グランドメゾン中目黒

[勤め人]

中目黒駅徒歩9分。竹中工務店設計施工の低層マンション。
グランドメゾン中目黒の購入を考えています。
価格はいかほど？一人でローン組むのは無謀でしょうか？
ご存知の方教えてください。

[2: 隠居爺]

80平米で1億円弱か、坪単価350万を超える
裏は小学校で体育館とプールの裏、それにバス便
そもそも、何の変哲も無いしもた屋の街に高い金を払う理由がわからない
それでも住みたい人はどうぞ
駅まで出なければスーパーもないし・・・
病院は遠いし・・・・

[11: 匿名さん]

グランドメゾンって公開情報が少なすぎで検討しにくいです。
間取りと価格はもっとオープンにしてくれれば興味もわきますが、わからないと問い合わせすらしたくならないです。
積水ハウスはなんで何時も閉鎖的なのでしょう。

[12: 匿名さん]

最初検討していましたが、中目黒とはいえあまりのコストパフォーマンスの
悪さに（よーするに高くて買えない）あきらめたものです。

ここのHPに久々見に行ってみたら、キーワードが「クリエイティブ」になってましたね。
一般受けしないことに気がついたのか…。
中目黒は素敵なお店がたくさんありますが、あの場所はクリエイティブな方々に
好まれるんでしょうか…フツーの住宅街じゃん。
（角っこにフォトスタジオはありますが。）

ま、やっかみ半分です☆

[18: 匿名さん]

上の方の階ってもう販売してるんですか？

[19: 匿名さん]

皆さんいろいろ指摘されていますが
このマンションは良いですよ！
この価値が分からない人たちが可哀想だとは思いますが
まぁ、これも個人の価値観ですから、押し付けるものではありません。
この立地でこの仕様は買いですよ。
竣工が今から楽しみです。

今後は購入者の方々と有意義な情報交換ができればうれしいです。

[20: 匿名さん]

モデルルームに行きましたが、その後の営業の話を聞くまでもなく、即却下でした。

この価値がわからない人たちが可哀想という表現は不適切です。

この価値がわかる方々と、有意義な情報交換が・・・と記載すべきです。

[23: 匿名さん]

20です。
・天井の低さ（戸数稼ぎがみえみえに感じました。確か階高も低かったはず）
・ドマを始めとした居室率の低い間取り（好き好きはあると思いますが）
・高級感の感じられない仕様
・値段とのバランス（中目黒という立地は認めますが、物件を見ると割高に感じました）

上記のようなイメージでしたかね。
モデルルームに行ったのがGW中でしたので、印象がかなり薄れています。

[26: 匿名さん]

・直床（階高低し）
・メゾネット、土間などのキワモノ系間取りばかり
・癖のない上質感どころか癖のある安物感ありありで
　まるでモリモトのデザイナーズ物件のよう。
　グランドメゾンのブランドが泣く。
・バリアフリー無視のエントランス付近
・いくら低層とはいえエレベータ一基のみ
気になるところを挙げだすとキリがないほど。
いいところは唯一、中目黒という立地のみ。
まあ立地がよけりゃほかはどうでもいいってのも真実ですが。

近所に住んでるが、中目黒周辺の中でもピンポイント的に
かなりいい場所なのに、ほんと土地が泣いてるよ。

[29: 匿名さん]

直床？
スラブ厚はいくつでしょう？

[30: 匿名さん]

スラブ厚＝約250mm/一部200mm

ってHPの設備仕様に書いてあるね。

[31: 匿名さん]

住んでからの騒音問題、大変そう。

[33: 匿名さん]

中目黒は日比谷線・東横線の乗り入れがあり便はかなりいいです。
代官山には近いし。私も中目黒にワンルームを所有しています。
のちのちの転売する際は、値段落ちの心配が抑えられると思います。
また、賃貸にまわせば家賃も相応の金額が入ります。私のところは
23平米で10万円の家賃。
　現在分譲業者も用地仕入れはかなり高い金額で買っていますので売値
もかなり高い設定じゃないかと思います。　バブルの頃はこの辺は
億ションは当たり前でしたが、今でも一般のサラリーマンがファミリー向け
の物件を買うのには高いですネ。

[34: 匿名さん]

中目黒はとくかく弾数が少ないですねぇ。
街の構造として、山手通り沿いの環境の良くない立地と
ちょっと奥に入ると低層住居の広がる高級住宅地が二極化している感じ。
ただし、住宅地もいかにもお屋敷レベルの建ち並ぶところから、古民家が雑然と密集するところと
あるので、場所によってかなり印象がかわります。
山手通り沿いは比較的、高層物件の建て替えが頻繁に行われているのでマンションも多いですが
ワンルームの賃貸がメインで、なかなかファミリー層の住める広さのものはやはり少ないですね。
それに山手通り沿いは騒音・空気ともに環境劣悪です。
一方でめったに土地の出ない低層住宅地に良いマンションが建つとなると、お値段もスゴいことになるので
なかなか一般サラリーマンをはじめとするファミリー層が住むには、ハードルの高い立地であるのは事実ですね。
街自体は、やはり交通アクセスの良さが魅力です。けっして奇麗でも洗練されているわけでもない街なのですが、
恵比寿、代官山にも徒歩圏なのになんともあか抜けない感じが、逆に魅力なのでしょうね。

