シェルゼ木場公園

[匿名さん]

東西線　木場駅徒歩9分東陽町駅徒歩11分

[21: 匿名さん]

あの立地で@270は割高だなぁ…。
75で6100…。そこまで環境良くは無いよね。
どう考えてもサウシアのほうがお得に思える。
もう少し広い目で見ると豊洲の方が断然お得かも。

この土地の入札時期ってデベさん達がまだまだ
「土地が買えない」って嘆いてた頃だからなあ。
とは言え仕込値高過ぎだよね。

[22: 匿名さん]

外断熱＆SIというのは、どうなんでしょうか？
外断熱も分譲価格を上昇させる要因のように感じますが、その効果は如何に。

[23: 匿名さん]

サウシアの最上階Aプランが最も高く確か6660万円（＠256万円）だったと思う。18さんの言うとおり、シェルゼの坪単価がサウシアの×1.2ならば、HPにのってる94.75㎡（最上階）は、＠307で約8800万円の計算。100㎡超の部屋もあるみたいだから、億超えてしまうじゃないか。いくら、マンション価格の先高感があるといっても、あまりに先取りしすぎじゃない。

[24: 匿名さん]

外断熱住宅は、一時の高評価が去り、冷めた見方が最近の流れです。

割高な建築費を払って、効果が定まらない住まいを買うのは、勇気がいる。

[26: 匿名さん]

皆さん、否定的な意見が多いですね。私は、やはり木場公園の景観を信じ、シェルゼに大いに期待しています。でも、値段はそこそこでお願いしたいですね。

[27: 匿名さん]

>>25

なーんだ。施工は鹿島じゃなくってやっぱり南辰じゃん。

まぁ鹿島が看板上げても施工を実際にやるのは南辰だと思ってたけど。

あとSI、外断熱、全電化、制震構造くらいで文句無いほど高仕様とはとても思えんが。

[28: 匿名さん]

制震と免震はどちらがよいのですか？
南海辰村と長谷工ではどちらがよいのですか？
価格ってそんなにあがってるんですか？

[29: 匿名さん]

分譲のほうは鹿島施工では？？

[30: 匿名さん]

＞＞２８さん

私の個人的な意見では、よほどの超高層建築物（１００ｍ以上）では無い限り制震より免震の方が全然いいですよ。
建物へのダメージ及び室内の揺れ方、家具や照明等々の被害状況もかなり違ってきます。
免震か制震かはかなり重要な判断要素だと思ってます。

南海辰村と長谷工の比較は難しいですね〜。
個人的には売主としての長谷工コーポレーション及び販売の長谷工アーベストの企業理念は良くないとは思いますが、それはあくまで企画等々または販売手法の話だと思います。
私はこの業界長いですが、長谷工の建築技術は悪くないと思っています。
てか、施工なんて現場監督・設計・金次第で変わりますから。
設計や現場監督がしっかり管理しているかどうかで建物は変わるんですよ。
大林だって偽装問題に出てきましたよね？
ま、直接的に偽装に関与していたわけでは無いみたいですけど。

南海辰村に関しては詳しく知りません。
社が南青山にある位しか知らないです。

＞＞２９さん
分譲のほうが鹿島ってどこからの情報ですか？

[31: 匿名さん]

>>29
現地にはばっちり南海辰村の看板が立ってます。
鹿島は構造設計オンリーか、あっても名義上
南海辰村の上に乗っかるだけで、施工はしないでしょう。
あくまで推測ですが。

[32: 匿名さん]

あのあたりは、江戸時代の埋立地ですよねぇ。
あまり気にしませんが〜。

[33: 匿名さん]

江戸時代の埋め立てと最近の埋め立てと、どちらが安全なんですか？素人的には、古ければ古いほど固まっているような気がしますし、一方、新しい方が技術が進んで良いような気がします。

[34: 匿名さん]

江戸時代の埋め立てには土か石か、せいぜい木やなんかくらいのものだろうけど、
環境意識なんか皆無の高度成長気とか、なに埋めたか分ったもんじゃないですからね。
そういう意味での危険性も考えると古い埋立地の方が安全かも。

[35: 匿名さん]

地震ということになると、どっちが安全だと思いますか？

[36: 匿名さん]

地震となると、結局埋立地はみんな危険は孕んでると思いますよ。
気にする人は内陸物件にしておいた方が吉。
後々まで心配しながら暮らすのは不幸せです。

[37: 匿名さん]

埋立地と言えば、ここの南側ってその昔、
日本の三大遊郭と呼ばれた埋立地
『洲崎遊郭（洲崎パラダイス）』が
有ったんだよね。
※後二つは東京の「吉原」と大阪の「松島」。

全盛期は300軒近いその手のお店と
2,000人以上の従業者（女性）が
居たらしいです。

ここのマンション計画地の西側道路『大門通り』
という名称は、まさにその名残だよね。

※全国各地にある『大門通り』と言う名称は
　昔の遊郭に必ず有った「大門」に通じる
　メイン道路だった名残である、という
　ケースが多いそうです。

以上参考までに。

[38: 匿名さん]

