都心のマンション分譲価格は上昇するの？

[匿名さん]

山の手線内だと、やはりいまいち盛り上がりに欠けるので
題名を都心に戻しました
尚、都心の定義については色々ありと思いますが
↓を参考にお願いいたします
http://www.sumai-surfin.com/re/area_1.html

[No.101 by 匿名さん 2006-08-02 20:47:00]

でもどっかの社会主義にいったんなちゃった国とくらべたらましでしょ。だって貧乏になった人を扇動して土地とか会社持っている人を数千万人単位で全員粛清しちゃったんですよ。まじで。だからあまり貧富の差が開きすぎると、それはそれでマジやばいことになりますから設けるのもほどほどにというのが歴史からの教訓です。

[No.102 by 匿名さん 2006-08-02 21:49:00]

需要が上がって価格が上がれば供給も上がっていくものです。それが市場原理。

都心にはもう土地が無いと言われてますが、地上げ屋も復活してますし、
暫くすれば空きの多い古いビルが地上げされて供給も増えます。
今年は上がっていくことは間違い無いですが、数年スパンで見る場合、
その辺りも考慮に入れないと見誤るでしょう。

「今」の伸び率がずっと続くなら、それこそバブルは今でも続いていますしね。

[No.103 by 匿名さん 2006-08-03 23:19:00]

そろそろ売り惜しみがでてきてるので、いい物件はかなり買いにくくなってきているもの事実

[No.104 by 匿名さん 2006-08-06 15:16:00]

私の購入した物件でも、秋以降の募集では価格を上げて
販売するだろうと営業マンが言ってました。

[No.106 by 匿名さん 2006-08-06 22:37:00]

うーむ。悩むこのところの過熱ぶり。更に上にいくのか、ここ1.2年がピークなのか？
104さん、差し支えなかったら、物件名教えてよ。
棟が違うのでなく、まったく同じ建物内で値上げ？WCTもAPAもそうだと噂では聞いたが、今は強気な不動産市場だね。

[No.107 by 匿名さん 2006-08-06 22:44:00]

2年前に、湾岸物件買って、半年前に入居しました。
契約の頃、すごいネガティブキャンペーンで、やめようかと思ったけど、今になったら正解でした。
でも、あのキャンペーン張っていた人達のせいで、買わなかった人はかわいそう。。
損害賠償とか請求できないだろうし、、、
でも風評の流布に近いものがあったような気がします。

[No.108 by 匿名さん 2006-08-06 23:01:00]

昭和２５年→４５年で１００倍、４５年→平成２年で１００倍、平成２年→平成１８年で３分の１、平成２２年まであと４年。人口減少基調ではあるものの、今後の推移をどう考えるか？４年連続で３倍になれば８１倍までいくんでここんとこ１５年の低迷を一機にとりもどせるが、そこまでは無理かな？

[No.109 by 匿名さん 2006-08-06 23:13:00]

>更に上にいくのか、ここ1.2年がピークなのか？

「新価格」とか調子をこいて値上げをしたとこはドッカーンと自爆ですね

80年代の一番マンション価格が上がった頃って
都心３区での供給は年間50戸しかなかったんですよ
だからこそガンガン価格が上がったわけで

都心３区で年間7000戸も供給されている現在
その全てが値上げしたら、所得が大して増えていない顧客が
それについていけるワケがない

新価格が定着するのは、金持ち相手の億ションだけでしょ

[No.111 by 匿名さん 2006-08-06 23:19:00]

でもこれからは相当、供給減るんじゃない。売り方にあまり売る理由がなくなってきてるから。

[No.112 by 匿名さん 2006-08-06 23:26:00]

>>110
5年ほどして湾岸地域の再開発が落ち着く頃には湾岸物件が
正解だったのが分かるはず
残念

[No.113 by 匿名さん 2006-08-06 23:26:00]

眺望重視の場合など最適は湾岸物件だが、現在供給するような
条件の良い土地が殆ど残っていないのは事実　湾岸は上昇すると思うよ

[No.114 by 匿名さん 2006-08-06 23:29:00]

今週の住宅情報、都心物件はセンター東京1件のみでした。

[No.115 by 匿名さん 2006-08-06 23:37:00]

