グランドメゾン中目黒

[勤め人]

中目黒駅徒歩9分。竹中工務店設計施工の低層マンション。
グランドメゾン中目黒の購入を考えています。
価格はいかほど？一人でローン組むのは無謀でしょうか？
ご存知の方教えてください。

[2: 隠居爺]

80平米で1億円弱か、坪単価350万を超える
裏は小学校で体育館とプールの裏、それにバス便
そもそも、何の変哲も無いしもた屋の街に高い金を払う理由がわからない
それでも住みたい人はどうぞ
駅まで出なければスーパーもないし・・・
病院は遠いし・・・・

[11: 匿名さん]

グランドメゾンって公開情報が少なすぎで検討しにくいです。
間取りと価格はもっとオープンにしてくれれば興味もわきますが、わからないと問い合わせすらしたくならないです。
積水ハウスはなんで何時も閉鎖的なのでしょう。

[12: 匿名さん]

最初検討していましたが、中目黒とはいえあまりのコストパフォーマンスの
悪さに（よーするに高くて買えない）あきらめたものです。

ここのHPに久々見に行ってみたら、キーワードが「クリエイティブ」になってましたね。
一般受けしないことに気がついたのか…。
中目黒は素敵なお店がたくさんありますが、あの場所はクリエイティブな方々に
好まれるんでしょうか…フツーの住宅街じゃん。
（角っこにフォトスタジオはありますが。）

ま、やっかみ半分です☆

[18: 匿名さん]

上の方の階ってもう販売してるんですか？

[19: 匿名さん]

皆さんいろいろ指摘されていますが
このマンションは良いですよ！
この価値が分からない人たちが可哀想だとは思いますが
まぁ、これも個人の価値観ですから、押し付けるものではありません。
この立地でこの仕様は買いですよ。
竣工が今から楽しみです。

今後は購入者の方々と有意義な情報交換ができればうれしいです。

[20: 匿名さん]

モデルルームに行きましたが、その後の営業の話を聞くまでもなく、即却下でした。

この価値がわからない人たちが可哀想という表現は不適切です。

この価値がわかる方々と、有意義な情報交換が・・・と記載すべきです。

[23: 匿名さん]

20です。
・天井の低さ（戸数稼ぎがみえみえに感じました。確か階高も低かったはず）
・ドマを始めとした居室率の低い間取り（好き好きはあると思いますが）
・高級感の感じられない仕様
・値段とのバランス（中目黒という立地は認めますが、物件を見ると割高に感じました）

上記のようなイメージでしたかね。
モデルルームに行ったのがGW中でしたので、印象がかなり薄れています。

[26: 匿名さん]

・直床（階高低し）
・メゾネット、土間などのキワモノ系間取りばかり
・癖のない上質感どころか癖のある安物感ありありで
　まるでモリモトのデザイナーズ物件のよう。
　グランドメゾンのブランドが泣く。
・バリアフリー無視のエントランス付近
・いくら低層とはいえエレベータ一基のみ
気になるところを挙げだすとキリがないほど。
いいところは唯一、中目黒という立地のみ。
まあ立地がよけりゃほかはどうでもいいってのも真実ですが。

近所に住んでるが、中目黒周辺の中でもピンポイント的に
かなりいい場所なのに、ほんと土地が泣いてるよ。

[29: 匿名さん]

直床？
スラブ厚はいくつでしょう？

[30: 匿名さん]

スラブ厚＝約250mm/一部200mm

ってHPの設備仕様に書いてあるね。

[31: 匿名さん]

住んでからの騒音問題、大変そう。

[33: 匿名さん]

中目黒は日比谷線・東横線の乗り入れがあり便はかなりいいです。
代官山には近いし。私も中目黒にワンルームを所有しています。
のちのちの転売する際は、値段落ちの心配が抑えられると思います。
また、賃貸にまわせば家賃も相応の金額が入ります。私のところは
23平米で10万円の家賃。
　現在分譲業者も用地仕入れはかなり高い金額で買っていますので売値
もかなり高い設定じゃないかと思います。　バブルの頃はこの辺は
億ションは当たり前でしたが、今でも一般のサラリーマンがファミリー向け
の物件を買うのには高いですネ。

