シェルゼ木場公園

[匿名さん]

東西線　木場駅徒歩9分東陽町駅徒歩11分

[2: 匿名さん]

木場公園隣接で、検討したいのですが、
正直ここのデベの事がわかりません。

どなたかご存知ありませんか？

[3: 匿名さん]

確かに聞いたことない会社ですね。
しかしＪＡＳＤＡＱ（店頭市場）上場会社で、取引先にはリクールトコスモス、三井不動産
が名を連ねている。レジデンス・ザ・武蔵小杉、パークシティＬaＬa横浜の売主でもあり、
一定の実績はあると思います。

ここの現地に行ってみました。
西側は道路を挟みテニス場と木場公園に接し、南側は横十間川に面し、すっきり抜けている。
全戸南向き住戸。静かな環境です。

お値段次第ですが、人気を集める物件と判断しました。
デベの気合もかなり入っていると見受けられます。

[4: 02]

>>03
私も見に行きました。
良い立地ですよね。
広い住戸が多いみたいだし。

[5: 匿名さん]

環境は良いと思いますが駅まで遠いのが気になります。。
間取りは良さそうですね。

[6: 匿名さん]

確かに駅までは結構ありますね…。だから静かなのかも。
それと道を挟んで隣接しているのは木場公園ではなくて、
区立の豊住公園（テニスコート）。
川を挟んで南側にあるDHCの大きな配送センターがちょっと気になる。
もし配送センターが無くなったら結構大きいの建つよね…。
あと、このデベさんの実績ってどうなんでしょう？
大手との共同売主は多いみたいですが、今回は単体売主みたいですし。

[7: 匿名さん]

確かに木場公園近くと言うのは一つのメリットですね。
逆を返せば、夜心配かな？

間取り、いいですか？
ＨＰに出ているのは柱が入っていて気になりました。
その他の間取りは知らないですけど。

ところで、施工未定ってどう言う事なのですかね？
まだ工事始めていないって事なのでしょうか。

[8: 匿名さん]

場所は、よさそうですね。
でも、７さんがおっしゃる通り、間取りは柱が一杯で
どうだろう。。。
気になります。

[9: がるる]

ちらしに出ていた部屋は広くて良いのですが、らせん階段のようなものが付いてます。マンションにらせん階段というのはどうなんでしょうか。

[10: 匿名さん]

>>07

HPでは「施工会社：未定」ですが、
現地には「南海辰村建設」の看板が出てます。
おっきなクレーンも現場の中にありますよ。
地下躯体の施工はかなり進んでる様子です。

[11: 匿名さん]

南海辰村は、シェルゼの裏に建つ賃貸棟です。南側手前の空き地の部分にシェルゼが建ちます。施工は、鹿島だそうです。

[12: 匿名さん]

分譲部分は施工鹿島なんですね。
それはプラスですね。

でもその情報はどこから？
ＨＰにもまだ未定となっていますが。。。
詳しいことが分かる物があるなら教えて欲しいです。

[13: 匿名さん]

環境も良さそうだし、部屋の広さもありそうですが、値段が気になります。他のデベさんが相場の1〜2割り増しで提示したけど無理だったって言ってました。

[14: 匿名さん]

役所（森林局）の跡だから、土地の仕込み安いのかなと期待していましたが、残念。駅から少し遠いけれど、せめてオーベルサウシアくらいの値段であって欲しいです。

[15: 匿名さん]

私もシェルゼを狙っていましたが、土地取得単価の違いからオーベルサウシアに乗り換えました。
現在、シェルゼの建設予定地のすぐ近くに住んでいるのですが、環境もいいので非常に残念です。

[16: 匿名さん]

15さま
単価はどのくらいちがうのですか？
ご存知でしたら教えてください。

[17: 匿名さん]

オーベルを検討していましたが、こちらの方が住環境が格段に良さそうなので、１次の登録を見送りました。早く値段等発表してもらいたいものです。手が届かなくて、オーベルに戻ろうとしたときには、もうオーベルは完売、少なくとも内装変更期限が来てしまいます。

[18: 匿名さん]

これは、聞いた話ですが、近隣のオーベルは＠225くらいで、シェルゼは＠270くらいのようです。
最近では亀戸の方でも＠200を越えてきているそうです。予想するにシェルゼは70㎡で6000下らないかと...
間取りで出ているのは90㎡ですから結構高くなりそうですね。

[19: 匿名さん]

