カテリーナ三田タワースイート ７

[芳名 さん]

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前スレ6　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44907/



売主　　　： 有限会社カテリーナ三田タワースイート
　　　　　　 ［東京都知事免許（1）第82781号、東京都港区芝4-12-4］
設計・監理： 株式会社三菱地所設計
施工 　　 ： 株式会社大林組、清水建設株式会社

管理人さんに感謝して、有意義な議論をしましょう。


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タワーマンションラウンジ訪問(1) カテリーナ三田タワースイート”スカイビューラウンジ”
https://www.sumu-log.com/archives/2408

[51: 匿名さん]

一般購入者からからの売りじゃないでしょう。
ケンがデベから安く買って、相場価格で販売。
不動産仲介業者のごく自然な利益の上げ方でしょう。

[52: 匿名さん]

51さん、ありがとうございます。ちなみに、デベの売り出し価格は坪250万円くらいだったのでしょうか? 無知ですみません。相場動向を理解する上で大変参考になると思いまして質問させていただきました。

[53: 匿名さん]

KENさんは、比較的高いグレードの物件の区画をあっちこっちで仕入れているようですね。

[54: 匿名さん]

三井のリハウスにも出ていますよ。
新築なのになんで？とたずねたところ、
デベがリハウスにお金を支払い、販売への協力を仰いでいる、と
いう形なのだと説明されました。

ケンも同じなのかはわかりませんが、
出ている物件がほぼかぶっているのと
値段もまるで同じのようですね。

[55: 匿名さん]

販売費が相当上乗せされちゃってるから、お得感はないですね〜。
間取りとか条件は、売れ残ってる分より良いのかもしれないけど。

[56: 匿名]

販売費とかは上乗せされていないはずですよ。デベが販売手数料を（身銭を切って）払って販売してもらっているのですよ。したがって購入者への転嫁はありません。購入者としてはその分値引きをしてもらいたいのが本音ですが、デベとしては販売網の拡大のためのコストと割り切っているようです。

[57: 匿名さん]

今出ているものは、
竣工後売れ残りを買い叩いて在庫し、
販売する専門業者とは違って、
条件的に不利なものではないですね。

[58: 匿名さん]

不動産の値段の仕組みって良く分らないですね。
KENは間に入って中間マージンを儲けるんだから、
その分高くなるはずなのに。

KENに相当安く叩き売ったと言うこと?

[59: 匿名さん]

>>58
売れない部屋が出る。しかもその数が多いとする。
すると、売主は、まとめてファンドに安値で売る。
売主がいつまでも在庫を抱えてると費用がかさむだけだし、
売れていないマンションということで、会社のイメージダウンになる。
売主は、そのまま安値で売るだけでなく、場合によっては
客に人気が出そうな部屋も紛れ込ませて安く売る。
そこまできて、ようやく残り数戸っていう状況に無理やり持っていく。

買ったファンド側から見ると、仲介業者に売ってもいいし、賃貸物件にしてもいい。
要するにそれだけファンドに儲けが出るぐらい、売主から安く買ってるってこと。

いずれにせよ、ここがそうとは言わないが、
こういう話題が出てくるということは、不人気マンションであるという可能性が高い
とみた方がいいかもね。

[60: 匿名さん]

もう少し安く出せたら人気になったかもしれないですね

[61: 匿名]

カテリーナ三田の本体も、周辺の街なみもよくなってきたと購入者の方々が素直に実感した

とたん、話の流れ変わってきたね。

売主の戦略の問題。一流のデベだったらこの立地、一割は高いよ。地盤が違うって。

[62: 匿名さん]

地盤？！ジオダス見てないの？
海岸や芝浦より悪いよ

[63: 匿名]

前スレ1のナンバー160見ればわかります。実体験に勝るものなし。

[64: 匿名さん]

地盤や地域性については荒れる原因になるから書かないほうがいいですよ。
過去スレで、嫌な思いをしています。

[65: 匿名さん]

山手線内側なのに、海岸より地盤悪いんですか？
根拠は何ですか？信じられませんが。。

[66: 匿名さん]

[67: 匿名さん]

山手線は海を走ってましたから、雑魚場公園まで海の中。
ここが本当の芝浦と呼ばれていた所で浅瀬・海岸の埋立ですよ。
地元の人の地盤が良いと言っているのは第一京浜の向こう側。
それでも利便性よく場所も良いと思っています。

[68: 匿名さん]

