都心のマンション分譲価格は上昇するの？

[匿名さん]

山の手線内だと、やはりいまいち盛り上がりに欠けるので
題名を都心に戻しました
尚、都心の定義については色々ありと思いますが
↓を参考にお願いいたします
http://www.sumai-surfin.com/re/area_1.html

[83: 匿名さん]

今年からマンション探し始めた者だけど、
以前って「資産価値が落ちないこと」ってそんなに重視されてたの？

自分の感覚だと、郊外が下落続いてて都心が上昇に転じた後で、
どっちかというと後付けで
「都心物件は資産価値が高い。買い」
とか説明されて、そしてそれが価格上昇に拍車を掛けたような気がするんだけど。

[84: 匿名さん]

マンション購入にあたり、資産価値が落ちないことは従来から重視されていたことであり、
新しい話ではありません。
バブル時は「資産価値が高くなるもの」という表現も一部では使われていましたが、
バブル崩壊後は「資産価値が落ちないもの」になっているでしょう。

どちらも実際の意味は同じです。マンションのように中長期的に保有する予定で購入するものは、各人の生活設計の影響を受けることになります。
・家族が増えて、広いマンションに買い換えたい。
・転勤で、一時的に人に貸さなければならない。もしくは売らなければならない。

すると資産価値が大きく下がってしまうものは、売却してもローンだけが残るという悲惨な状況に陥ります。
ゆえに、立地などを考慮し、「資産価値が落ちないこと」は非常に重要なのです。

[85: 匿名さん]

菱和ライフが分譲してる南麻布のワンルームが坪５００万超えてきてるんですが。

[86: 匿名さん]

>>84
サンクス

[87: 匿名さん]

最近のマンション購入派は知らないでしょうが
バブルの頃も、資産価値が高い（値上がり率）と言うことで
都心物件や、都心周辺のマンションをお金持ちが購入したものでした。
それが世田谷、杉並あたりの郊外に波及して、これからは
千葉、埼玉というタイミングでバブルははじけたのです。

その影響から都心物件は平均で-70〜80％の下落となりました。
オフィスやビルに至っては、平均で1/6といった感じです。
一方郊外のマンションは、都心ほど影響を受けませんでした
まだ上昇が少なかったのが、大きな原因かな。

[88: 匿名さん]

87さんがおっしゃるように10年以上かけて1/6の超安値まで下がったものがやっと底打ちし
上がりだしたばかりです。一度方向が変わるとその流れは１０年は続くものです。
都心不動産は向こう１０年位は上がるでしょうね。

[89: 匿名さん]

１０年間、去年の年に５０％の割合であがり続けたら凄い事になりますね。
２０％でも凄いです！
楽しみだなぁ。

[90: 匿名さん]

本日、１８年の路線価が発表になりました。上昇がはじまると人気のエリアは徐々に上昇ペースにドライブがかかることが実績からみても明らか。パターンとしては、前年比０％、５％上昇、１０％上昇、３０％上昇といった具合で上がりはじめる。だいたい３年で５割はあげてくる。そのあと１年で前年比１００％（要するに倍）まできて４年で３倍にまでなるといわゆるバブルとか資産インフレとかいうことになる。こういった状況になっているのが１５年前の東京、去年のロス、今の上海、モスクワといった状況。

[91: 匿名さん]

確実に上がってきたね。

[92: 匿名さん]

ニューヨークやロンドンのマンション価格の上昇ぶりもすごかったよね。
もう今では普通のサラリーマンが都心に住むのは無理だし。

[94: 匿名さん]

>87
郊外のマンションも悲惨でしたよ。
３分の１の価格になったのもざらでした。

そしてさらに悲惨なのは、今の地価上昇は
ご存知のように二極化がキーワード、
都心の中古は底を打ってあがりはじめたのに
郊外の中古マンションはさらに下がる一方です。

[95: 匿名さん]