１０７です。湾岸物件がよいかどうかの議論をしたかったわけではないのですが。。
（物件の良し悪しは、個人の置かれている条件次第なので）

ただ、２年前は、たしか暴落するって大騒ぎした記憶が。真に受けて値引きしてと
言ったら、値引きはできないけど、その他経費を引きますと言われました。

今度は、暴騰するってキャンペーンなんでしょうか？？どちらも嫌な話ですね。

[No.116 by 匿名さん 2006-08-06 23:48:00]

>>111
デベはマンションを売らないで、どーやって社員の給料やオフィスの賃料を払うの？
全部銀行借り入れですか？

去年あれだけ無理して用地を高値買いをしたのも、自転車を漕ぎ続けないとコケるからでしょ
先高感に託して、過度に事業リスクを高める経営が出来るのでしょうか？


>>114
お盆休み前に広告するマンション業者なんていないだろ

[No.117 by 匿名さん 2006-08-06 23:53:00]

お盆休みは、GWと並ぶ販売合戦期間ですよ。
今年購入希望の方は、お早めに〜〜
お盆明け、秋から新価格です。

[No.118 by 匿名さん 2006-08-06 23:57:00]

いま、デベは一般の人に売らなくても、ファンドやリートへ売却の上、賃貸という手
もあるしね。
そもそも、大手ならオフィス賃料の高とまりで、いま全くマンション分譲を急いで
いないね。決算が良すぎて困るって感じだから。

[No.119 by 匿名さん 2006-08-07 00:07:00]

湾岸もある程度は上がるだろうけど、一番上がるのはやはり山手線内都心でしょう。
利便性の良さと地震のときの地盤の強さが見直される、湾岸の眺望は確かにいいが
地震が怖いんで週末セカンドハウス用かな。セカンドなぞ持つ資金がないなら
たまにコンラッドホテルあたりに泊まれば充分かと。

[No.120 by 匿名さん 2006-08-07 00:11:00]

出た・・・山手線の内側・・・

[No.121 by 匿名さん 2006-08-07 00:32:00]

>>117
>お盆休みは、GWと並ぶ販売合戦期間ですよ。

郊外専門の業者さんは休みがなくて大変ですね
三井不動産　http://www.mitsui-hanbai.co.jp/eee/closure.html
三菱地所　http://www.mecyes.co.jp/natsuyasumi/natsuyasumi.html>大手ならオフィス賃料の高とまりで、いま全くマンション分譲を急いでいないね。

それは大手は元々無理な仕込みをしていないからでしょ
２年前３年前に仕込んだ大規模物件を取りあえず回せば社内的にも問題はないし

「新価格」なんて言葉は無理をして用地購入したデベが山ほどあるから生まれたわけで
そーいうデベは多少販売を遅らせることはあっても、
工事代金が支払いが発生する工事終了までに売らないとマズイでしょ

[No.122 by 匿名さん 2006-08-07 00:36:00]

ということは、1,2年は購入しないほうがいいってこと？？
で、その後下がるのか？？

[No.123 by 匿名さん 2006-08-07 01:43:00]

押し目待ちに押し目なしですよ

[No.124 by 匿名さん 2006-08-07 03:00:00]

サンウッドがやっていた赤坂物件は、予想以上の人気で短期間で完売しました。
これは業界でも衝撃的な事実です。
そして、おそらく赤坂人気を意識したであろう現象が出てきました。
三井不動産の虎ノ門・愛宕物件は、当初2006年10月販売開始としていたところを、2007年1月販売開始と先延ばしを発表したのです。

業界大手の三井がそのような戦略をとってきたのですから、他が追随しないわけはありません。
しかも「新価格」という言葉が出できている状況で、売り惜しみすればするほど利益が上がりやすくなっているのですから、他が追随することで価格上昇のマーケットが形成されてしまうのです。

上がり続けることはないのでどこかでピークは来るのでしょうが、1〜2年は上がるでしょう。しかも上がり方が予想以上に大きそうなので、昨年もしくは現在のレベルまで戻るには、さらにある程度の期間が必要になると思われます。