[34: 匿名さん]

中目黒はとくかく弾数が少ないですねぇ。
街の構造として、山手通り沿いの環境の良くない立地と
ちょっと奥に入ると低層住居の広がる高級住宅地が二極化している感じ。
ただし、住宅地もいかにもお屋敷レベルの建ち並ぶところから、古民家が雑然と密集するところと
あるので、場所によってかなり印象がかわります。
山手通り沿いは比較的、高層物件の建て替えが頻繁に行われているのでマンションも多いですが
ワンルームの賃貸がメインで、なかなかファミリー層の住める広さのものはやはり少ないですね。
それに山手通り沿いは騒音・空気ともに環境劣悪です。
一方でめったに土地の出ない低層住宅地に良いマンションが建つとなると、お値段もスゴいことになるので
なかなか一般サラリーマンをはじめとするファミリー層が住むには、ハードルの高い立地であるのは事実ですね。
街自体は、やはり交通アクセスの良さが魅力です。けっして奇麗でも洗練されているわけでもない街なのですが、
恵比寿、代官山にも徒歩圏なのになんともあか抜けない感じが、逆に魅力なのでしょうね。

ここのグランドメゾンに関しては、値段が高いのは納得するとして、
やはり間取りや仕様などの企画に難があるのが痛いところです。詳しくは他の方がたくさん指摘されていますが。

今後もなかなかまとまった土地も出づらいでしょうから、もったいないですねぇ。

[35: 匿名さん]

こちらの物件も地下１階のお部屋がありますが、地下部屋の建築不可や反対運動があったりしますよね。将来的にみて地下部屋のあるマンションはどうなんでしょうか？　大規模修繕や、建て直しの際に問題がおこったりするのでしょうか？

[36: 匿名さん]

問題無い…と思いたいですな。

[37: 匿名さん]

建て直しの際には地下一階の部屋が認められない可能性があるので、
そこの住人の同意をどう取り付けるか難しいですね。
残りの住人で買い取るのか。
売ってくれないとなると、ずるずる老朽化をごまかしながら住み続ける事になるかも。

また、もっと近い話題としては、
転売の際に再建築不可などの条件を相手に告げなければならない事によって、
売りにくくなったり低く査定されたりといったところが、問題といえば問題でしょうか。

[41: 匿名さん]

本当に良い物件で、借金してでも買っておけば・・・と思い、真剣に考えたのですが、住宅ローンが組めそうにありません。
細かなことは判りませんが、私の場合、土地の価値を重視しています。あの辺りであれば、土地は坪４００万円程度するので、低層マンションということは、購入する部屋の面積÷３（本当は４ですが、共有部分等があるので）ぐらいの土地を持つことになると思います。例えば、６０㎡の部屋であれば、６０÷３÷３．３（坪）＝６坪程度になるので、２４００万円の価値はあるでしょう。あの場所であれば、土地の価値は下がらないので、今はタワーマンションよりは割高な印象があっても土地の観点からは、（結果的に）お買い得だと思います。
間取りの悪さ等々、他の方が言われているのはその通りですが、将来、良かったと思える家（土地）っていうのはああいうマンションなのではという気がします。
いろんな意見があると思いますが、土地の点からは悪くない気がします。

[42: 匿名さん]

土地の価値を評価しなければならない部分はもちろんあります。
しかし、転売価値という観点で見れば、更地で売却するわけではなく、
マンションとして売却しなければなりません。
すると、結局は需給関係で価値は決まりますので、不人気マンションは必然的に不利（低評価額）になるでしょう。

[43: 匿名さん]

[44: 匿名さん]

