カテリーナ三田タワースイート ８

[芳名 さん]

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前スレ3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44993/
前スレ4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44771/
前スレ5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44944/
前スレ6　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44907/
前スレ7　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44861/


売主　　　： 有限会社カテリーナ三田タワースイート
　　　　　　 ［東京都知事免許（1）第82781号、東京都港区芝4-12-4］
設計・監理： 株式会社三菱地所設計
施工 　　 ： 株式会社大林組、清水建設株式会社

管理人さんに感謝して、有意義な議論をしましょう。


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タワーマンションラウンジ訪問(1) カテリーナ三田タワースイート”スカイビューラウンジ”
https://www.sumu-log.com/archives/2408

[2: 匿名さん]

駐車場って何割ぐらいの人が希望しますかね。
駅前なのであまりいないでしょうか。
全部埋まらないと、管理費が高くなるんですよね…。

[3: 匿名さん]

前スレの”専有部分が簡素”という表現は共有部分の間違えですよね。
専有部分には無駄と思えるぐらい設備が満載ですよ。
金庫も含めてねw

[4: 匿名さん]

本当にそう思うんだったら、他のマンションのパンフ取り寄せてみたらどうですか？
４年くらい前のごく一般的なマンションの設備だよ。
うまく口車に乗らされてしまってるんだね

[5: 匿名さん]

そんなことないとおもいますよ。
当時売り出していたWCT・白金T・高輪R・CT高輪・CMTなどなど見て回りましたが、
それぞれの同じぐらいの面積の部屋では設備面でここが突出しており、
立地を設備でカバーしている印象を受けました。
他ではオプション扱いがここでは標準でした。

うちは駅近と眺望が最重要だったのでここにしました。

少なくとも４年前のごく一般的なマンションに海外製のキッチンや機器、
タンクレストイレはないと思いますよ。

[6: 匿名さん]

全752戸で、この掲示板に書き込む本当の購入者って何人でしょうね。

[7: 匿名さん]

＞駐車場って何割ぐらいの人が希望しますかね。
駐車場の数よりは多い希望が出てるって聞いた気がします。

[8: 匿名さん]

０５
＞少なくとも４年前のごく一般的なマンションに海外製のキッチンや機器、
　タンクレストイレはないと思いますよ。

え〜？ありますよ。
専有部分の設備はごくごく標準でしょうね。
「標準」のレベルが高くなったとは思いますが、
東京近郊の新築マンションはどこも同等の設備です。
新築物件は、建物の技術や管理サービス、専有部分の設備は、
最新式をとり入れているので、どこも似たり寄ったりです。
差をつけるとしたら、地価においてですが、
ここは東京でもトップクラスの港区ですので、
その点でリードしていると思います。

[9: 匿名さん]

いくら港区でも目の前が線路じゃな。駅近、周辺環境、眺望の三つを満たす都心物件を１億円以下で見つけるのは無理だな。

[10: 匿名さん]

海外製のキッチンや機器＞国産メーカーより安く上がります＆故障すると大変です

[11: 匿名さん]

早々に賃貸の募集がかかりましたね。
礼金ゼロのフリーレント１ヶ月。
低層階１ＬＤＫ１７万〜で条件は悪くないと思います。
賃貸で入居希望してるかたいらっしゃいますか？

[12: 匿名さん]

営業の話によると、東京ガスのガスタンク、今月中には撤去されるようですよ。入居時にガスタンクが無ければすっきりですよね。

[13: 匿名さん]

>>2
駐車場収入はあれば管理費に算入されますが、駐車場の稼働率想定70％だそうです。
管理費は駐車場収入が０円でも名目的には、そのままです。管理の費用の予算は、
あらかじめ管理費として設定された金額で、まかなわれます。
本当は管理費じゃなくて、修繕準備金に算入していったほうがよいのですけどね。
機械式駐車場は、保全も修繕もかかりますから。
二次的に管理費があまれば、管理費徴収分でない駐車場からの収入を、修繕にまわせば
良いだけですけど。実際には少しピンはねされていくか、大小修繕工事のときに、高めの請求
となり、結果的には
「管理費の余剰分（駐車場代）を補填することで、実質修繕予算内か、若干の追加負担で
　十分まかなえます」なんて言われて、喜ばされながら、駐車場代は管理会社の利益になって
しまうと思います。遠隔回収式で、一見 win-winです。
とりあえず、駐車場代が、想定より不足しても、管理費は値上げされません。そういう、予算計画
だと、聞きました。

[14: 匿名]

今日現場を見てきました。８月２８日から東京ガスの解体する表示看板を
ガス会社の前で見ました。マンション前は、道路・電気工事でいささか殺伐
していましたが、落ち着けばそれなりになります。
今月から忙しくなりますが、入居を楽しみにあせらず遂行しましょう。

[15: 匿名]

東京ガスの跡地には、小学校が移転してくるのではなく
マンションが建つと聞きましたが、ご存知の方いらっしゃいますか？

[16: 匿名さん]