>>18
ここで言ってる単価は、分譲の予想単価でしょうか？
15さんの言ってるのは、土地取得単価だから、別の話で良いんですよね。

[20: 匿名さん]

15です。
18さんの言っている単価は分譲予想単価ですね。サウシア（有楽土地）の方からこの数字を聞きました。私が15で書いたものは単純な土地取得単価の事です。サウシアとシェルゼの両土地の競売に参加した有楽土地さんとは別のところから聞いた情報です。

[21: 匿名さん]

あの立地で@270は割高だなぁ…。
75で6100…。そこまで環境良くは無いよね。
どう考えてもサウシアのほうがお得に思える。
もう少し広い目で見ると豊洲の方が断然お得かも。

この土地の入札時期ってデベさん達がまだまだ
「土地が買えない」って嘆いてた頃だからなあ。
とは言え仕込値高過ぎだよね。

[22: 匿名さん]

外断熱＆SIというのは、どうなんでしょうか？
外断熱も分譲価格を上昇させる要因のように感じますが、その効果は如何に。

[23: 匿名さん]

サウシアの最上階Aプランが最も高く確か6660万円（＠256万円）だったと思う。18さんの言うとおり、シェルゼの坪単価がサウシアの×1.2ならば、HPにのってる94.75㎡（最上階）は、＠307で約8800万円の計算。100㎡超の部屋もあるみたいだから、億超えてしまうじゃないか。いくら、マンション価格の先高感があるといっても、あまりに先取りしすぎじゃない。

[24: 匿名さん]

外断熱住宅は、一時の高評価が去り、冷めた見方が最近の流れです。

割高な建築費を払って、効果が定まらない住まいを買うのは、勇気がいる。

[26: 匿名さん]

皆さん、否定的な意見が多いですね。私は、やはり木場公園の景観を信じ、シェルゼに大いに期待しています。でも、値段はそこそこでお願いしたいですね。

[27: 匿名さん]

>>25

なーんだ。施工は鹿島じゃなくってやっぱり南辰じゃん。

まぁ鹿島が看板上げても施工を実際にやるのは南辰だと思ってたけど。

あとSI、外断熱、全電化、制震構造くらいで文句無いほど高仕様とはとても思えんが。

[28: 匿名さん]

制震と免震はどちらがよいのですか？
南海辰村と長谷工ではどちらがよいのですか？
価格ってそんなにあがってるんですか？

[29: 匿名さん]

分譲のほうは鹿島施工では？？

[30: 匿名さん]

＞＞２８さん

私の個人的な意見では、よほどの超高層建築物（１００ｍ以上）では無い限り制震より免震の方が全然いいですよ。
建物へのダメージ及び室内の揺れ方、家具や照明等々の被害状況もかなり違ってきます。
免震か制震かはかなり重要な判断要素だと思ってます。

南海辰村と長谷工の比較は難しいですね〜。
個人的には売主としての長谷工コーポレーション及び販売の長谷工アーベストの企業理念は良くないとは思いますが、それはあくまで企画等々または販売手法の話だと思います。
私はこの業界長いですが、長谷工の建築技術は悪くないと思っています。
てか、施工なんて現場監督・設計・金次第で変わりますから。
設計や現場監督がしっかり管理しているかどうかで建物は変わるんですよ。
大林だって偽装問題に出てきましたよね？
ま、直接的に偽装に関与していたわけでは無いみたいですけど。

南海辰村に関しては詳しく知りません。
社が南青山にある位しか知らないです。

＞＞２９さん
分譲のほうが鹿島ってどこからの情報ですか？

[31: 匿名さん]

>>29
現地にはばっちり南海辰村の看板が立ってます。
鹿島は構造設計オンリーか、あっても名義上
南海辰村の上に乗っかるだけで、施工はしないでしょう。
あくまで推測ですが。

[32: 匿名さん]

あのあたりは、江戸時代の埋立地ですよねぇ。
あまり気にしませんが〜。

[33: 匿名さん]

江戸時代の埋め立てと最近の埋め立てと、どちらが安全なんですか？素人的には、古ければ古いほど固まっているような気がしますし、一方、新しい方が技術が進んで良いような気がします。

[34: 匿名さん]

江戸時代の埋め立てには土か石か、せいぜい木やなんかくらいのものだろうけど、
環境意識なんか皆無の高度成長気とか、なに埋めたか分ったもんじゃないですからね。
そういう意味での危険性も考えると古い埋立地の方が安全かも。

[35: 匿名さん]

地震ということになると、どっちが安全だと思いますか？

[36: 匿名さん]