マンション買うのであれば、戸建を買うときと同様、その土地に以前何が建ってたか、誰が所有していたかを調べたほうがいいですよ。
ちなみにこの土地は、前社長が覚醒剤で逮捕され、解任されたことで有名なダイナシティが、入札で高値落札して、それを積水系の会社が高値転売で買い取ったんですよ。つまりこのマンションのバカ高い売値には、ダイナシティの利益がたんまり乗っていて、しかもその利益の一部は、前社長の覚醒剤購入費用に充当されていたって訳。そんな土地のうえに建ってるマンション私個人的には住みたくないね。まあ他人が住むのは自由だけど。
マンション買う前には、その土地の謄本を営業マンに見せてもらいましょう。

[45: 匿名さん]

>>41
土地の持分が多いというのは
結局気分以外のなんの役にも立たず
実質は固定資産税が高くなるだけです

[46: 匿名さん]

[47: 匿名さん]

46　さんに同意
土地の前所有者が覚せい剤で捕まっていようがいまいが、
物件の品質が良ければ良いかと。
色々とこだわる人がいて、大変だなぁと思います。
確かにここは高いですけどね。

[48: 匿名さん]

こっちに周辺情報が載っている。
グリグリできる。
使えそう。
http://kanto.m-douyo.jp/spot/mansion_86.html

[49: 匿名さん]

価格が下がったみたいなんで、再度検討しようとも思いましたが、
あの間取り、あの天井高を考えると、まだ高いかと思ってます。
皆さんはいかがでしょうか。
それに前所有者の覚せい剤事件もありますし、こういういわくつきのマンションは、
将来のことを考えた場合、価値はやはり下がるものなのでしょうか。
どなたか教えて下さい。

[50: 匿名さん]

前所有者の件は、ほとんど影響ないでしょう。
殺人事件でもおきた場所ならともかく・・・。

逆に間取りや天井高のほうが問題です。
貴方が躊躇しているということは、将来の転売時に、
中古で購入しようとする人も躊躇する可能性が高いです。

[51: 匿名さん]

新価格の今、中目黒のあの辺りでこの価格はぎりぎり許容範囲でしょう
問題は、余りにいけてない仕様、間取り、建物。
やはりこの近辺では東建ブリリアとモリモトピアースコードが最後の
「買える」物件だったのか。
というかこの辺り、ほとんど都心と同じ相場の動きだし、
新築供給自体が皆無になってきてるけど。

[52: 匿名さん]

このエリアで新築物件は今後もそうそう出て来なさそうですね。
私は、中目黒〜恵比寿近辺が気に入ってこれまで賃貸暮らししていましたが、
今後の価格上昇と個人的事情によるタイミングが重なったこともあり
この物件を前向きに購入検討しています。
確かに、癖のある間取りが多いのが最大のネックですが・・・
それを差し引いてもこのエリアは住環境がよく、思い入れもありますので
捨て難いので私としては立地優先で考えたいです。
収納の少ない点が気になったので、住んでみて不便があればリフォーム等
検討することも視野に入れています。

[53: 匿名さん]

この物件の近くに住んでいる者です。
中目黒駅から徒歩９分とのことですが、近くにある目黒区役所の前のバス停までは
おそらく歩いてすぐだと思います。
私はこのバス便を通勤に利用していますが、恵比寿駅まで１０分程で行けるので
便利ですよ。
ご参考まで・・・

[54: 匿名さん]

[55: 匿名さん]

現在はどの程度分譲済みなのかご存知の方いらっしゃいますか？
まだ相当売れ残っているんでしょうか。
竣工後に空き家が多いような状況になったら嫌だなぁ。と思ってしまいます。
そういう場合は、賃貸に出されるのでしょうか？

[56: 匿名さん]

[57: 匿名さん]