ＫＥＮや業者に安く売るくらいなら、
なんではじめから購入者に安く提供しなかったんでしょうか。
定価で買った人は＊＊を見ているみたいですよね、これじゃあ。

[69: 匿名さん]

↑その通りですね。

販売の新参者がまんまと利益をまき上げられたって感じでしょう。

[70: 匿名さん]

実績無いので確実性を取ったんじゃ無いかな

[71: 匿名さん]

カテリーナの物件は、東急リバブルにも掲載されているな。

ちなみにＫＥＮのサイトへ行って、複数あるカテリーナの物件のページを見てみると、
全部「仲介」とある。要するにカテリーナの残り部屋はＫＥＮの所有ではない。
次に、三井のリハウスのサイトへ行ってみると、
●分譲会社　日本ハウズイング（株）（有）カテリーナ三田タワースイート
（新築分譲時における売主）
と、わざわざ新築分譲時における売主と現在の売主が違うということを明記している。

たぶん、売れ残り部屋をまとめてファンドか何かに売っぱらった
ということだろうな。

[72: 匿名さん]

売れ残りをうっぱらったというか、
かつて処分したものが賃貸ではなく、
今、販売終期にきている物件の割安感から、
方針変換で売りに出ているとかじゃないのかな？
個人でも投資目的の購入はかなり多いとも聞いている。

[73: 匿名さん]

割安感！？

[74: 匿名さん]

このサイトあっちこっちで書かれているけど、
今から売り出す都心３区物件は20%は寝値上げっていう、
マスコミの煽りが大きく影響している。
既に買った人が値引かれると心配していたけど、
そんな心配は全くないようだ。
去年の秋、義歯直後だったらまだしも、
値引きなんてとてもとても...
鼻でせせら笑われるって感じですよ。

[75: 匿名さん]

２０%値引きしても割高なここは対象外ですよ。
あ、また社員に釣られた

[76: 匿名さん]

豊洲はこうかいしますよ絶対に。

[77: 匿名さん]

人気だけのマンションで、高倍率で抽選落とされた人とかが、
なんでこちらにまわって来ないんでしょうね。モノはこちらの方がいいのに。
他のマンションが値上げされることで、すぐ売り切れると思っていたのにな。

[78: 匿名さん]

なんで？これからどんどん発展すると思うし、例えたいしたことなくても、利便性いいからねー

[79: 匿名さん]

>75さん
74は社員じゃないですよ。
74下から三行目「義歯」→「義歯」に訂正。

>77さん
圧倒的な宣伝パワーの差ですよ。

それと、建築中の建物の見せ方が下手ですね。
設計の三菱地所はお堅い会社ですから、
そんな姑息なことなんて考えもしないでしょうね。

更に、あんな下品なノボリ旗を貼り付けたり、
煌々と品のない照明で照らしたり。
デベもデリカッシーに欠けますよね。

[80: 匿名さん]

ここは部屋ごとに既にフローリングとかキッチン周りの色が決まってしまっているが、
大半が一番安っぽい感じのする、明るい色のフローリングと透明プラスチック色みたいなのに
なってるので、買う気をなくした。

[81: 匿名さん]

その外が納得なら、
もったいない。
内装なんて後でどうにでもなるのだから。
これだけの物件はなかなか出ないですよ。

[82: 匿名さん]

他不動産販社に出すのは、
販売員の数、人件費、広告費や販促費との見合い。
自前がトクか、よそにも依頼するがトクかの判断でしょうね。
ここは、自前の販売員は、少ないのではないかな？

[83: 匿名さん]

しかし随分とたくさん仲介に出てるねぇ。
今リートはどこも厳しいから、賃貸で長期的に回収するのをやめて
目先の利益を得ようと売却にシフトしたんだろうね。

[84: 匿名さん]

なぜ、売れないのか、、、とか書き込みが多いと、悲しくなります

[85: 匿名さん]

「内装なんて後でどうにでもなる」と言われるが、その内装の改装代をデベが負担して
くれるわけじゃなし、それを考えちゃうと逆に割高になってしまうんだよね。

[86: 匿名さん]

グレードにもよるけど、
これからは都心では80平米が１億突破時代らしい。
それを考えると内装どころか、
改造費も出ると考えたんだけど。
まして、住み心地が良くなかったら売っても、
トントンか、利がでるのではないかと思うよ。
仕上がったらびっくりするほどグレード感のある建物になると思う。

[87: 匿名さん]