>94
都心の駅近でも1/5近くなっている物件もありました、
郊外の方が被害が少ないとも言えますね。
都心物件は、バブルの値上がりが尋常じゃなかったですから。

確かに、郊外の中古マンションは二極化が都心以上に激しいですね、
立地とグレードを良く考えないと、悲惨な結果になりそうです。

[96: 匿名さん]

今は不便な郊外を売って都心に買い換えてる流れ。
コミュニティが崩壊し、むしろ地方はこれから投売り状態に入るのでは。

[97: 匿名さん]

同意です。
高齢化問題とか言われている東京郊外のニュータウンでも
経済力のある高齢層は都心のマンションに買い替えして
郊外を脱出しています。

東京圏ならばより利便性・魅力の高い都心へ
地方の県ならば人口の多い県庁所在地へ
広域で考えるならば周辺の県より中心の県の中心地へ（青森、秋田→仙台）
という動きが路線価を見ても明らかですよね。

[98: 匿名さん]

これからは、郊外が横ばいもしくは下落
都心は高騰という状況だから、老後に郊外を売却して
都心回帰というのも難かしくなるかも。

新築物件は、コストオンで土地代＋建築費+利益
で価格がある程度決まるので大きな変動はないけ。

人気と相場で価格が決まる、中古マンションの
近年の値上がりは、新築を遥かに超える上昇のような
気がするのは、自分だけでしょうか。

[99: 匿名さん]

そうすると郊外に取り残されるのは、脱出する財力のない人々になるのでしょうか。
なにやらフランスでちょっと前に起こった郊外での暴動事件を思い出しますね。
あれは、都心の繁栄から取り残された貧しい郊外の若者たちが中心になって
起こしたものでしたが、、、、

[100: 匿名さん]

結局湾岸マンション戦争や都心マンションデフレ価格が残したものって
都心立地に大量供給したって事だけだったんだよね
需要の数は決まってるしむしろ少子化でこれから需要が下がる一方なんだから
都心に人気が出て、郊外の物件、特にバス便の物件なんかは下がる一方だろ

マジで2極化が進みそうだ

[101: 匿名さん]

でもどっかの社会主義にいったんなちゃった国とくらべたらましでしょ。だって貧乏になった人を扇動して土地とか会社持っている人を数千万人単位で全員粛清しちゃったんですよ。まじで。だからあまり貧富の差が開きすぎると、それはそれでマジやばいことになりますから設けるのもほどほどにというのが歴史からの教訓です。

[102: 匿名さん]

需要が上がって価格が上がれば供給も上がっていくものです。それが市場原理。

都心にはもう土地が無いと言われてますが、地上げ屋も復活してますし、
暫くすれば空きの多い古いビルが地上げされて供給も増えます。
今年は上がっていくことは間違い無いですが、数年スパンで見る場合、
その辺りも考慮に入れないと見誤るでしょう。

「今」の伸び率がずっと続くなら、それこそバブルは今でも続いていますしね。

[103: 匿名さん]

そろそろ売り惜しみがでてきてるので、いい物件はかなり買いにくくなってきているもの事実

[104: 匿名さん]

私の購入した物件でも、秋以降の募集では価格を上げて
販売するだろうと営業マンが言ってました。

[106: 匿名さん]

うーむ。悩むこのところの過熱ぶり。更に上にいくのか、ここ1.2年がピークなのか？
104さん、差し支えなかったら、物件名教えてよ。
棟が違うのでなく、まったく同じ建物内で値上げ？WCTもAPAもそうだと噂では聞いたが、今は強気な不動産市場だね。

[107: 匿名さん]

2年前に、湾岸物件買って、半年前に入居しました。
契約の頃、すごいネガティブキャンペーンで、やめようかと思ったけど、今になったら正解でした。
でも、あのキャンペーン張っていた人達のせいで、買わなかった人はかわいそう。。
損害賠償とか請求できないだろうし、、、
でも風評の流布に近いものがあったような気がします。

[108: 匿名さん]