購入者です。
きっかけは新聞の折込広告を見て何となくＭＲへ足を運んで・・・という感じで
出だしは早いほうではなかったと思いますが、その時販売中の住戸のなかで、比較的素直な？間取り（ドマとかメゾネットでない普通の四角い部屋がメイン）のものがあり、購入に至りました。
皆様のおっしゃる通り、他の間取りタイプは比較検討したくても出来ないようなものが多かったので、逆に悩まずに決めてしまえたとも言えます。
他にも世田谷のファミリータイプの物件や、湾岸エリアの大規模開発物件なども見に行きましたが、
いまひとつピンと来なくて・・・
程々に利便性もキープしつつ落ち着いた暮らしが出来そうだと思えたのが、こちらの物件でした。
良い点、悪い点、それぞれあると思いますが、個人的には欠点に目をつむって妥協、というより
欠点も踏まえた上で、どれだけ良い点を好きになり、プラス思考にもっていけるかということを
大切にしたいと思いました。
否定的なご意見も、本当にごもっともだなぁと思えるのですが、個人的にはこの家に住めるのをすごく楽しみにしています。
同じような購入者の方との意見交換も、ぜひできたら嬉しいです。

[58: 匿名さん]

イイじゃないですか、こちらのマンション。
ここで色々言われているほど酷くないと思いますよ。
何しろグランドメゾンのバリューは資産価値としては大きなプラスです。
立地はもちろん良いわけですから、これらを総合してもお買い得な物件かと思います。

[59: 匿名さん]

[60: 匿名さん]

夫婦二人でこの物件を購入することとし，先日売買契約を済ませました。
夫婦共働きで，共に朝早く夜遅いという不規則な仕事をしていますので，
とにかく交通の便の良い，比較的静かな環境にある物件をと思い，
この物件を購入することとしました。
私達も多くの他の物件の資料を請求し，ＭＲを見学し，他の物件と比較しましたが，
確かに，この物件は間取りもヘンテコだし，必ずしも使い勝手が良いと言うわけでもありません。
しかし，私達の生活サイクルにとっては，比較的満足のいく物件であったため，
購入に踏み切りました（ただし，もう少し安いと助かったのですが・・・）。
最終的にこの物件で本当に良かったのか否かは，住んでみないと分からないでしょうが，
今は，新しい生活に向けて，妻と夢を膨らませています。
ご近所さんになる皆様は，どうぞよろしくお願いしますね。

[61: 匿名さん]

>>60様
私たちも夫婦二人で物件を検討して購入することにしました。
確かに高い買い物でしたが、入居するのをとても楽しみにしています。
ただ、お風呂のガラスが透明なのは、日常生活の上ではどうかな？とは思っていますが、
あのホテルライクな雰囲気に価値があるのでしょうか？
とはいえ、全体的な仕様は十分かなと思っています。
入居までに全戸契約完了してスタート出来ると良いですね。
（積水さんに頑張ってもらうしかありませんが・・・）
入居後もよろしくお願いします。

[62: ＝６０]

＞＞６１様
ご近所さんになりますね，よろしくお願いします。
私と妻が一番困っているのは，洗濯乾燥機です。
洗濯物の出し入れがしづらそうで・・・。
あとは，どうやってコンパクトに収納を行うか・・・ですかね。
住んでみないと分からないですが，今から考えておかないとと思っています。
私は，今も会社から書き込んでおり，今から帰途に着きます。
早く引っ越して，少しでも早く家に着けるようになればいいな
そう思っているこの頃です。

[63: by = 61]

>>60様

こちらこそよろしくお願いします。夜遅くまでお仕事大変そうですね。

洗濯乾燥機は確かに使い勝手は悪そうですよね。（ちょっと残念）
AEGというメーカーは、一応、欧州ではブランドのようで、それなりの商品ということのようですが・・・（下記のHP（別の製品かもしれませんが）があります。）
http://www.aeg-electrolux.jp/node146.asp?prodid=10246

あと、ベランダに物干しが付いてないのもどうかなぁ〜と心配しています。
休日の晴れた日は外に洗濯物を干したい派　なので。。。
どんなものを買ったらいいのか、迷っています。

気が早いかもしれませんが、最近はインテリア選びで週末のショップ巡りを楽しんでいます。
早く中目黒の住人になりたいです！
また、いろいろと情報交換させてください。よろしくお願いします。