マンションらしいですね。

ちなみに工事のおじさんに聞いてみましたが、残念ながら「分かりません」という返事でした。
（当たり前ですかね？）

[17: 匿名さん]

確か東口駅前は玉突き開発の予定で、学校については駅前の
一番活用できる場所ですので、北側に移設する予定のはずです。
通りの反対側を含めて、オフィス・業務系複合ビルを連ねる予定の
はずです。しかるに、単独タワーマンションの計画は無いはずです。

最終概要が確定している訳ではないのですが、ここ半年で大まかな
方向性が変更されたという情報も出ていないので、基本的には
駅前一等地に相応しい開発になるのでは無いでしょうか。
ただし区有施設についてはそれなりに存続されるものと思われます。

[18: 匿名さん]

ガスタンクがなくなるんだったら、南向きを買えばよかったなぁ。
南向きの方、おめでとうございます！

[19: 匿名さん]

思ったよりはやくガスタンクがなくなるので、とても嬉しいです。
最近はとてもいい情報ばかり。
入居が楽しみです。

[20: 匿名さん]

東ガスのあの丸い施設は、ガスホルダーというそうです。
失礼しました。

[21: 匿名さん]

引越しの日程が送られてきました。
あと少しですね、楽しみです。

[22: 匿名さん]

そうですか？
うちには先に引渡しの日付が送られてきました。
本当に楽しみですね。
クリスマスカードや年賀状と引越しのお知らせが一緒にできますね。

[23: 匿名さん]

すみません、引渡しの日のお知らせでした。
いよいよだなぁ。と本当に楽しみです！
当初はクリスマス付近で引渡しと言われてたので
年末は忙しいなぁ。と思っていたのですが、
１ヶ月も早まったので嬉しく思っております。

[24: 匿名さん]

長期金利もっと下がるといいですね、
ちょうど11月実行金利が底辺りだとうれしい。
賃貸募集が（私が見つけたところだと）54戸出てます。
一例：Ｅ12Ｆの東向きで坪15400円くらい。

[25: 匿名さん]

賃貸検討中のものです。
賃貸向けは２６４戸だそうです。

ところでＥの東向きが一番坪単価高いようですが、
騒音や眺望などからしても東向きがベストなのですか？
１０階くらいだと眺望は望めませんか？
分譲時いろいろ研究された方のご意見うかがいたいです。

[26: 匿名さん]

２６４戸！一体何割なの？

[27: 匿名さん]

坪15400円、それはいい値段です。
田町では高い水準ではないでしょうか。
購入者側からは、満足な値段です。
３割くらいが賃貸向けに大手不動産会社が購入したはず。
購入者なら、誰でも知っていることです。

[28: 匿名さん]

坪15000円超で借り手が集まるかが問題です

[29: 匿名さん]

>25
あのタワーで一番眺望のいいのはEの南東向きでしょう。
眺望を考えるなら20階以上ほしい感じですね。
しかし、間取りの使いよさは西側の板状の建物でしょね。
タワーは底面が正方形に近いものが多いのですが、
間取り的には使いにくいものが多いものです。
その点、西側は珍しい板状の高層マンションですね。

[30: 匿名さん]

＞東口駅前は玉突き開発の予定。
この情報源はどこからですか？
南向きの展望は居住者の大きな心配事の1つです。
御存じの方いらっしゃいましたらお教え下さい。

[31: 匿名さん]

東京タワーを見たければ１５階ぐらいでないと厳しいです。
賃料にも反映されています。

[32: 匿名さん]

カテリーナに魅力感じる購入層って、
東京タワーなんかに興味ある？
田舎から出てきたオノボリサンじゃあるまいし。

[33: 匿名さん]

北向きはどうですか？タワー寄り。

[34: 購入者]

この時期に購入者や検討者以外で非難中傷を書き込んでいる人って…。

[35: 匿名]

これから購入予定の者です。間取りも階数も限られていて既にフローリングやドアなどのカラーコーディネーションが選べない時期なのですが、それを理由に値引き交渉ってできるんでしょうか？
すでに購入されている方には失礼ですが。。。

[36: 匿名さん]

購入者や販売員も見てるこの板にこんな質問書き込むなんてどういう神経してるの？

[37: 匿名さん]

田舎から出てきた人ほど東京タワーには固執しないのでは？
おそらく小さい頃から東京にいる人ほど、東京タワーの灯りに魅せられてるよ。

[38: 匿名さん]

>35
結論から申し上げて無理です，この物件は開発様式上販売価格の値引きを売主が自由に出来ない
もので，実際は多少できる幅が含まれるはずですが，既に価格改定は複数回してしまってると
思います（出資者の承諾がないと出来ませんし，販社はご存知のように既に減損つんでます，諸々）