昭和２５年→４５年で１００倍、４５年→平成２年で１００倍、平成２年→平成１８年で３分の１、平成２２年まであと４年。人口減少基調ではあるものの、今後の推移をどう考えるか？４年連続で３倍になれば８１倍までいくんでここんとこ１５年の低迷を一機にとりもどせるが、そこまでは無理かな？

[109: 匿名さん]

>更に上にいくのか、ここ1.2年がピークなのか？

「新価格」とか調子をこいて値上げをしたとこはドッカーンと自爆ですね

80年代の一番マンション価格が上がった頃って
都心３区での供給は年間50戸しかなかったんですよ
だからこそガンガン価格が上がったわけで

都心３区で年間7000戸も供給されている現在
その全てが値上げしたら、所得が大して増えていない顧客が
それについていけるワケがない

新価格が定着するのは、金持ち相手の億ションだけでしょ

[111: 匿名さん]

でもこれからは相当、供給減るんじゃない。売り方にあまり売る理由がなくなってきてるから。

[112: 匿名さん]

>>110
5年ほどして湾岸地域の再開発が落ち着く頃には湾岸物件が
正解だったのが分かるはず
残念

[113: 匿名さん]

眺望重視の場合など最適は湾岸物件だが、現在供給するような
条件の良い土地が殆ど残っていないのは事実　湾岸は上昇すると思うよ

[114: 匿名さん]

今週の住宅情報、都心物件はセンター東京1件のみでした。

[115: 匿名さん]

１０７です。湾岸物件がよいかどうかの議論をしたかったわけではないのですが。。
（物件の良し悪しは、個人の置かれている条件次第なので）

ただ、２年前は、たしか暴落するって大騒ぎした記憶が。真に受けて値引きしてと
言ったら、値引きはできないけど、その他経費を引きますと言われました。

今度は、暴騰するってキャンペーンなんでしょうか？？どちらも嫌な話ですね。

[116: 匿名さん]

>>111
デベはマンションを売らないで、どーやって社員の給料やオフィスの賃料を払うの？
全部銀行借り入れですか？

去年あれだけ無理して用地を高値買いをしたのも、自転車を漕ぎ続けないとコケるからでしょ
先高感に託して、過度に事業リスクを高める経営が出来るのでしょうか？


>>114
お盆休み前に広告するマンション業者なんていないだろ

[117: 匿名さん]

お盆休みは、GWと並ぶ販売合戦期間ですよ。
今年購入希望の方は、お早めに〜〜
お盆明け、秋から新価格です。

[118: 匿名さん]

いま、デベは一般の人に売らなくても、ファンドやリートへ売却の上、賃貸という手
もあるしね。
そもそも、大手ならオフィス賃料の高とまりで、いま全くマンション分譲を急いで
いないね。決算が良すぎて困るって感じだから。

[119: 匿名さん]

湾岸もある程度は上がるだろうけど、一番上がるのはやはり山手線内都心でしょう。
利便性の良さと地震のときの地盤の強さが見直される、湾岸の眺望は確かにいいが
地震が怖いんで週末セカンドハウス用かな。セカンドなぞ持つ資金がないなら
たまにコンラッドホテルあたりに泊まれば充分かと。

[120: 匿名さん]

出た・・・山手線の内側・・・

[121: 匿名さん]

>>117
>お盆休みは、GWと並ぶ販売合戦期間ですよ。

郊外専門の業者さんは休みがなくて大変ですね
三井不動産　http://www.mitsui-hanbai.co.jp/eee/closure.html
三菱地所　http://www.mecyes.co.jp/natsuyasumi/natsuyasumi.html>大手ならオフィス賃料の高とまりで、いま全くマンション分譲を急いでいないね。

それは大手は元々無理な仕込みをしていないからでしょ
２年前３年前に仕込んだ大規模物件を取りあえず回せば社内的にも問題はないし

「新価格」なんて言葉は無理をして用地購入したデベが山ほどあるから生まれたわけで
そーいうデベは多少販売を遅らせることはあっても、
工事代金が支払いが発生する工事終了までに売らないとマズイでしょ