地震となると、結局埋立地はみんな危険は孕んでると思いますよ。
気にする人は内陸物件にしておいた方が吉。
後々まで心配しながら暮らすのは不幸せです。

[37: 匿名さん]

埋立地と言えば、ここの南側ってその昔、
日本の三大遊郭と呼ばれた埋立地
『洲崎遊郭（洲崎パラダイス）』が
有ったんだよね。
※後二つは東京の「吉原」と大阪の「松島」。

全盛期は300軒近いその手のお店と
2,000人以上の従業者（女性）が
居たらしいです。

ここのマンション計画地の西側道路『大門通り』
という名称は、まさにその名残だよね。

※全国各地にある『大門通り』と言う名称は
　昔の遊郭に必ず有った「大門」に通じる
　メイン道路だった名残である、という
　ケースが多いそうです。

以上参考までに。

[38: 匿名さん]

HPが更新されてましたね。

[39: 匿名さん]

鹿島だよ、施工。HPに載ってる。

[40: 匿名さん]

HP更新してましたね。
施工鹿島なんですね。
それはいい事だと思います。
ただ、期待していた間取りがなんかいまいちですね。

私はオーベルと比べていましたが、増えている間取り図見ても柱が入りすぎ。。。
ちょっと印象ダウンって感じです。
ま、価格によりけりなんですけど実際問題どれくらいになるんですかね？お値段。

[41: 匿名さん]

>>31
現地の看板どうなってますか？

[43: 匿名さん]

HP見ましたが、何でしょう、あの間取り・・・。
正直がっかりです。
７０㎡程度で考えているのですが、あのような間取りばかりだったら検討外です。
普通の間取りはないのでしょうか？
早く詳細が知りたいです。

[44: 匿名さん]

間取りも変わってますが、どうも柱が気になりますね。

[45: 匿名さん]

>>43,44

ですよね〜
あの柱の入り方。。。
長谷工の設計！？！？と思っちゃいますよ…(‾。‾;)ブツブツ

ま、それ以外の面は気を使っているのは分からないでも無いけど。
でも結局住むのは部屋の中ですから、間取りは大切です。
家具の配置も自由度が低くなるし、出っ張りは大きな圧迫感につながりますよね。
やっぱり自分は、開放感は長く住む上で大切だと思います。

これで凄く安ければまだ検討は出来るけどオーベルよか高いなら論外ですね。

[46: 匿名さん]

間取りを見るに、良いか悪いか分かりませんが、内廊下なんですね。

シェルゼに期待して待ってはいますが、オーベルももう半分近く売れています。
限定的な情報しか出さないとか、ＭＲは当分先とかいうのは、オーベルが売れてしまって、ライバルがいなくなるのを待つという売主側の戦略なんでしょうか？

[47: 匿名さん]

ＨＰの間取りは、すごいというか、やり過ぎですね。何を狙っているのでしょうか？
まぁ、普通の間取りの設定もあることを信じてます。

[48: 匿名さん]

確かにオーベルが売り切るのを待って販売するような感じがしますね。

内廊下みたいですね。別スレで外廊下と内廊下議論やってますが、シェルゼの内廊下のグレードはどんな感じなんでしょうね。

[49: 匿名さん]

ところで同じ敷地内に賃貸マンションも建つという情報もありますが、みなさんどう思われますか？

[50: 匿名さん]

賃貸はあまり一緒にして欲しくは無いです。
しかも聞く所によると小さな部屋ばかりみたいですね。
と言うことは、居住者は単身が多いのかと思います。
賃貸の単身者と分譲のファミリー層。
なにかいざこざ起きそうな気はしますよね。
最近は一人身の男ってだらしないうえ常識無い事が多いので。昔はそうじゃなかったと思うんですけどね。
自分の個人的主観ですが、単身者にはあまりイメージは無いです。
全ての単身の方を否定する気は無いですが、個人的にはその点は歓迎出来ませんね。
しかも店舗まで入るみたいなので、溜まり場にならないかと考えると。。。

[51: 匿名さん]

やっぱりそうですよね。
みんなが悪い訳じゃないけど単身者専用に近い賃貸と同じだと正直不安は感じます。
単身者全てを否定する気は無いですが傾向として＞＞５０さんのおっしゃる事は、実状かと思います。

その事は内廊下、外廊下以前の話では無いですか？
廊下がどうこうより住民皆が生活しやすいかどうかの方が大切だと思います。
そう考えるとせっかくの期待も。。。。。。