都心のマンション分譲価格は上昇するの？

[匿名さん]

山の手線内だと、やはりいまいち盛り上がりに欠けるので
題名を都心に戻しました
尚、都心の定義については色々ありと思いますが
↓を参考にお願いいたします
http://www.sumai-surfin.com/re/area_1.html

[126: 匿名さん]

売値の１５％ぐらいかかる販売管理費がかからないから実質的に利益が出しやすいといった意味でしょ

[127: 匿名さん]

ファンドやリートは今後、ポートフォリオをどのように調整するのでしょうか。都心不動産市場が上昇すると見れば、キャピタル・ゲイン狙いのポートフォリオに修正。
そうであれば一般が買えない時代に戻るんでしょうね。もともと都心の地べたは一般には関係無いものだったのだから。

[128: 匿名さん]

今日、124さん説明のカタログが届きました。
今週土・日にかけ、○菱と戸建専門の不動産から
購入動向の電話がかかってきました。
我が家は実家に住んでいて、急いで買う必要がないので
10年単位で待とうと思います。

[129: 匿名さん]

>>124さん

ひょっとしてトップ・オブ・ザ・ヒルの事ですか？？？
あの値段で完売するものなんですね。

それって二極化の極みと考えるのは自分だけでしょうか？

[130: 匿名さん]

124です。
赤坂は立地の割りにかなり割安と見てよいと思います。
よって、実需以上に投資用の方々が群がり、倍率が上がりました。

私も検討していたのですが、ファミリーで住むにはいかがなものかと断念しました。
もちろん、投資用にまわせる余剰資金があれば購入したのですが、
居住用資金しかありませんから（笑）

ちなみに、ファミリーとしての居住でしたので、世田谷の物件を購入しました。
値段は少し安いくらいでしたが・・・

[131: 匿名さん]

赤坂TRは安すぎたんだよ
業界では値段の付け間違いと言われるくらい
投資用、セカンド用に買った人が非常に多かった
ミッドにも歩いていける立地なのに・・・
とりあえず2年ほどセカンドとして住んでその時の状況を見ながら
賃貸に回すか売却するか決めるんだろうね

実際にあそこは本当は隣の議員宿舎とセットで買うつもりだった
実際には議員宿舎は買えなくて色々揉めて訴訟まで起こしてるわけです
安い時代に仕入れてるのとデベが売れ残りリスクを背負えないサンウッドだった事
色々と重なっての価格です

[132: 匿名さん]

安すぎでも庶民には買えないモノですね。
議員さんたち金持ちは庶民から搾り取ったお金でますます肥え、庶民はますます痩せ細る。
お金持ちに生まれたかったものです。

[133: 匿名さん]

秋価格予想
内陸部（都心5区）→110%
内陸部（城北区）→現状維持
内陸部（城西区）→105%
内陸部（城南区）→108%
内陸部（城東南区）→102%
内陸部（城東北区）→95%
内陸部（都下ブランド力有）→105%
内陸部（都下ブランド力無）→99%
湾岸部（芝浦、港南、品川）→現状維持
湾岸部（汐留）→110%（すでに新価格）
湾岸部（月島）→現状維持
湾岸部（勝どき、晴海）→102%
湾岸部（豊洲）→103%

全部適当につけました。全体的に都心→南→西という趣向でひとが集まると思います。
6千万くらいの物件を想定しています。

[134: 匿名さん]

3年後の価格予想
内陸部（都心5区）→120%
内陸部（城北区）→105%
内陸部（城西区）→108%
内陸部（城南区）→115%
内陸部（城東南区）→105%
内陸部（城東北区）→95%
内陸部（都下ブランド力有）→110%
内陸部（都下ブランド力無）→105%
湾岸部（芝浦、港南、品川）→現状維持（新駅ができれば+10%）
湾岸部（汐留）→110%
湾岸部（月島）→105%
湾岸部（勝どき、晴海）→110%（開発が悪ければ-5）
湾岸部（豊洲）→105%（晴海の開発にひきづられれば+5）

3年後です。またまた、全部適当につけました。
全体的には、今年後半に秋価格となり、皆焦って購入するが翌年は買い控え傾向となる。

内陸部は立地がよければ上昇もあるが、再開発やブランド力といった魅力がない限り売りにくい。湾岸地域は開発が終了した地域は上昇せずに秋価格を維持し、大規模開発が進む地域は上昇する。

全体的に都心→南→西という趣向でひとが集まるのは同じ、城南地域はジリ高、城東北地域はジリ安。

同じく、現在価格が6千万くらいの物件を想定しています。

[135: 匿名さん]

>>134さん
そうお考えになる根拠はどのような所にあるのでしょう？

今回の秋の急騰は置いておいても、上昇は五年は続くのではないかと思っていたのですが。
ご意見頂ければ幸いです。

[136: 匿名さん]