やはり立地の良い旧価格は文句なく買い。新価格でも立地が良ければ買いでしょう。

[No.125 by 匿名さん 2006-08-07 06:54:00]

>>118
＞デベは一般の人に売らなくても、ファンドやリートへ売却の上、賃貸という手
＞もあるしね。

一般が高すぎて買わない（買えない）物件を、ファンドやリートが採算考えず買ってくれるんでしょうか？

[No.126 by 匿名さん 2006-08-07 08:14:00]

売値の１５％ぐらいかかる販売管理費がかからないから実質的に利益が出しやすいといった意味でしょ

[No.127 by 匿名さん 2006-08-07 20:04:00]

ファンドやリートは今後、ポートフォリオをどのように調整するのでしょうか。都心不動産市場が上昇すると見れば、キャピタル・ゲイン狙いのポートフォリオに修正。
そうであれば一般が買えない時代に戻るんでしょうね。もともと都心の地べたは一般には関係無いものだったのだから。

[No.128 by 匿名さん 2006-08-08 00:11:00]

今日、124さん説明のカタログが届きました。
今週土・日にかけ、○菱と戸建専門の不動産から
購入動向の電話がかかってきました。
我が家は実家に住んでいて、急いで買う必要がないので
10年単位で待とうと思います。

[No.129 by 匿名さん 2006-08-08 00:54:00]

>>124さん

ひょっとしてトップ・オブ・ザ・ヒルの事ですか？？？
あの値段で完売するものなんですね。

それって二極化の極みと考えるのは自分だけでしょうか？

[No.130 by 匿名さん 2006-08-08 01:33:00]

124です。
赤坂は立地の割りにかなり割安と見てよいと思います。
よって、実需以上に投資用の方々が群がり、倍率が上がりました。

私も検討していたのですが、ファミリーで住むにはいかがなものかと断念しました。
もちろん、投資用にまわせる余剰資金があれば購入したのですが、
居住用資金しかありませんから（笑）

ちなみに、ファミリーとしての居住でしたので、世田谷の物件を購入しました。
値段は少し安いくらいでしたが・・・

[No.131 by 匿名さん 2006-08-08 01:52:00]

赤坂TRは安すぎたんだよ
業界では値段の付け間違いと言われるくらい
投資用、セカンド用に買った人が非常に多かった
ミッドにも歩いていける立地なのに・・・
とりあえず2年ほどセカンドとして住んでその時の状況を見ながら
賃貸に回すか売却するか決めるんだろうね

実際にあそこは本当は隣の議員宿舎とセットで買うつもりだった
実際には議員宿舎は買えなくて色々揉めて訴訟まで起こしてるわけです
安い時代に仕入れてるのとデベが売れ残りリスクを背負えないサンウッドだった事
色々と重なっての価格です

[No.132 by 匿名さん 2006-08-08 20:33:00]

安すぎでも庶民には買えないモノですね。
議員さんたち金持ちは庶民から搾り取ったお金でますます肥え、庶民はますます痩せ細る。
お金持ちに生まれたかったものです。

[No.133 by 匿名さん 2006-08-08 21:03:00]

秋価格予想
内陸部（都心5区）→110%
内陸部（城北区）→現状維持
内陸部（城西区）→105%
内陸部（城南区）→108%
内陸部（城東南区）→102%
内陸部（城東北区）→95%
内陸部（都下ブランド力有）→105%
内陸部（都下ブランド力無）→99%
湾岸部（芝浦、港南、品川）→現状維持
湾岸部（汐留）→110%（すでに新価格）
湾岸部（月島）→現状維持
湾岸部（勝どき、晴海）→102%
湾岸部（豊洲）→103%

全部適当につけました。全体的に都心→南→西という趣向でひとが集まると思います。
6千万くらいの物件を想定しています。

[No.134 by 匿名さん 2006-08-08 21:04:00]