HPが更新されてましたね。

[39: 匿名さん]

鹿島だよ、施工。HPに載ってる。

[40: 匿名さん]

HP更新してましたね。
施工鹿島なんですね。
それはいい事だと思います。
ただ、期待していた間取りがなんかいまいちですね。

私はオーベルと比べていましたが、増えている間取り図見ても柱が入りすぎ。。。
ちょっと印象ダウンって感じです。
ま、価格によりけりなんですけど実際問題どれくらいになるんですかね？お値段。

[41: 匿名さん]

>>31
現地の看板どうなってますか？

[43: 匿名さん]

HP見ましたが、何でしょう、あの間取り・・・。
正直がっかりです。
７０㎡程度で考えているのですが、あのような間取りばかりだったら検討外です。
普通の間取りはないのでしょうか？
早く詳細が知りたいです。

[44: 匿名さん]

間取りも変わってますが、どうも柱が気になりますね。

[45: 匿名さん]

>>43,44

ですよね〜
あの柱の入り方。。。
長谷工の設計！？！？と思っちゃいますよ…(‾。‾;)ブツブツ

ま、それ以外の面は気を使っているのは分からないでも無いけど。
でも結局住むのは部屋の中ですから、間取りは大切です。
家具の配置も自由度が低くなるし、出っ張りは大きな圧迫感につながりますよね。
やっぱり自分は、開放感は長く住む上で大切だと思います。

これで凄く安ければまだ検討は出来るけどオーベルよか高いなら論外ですね。

[46: 匿名さん]

間取りを見るに、良いか悪いか分かりませんが、内廊下なんですね。

シェルゼに期待して待ってはいますが、オーベルももう半分近く売れています。
限定的な情報しか出さないとか、ＭＲは当分先とかいうのは、オーベルが売れてしまって、ライバルがいなくなるのを待つという売主側の戦略なんでしょうか？

[47: 匿名さん]

ＨＰの間取りは、すごいというか、やり過ぎですね。何を狙っているのでしょうか？
まぁ、普通の間取りの設定もあることを信じてます。

[48: 匿名さん]

確かにオーベルが売り切るのを待って販売するような感じがしますね。

内廊下みたいですね。別スレで外廊下と内廊下議論やってますが、シェルゼの内廊下のグレードはどんな感じなんでしょうね。

[49: 匿名さん]

ところで同じ敷地内に賃貸マンションも建つという情報もありますが、みなさんどう思われますか？

[50: 匿名さん]

賃貸はあまり一緒にして欲しくは無いです。
しかも聞く所によると小さな部屋ばかりみたいですね。
と言うことは、居住者は単身が多いのかと思います。
賃貸の単身者と分譲のファミリー層。
なにかいざこざ起きそうな気はしますよね。
最近は一人身の男ってだらしないうえ常識無い事が多いので。昔はそうじゃなかったと思うんですけどね。
自分の個人的主観ですが、単身者にはあまりイメージは無いです。
全ての単身の方を否定する気は無いですが、個人的にはその点は歓迎出来ませんね。
しかも店舗まで入るみたいなので、溜まり場にならないかと考えると。。。

[51: 匿名さん]

やっぱりそうですよね。
みんなが悪い訳じゃないけど単身者専用に近い賃貸と同じだと正直不安は感じます。
単身者全てを否定する気は無いですが傾向として＞＞５０さんのおっしゃる事は、実状かと思います。

その事は内廊下、外廊下以前の話では無いですか？
廊下がどうこうより住民皆が生活しやすいかどうかの方が大切だと思います。
そう考えるとせっかくの期待も。。。。。。

[52: 匿名さん]

>>50
ファミリー世帯のほうが管理規約無視が多いのでは？
共用部分に自転車置いたりとかアンテナ立てたりとか。

[53: 匿名さん]

賃貸棟とシェルゼの境界には、壁はできるのでしょうか？壁さえあれば、全く別の建物で、自由な出入りもできないし問題ないと思います。賃貸棟には、コンビニが入るそうですが、個人的には便利かなと思います。

[54: 匿名さん]

住まいサーフィンの掲示板に、９０㎡超が７，０００万円からスタートとの情報がありました。
２階の価格が、オーベルの最上階２０階角部屋（約８６㎡）より高いことになります。
オーベルの角部屋低層階は、５，０００万円代の前半でした。シェルゼの方が１，０００万円程度高いとは覚悟してましたが、こんなに強気で売れていくのでしょうか。

[55: 匿名さん]

私は賃貸棟はそれほど気にしていません。おそらく相応の家賃水準でしょうから、相応のレベルの住人ではないかと思いますし、少なくとも分譲棟とは壁はあると予想します。
またあの辺りはコンビニがないので、53さんの仰る通りあったほうが便利かなと思います。

でも、賃貸棟の方が総じて窓からの景観いいんじゃないですかね。全室木場公園向きでしょうから。
なぜ、分譲にしなかったんでしょうか。そこが疑問点です。

[56: 匿名さん]

