【港区港南】ベイクレストタワー３

[匿名さん]

まだまだ販売は続いています。
引き続きご意見を賜りたく存じます！

所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分


過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38747/
2.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44952/

[342: 匿名さん]

マンション前の公道ですが、
今日も路駐を警察が来て、
取り締まってましたね。
こまめにやってもらえば大分減りそうですね。

[343: 匿名さん]

港南で警察の路駐やってるところって、
他のタワーじゃまず見かけないのに、
住民モラル悪いんでしょうかね

[344: 匿名さん]

仮にここが売れてなくても、
ＧＣの社長が物件価格はドンドン上がる、売り急ぎはしない！
と言っているんだからどうでもいいことでしょう。
東雲の某物件のように値上げまでは無理としても、いつかは売れるでしょう。

[345: 匿名さん]

新築で売れ残った物件が中古になってから売れ始めるという可能性はないでしょう。
新築時に売れなかった理由がそれなりにあるわけで、その理由が改善しない限り、
売れる可能性はないのでは？ちょっと前の日経の記事にも、「半数は売れ残っていて
その原因は他の港南タワーマンションに比べて生活環境が整っていないこと」
とはっきりと書かれちゃってましたから。ちょうちん記事ばっかりの日経にこんなこと
書かれているようでは、かなりきついよね。

[346: 匿名さん]

ちなみにうちは全ての部屋の電気を消して生活しております。
夜景を見るために、そうしてらっしゃるお宅も多いんじゃないでしょうか
明かりがついている部屋が、異常に少ないのも、理にかなってます。

[347: 匿名]

＞343-345
残念ながら、見当違いです。
知ったかぶりも甚だしい。。。

[348: 匿名さん]

どう考えても「売り急いでいない」というのは負け惜しみ。
コンビニでタダで配ってるマンション情報誌では、
ベイクレストタワーの広告が半年以上もほぼ皆勤賞で掲載されてる。
WCTやアイランドは、販売時期前だけに限定して掲載しているのと
あまりにも対照的。さらに、ウチには、毎週のようにDMが届く。
１度、MRに行っただけなのにすごい勢いで営業が食らいついてくる。
最近のタワーマンションでは、ココと東雲のアップルが営業の焦燥感NO１。
どうもがいても、売れないものは売れないのにね。

[349: 匿名さん]

[350: 匿名さん]

確かに
＞「売り急いでいない」というのは負け惜しみ
だと、私も思わないではないです。

一般的には、
＞新築で売れ残った物件が中古になってから売れ始めるという可能性はないでしょう
が当に正しいのですが、
＞新築時に売れなかった理由がそれなりにあるわけで、
＞その理由が改善しない限り、売れる可能性はないのでは
その理由＝立地・仕様に対して物件価格が高すぎる
を地価の上昇が解決してしまうのではということです。

2004年までの環境であったら＝100％負け惜しみ
であったはずなのが、
昨今の都心・都心部周辺（特にビル・マンション用地）の急騰により、
負け惜しみにならなくなってしまう可能性も高いと思うのですが。

[351: 匿名さん]

地価がすべて平均的に上がっていけば、確かに相対的にベイクレの価格に
割安感が出てくる可能性があるが、湾岸のタワーマンションが大量に供給
され続ける状況では、どこまでいっても買い手側に選択権があるのでは？
地価が安い段階でも、高くなった後でも、物件供給数に比べて需要が
圧倒的に多い状況、つまり、買い手側の飢餓感が出てくる状況にならない限り、
この物件は選択されないのでは？
同じ値段なら、もっと条件のいい物件を選択するのが普通。

[352: 匿名さん]

>>351
ここは、そんなに＜つらい＞物件なのですか？

[353: 匿名さん]

あえてイメージだけで言えば
「荒涼とした土地にポツンと建ってるマンション」
って感じだね。

[354: 匿名さん]

>>353
それが気に入って買いましたけど。
他のマンションはお見合い部屋が多いけど、ポツンと建っているおかげで
そんな事も無く、見晴らしがいいですしね。
＞荒涼とした土地
それはいくらなんでも大げさな表現ですよ。

[355: 匿名さん]

品川駅ホームまで20分以上は掛かるでしょうね。

[356: 匿名さん]

駅まで遠いし周りに何もないけど、見た目はかっこいいですよね。
レインボーブリッジから見ると目立ってる。
５年後まわりがどんな環境になっているかによるけどマンションそのものはいいと思う。

[357: 年老いたツバメ君]

はじめまして。ベイクレストタワー購入検討者です。子供がいるので、眺望はあきらめて、広さと価格が魅力的な２階の２０４号を考えています。この部屋が、ずーと残っているのか不思議です。この部屋について、また、このマンションのいいところ、良くないところ率直な意見を聞かせて下さい。よろしくお願いします。