>>135
文中にあるように適当です。数字をもって分析していません。しかし、感覚で脳内で目的、説明要因を計算してみました。

[137: 匿名さん]

赤坂ＴＲの投資用購入者は3年後最低5割増しで考えてますよ。
実際そのくらいの価値は十分あるし。

[138: 一意見なのですが]

「土地や材料の仕入れコストが上がっているからデベは
マンションを今より安くは売れない」という意見
がありますが、これって正しいですか？

2006年に仕入れた土地がマンションになって売られるのが例えば2009年
だったとしても、その仕入れ値をP/Lに計上するのは2006年度でしょ？

つまり、2006年に売ったマンション（土地は2003年くらいに仕入れているかも）
の売値が2006年に仕入れた土地（マンションとして売られるのは2009年)
の買値を上回ればそれがデベの利益（粗利）なんじゃないの？
で、今年も各社、利益が出る予想なんでしょ？？

今年仕入れた土地を2009年に売るとき、たとえ、仕入れ値を大幅に下回った
金額でしか売れなかったとしても、2009年に仕入れる土地が連動して
安くなっていればデベの利益はでるんじゃない？

何が言いたいかというと、「仕入れコストが高くなっているから
今より安い値段で売られることはない」というのは、一見
正しいようでまったく根拠のない論理なんじゃないのでしょうか？

結局は、価格を決めるのは需給であり(仕入れコストは関係ない)、
団塊ジュニアが一巡して買い手が少なくなれば価格はやっぱり
下がるんだと思います（そして下がってもデベは平気)。

私の理解が間違っていたら、どなたか訂正してください。

[139: 匿名さん]

仕入れ値をP/Lに計上???
仕入れはＰＬには計上されません。資産ですから、、、。

[141: 匿名さん]

しかも、通常物件ごとに採算を管理しているはず。

[142: 匿名さん]

ちょっとＰＬという単語を使いたかっただけでしょ。

でも団塊ジュニアが一巡してというくだりは、つきなみでいいんじゃない？

[144: 匿名さん]

>138
①Ｐ／ＬでなくＢ／Ｓね。引渡しでＰ／Ｌ計上。
②利益はでず含み損処理が必要

[145: 匿名さん]

まー、マンションって土地が三割。
建築費が同じく三割。
販売経費が三割。
販売会社への手数料が数％。
って一般的に言われますからね。
価格上昇の波に乗って、あえて寝かしておいた土地で高値をつける事が出来るのは金利負担が可能な大手に限られます。
つまり１３８さんの見識は一般的には正解とは言えないでしょう。
土地も上がり、建築コストも上がれば価格に転嫁せざるを得ないからです。

しかも、仮に数年とはいえ収益が下がれば次年度の仕入れの為の融資に響きますからね。
株も下がれば、尚の事資金調達は難しくなります。
そのためディベは高くても売り上げ立てる為に仕入れなきゃならないんです。

[146: 匿名さん]

でも、高きゃ売れないもの事実だろ。供給は減るだろうから、なんとか買わせるような仕組みを作らなきゃいけないよな。

[148: 匿名さん]

133は秋価格
134は3年後価格

[149: 匿名さん]

146さん
確かにそうですね。

でも、高いものを見て買えわない客が少しでも安いものを買う。
それが続けば安いものが無くなり、その頃にはさらに高いもので出てくる。
そうなる事で、当初高いと思われていた物件が売れるようになる。
そんな感じの展開じゃないですかね？
ここしばらくは。

確かに少子化や団塊世代の引退で先々の需要は減ります。
でもそれはかなり先の話ですよね。

[150: 匿名さん]

東京の人口はしばらくは増加ですしね。

[151: 匿名さん]

港南の開発が終わったってレスを散見するけど、
まだまだこれからでしょ。
豊洲住民が多いのかな。

[152: 匿名さん]

同じ人でしょう。
予想値上がり率もあっちこっちにコピペしてあるし。

[153: 匿名さん]

豊洲狂をどうにかしないといかんよ、この掲示板。

[154: 匿名さん]

港南は住友の定借物件がでたら盛り上がるね。でも、値下げ要因だけど。

豊洲なんてどうでもいじゃん。どうして、そう豊洲、豊洲といって宣伝するんだい？

[155: 匿名さん]

豊洲って千葉だよね？

[157: 匿名さん]

湾岸は荒れるので、除湾岸でいきましょう。ちなみに、芝浦も港南も運河の内側は非湾岸としましょうね。

[159: 匿名さん]

ここ1年の豊洲の印象動向
何もない町→豊洲信者が鼻につく町→他の町をけなす低レベルな町→絶対住みたくない町

[160: 匿名さん]

>>157
路線価でかなわないから？

[161: 匿名さん]