なぜ売れないのか？
売れていないっていうのネガキャンでしょ？。
デベは、竣工前に売り切る。
調子がいいって言ってたよ。
誰かが書いていたけど、
竣工までに売り切るマンションなんて滅多にない。
格安か、多くの宣伝費をかけて注目を集めるかだよ。
誰もが飛びつく位安いのはそれはそれで理由があるしね。

[88: 匿名さん]

エレベーターがエアコン付いているか知ってる人いますか？

[89: 匿名さん]

世間的に、マンションブームが加熱して、早く買わないと、
買いたい人が殺到してると言うマスコミ情報があるので、
なんでここは倍率付かないどころか先着順販売なんかやってるの、
という疑問が出てしまうのでしょう。

[90: 匿名さん]

正直、ホテルライク戦術が失敗だったと思う。
というよりも、時代背景が予定と変っちゃったんですが。

発売当初の相場では、やはり金額的に高かったため、
高級感、ホテルライクを売りにするほかなかったけど、
いまやまわりの相場が上がったので、普通のマンションとして売った方が売りやすい。
そうなると却ってホテルライクとかうさんくさいし、
維持費もかかりそうで敬遠されると思う。

[91: 匿名さん]

ところが、なるほどと思ったのは、
ホテルライクは、維持費がかからない。
ドアマン、コンシェルジュ、ハウスメイド、どれもが人件費、
ガードマンと同じようなコストで済むし、
止めようと思えばやめられる。
止める必用もないほどの低コスト。
プールや植栽は大変な維持費がかかる。
ハウスメイドは完全に受益者負担だし、
維持費がえらく少ないマンションとみたが...

[92: 匿名さん]

＞維持費がえらく少ないマンションとみたが...
私もそう思います。
オプション以外でみると、
敷地も手狭で固定資産も安いですし、管理費もそれほど高くないですよね。
6日の入居者説明会でオプションの説明もありますけど、
あくまで利用者の負担ですからね。

[93: 匿名さん]

イメージで損してるんだと思います。
高級イメージにしたからお金がかかるんじゃないかって思われちゃう。
でも、ファンドが大量購入して議決権持ってる以上、
運用成績を上げるためにも、
実際は管理や維持のコストは切り詰めてくると思うんですよね。
便利さ重視の合理的なマンションを売りにすればよかったのに。

[94: 匿名さん]

ここはきっと年配の方も多いのでは。どこに行くのも便利ですからね。
そういう人たちにはやはりホテルライクで売ったほうがいいと思った。
私の知り合いもサービス、利便性で購入しましたね。
ちょっとした買い物ができ、医療などの相談やメードサービスがあるなんてうらやましいですね。

[95: 匿名さん]

そうそう、
ファサードも公園と地続きで境が無くなるってことだし、
遊び場、遊具付きの敷地って感じになる。
公開空地は各マンションに付きモノだけど、
固定資産税を払わない植栽の手入れや、
管理責任も区にある、ありがたい公開空地って感じですよ。

[96: 匿名さん]

購入者です。
しばらく物件現地に行ってませんが、
皆様のコメントを拝見していると、
１階エントランス周りや公園側の整備も着々と
進んでいるようですね。
8/6（日）の入居者説明会が楽しみです！

入居予定の皆さん、
楽しく豊かに暮らせる、質の良い環境を
一緒に作っていきましょうね！

[97: 三田住人]

ここって目の前線路だよね
相当うるさそうなんだけど

第一京浜挟んでその奥に住んでるけど、スーパーがあればなーというのが不便
それ以外は便利だと思う

[98: 匿名さん]

今、この近くの相当造りの良いと思うマンションに住んでいるけど、
窓、閉めても近くの道路のバイクの音や高速からのうなるような音は聞こえる。
それに比べて、カテリーナの防音はびっくりするほど良いよ。
多分、二重サッシだけではなく壁なども防音対策されているんだよ。
このあたりはどうせ窓開けて住むのは無理なのだから満足度は高いと思う。

[99: 匿名さん]

＞二重サッシだけではなく壁なども防音対策されているんだよ
根拠の無いこというな

[100: 匿名さん]

壁、防音されてますよ。
パンフに書いてあります。
騒音の件は何度も話題になっていますが、
モデルルームではほとんど気になりませんでした。

また、私自身、３０年ほど前に線路際のマンションの
６階に住んでいたことがあります。
時代的にもマンションのグレード的にも
防音レベルは格段に低いものだったと思われますが、
一度も騒音が気になったことはありませんでした。
ものすごく大きな音でなければ、慣れてしまうものなのか・・・？
なので、カテリーナについてはまったく心配しておりません。