3年後の価格予想
内陸部（都心5区）→120%
内陸部（城北区）→105%
内陸部（城西区）→108%
内陸部（城南区）→115%
内陸部（城東南区）→105%
内陸部（城東北区）→95%
内陸部（都下ブランド力有）→110%
内陸部（都下ブランド力無）→105%
湾岸部（芝浦、港南、品川）→現状維持（新駅ができれば+10%）
湾岸部（汐留）→110%
湾岸部（月島）→105%
湾岸部（勝どき、晴海）→110%（開発が悪ければ-5）
湾岸部（豊洲）→105%（晴海の開発にひきづられれば+5）

3年後です。またまた、全部適当につけました。
全体的には、今年後半に秋価格となり、皆焦って購入するが翌年は買い控え傾向となる。

内陸部は立地がよければ上昇もあるが、再開発やブランド力といった魅力がない限り売りにくい。湾岸地域は開発が終了した地域は上昇せずに秋価格を維持し、大規模開発が進む地域は上昇する。

全体的に都心→南→西という趣向でひとが集まるのは同じ、城南地域はジリ高、城東北地域はジリ安。

同じく、現在価格が6千万くらいの物件を想定しています。

[No.135 by 匿名さん 2006-08-08 21:45:00]

>>134さん
そうお考えになる根拠はどのような所にあるのでしょう？

今回の秋の急騰は置いておいても、上昇は五年は続くのではないかと思っていたのですが。
ご意見頂ければ幸いです。

[No.136 by 匿名さん 2006-08-08 21:48:00]

>>135
文中にあるように適当です。数字をもって分析していません。しかし、感覚で脳内で目的、説明要因を計算してみました。

[No.137 by 匿名さん 2006-08-08 22:54:00]

赤坂ＴＲの投資用購入者は3年後最低5割増しで考えてますよ。
実際そのくらいの価値は十分あるし。

[No.138 by 一意見なのですが 2006-08-08 23:38:00]

「土地や材料の仕入れコストが上がっているからデベは
マンションを今より安くは売れない」という意見
がありますが、これって正しいですか？

2006年に仕入れた土地がマンションになって売られるのが例えば2009年
だったとしても、その仕入れ値をP/Lに計上するのは2006年度でしょ？

つまり、2006年に売ったマンション（土地は2003年くらいに仕入れているかも）
の売値が2006年に仕入れた土地（マンションとして売られるのは2009年)
の買値を上回ればそれがデベの利益（粗利）なんじゃないの？
で、今年も各社、利益が出る予想なんでしょ？？

今年仕入れた土地を2009年に売るとき、たとえ、仕入れ値を大幅に下回った
金額でしか売れなかったとしても、2009年に仕入れる土地が連動して
安くなっていればデベの利益はでるんじゃない？

何が言いたいかというと、「仕入れコストが高くなっているから
今より安い値段で売られることはない」というのは、一見
正しいようでまったく根拠のない論理なんじゃないのでしょうか？

結局は、価格を決めるのは需給であり(仕入れコストは関係ない)、
団塊ジュニアが一巡して買い手が少なくなれば価格はやっぱり
下がるんだと思います（そして下がってもデベは平気)。

私の理解が間違っていたら、どなたか訂正してください。

[No.139 by 匿名さん 2006-08-08 23:45:00]

仕入れ値をP/Lに計上???
仕入れはＰＬには計上されません。資産ですから、、、。

[No.141 by 匿名さん 2006-08-08 23:47:00]

しかも、通常物件ごとに採算を管理しているはず。

[No.142 by 匿名さん 2006-08-08 23:50:00]

ちょっとＰＬという単語を使いたかっただけでしょ。

でも団塊ジュニアが一巡してというくだりは、つきなみでいいんじゃない？

[No.144 by 匿名さん 2006-08-08 23:51:00]

>138
①Ｐ／ＬでなくＢ／Ｓね。引渡しでＰ／Ｌ計上。
②利益はでず含み損処理が必要

[No.145 by 匿名さん 2006-08-08 23:58:00]

まー、マンションって土地が三割。
建築費が同じく三割。
販売経費が三割。
販売会社への手数料が数％。
って一般的に言われますからね。
価格上昇の波に乗って、あえて寝かしておいた土地で高値をつける事が出来るのは金利負担が可能な大手に限られます。
つまり１３８さんの見識は一般的には正解とは言えないでしょう。
土地も上がり、建築コストも上がれば価格に転嫁せざるを得ないからです。

