

このマンションの施工は、最近タワーマンションに力を入れている
前田建設工業ですね。

[383: 匿名さん]

大通りに面してキチキチに建つこのマンションと、一歩入って少し周囲に
空間があるプレイスとではプレイスの方が力を入れるのが普通かな、、と
思ってしまいます。もちろん出来てみないとわかりませんね。（プレイスは
迷いに迷っているうちに、どんどん遅くなり諦めてしまいました。）

[384: 匿名さん]

プレイスは施工側の利益を最優先した、安く造って高く売っただけの価格に見合わない物件。
あの外観・内装であの価格じゃひどいわ、と率直に思った。
それでも竣工前完売売というのだから、鹿島ブランドの神通力は凄い。
今度のは住友不動産が売主だからガーヒルよりはグレード落ちるとしても、あのプレイス以
下というのはちょっと考えられない。

プレイスが敷地に余裕あると言ったって、レジデンスの方はギチギチだと思うがね。タワー
だって低層階は北向き以外いずれも他の建物と向き合っているし、中・上層階に行けば明治
通りの騒音だって十分うるさいはずだよ。

[385: 匿名さん]

あー、また始まっちゃった、「どっちが上なのか」議論。
どっちもどっちだと思うよ。

この物件は、2つの踏み切りの音を聞き続ける生活だからなぁ。
それよりも、車両の振動かな、気になるのは。

[386: 匿名さん]

プレイスはけっこう施工でも儲かったようですよ、
物件概要と完成後を見ていても、レジデンスの経済設計は素晴らしいと思います、
容積率も小数点以下まで消化していますし、駐車場もとっても少ない。
ガーヒルは基礎にお金がかかりすぎで施工は、赤字だと聞いたことがあります。

この物件も、材料費の高騰で経済設計は頑張らないといけませんが
駐車場の多さは素晴らしいです。
これだけあれば、駐車場の抽選で落ちるという悲劇はまずないでしょうね。

[387: 匿名さん]

プレイスはちょっと悲惨．．．ガーデンヒルズまでは望まないけど，楽しみにしています．

[388: 匿名さん]

完成してみると、相当悲惨なよう
スレに入居者が誰も書き込まない、早くもスレ閉鎖を願っている。
あれじゃプライバシーも、ちょっとね...

[389: 匿名さん]

プレイスから転居する人も多いかもしれませんね

[390: 匿名さん]

>>380
それをいうならば、遠いのに目白坂にちなんで目白という地名をつけて欲しくなかったなぁ。

[391: 匿名さん]

こちらのマンションは敷地にゆとりある建て方になるのでしょうか。
都電の真横だと思うのですが、音はどうなんでしょうか。
部屋の向きにもよるかもしれませんが、今時のサッシなら大丈夫、聞こえないのでしょうか。

[392: 匿名さん]

都電より、明治通りの上りの車の音の方が影響があるでしょう。

敷地のゆとりは、住友のＨＰか建築計画の看板を見れば建ぺい率が
どの位かわかりますよ。
だいたい最近の住友のマンションは、縦方向に容積率を使って高い建物を
建てますから、建ぺい率は50％以下が多いと思います、
駐車場を72％も確保するんですから、当然でしょう。

近くに、駐車場がここの半分なのにキチキチに建てている
マンションもあるから、実際はよくわかりません。

[393: 匿名さん]

ここの明治通り沿いの隣は、防音壁やら目隠しやらで大変みたいですよ。
ここはあと踏切の音もあるので、平日の昼間の現地を確認しないと後でショックを受けますよ。
駐車場も、使い物にならない明治通り沿いを埋めるための対策のようですね。
別に容積率を余すわけではないでしょうから、仕様が上がらずに、価格だけがアップしないかと心配です。

[394: 匿名さん]

393は何が心配なんだろう？

[395: 匿名さん]

自分の将来じゃない？頭悪そうだから。

[396: 匿名さん]

「頭悪そう」という人に限って、本当に頭が悪い。
「心配」というのは、afraid。negativeにthinkということ。
この場合、別にworryではない。
また、自分のことを心配しているのではない。
現地見れば分かると思うけど、お分かり？

[397: 匿名さん]

皮肉もわからないとは・・・。You idiotですなあ。

[398: 匿名さん]

分かってるから、的外れなことを「皮肉」のつもりでを言っている方を、
・・・と言っているまでのこと。

[399: 匿名さん]

というか、393の指摘から目を逸らさせたいだけ？

[400: 匿名さん]