[358: 匿名さん]

いやいやいや港南四丁目第3団地建替プロジェクトも検討した方が良いって。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/20e8v101.htm
もちろん確実に湾岸物件を購入したいなら別だけど。

[359: 匿名さん]

眺望が魅力のタワーマンションで低層階はあまり売れないものですし、眺望を捨てるのであればもっとコストパフォーマンスの高い部屋が他の港南マンションにあったんじゃないですか？その部屋に魅力を感じるのであれば問題ないと思います。
あと、あまり個人を特定されるような情報は出さない方がいいと思いますよ。

[360: 匿名さん]

ベイクレ東向きなら低層階でも眺望諦めなくて良いでしょ。

[361: 匿名さん]

＞ツバメさん
子供がいるなら駅から近いマンションを買うでしょう。普通。
子供が学校や予備校・習い事に通うのには、やはり駅に近いほうがいいって。
子供が女の子ならなおさら。
駅から遠くてもいいから眺めのいいマンションって、
それは一日中家にいる主婦にしかメリットないんじゃない？
毎日電車で通勤通学する家族にはちょっとね。
だからなかなか買い手が付かないのでは？

[362: 都市計画]

358さん。やっぱりここに高層がたつのですね。ホーンテッドアパの次が気になっていました。
東京都はコスモポリスに嫌がらせしたいのかな。コスモからの眺望の一部がまた消える。フェバリッチモかわいそう。WCTの西側住戸には迷惑だろうね。ベイクレは第2アパが既に邪魔だから関係ない。複合医療施設はこの地域には必要だから私も高得点を上げたい。公共駐車場をたくさん作って欲しいね。私は駐車場待ちで車がもてないよ。コンペの評価なんてあてにならない。審査は出来ベースかな。選考理由探しに苦労しただろう。それはともかく第一交渉権の住友グループさんおめでとう。ますますこの地域も住宅化して来るので環境整備をよろしくね、港区長さん。

[363: 匿名さん]

>362
いや、港南四丁目第3団地建替プロジェクト自体は2004年頃から分かっていたし、当時のコスモポリス品川のモデルルームでも説明受けましたよ。そこで、へぇ〜。と思ってから狙っていたのです。
80平米が3200万円からあるとの事ですから倍率が物凄く上がるでしょうね。
コスモポリスさんから見ればスーパー等の商業施設が入るので単純に嬉しい事でしょうね。
ベイクレストタワーさんから見ても少なくとも徒歩圏内にスーパーが3店舗あるのは嬉しいでしょうし。ただ、周辺相場が下がる可能性も在りますから嬉しい事ばかりじゃないでしょうけど。

[364: 匿名さん]

フェイバで日陰図もらいましたが、何も問題ないですよ。

[365: 匿名さん]

直撃はコスポリだけでしょう。それも分かってたことだから織り込み済みだし。
でも私はこれのせいで港南買うのを止めました。近辺の中古価格がこれに引き下げられちゃうような気がして。
ただ最近の情勢を見てると３丁目団地の方が爆騰しそうだけど^^;。

[366: 匿名さん]

ベイクレは日当たりが良くても海岸通りの向こう側だから嫌なんですよ〜。
最悪ＷＣＴみたく住民専用のバスがあれば良かったのに。
実際住んでみてどうなのかな？意外と気にならないかな？想像だけだと毎日、通勤時に渡ると思うと
うざったそうなんですけどね。

[367: 匿名さん]

>>361
いや、「ツバメ」さんは主婦じゃないだろ。

[368: 匿名]

団地建て替えは「定借」でしょ？
これで周辺相場が下がるのは考えにくい。

そう、確かに海岸通りを渡るのはめんどくさいかもしれません。
でも、どなたかが言及してますように、この眺望を得るためには仕方のないことなので、
何を優先して選択するか、が真に問われる物件です。
WCTさんは、正直、あの距離で送迎バスがなかったら本当にきついと思います。
無料でもいいくらいでしょう。（実際いくらなのかは知りませんが)
あと、ベイクレは簡素だけど、余計な捨て金が少ないというメリットもあります。

[369: 匿名さん]

>>357
以前、ここの２階を検討していました。
ベイクレの２階は天井が高いというのが最大の売りかと思います。
天井高が３ｍ(！)ある部屋というのはこの価格帯ではまず
ありません（ゴクレももっとアピールすればいいと思うのですが）。

ひとつ私が気になったのはセキュリティの面です。
２階の北側は、目の前に張ってある落下防止ネットを伝って簡単に
侵入できそうに見えました。
なにぶん住民ではありません(当方、ＷＣＴ住民です)ので、
本当に問題があるかどうかはわかりませんが。