しかも、仮に数年とはいえ収益が下がれば次年度の仕入れの為の融資に響きますからね。
株も下がれば、尚の事資金調達は難しくなります。
そのためディベは高くても売り上げ立てる為に仕入れなきゃならないんです。

[No.146 by 匿名さん 2006-08-09 00:02:00]

でも、高きゃ売れないもの事実だろ。供給は減るだろうから、なんとか買わせるような仕組みを作らなきゃいけないよな。

[No.148 by 匿名さん 2006-08-09 00:11:00]

133は秋価格
134は3年後価格

[No.149 by 匿名さん 2006-08-09 00:50:00]

146さん
確かにそうですね。

でも、高いものを見て買えわない客が少しでも安いものを買う。
それが続けば安いものが無くなり、その頃にはさらに高いもので出てくる。
そうなる事で、当初高いと思われていた物件が売れるようになる。
そんな感じの展開じゃないですかね？
ここしばらくは。

確かに少子化や団塊世代の引退で先々の需要は減ります。
でもそれはかなり先の話ですよね。

[No.150 by 匿名さん 2006-08-09 00:52:00]

東京の人口はしばらくは増加ですしね。

[No.151 by 匿名さん 2006-08-09 00:58:00]

港南の開発が終わったってレスを散見するけど、
まだまだこれからでしょ。
豊洲住民が多いのかな。

[No.152 by 匿名さん 2006-08-09 01:02:00]

同じ人でしょう。
予想値上がり率もあっちこっちにコピペしてあるし。

[No.153 by 匿名さん 2006-08-09 01:03:00]

豊洲狂をどうにかしないといかんよ、この掲示板。

[No.154 by 匿名さん 2006-08-09 01:05:00]

港南は住友の定借物件がでたら盛り上がるね。でも、値下げ要因だけど。

豊洲なんてどうでもいじゃん。どうして、そう豊洲、豊洲といって宣伝するんだい？

[No.155 by 匿名さん 2006-08-09 01:09:00]

豊洲って千葉だよね？

[No.157 by 匿名さん 2006-08-09 01:18:00]

湾岸は荒れるので、除湾岸でいきましょう。ちなみに、芝浦も港南も運河の内側は非湾岸としましょうね。

[No.159 by 匿名さん 2006-08-09 01:29:00]

ここ1年の豊洲の印象動向
何もない町→豊洲信者が鼻につく町→他の町をけなす低レベルな町→絶対住みたくない町

[No.160 by 匿名さん 2006-08-09 01:37:00]

>>157
路線価でかなわないから？

[No.161 by 匿名さん 2006-08-09 02:31:00]

ここは、専門的意見も、あって興味をそそられました。
面白い。私は、品川湾岸辺りの高層マンションを狙っていて、
値段下がれば、買いたいと思いますが、
夏は、運河から蚊かブヨ？が大量発生すると友達が教えてくれました。
価格に響きますかねー。１００㎡中古を購入したいいんですが。
教えてくれるひといますか？

[No.162 by 匿名さん 2006-08-09 02:34:00]

>>161
港南の住友物件を待たれよ。

[No.163 by 匿名さん 2006-08-09 02:44:00]

港南で100㎡中古？

[No.164 by 匿名さん 2006-08-09 02:45:00]

でなくて、おそらく定期借地権の新築ですね。品川も近いですし。

[No.165 by 匿名さん 2006-08-09 02:51:00]

噂では50倍の倍率が付いてもおかしくないって話で、宝くじを買うつもりで
申し込もうかな。って人は多いらしい。
目の前の賃貸マンション（家具付き）は70㎡で50万するって話だから購入なんて
夢のような話なんじゃないの。

[No.166 by 匿名さん 2006-08-09 10:29:00]

別に港南の肩を持つ訳じゃないが、アトレにインターシティーにグランドコモンズ、ちょっと歩けば天王洲も行けて、文教施設には幼稚園、小学校、中学校、大学まで揃って、東京サウスゲートという大規模再開発計画も発表された場所が今でも「所詮港南だろ」、豊洲が楽観できる理由が想像できない。