ここのグランドメゾンに関しては、値段が高いのは納得するとして、
やはり間取りや仕様などの企画に難があるのが痛いところです。詳しくは他の方がたくさん指摘されていますが。

今後もなかなかまとまった土地も出づらいでしょうから、もったいないですねぇ。

[35: 匿名さん]

こちらの物件も地下１階のお部屋がありますが、地下部屋の建築不可や反対運動があったりしますよね。将来的にみて地下部屋のあるマンションはどうなんでしょうか？　大規模修繕や、建て直しの際に問題がおこったりするのでしょうか？

[36: 匿名さん]

問題無い…と思いたいですな。

[37: 匿名さん]

建て直しの際には地下一階の部屋が認められない可能性があるので、
そこの住人の同意をどう取り付けるか難しいですね。
残りの住人で買い取るのか。
売ってくれないとなると、ずるずる老朽化をごまかしながら住み続ける事になるかも。

また、もっと近い話題としては、
転売の際に再建築不可などの条件を相手に告げなければならない事によって、
売りにくくなったり低く査定されたりといったところが、問題といえば問題でしょうか。

[41: 匿名さん]

本当に良い物件で、借金してでも買っておけば・・・と思い、真剣に考えたのですが、住宅ローンが組めそうにありません。
細かなことは判りませんが、私の場合、土地の価値を重視しています。あの辺りであれば、土地は坪４００万円程度するので、低層マンションということは、購入する部屋の面積÷３（本当は４ですが、共有部分等があるので）ぐらいの土地を持つことになると思います。例えば、６０㎡の部屋であれば、６０÷３÷３．３（坪）＝６坪程度になるので、２４００万円の価値はあるでしょう。あの場所であれば、土地の価値は下がらないので、今はタワーマンションよりは割高な印象があっても土地の観点からは、（結果的に）お買い得だと思います。
間取りの悪さ等々、他の方が言われているのはその通りですが、将来、良かったと思える家（土地）っていうのはああいうマンションなのではという気がします。
いろんな意見があると思いますが、土地の点からは悪くない気がします。

[42: 匿名さん]

土地の価値を評価しなければならない部分はもちろんあります。
しかし、転売価値という観点で見れば、更地で売却するわけではなく、
マンションとして売却しなければなりません。
すると、結局は需給関係で価値は決まりますので、不人気マンションは必然的に不利（低評価額）になるでしょう。

[43: 匿名さん]

[44: 匿名さん]

マンション買うのであれば、戸建を買うときと同様、その土地に以前何が建ってたか、誰が所有していたかを調べたほうがいいですよ。
ちなみにこの土地は、前社長が覚醒剤で逮捕され、解任されたことで有名なダイナシティが、入札で高値落札して、それを積水系の会社が高値転売で買い取ったんですよ。つまりこのマンションのバカ高い売値には、ダイナシティの利益がたんまり乗っていて、しかもその利益の一部は、前社長の覚醒剤購入費用に充当されていたって訳。そんな土地のうえに建ってるマンション私個人的には住みたくないね。まあ他人が住むのは自由だけど。
マンション買う前には、その土地の謄本を営業マンに見せてもらいましょう。

[45: 匿名さん]

>>41
土地の持分が多いというのは
結局気分以外のなんの役にも立たず
実質は固定資産税が高くなるだけです

[46: 匿名さん]

[47: 匿名さん]

46　さんに同意
土地の前所有者が覚せい剤で捕まっていようがいまいが、
物件の品質が良ければ良いかと。
色々とこだわる人がいて、大変だなぁと思います。
確かにここは高いですけどね。

[48: 匿名さん]

こっちに周辺情報が載っている。
グリグリできる。
使えそう。
http://kanto.m-douyo.jp/spot/mansion_86.html

[49: 匿名さん]

価格が下がったみたいなんで、再度検討しようとも思いましたが、
あの間取り、あの天井高を考えると、まだ高いかと思ってます。
皆さんはいかがでしょうか。
それに前所有者の覚せい剤事件もありますし、こういういわくつきのマンションは、
将来のことを考えた場合、価値はやはり下がるものなのでしょうか。
どなたか教えて下さい。

[50: 匿名さん]

前所有者の件は、ほとんど影響ないでしょう。
殺人事件でもおきた場所ならともかく・・・。

逆に間取りや天井高のほうが問題です。
貴方が躊躇しているということは、将来の転売時に、
中古で購入しようとする人も躊躇する可能性が高いです。

[51: 匿名さん]

新価格の今、中目黒のあの辺りでこの価格はぎりぎり許容範囲でしょう
問題は、余りにいけてない仕様、間取り、建物。
やはりこの近辺では東建ブリリアとモリモトピアースコードが最後の
「買える」物件だったのか。
というかこの辺り、ほとんど都心と同じ相場の動きだし、
新築供給自体が皆無になってきてるけど。