目を逸らさせたいということではないと思います。
393さんがおっしゃっていることは事実なんでしょうが、その事実をもって393さんが何で心配するのか不思議なんだと思います。

[401: 匿名さん]

結局このスレは、購入検討者のためのスレではなく、目白プレイスを目の敵にする輩や
スミフ信者が集まって持論を展開するスレなんですよ。
だから393のような意に沿わない書き込みは、不必要に叩かれる。

とにかく、こんなやり取りが続くようだと本来の購入検討者が気の毒ですね。

[402: 匿名さん]

売主と施工会社が同一というのは、施工においてチェック機構が
働きにくいという点ではデメリットと言われていますが、
売主にとっては自社製品なので法外な高値をつけなくても収益があがるので、
買い手にとってお得な物件になり得るという考え方は甘いのでしょうか？
鹿島建設ほどの大手が、内容に合致しない高値で販売するとも思えないのですが。

つまり、どうしてもプレイスを比較して蔑みたい人がいるようです。

[403: 匿名さん]

>402
目白プレイスは自社製品なのに法外な高値をつけていると思います。
勘違いしてはいけません。買い手にとってお得どころか、
鹿島にとってお得以外の何物でもありません。
残念ですが、あなたの考えは甘いと言わざるを得ないです。
一体大手ゼネコンだから何だと言うのですか？
ちなみに、鹿島が秋葉原に建てたタワーだってクレーム散々ですよ。
根拠の不確かなブランド信仰こそ相手の思う壺です。
他との比較という以前に、あれはどう見たって安普請の高値販売ですよ。
その事実を認められない方には何を言っても無駄かもしれませんが。

[404: 匿名さん]

で、結局、この物件が周囲の物件より高くても、お得とでもいうことにしたいのかなあ。
何か見え見えで、購入検討者でもいやな気持ちになりますよね。

[405: 匿名さん]

誰もこの住友物件が高くてもお徳なんて言ってないだろうに？
第一、まだ価格も間取りもコンセプトも発表されてないんだし。
価格と言ったって、プレイスとこちらでは販売時期も違うんだから、一概に比較なんかできない
んだよ。他との比較以前にプレイスがその時期のものとしては仕様と価格付けが不適切だと言っ
てるのが何で分からんのかな？

[406: 匿名さん]

＞第一、まだ価格も間取りもコンセプトも発表されてないんだし。

ならば、このスレが存在する意味もないと思うけど。
そもそも仮称の段階でスレ立てするのが間違い

[407: 匿名さん]

あの場所に良きマンションが建つことを期待している人達がいるのです。
そういう人達の夢と希望を壊さないで下さい。
何と言われようと、ここまでスレが伸びていることが何よりの証しです。

[408: 匿名さん]

目白プレイスのスレも、スレ主でもなさそうな人から
閉鎖の依頼が出てますね。
入居者の感想とか意見が、マンション選びの参考になると思っていたのに。
スレが続くと何か困ることでもあるんでしょうか

高級マンションと言われる割には、駐車場に国産の
ごく普通の車ばかり、ＭＲには高級外車がいっぱいだった
らしいのにどうしちゃったんでしょう。

自動車に趣味がない住民ばかりなんでしょうか。
コスト削減で駐車場が少なすぎるから抽選も激戦で
希望者の半分は落選して月極になったから。

[409: 匿名さん]

同じ住友の目白ガーデンヒルズは、高級志向でファミリータイプの間取りでも
3割近くはいわゆる、億ションでした。（部屋のグレードによって大きな価格差）
同じ住友物件でもこの物件は、もう少し買いやすい価格帯もしくは、極端に部屋によって
価格差のない物件になるんじゃないでしょうか。
住友の他の物件でも、全室同グレードという方が多いような気がします。
プレミアム住戸は、上層階の3フロアー程度が普通ですよ。

[410: 匿名さん]