[No.167 by 匿名さん 2006-08-09 12:18:00]

定借物件なんて通常の分譲物件の価格と違うんだから参考にならない。
所詮同じ土俵にあがれないんだよ、定借は。
それも除外で話さないとね。

[No.168 by 匿名さん 2006-08-09 18:18:00]

でも俺は、70年後なんてこの世にいる自信ないよ。
それに湾岸地域に建てられているマンションはほとんど杭が打ってあるタイプでしょ。
いくら支持層が固くても、その上の地盤の歴史が浅く軟弱地盤であれば長い目で見た時
液状化問題がなにかしら出てくると思っちゃうんですよね。
特に軟弱地盤と言われている湾岸地域の中でもっとも軟弱と言われているのが豊洲らしいですが
70年後は大丈夫なんでしょうか？
液状化対策はやってあるマンションといえども液状化対策をやっているのはマンション敷地内
だけでしょうし、その地域全体で液状化対策をしていないと駄目だと思うんですよね。
なんといっても軟弱地盤の中の軟弱地盤な地域な訳ですし・・・。
ＴＴＴは直接基礎工法なので周りが液状化になっても安心感があるのでかなり気になったのですが
品川駅徒歩8分/80㎡/3200万の定借物権にはかないませんよ！

[No.169 by 匿名さん 2006-08-09 18:38:00]

>>166
うるさいよー！豊洲にはララポとトステムがあるからどこにも負けないんだじょ〜！
モデルルームのお兄さんも未来都市って言ってたし。間違いないやい。

[No.170 by 匿名さん 2006-08-09 18:47:00]

私は豊洲も港南も晴海・東雲も全て同じ再開発エリアってくくりで考えていますが。
ま、地盤どうこうは気にしていません。
最近のゼネコンはそこまでやわなもの作らないのではないかと考えて居ますから。
ただ、やはり再開発であるという事は「町」が熟成していない事。
大規模商業施設はあるが、本当の生活利便を考えた上で生活しやすいと思えるかどうかが分かれ目でしょうね。
定期借地については７０年以上であれば私も１６８さんと同じ意見ですね。

[No.171 by 匿名さん 2006-08-09 18:48:00]

>>168
そんな物件を買う余裕があるんだろう。そして豊洲に魅力があるんだろう。

[No.172 by 匿名さん 2006-08-09 20:24:00]

>>171
ららぽーとｗ

[No.173 by 匿名さん 2006-08-09 21:01:00]

ディズニーランドの舞浜あたりが埋立地なのは、皆さんご存知ですよね。
○○ラトン、○○トンなど1流ホテルが並んでいますが、機会があったら裏側にまわってみてください。建物の接続部分など亀裂が入ってきています。

場所によって地盤が数センチずつズレてきているのが原因です。
もちろんかなり深いレベルまで杭は打っているのですが、年月とともに地盤が波で削られるのです。

ディズニーランドが開業したのは1983年。
10年、20年後の湾岸地域。
価値観は人それぞれですが・・・

あまりにも湾岸地域が美化されているので、参考意見として投稿します。

[No.174 by 匿名さん 2006-08-09 21:26:00]

いくら81年以降の建物だからって、それ以降も細かい改定はあって震災後もあって
今にいたっています。
まあ、江戸時代の埋立地が今も沈むことなくあることを思えば、１００年後もあると思われますが。
建物の亀裂は否めませんね。
でも、建て方によっては、内陸の築５年やそこらでも亀裂のある建物も多数ありますが。
また、２０年で地盤が数センチも移動しているとは初耳ですね。それは重大なことです。
行政に確認してみます。

[No.175 by 匿名さん 2006-08-09 21:33:00]

マンション周りが液状化になったら行政が直すでしょ。

それにＴＤＬが２０年持っているなら十分じゃないの？あと２０年で
倒れたりなんてしないでしょうし。
木造戸建てだってリフォームしたり修繕したり建て直そうか〜って年月ですよ。
７０年の定期借地を気にならない人だっているんですから、そう思えば
４０年で返すｔ

[No.176 by 匿名さん 2006-08-09 21:34:00]