[64: 匿名さん]

地所の上目黒諏訪山プロジェクトが発表されましたね。
中目黒駅徒歩7分の諏訪山という好ロケーションです。
明らかにグランドメゾンと購入層がかぶるでしょうね。
ここが犯したような妙なプランニングを提案してこなければ、なかなか注目物件といえそうです。
価格はまだ未定ですが、すでにグランドメゾンが割高だったことを考えれば、価格的にも
十分訴求力があると予想されます。
多くの妥協を強いられたグランドメゾン購入と比べて、気持ちよい買い物が期待出来るかも・・・ですか？

[65: 匿名さん]

上目黒諏訪山プロジェクト
http://www.suwayama.com/outline/index.html
ですが、確かにグランドメゾンと同じになるのであれば、間取り等の難がなければ、良さそうですね。

でも、最近の都心の地価、マンション価格の値上がりを考えると、グランドメゾンと同じ価格帯になってほしいですが、なるのか、心配です。

また、販売開始時期も来年の2月以降（入居は平成20年3月末）のようなので、金利の上昇（年明け予想が多いと思いますが・・・）を考えると、よほど頭金がないと、グランドメゾンの価格と同じだったとしても、ローンの返済が大変そうな気がします。

いずれにしても、時期・価格を含めて、単純な比較は難しいのでは？という気はします。　

[66: 匿名さん]

諏訪山って高級住宅街ですよね・・・
デベも強気の価格設定してくるでしょうし
到底高くて手が出なさそう・・・

[70: 匿名さん]

>６７さん
のいうとおり、グランドメゾンでさえこの価格ですから、
地所の物件はかなり高くなるでしょうね。
中目黒７分で諏訪山（高級住宅街の諏訪山からは少しずれてますが）で、
デベが地所で・・・ってことで＠４００は軽く超えてくるでしょう。
ちょっと前（２〜３年前かもうちょっと前かな？）の野村・諏訪山レジデンスでも
＠３００は超えてたはず。当時はもちろん「高い」と言われてたけど、
今となってみれば安かったかも。
グランドメゾンも、地所の物件の販売が開始したら安く感じるかもね。

[72: ７０です]

＞71さん
今、地所が野村とＪＶで販売している用賀4分の物件があるのですが、
高速料金所の下の立地で＠350〜360だそうです。
私は環七の外側、かつ田園都市線沿いは全く考えてなかったので
冷やかしでＭＲを見ただけなのですが、かなりの低スペックで、
田の字中心のプラン。ここのスレもかなり荒れてるみたいですけどね。
地所の営業マンかいうには、野村が入ってきたことにより利益率を
上げざるを得なかったとのことですが、いくら駅近でも急行がとまらない
あの騒々しくて環八に程近い都心から離れた立地で中目黒の物件と
同程度の坪単価かと思うと、デベの神経を疑いました。
で、何を申し上げたいかというと、地所は諏訪山の物件をグランドメゾンと
同等若しくはスペックダウン仕様にしたとしても確実に価格は上げてくるでしょう。
恐らくその場合でも＠３７０〜＠４００超え。
もし、通常の地所物件のスペックであれば＠４００は軽く超え〜＠４５０位。
高級仕様であればもちろんもっと行くでしょう。
グランドメゾンは立地がいいし、仕様設備なんて自分で変えられるところも
たくさんありますから、意外と「買っといて良かった」と
思えるんじゃないでしょうか。私は購入者ではありませんが、
グランドメゾンはいい物件だと思いますよ。やは

[85: 匿名さん]

>>83さん

私達夫婦は６０平米台１ＬＤＫの部屋を購入いたしました。
メゾネットではない四角い間取りです。
部屋数よりも、広めのＬＤＫのある家が欲しかったのと、寝室にもゆとりがあったことが
決め手になりました。
当面２人暮らしの予定なので、私達にとっては十分な広さかと思いまして・・・。
（予算的にこれが限界だったのも理由ですけど）
現在も同タイプが残っているかは不明ですが、ＨＰを見ると、２ＬＤＫはまだ
比較的使い勝手の良さそうな四角い間取りのタイプがあるようですね。