（ＷＣＴを勧めたいところではありますが、ＷＣＴでは子供が
けむたがられる雰囲気があるようなのでやめておきます）

[370: 匿名さん]

＞＞369
天高3ｍというのはよいですが熱効率は最悪です。
暖房の温まりが遅い、冷房の経費が高い。

ゴークレは会社の体質、営業社員の資質がいやで
断念しました。

[371: 匿名さん]

>>368

「海岸通りを渡るのはめんどくさいかもしれません。
　でも、この眺望を得るためには仕方のないことなのです」
　　↓
「WCTさんは、あの距離で送迎バスがなかったら本当にきついと
　思います。無料でもいいくらいでしょう」

たぶん、人はこれを「五十歩百歩」と呼ぶのだと思います。

[372: 匿名さん]

モノレール・りんかい線が近い分WCTが五十歩の方だな。

[373: 匿名さん]

>>368
ベイクレは正直、レインボーブリッジがなかったら本当に価値が
無いと思います。西向きの部屋は坪100万でもいいくらいでしょう。
（実際いくらなのかは知りませんが）

…とか言われるのが目に見えていますので、無理に他所を引き合いに
出すのはよしましょう。そんなことをしなくても良いだけの魅力が
ベイクレにはあるはずです。

[374: 匿名]

368ですが、
366を受けて、「50歩100歩」の意味で書いたのですが。。。（停留所もあるし)
無理でしたかね？？（＾＾；）
魅力があるはず、というより、あるんです（＾＾）
でも、それを前面に出したところでわかる人にしかわからないので、
あえてデメリットを書いたつもりでした。
海岸通りは、なにより信号待ちがウザイです。
駅から来ると、2回(海岸通りだけで）渡らなきゃいけないので。。。。
もっと書いた方がいいですか？

[375: 匿名]

↑追記
停留所もあるし＝都バスがWCTさんのバスに相当する＝ベイクレもバス通勤が必要

って言う意味です。

[376: 匿名さん]

>373
レインボーブリッジがあるから建てたのでは？

[377: ところで]

23（日）TBS「噂の！　東京マガジン（噂の現場）」で、
ゴクレの姑息な仕事っぷりが放映されるよ。
昼1時から！

[378: 年老いたツバメ君]

いろいろとご意見ありがとうございました。参考にさせていただきます。

[379: 匿名さん]

３７７さん
どんな内容ですか？詳しく教えて。

[380: 匿名さん]

首都圏マンション６月発売２４．６％減　価格上昇にらみ“売り惜しみ”

　デベロッパー（開発会社）がマンションの販売価格上昇を見込み、首都圏での発売を遅らせている傾向がでてきた。不動産経済研究所が１３日、発表した調査結果で明らかになった。首都圏の都市部では地価が上昇に転じており、デベロッパーの“売り惜しみ”が続けば今後、不動産価格が上がる可能性がある。
　同研究所によると首都圏マンション発売戸数は、６月が前年同月比２４・６％減の６４１７戸で、３カ月連続の減少だった。この結果、今年上期（１〜６月）の発売戸数は、前年同期比１１・０％減の３万４１７７戸となった。上期ベースでは２年連続のマイナスで、１９９８年上期（２万９６５０戸）以来の低水準だった。
　上期は千葉県が２８％増と大幅に増えた一方、東京都と神奈川県が落ち込んだ。
　平均契約率は前年同期より０・７ポイント低下したものの、８０・６％と好調を維持。発売数の減少について同研究所は「マンション価格上昇を見込み、デベロッパーが発売時期を遅らせており、この傾向は今後も続く」としている。ただ、下期に大型物件の発売が相次ぐことから今年の発売戸数は当初予想の８万５０００戸を据え置いた。
　一方、近畿圏での上期の発売数は、大阪府下や京阪地区の発売が増え、前年同期比１・７％増の１万４３１１戸だった。また、年間発売戸数は当初予想通り３万２０００戸とみている。
（フジサンケイ　ビジネスアイ） - 7月14日8時33分更新

[381: 匿名さん]

TVやりました？10分くらい遅くに見始めたので終わってたのかな？

[382: 匿名さん]

やってないですよ。これについてコメントする必要は無いですよ。
私はずっと番組見ていました。
377のコメントには反応してはいけません。みなさんスルーでお願いします。

[383: 匿名さん]

ツバメさん、私もそのお部屋、検討しました。たぶん、、、同じ部屋だと思います。価格、間取りはとても魅力的でしたが、眺望を諦めるにしても酷過ぎて止めました。。。。

[384: 匿名さん]