マンションは比較検討して決めるものです、近くに目白プレイスと
目白ガーデンヒルズという大規模マンションがあるので客観的に比較してみましょう。

【構造】　　ベタ基礎・耐震構造のみ：ベタ基礎・大規模免震構造
【最寄駅】　目白駅12分、都電学習院下2分　：目白駅5分　高田馬場7分
【敷地周囲の建物】北向き以外は高層建物有り：北は学習院　その他は高層建物なし
【セキュリティー】ダブルオートロック：ダブルオートロック、赤外線センサー
【床と天井】　直床、二重天井　：二重床二重天井
【プレミアム住戸】上層階2階に少数　：　上層階を中心に25％以上
【外装】　タイル張り　：二丁がけ高級タイル張り
【エントランス】　半地下、蛍光灯常時点灯（レジデンス）：吹き抜け全面エントランス
【バルコニー】　半面バルコニーコンクリートフェンス　：全面バルコニー、ガラスフェンス
【コンシェルジュ】　　隔日交代1名　：常駐2名
【エレベーター】　14戸に対して4基（レジデンス）　；　2戸に対して1基
【駐車場】　地価機械式と青空機械式　：棟内平置き、棟内機械式
【駐車場設置率】　戸数に対して35％未満：戸数に対して70％以上
【小学校学区】　高南小学校　：　目白小学校
【共有施設】　　ライブラリー、展望台　：パーティールーム、ゲストルームその他多数
【施工、売り主】施工売り主とも鹿島建設　；施工鹿島建設　売り主、住友不動産

こうして比較してみるとかなりコンセプトが違うマンションですね。

「目白高田プロジェクト」はどんなコンセプトになるんでしょうか楽しみです。

[411: 匿名さん]

この物件そのものの話をしたらと思う。

過去の周辺物件の話をしても、この物件は秋以降の値上げ新価格で登場するのだろうから、
どうやっても価格面でハンディを背負ってしまう。
ことさらにガーデンヒルズを持ち出して、それとは違うけど同じスミフなので、
高くてもおかしくないという雰囲気を作ろうとでもしているのだろうか。
ガーデンヒルズはともかく、スミフってネガティブ・イメージもあるのに。

周辺物件どうしの比較に意味があるとは思えないけど、どうせやるならもっと正確にやってもらいたい。
間違いがありますよ。

[412: 匿名さん]

[413: 匿名さん]

エントランスは一軒家の間を入っていくことになるのかしら？

[414: 匿名さん]

後ろ（北側）のマンションに看板が立っていますが、反対運動でしょうか？

[415: 匿名さん]

しかし、詳細がわからない段階でこんなにレスがつくとは・・・。
目白という魔力なのか・・・。また、目白というには外れているところがいいんだよね。

[416: 匿名さん]

マンション住民が、新規マンションの反対運動するのは
初めて見ました、一般的には反対運動は戸建ての住民のものだと思っていました。

自分達のマンションも、周囲の環境を変えているのを
古いマンションだからもう忘れてしまっているでしょうね。

[417: 匿名さん]

反対運動のようですが、
自分たちもマンションなので
遠慮は感じます。

でも、あの環境の場合
急坂からのクルマによる事故を心配する声は多いです。

急坂をしばらく見てれば分かりますが、
下ってくるクルマは速度感覚が完全にマヒしてしまってます。

子供たちが心配なのは分かります。

[418: 匿名さん]

>417さん

質問なのですが、有名な急坂とマンション建設と
どの様な関係があるのでしょうか。
自分達のマンションに帰宅するのに、急坂を飛ばす車は
あまり考えられないのですが。
スピードが出てしまったら、急ブレーキ掛けないと
マンションの前には止まれないのではありませんか。
以前は速度制限があったような気がしますが、今もありますか。

行政の不備かもしれませんが、目白駅からガーデンヒルズへ向かう
下り坂も、速度制限がなくなりましたね。

反対派の垂れ幕には、「高田二丁目の環境を壊す・・・」
のような文言が、書いてあった気がします。

マンションの北側に18階が建設され、眺望と日照が
遮られるというなら、反対運動の主旨は
理解できなくもないのですが

[419: 匿名さん]

この物件に住まわれる方は、もちろん飛ばさないと思いますよ。
おっしゃるとおり、自分のマンションに帰宅するわけですから。
飛ばすのは、抜け道として利用するトラックや商用車、地元以外のクルマ。
これは結構なスピードを出してきます。

そういったクルマが、この物件に帰ろうとするクルマや
学校の間を行き来する子供を、きちんと意識するかどうかの懸念です。

もちろん反対運動の直接の原因ではなく
竣工後の副産物的な心配なのかもしれません。
といっても、軽視できるものではありませんが。

むしろ、個人的には
眺望と日照がさえぎられることだけを理由に
反対運動を行うのは、微妙な気がします。

ちなみに、急坂の制限速度は確認しておりません。
冬、雪の時は通行止めになります。

[420: 匿名さん]

そうそう。
坂からの視界も今とずいぶん変るだろうし。
建物の影もできてくるわけだから、人とかも見にくいだろうし。