賃貸のほうが良い条件にする。
これ常識！

[57: 匿名さん]

そうか。

土地を高く買いすぎたので1棟を賃貸にして
ファンドにでも入れるというわけか。
中小デベの考えそうな事ですね。

しかし、あんなに駅から遠い場所の
シングル向け賃貸なんて賃料安い。
環境悪化の可能性大ですね。。。

ちなみに施工は鹿島から南海辰村に
丸投げと予測してしまいますが。

外断熱と言えば南海辰村だし。

[58: 匿名さん]

構造設計鹿島って書いてあってわざわざ施工を南海辰村に丸投げってゆーのは普通に考えたらありえないと思うけど・・・
賃貸マンションで環境悪化するならどこに住めばいいの？
とにかく真実が早く知りたい！！

[59: 匿名さん]

>>58
賃貸棟は割安な南海辰村で、シェルゼはブランドイメージ確立のためにわざわざスーパーゼネコン鹿島のブランドを買ってくるわけです（その分、分譲価格に乗っかります）。それで、実際には南海辰村に丸投げするなんてことは、いくら何でもやらないと思うし、もし丸投げしたら裏切り行為であり、シェルゼのブランドもずたずたになってしまうと思います。
でも、施工者は少なからず下請けに出すはずであり、丸投げしたかどうかなんて、分かる方法あるのでしょうか？

[60: 匿名さん]

サウシアって長谷工でしたっけ？

なら、本当にスーパーゼネコンの鹿島なら1000万円高は、ある意味納得かもね。
再販時にも堂々と鹿島設計施工って書けるしね。

[61: 匿名さん]

>>60
設計は、鹿島ではありません。スペーステック一級建築士事務所というところです。鹿島がやるのは、あくまで構造設計の部分だけです。

[62: 匿名さん]

>>58

いくら構造設計・施工鹿島でもそれだけの理由で７０㎡台が１０００万UPする事は無い。
長谷工と鹿島、施工費用の差ってどれ位かはご存知の上でおっしゃってますか？
７０㎡で１０００万の違いに対して「鹿島だから。」と言われても自分は納得出来ないですね。
鹿島施工で安い物件も多々ありましたから。しかもサウシアは免震だし。

確かにサウシアは長谷工ですね。
ただ、今まで色々見てきましたがサウシアは企画・設計が長谷工では無いので、一般的な長谷工物件てとは違いますよ。
梁や柱があそこまで少ない事、その他構造等に関しては完全に売主・設計の企画ですね。
作らせるだけなら、長谷工も技術面は悪くは無いです。

[63: 匿名さん]

それぞれの価格UP要素がどれ位なのかは、素人なんで全く分かりませんが、対サウシアで、土地の仕込みが高くてUP、外断熱でUP、内廊下でUP、鹿島起用でUP、制震VS免震でDOWN、等々全て合算して、1000万円UPということじゃないでしょうか？

[64: 匿名さん]

ま、結論としてサウシアとシェルゼは一千万違うって事でしょうね。
今までの情報が虚偽でなければ。

[65: 60]

>>61-64
うわ、よくわかりました。納得です。
って、価格に納得ではないですけど。

個人的には単身者の方が昼間いないし、割り切ってるし、いやなら出て行くだろうしって感じで良いんじゃないかと思いますけど。

[66: 匿名さん]

ってことは、現時点では
サウシアのほうがお得。
かな？
リセールバリューの要素って
施工会社のブランドなんかより、
（鹿島VS長谷工なら）
最寄駅の近さのほうが
断然大きいと思うんだけど。

[67: 匿名さん]

あの距離は夏・冬は歩きたくないと思うはず。
しかも、木場からの道のりは暗いんですよね。雑居ビル街を抜けたりして。
環境はいいけども、公園が横って言うのは、防犯的にはかなり危険なようです。
日中は泥棒さんの下見する場所になって、夜は人通りが少ないので、空き巣に入りやすいらしい。
なるほどと思いました。今度、夜に周辺チェックに行こうと思います。
うちは子供が中学生なので、暗くなってからが心配ですね。
さすがにもう公園で遊ぶ年ではないので。
皆さんはどう、お考えですか？

[68: 匿名さん]

でもあの公園ビューと全戸南向きってやっぱり魅力・・・前に建つ心配がない南向きってやっぱ気持ち良さそう

[69: トクメイ]

DHCがマンションになる可能性大では？？？
しかも公園ビューは西向きだけではないですか？西は大門通りうるさいし。
上の方なら、ちょっと木場公園見えるのかな？でも距離あるしな。。。
夜は真っ暗だしな。
間取りも期待できないし、あの場所で、6000万、7000万出すのは惜しい。

[70: 匿名さん]

南側に建っても、川をはさんで相当離れてますし、まとまった土地じゃないと同じ高さまでは建たないと思うので、あまり心配していません。現地行ってみましたけど、ＤＨＣは結構東側にずれていたような気がしましたが。西側の大門通りも、私が行ってみたときには、交通量少なめに感じましたが。時間によってはうるさいのでしょうか？