あとは、シンプル＆スタイリッシュな外観、最低限の設備仕様が揃っている事、
総戸数が多すぎず少なすぎずの点も気に入りました。
人それぞれ好みはあるでしょうが、私達にとっては、ゴージャスな共用施設は不要でしたし
大規模な物件はたくさんの人が出入りする分、落ち着かなさそうな気がして嫌でした。

何より中目黒の地に愛着を持っていることが最大の決め手ですが。

あまりご参考にならないかもしれませんが、83さんともぜひご近所になれたら嬉しいです。

[86: 匿名さん]

2chの中目黒、東山あたりのスレでは芸能人ネタはタブーなんだが、、。
引っ越したとは初耳だな。
住まいはまさにGM中目黒至近だったけどね。
というか、中目住民ならK藤S香見ても振り向きもしないけど。

[87: 新情報]

ＧＭ中目黒のスレなのにスミマセン。
東山に22階建てのタワーマンションができますね。
売主はプロパスト。デザイン色の強いタワーマンションになるのかな。
1種低層地域のＧＭ中目黒とは、環境も購入層も違うと思いますが、
その分リーズナブルな価格になるといいですね。

[88: 匿名さん]

＞８７さん

東山のどの辺りですか。22階建てだと住宅街の方ではないですよね。
東山は池尻よりだと準工業地域が多いですから、その辺かな？
参考までに、3年位前に分譲したパークハウス目黒東山（アートコーヒーの裏）
が準工業地域・一部地権者住戸有で＠280位だったと思う。
当時は相場よりちょっと高めぐらいの印象だったけど、今から思えば激安。
このプロパスト物件は、地所・諏訪山物件程ではないにしろ、
ＧＭ中目黒とそう変わらない価格帯（＠350）になるんじゃないかな。

[89: 新情報]

元アートコーヒー（現在はampm）の横、山手通り沿いです。
「東山」があったマンションを立て替えるようです。

[91: 匿名さん]

＞８９さん

８８です。情報ありがとうございました。

通り沿いですか・・・。９０さんの仰るように、山手通り沿いはちょっとキツイですねww
通りからちょっとでも入ってくれればまた全然違うんですけどね。
最近山手通り沿いで建ってる新築マンションは賃貸ばっかりなので
もしかしたら賃貸物件かもしれませんよ。
プロパストのＨＰでも全く情報が出てませんでしたから。
さすがに通り沿いで分譲は厳しいかなと思うけど、
もし分譲だとしたらそれでもやっぱり＠３００は超えるんでしょうね。
中目黒って人気あるけど物件は少ないですからね。

[92: 匿名さん]

>>85様

83です。
ご回答ありがとうございます。60平米台のお部屋ということで、間取りプランを見ますと
確かに60平米台のプランでは四角い素直な間取りが多いですね。
今見ますと例えば60K、60KR辺りは1LDKという選択肢ならば良い間取りかなと思います。
3階まで上がれば日照も確保出来そうですし。
うちでは70平米台のお部屋を希望していましたので、予算からいくと70H辺りのメゾネットを
勧められたのですが、メゾネットである分階段のスペースがどうしても無駄になってしまい
本来の広さより一部屋少なくなっていると感じたことと、2階ということで多少抜けが悪そうで
あったこと、収納率が低かったこと、トイレと洗面室が一緒であったこと（これが大きかったかもしれません）、
またここまでの予算を出すともっと他の選択肢があるのではと考えたことから断念しました。
しかし先にも書いたように、やはり立地的には良いと思いますし、予算や広さの条件を
考え直しても良いのかもしれませんね。
大変参考になりました。ありがとうございました。
もしご近所になるようなことがありましたら、ご報告申し上げます。