ここは、専門的意見も、あって興味をそそられました。
面白い。私は、品川湾岸辺りの高層マンションを狙っていて、
値段下がれば、買いたいと思いますが、
夏は、運河から蚊かブヨ？が大量発生すると友達が教えてくれました。
価格に響きますかねー。１００㎡中古を購入したいいんですが。
教えてくれるひといますか？

[162: 匿名さん]

>>161
港南の住友物件を待たれよ。

[163: 匿名さん]

港南で100㎡中古？

[164: 匿名さん]

でなくて、おそらく定期借地権の新築ですね。品川も近いですし。

[165: 匿名さん]

噂では50倍の倍率が付いてもおかしくないって話で、宝くじを買うつもりで
申し込もうかな。って人は多いらしい。
目の前の賃貸マンション（家具付き）は70㎡で50万するって話だから購入なんて
夢のような話なんじゃないの。

[166: 匿名さん]

別に港南の肩を持つ訳じゃないが、アトレにインターシティーにグランドコモンズ、ちょっと歩けば天王洲も行けて、文教施設には幼稚園、小学校、中学校、大学まで揃って、東京サウスゲートという大規模再開発計画も発表された場所が今でも「所詮港南だろ」、豊洲が楽観できる理由が想像できない。

[167: 匿名さん]

定借物件なんて通常の分譲物件の価格と違うんだから参考にならない。
所詮同じ土俵にあがれないんだよ、定借は。
それも除外で話さないとね。

[168: 匿名さん]

でも俺は、70年後なんてこの世にいる自信ないよ。
それに湾岸地域に建てられているマンションはほとんど杭が打ってあるタイプでしょ。
いくら支持層が固くても、その上の地盤の歴史が浅く軟弱地盤であれば長い目で見た時
液状化問題がなにかしら出てくると思っちゃうんですよね。
特に軟弱地盤と言われている湾岸地域の中でもっとも軟弱と言われているのが豊洲らしいですが
70年後は大丈夫なんでしょうか？
液状化対策はやってあるマンションといえども液状化対策をやっているのはマンション敷地内
だけでしょうし、その地域全体で液状化対策をしていないと駄目だと思うんですよね。
なんといっても軟弱地盤の中の軟弱地盤な地域な訳ですし・・・。
ＴＴＴは直接基礎工法なので周りが液状化になっても安心感があるのでかなり気になったのですが
品川駅徒歩8分/80㎡/3200万の定借物権にはかないませんよ！

[169: 匿名さん]

>>166
うるさいよー！豊洲にはララポとトステムがあるからどこにも負けないんだじょ〜！
モデルルームのお兄さんも未来都市って言ってたし。間違いないやい。

[170: 匿名さん]

私は豊洲も港南も晴海・東雲も全て同じ再開発エリアってくくりで考えていますが。
ま、地盤どうこうは気にしていません。
最近のゼネコンはそこまでやわなもの作らないのではないかと考えて居ますから。
ただ、やはり再開発であるという事は「町」が熟成していない事。
大規模商業施設はあるが、本当の生活利便を考えた上で生活しやすいと思えるかどうかが分かれ目でしょうね。
定期借地については７０年以上であれば私も１６８さんと同じ意見ですね。

[171: 匿名さん]

>>168
そんな物件を買う余裕があるんだろう。そして豊洲に魅力があるんだろう。

[172: 匿名さん]

>>171
ららぽーとｗ

[173: 匿名さん]

ディズニーランドの舞浜あたりが埋立地なのは、皆さんご存知ですよね。
○○ラトン、○○トンなど1流ホテルが並んでいますが、機会があったら裏側にまわってみてください。建物の接続部分など亀裂が入ってきています。

場所によって地盤が数センチずつズレてきているのが原因です。
もちろんかなり深いレベルまで杭は打っているのですが、年月とともに地盤が波で削られるのです。

ディズニーランドが開業したのは1983年。
10年、20年後の湾岸地域。
価値観は人それぞれですが・・・

あまりにも湾岸地域が美化されているので、参考意見として投稿します。

[174: 匿名さん]

いくら81年以降の建物だからって、それ以降も細かい改定はあって震災後もあって
今にいたっています。
まあ、江戸時代の埋立地が今も沈むことなくあることを思えば、１００年後もあると思われますが。
建物の亀裂は否めませんね。
でも、建て方によっては、内陸の築５年やそこらでも亀裂のある建物も多数ありますが。
また、２０年で地盤が数センチも移動しているとは初耳ですね。それは重大なことです。
行政に確認してみます。

[175: 匿名さん]

マンション周りが液状化になったら行政が直すでしょ。

それにＴＤＬが２０年持っているなら十分じゃないの？あと２０年で
倒れたりなんてしないでしょうし。
木造戸建てだってリフォームしたり修繕したり建て直そうか〜って年月ですよ。
７０年の定期借地を気にならない人だっているんですから、そう思えば
４０年で返すｔ