４０年でかえすくらいの気持ちで湾岸を買えばよいのではないかな。
（途中で変なこと押した。すまん）

[No.177 by 匿名さん 2006-08-09 21:51:00]

湾岸マンに永住を考えてる率は低いと思うよ
または40年してタダ同然で他に移ればいいだけの話
そうゆう面でもある程度経済的余裕ある人でないと無理なんでしょうな

[No.178 by 匿名さん 2006-08-09 23:46:00]

ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060809-00000002-yom-soci
台風７号が房総半島に接近した９日午前、
関東地方や静岡県の各地で土砂崩れや河川の増水などが起き、交通機関も一部で乱れた。

　９日午前６時３５分ごろ、東京都品川区西五反田の区道沿いの斜面が、
高さ約１０メートル、幅約２０メートルにわたって崩落。
雨水を含んだどろどろの土砂が幅６メートルの路上を約３０メートルにわたって覆い、
区道は通行止めになった。（読売新聞） - 8月9日14時46分更新

[No.179 by 匿名さん 2006-08-10 00:00:00]

>>173
>もちろんかなり深いレベルまで杭は打っているのですが、年月とともに地盤が波で削られるのです。
海辺ですが、海の上に建物は立っていないので「地盤が波で削られる」との説明が良くわかりません。
もう少し平易に説明して頂けませんか？

[No.180 by 匿名さん 2006-08-10 00:10:00]

173は、ただ湾岸を悪く言いたいだけで、専門的な知識や根拠はないんじゃないか？
よくある通りすがりの荒らしだろう。
葛西臨海公園の近くに長く住んでたけど、
波で地盤が削られるなんて聞いた事ないよ。
日本海の荒波が打ち付ける町は、すぐに無くなっちゃう事になるね。

[No.181 by 173です。 2006-08-10 01:18:00]

言葉で説明するのは難しいのですが、埋立地の先端をイメージしてください。
海に接している部分は広大な面積になるのですが、年月とともに陳腐化した部分から崩れ、地中のバランスが崩れ、液状化、地盤沈下へとつながるのです。

さらに埋立地の土質は均一ではないため、土中の空気や水分による空間、まかれている廃材などから生じる空間が、地震や既述の海側からの影響により、液状化、地盤沈下を生じさせる原因となります。

私は決して荒らしではありません。
必ずしも全ての湾岸地域、あるいは物件にあてはまる訳ではありませんが、念頭におくべきではと考えます。

[No.182 by 匿名さん 2006-08-10 11:07:00]

181さん
「海に接している部分は広大な面積になるのですが、年月とともに陳腐化した部分から崩れ、地中のバランスが崩れ、液状化、地盤沈下へとつながるのです。」

その根拠は？それから年月というとどれくらいの期間ですか？
もちろん数千万年のうちには陸地は大きく変動し、地盤沈下あるいは隆起というのは
ありえると思いますが。
説明が詳しいわりには、感覚的というかイメージで語られており
具体性、説得性がなく、エビデンスも提示されていないと
感じるのは、私だけでしょうか？

[No.183 by 匿名さん 2006-08-10 11:24:00]

＞181
コンクリート等で護岸工事をした部分が陳腐するということですか？
江戸時代から積極的な埋め立てが始まり、現在に至っている、都内の港湾部分は、
既に数十年が経過していますが、行政は何も手を打たず腐食と地盤沈下を、
手をこまねいて見ているだけと言う事なのでしょうか？
今年に入ってからの行政の発表では、最近地盤沈下は、
都内全般に落ち着いているという事ですが。
それから、荒らしではないなら、
波で地盤が削られるという具体的な根拠とデータを示してください。

[No.184 by 匿名さん 2006-08-10 16:32:00]

>ディズニーランドの舞浜あたりが埋立地なのは、皆さんご存知ですよね。
>○○ラトン、○○トンなど1流ホテルが並んでいますが、機会があったら裏側にまわってみてくださ>い。建物の接続部分など亀裂が入ってきています。