>>383
>２階の２０４号を考えています。
つばめさんは部屋番号を書いているんだから383さんが検討していた部屋かどうかは分かると
思いますけど、何が酷すぎて諦めたの？価格も教えて貰えれば嬉しいです。
よろしくお願いします。

[385: 匿名さん]

価格は、５０００万ちょっとぐらいだったと思います。はっきりは覚えてません。
2階なので内廊下っていうのも私的にはポイント高く、間取りも３ＬＤＫで、全部屋窓有りというももポイント高でした。但し、建物の裏側なので、目の前が住民達の違法駐輪場になってて、塀の向こうは自動車の修理工場で機械式の駐車場がドンドンってあって、しかも電車の高架下で、汚いコンクリートの柱が丸見えで・・・・といった感じでした。

[386: 匿名さん]

納得です。やっぱり売れ残る部屋にはそれぞれ理由があるのでしょうね。

[387: 匿名さん]

http://realestate.reuters.co.jp/?page=life
不動産購入の参考になります。

私は45年前に首都圏に出てきて都内、川崎、横浜と居住しました。
勤務先に40分の横浜に戸建を購入しました。
20年居住後の資産売却価格は取得価格より３０％増えました。
居住コストは維持費、金利に相当したことになります。
当時のローン金利はなんと8.6％でしたがそれもかなり帳消しです。
自宅を持つ意味は、経済的損得以外に信用度の向上も大きいと思います。
ベイクレにお客さんを呼ぶたびに”眺望にごまかされて”私の信用？は向上するようです。
家族も友人を呼んで交流を深めています。
多くの住民と面識が拡大しつつありビジネス、趣味、生活など多くの情報源になり始めました。
戸建では人口密度が低いから考えられません。
ここの住民は普通のサラリーマン、ディンクス、経営者、専門職自営など画一的でないと思われます。
今までマンション住民は所得や社会的立場がある範囲にあると思っていましたが誤解していたようです。

点灯状態で人気が有るとかを気にするのは不動産価値認識を持たない方と思います。セカンドハウスの人もいるようです。
私は人気がないという西側ですが多くのビル群（品川、六本木、東京、官庁街）を眺めています。ザ・トウキョウビューと称しています。海も魅力ですがラウンジで充分です。
不動産評価は他人の評価で無く自分にといって意味あるかです（投資なら人気は重要ですが）。
住環境は重要ですが白金や豊洲を買う気にはなりませんでした。交通の便は私とって重要です。
ここより眺望の良いお台場やミナトミライの高層マンションは私にとって今は価値が無いのです。
品川駅周辺の企業戦士には至近距離の港南マンション群は都合の良い物件の筈（住職離れて居る方が良いという人もいますが）。
屋台の安物に価値を見出す、（偽）ブランドに価値を見出す、人は様々です。
私は老後を楽しむために価値あると判断しました。価格も割安と判断しました。
賃貸でも5%くらいは取れそうです。
住環境として港南地区が10年、20年後どうなっているかは注意すべきです。
ただ公共関与の開発は孫の時代に実現するということもお忘れなく。
人はいろいろ、人生色々・・・そろそろ退任するかな。

[388: 匿名さん]

私も３０年くらい不動産投資しておりますが、ここの物件はかなり割安で、よい物件だと思って購入いたしました。
今までは代々木上原と恵比寿を行ったりきたりでしたが、こちらに落ち着きそうです。
若い人もいますし、上の方がおっしゃるとおり、いろいろなご職業の方がいらっしゃる感じですね。
花火も楽しみですし、天王洲の賑わいも最近は相当なものです。
緑も多く、恥ずかしながら、フランフランバザーのショピングも楽しいです。
老後はこちらでマンションライフをエンジョイしたいです。

[389: 匿名さん]

投資とかぬきで、住んでて本当によいマンションです。
お金も使わなくなります。スーパーもご近所にできるようなので、車なくても全然問題ないように感じます。私も前に代々木上原に住んでて好きですが、港南エリアも上原のようなたたずまいで、数年後には人気エリアになりそうな予感がします。
飲食も品川のオイスター、天王洲の運河レストラン。クイーンズ伊勢丹。
水辺の都会生活とう名にふさわしい場所ですね。
買って本当に満足しています。

[390: 匿名さん]

通勤だけがちょっと遠いかな。
それ以外はかなり満足度高い！

[391: 匿名さん]

>点灯状態で人気が有るとかを気にするのは不動産価値認識を持たない方と思います。

他の港南物件の中で点灯状態がいちじるしく低いのはベイクレだけでしょ。
ブランなんかピカピカしていて一目瞭然じゃないですかｗ
入居し始めてるＷＣＴもピカピカ点灯しているのにベイクレだけ真っ暗。
いくらなんでも異常ですよ。