[122: 匿名さん]

ということは、1,2年は購入しないほうがいいってこと？？
で、その後下がるのか？？

[123: 匿名さん]

押し目待ちに押し目なしですよ

[124: 匿名さん]

サンウッドがやっていた赤坂物件は、予想以上の人気で短期間で完売しました。
これは業界でも衝撃的な事実です。
そして、おそらく赤坂人気を意識したであろう現象が出てきました。
三井不動産の虎ノ門・愛宕物件は、当初2006年10月販売開始としていたところを、2007年1月販売開始と先延ばしを発表したのです。

業界大手の三井がそのような戦略をとってきたのですから、他が追随しないわけはありません。
しかも「新価格」という言葉が出できている状況で、売り惜しみすればするほど利益が上がりやすくなっているのですから、他が追随することで価格上昇のマーケットが形成されてしまうのです。

上がり続けることはないのでどこかでピークは来るのでしょうが、1〜2年は上がるでしょう。しかも上がり方が予想以上に大きそうなので、昨年もしくは現在のレベルまで戻るには、さらにある程度の期間が必要になると思われます。

やはり立地の良い旧価格は文句なく買い。新価格でも立地が良ければ買いでしょう。

[125: 匿名さん]

>>118
＞デベは一般の人に売らなくても、ファンドやリートへ売却の上、賃貸という手
＞もあるしね。

一般が高すぎて買わない（買えない）物件を、ファンドやリートが採算考えず買ってくれるんでしょうか？

[126: 匿名さん]

売値の１５％ぐらいかかる販売管理費がかからないから実質的に利益が出しやすいといった意味でしょ

[127: 匿名さん]

ファンドやリートは今後、ポートフォリオをどのように調整するのでしょうか。都心不動産市場が上昇すると見れば、キャピタル・ゲイン狙いのポートフォリオに修正。
そうであれば一般が買えない時代に戻るんでしょうね。もともと都心の地べたは一般には関係無いものだったのだから。

[128: 匿名さん]

今日、124さん説明のカタログが届きました。
今週土・日にかけ、○菱と戸建専門の不動産から
購入動向の電話がかかってきました。
我が家は実家に住んでいて、急いで買う必要がないので
10年単位で待とうと思います。

[129: 匿名さん]

>>124さん

ひょっとしてトップ・オブ・ザ・ヒルの事ですか？？？
あの値段で完売するものなんですね。

それって二極化の極みと考えるのは自分だけでしょうか？

[130: 匿名さん]

124です。
赤坂は立地の割りにかなり割安と見てよいと思います。
よって、実需以上に投資用の方々が群がり、倍率が上がりました。

私も検討していたのですが、ファミリーで住むにはいかがなものかと断念しました。
もちろん、投資用にまわせる余剰資金があれば購入したのですが、
居住用資金しかありませんから（笑）

ちなみに、ファミリーとしての居住でしたので、世田谷の物件を購入しました。
値段は少し安いくらいでしたが・・・

[131: 匿名さん]

赤坂TRは安すぎたんだよ
業界では値段の付け間違いと言われるくらい
投資用、セカンド用に買った人が非常に多かった
ミッドにも歩いていける立地なのに・・・
とりあえず2年ほどセカンドとして住んでその時の状況を見ながら
賃貸に回すか売却するか決めるんだろうね

実際にあそこは本当は隣の議員宿舎とセットで買うつもりだった
実際には議員宿舎は買えなくて色々揉めて訴訟まで起こしてるわけです
安い時代に仕入れてるのとデベが売れ残りリスクを背負えないサンウッドだった事
色々と重なっての価格です

[132: 匿名さん]

安すぎでも庶民には買えないモノですね。
議員さんたち金持ちは庶民から搾り取ったお金でますます肥え、庶民はますます痩せ細る。
お金持ちに生まれたかったものです。