ただこれが事実だとすると軟弱地盤が建物の重さに耐えられず、少しずつ傾いてしまったのだと思う。　結構前にＴＶでみたけど高級マンションが軟弱地盤の上に建っていた事例で同じ様な現象を見ました。　そのマンションの地下駐車場なんかひび割れだらけで凄かったです。
どんなに建物が良くても軟弱地盤の上に建ててしまったら終了。みたいな感じでコメンテーターが言ってた記憶があります。

[No.185 by 匿名さん 2006-08-10 18:44:00]

>>184
それってどこの高級マンションですか？

[No.186 by 匿名さん 2006-08-10 20:12:00]

葛西よかったなあ…。
大きい開発はじまらないかなあ…。
門前仲町もよかったなあ。

[No.187 by 匿名さん 2006-08-10 21:34:00]

ヒルトンで働いてます。
裏でタバコを吸っているとき、ひび割れは確かに目につく。
詳しいことはわかんないが。

[No.188 by 匿名さん 2006-08-10 21:38:00]

このスレって「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」なのに、
最近のレスは都心じゃない話ばっかりだね。
軟弱地盤の上に建てられた高級マンションてのは、ちょっと興味あるけど。
そんなの建てちゃったデベを知っておきたい。

[No.189 by 匿名さん 2006-08-10 21:41:00]

単純に締固まり度が低いとこや、波などで護岸の隙間から土がもってかれてるようなとこは地盤沈下するでしょ。
実際東雲とか沈下でてるし。

でも地盤沈下くらいなら修復できるから問題ないよ。
杭さえしっかりしてればマンション自体は大丈夫だし。

[No.190 by 匿名さん 2006-08-10 21:59:00]

確かにスレ違いだね。
「湾岸地域は地盤沈下するか否か」というスレでも立ち上げてくれ。

[No.191 by 匿名さん 2006-08-10 22:12:00]

湾岸地域は埋立地⇒用途は工場や倉庫（人間が住むためではない。）
これが原則。

バブル崩壊後
企業⇒リストラで資産売却
デベ⇒簿価の安い土地に建物つくり需要喚起「安けりゃ人が集まるだろう」
施工⇒建築技術の進歩もあり、100％保証できないが「倒壊しなけりゃいいだろう」
平民⇒地盤は心配だが、大地震でも来なければ大丈夫だろう。「安けりゃいいや」

上記のような需要と供給の一致による産物。

金のある人は通常住まないよ。

ましてや湾岸＝中流というイメージまで出来上がっているし。

[No.192 by 匿名さん 2006-08-10 22:12:00]

オフィスの賃料が上昇に転じてる。
空室率は３％切ってるし、賃料水準自体も底値圏だからしばらくは
賃料上昇が続きそう。

オフィス需要が増加すると分譲マンションあまり出なくなりそう。
ほんとの都心で分譲って今後でるのかね。
ミッドタウンも賃貸だし、、、

[No.193 by 匿名さん 2006-08-10 22:16:00]

金のある人は住まないけどセカンドとして結構買ってるよ

[No.195 by 匿名さん 2006-08-10 22:30:00]

>>191
中流かそれ以上の人じゃなきゃ買えない値段で売ってるし。
それで大人気だし。
大地震が来て酷い結果になれば誰も買わなくなるけど、
それまでは売れまくるよ。
大地震でも大丈夫だったら、さらに値段は上がるだろうね。

[No.196 by 匿名さん 2006-08-10 22:36:00]

湾岸は眺めもいいし、セカンドにはもってこいなんだけど。

[No.197 by 匿名さん 2006-08-10 23:05:00]

つうか、どこも沈下なんかするんだよ。
今は固まって沈下してなくて直接基礎で建てられるような場所も、１００年前は
沈下してた。沈下しながら固まっていく。そして大抵は一定期間で沈下はとまる。
そうゆう統計数字がちゃんと出てる。
そして値上がっていく。

[No.198 by 匿名さん 2006-08-10 23:11:00]

海や河から近い場合は、浸食の問題があるから、
本当に沈下がとまるかは未知数。

[No.200 by 191 2006-08-10 23:14:00]

>>194さんへ
今は世田谷区、坪単価300万強、11,000万円。
来年からは、渋谷区、坪単価500万強、19,500万円です。
小規模なのでこれ以上詳しく書けないから、勘弁してね。