5年以内に数戸のマンション仕込みましたし，値引き交渉も色々心得ております．
結果的には自分は値引き不成功の物件を好んで買いました．

月末に申し込み，最終週で月変わりでも，月をまたいで週末までに手付金入金の確約
月わたりで翌月上旬までに売買契約　のようなスケジュールになったとして，
もちろん手付金は入金しますが，その前に一ごね．この時に今まで話題に出なかった
説明が十分されなかった点から，「えー（悲しそうに）そうだったの」ということで
真剣に購入を再検討しなければならないと言う展開を作ります
あらかじめ初めてMR行く前から，物件を調査して目立たないウィークポイントを決めておきます
そのうちどれかを最後の翻意の材料に見せるので，そこは話題にしないようにしながら進行
申し込み・その後の予定と言うときに，此方から周辺を確認する質問をしながら争点に進みます
あまりに重要な瑕疵事項では当然説明されますから，購入者のこだわりに対して物件が水準より
劣る点などがいいです　デベも劣る点はあまり説明したがりませんから　後半で３点くらい用意
するとよいです　成績が悪くて，月末・限月・中間決算前，などは良好条件です

今の時期に行かれてのなら部屋の図面に訂正があったと思いますが，最初はそれが示されず途中で
明らかになったならば，絶好のポイントですが・・無理なのです
いわゆるオプションなどが選べない時期の購入でも，一般的に値引きの材料にはなりません
日本Hは，当初うれなすぎて困った→やけっぱちなのか気にしなくなった→今もあまり気にしてない
感じで竣工後残ってもどうせ一年以内には売れちゃうし，自社保有でもよいとも思ってる
情勢的に，旧価格都心駅近のこの物件に不利は皆無ですし，どうせ管理で稼げばいいし，
損失もある程度まとめちゃってますから，全く焦りがないのではないでしょうか？

一時期値引きしてもらった方たちはいたようですが，それは値引きを含めた価格を作成して値引き幅
を決めて売られたはずです　本当はその値段以下がデベの予定価格ということだと思いますが，
それでも今となっては大変得をされたのでは？と思います．

長文失礼しました　値引き話題は控えたほうがいいです

[39: 匿名さん]

[40: 匿名さん]

このマンション高級賃貸マンションとして募集されてますよ
三○のレジデントファーストとかと、後二社確認。
「高級分譲仕様そのままの・・」など分譲だから当たり前だということが
謳われてますが・・まあいいか。
分譲では線路際と見られる点で、かりに他がさらに良くても羨望の高級マンションにはなりえない
しかし、仮に賃貸で高級イメージを獲得すれば（そういうにはあまり高くないですけど）
イメージアップ効果あるかな？
車寄せ・カーメンテナンススペース・ゲストパーキング・バレットサービス
住戸キー連動運用のエレベーターやパーキングシステム、などがないのも高級最新ではないとこ
ですが。（ビンテージマンションにはゲストパーキングくらいしかないけどね）

慶応仲通あたりも、がつんと、地価が上がりすぎないうちに再開発できないものか

[41: 匿名]

正論を話すと即時にしつこくするのがパターン化しています。
屈折しいるね。

[42: 秘密です]

昔、あまりにしつこく値引き要求するお客様（「俺は定価で買ったんだ。何かマケロ。等」）に啖呵を切ってお引取り願ったこともある者ですが・・・

値引きはホントニ無理なんです。
「モデルルームのあれを無料で下さい。」
って言われたほうが対応が簡単なんですけど。あと、
「諸経費を50万円まで立て替えて欲しい。」
とか、販売経費の中で落とせる要望にしてもらうとありがたいです。
。。。。。（＾−＾）にっこり　

[43: 匿名さん]

東京にあこがれる地方人にとっては、東京タワーは都会の象徴。
オラ東京に住んでるだ〜、という実感を得るために重要なモニュメント。

元から東京に住んでるものにとっては、
所詮鉄塔に憧れなんてないし、特別の意味もない。自然体だから。
田舎の人が、村の火の見やぐらに誰も興味もたないのと同じ。

東京タワーとか浅草門に群がる観光客みたいな感じの人は、
カテリーナのようなマンションは選ばないような気がするんですが。
ただ、賃貸の人だとそういう人もいるかもしれませんね。

[44: 匿名さん]

賃貸で仮住まいとしても線路際と道路に挟まれてるという立地はかなりひっかかる点ですね。
音は慣れるとしても粉塵はそうはいかないだろうし。
ま、都心部ならどこへ行っても綺麗な空気なんて望めませんが。

[45: 匿名さん]

＞４３
＞東京タワーとか浅草門に群がる観光客みたいな感じの人は、
＞カテリーナのようなマンションは選ばないような気がするんですが。

腐っても港区。
とりあえず山の手線内。
という人が購入するのでは？

[46: 匿名さん]

>>45
頭固くて考え方が古すぎます（笑）
もう、世の中は平成になって１８年も経っていますよ。
新しい時代の流れや再開発に取り残されちゃってますよ。

[47: 匿名さん]

>44
粉塵は、坂になっている大きな交差点、
高速道路沿いが酷いよ。
登り坂の発進はアクセルを踏むからね。
高速は交通量が多い、特に首都高は。
タイヤの粉末も多い様だよ。
カテの辺で付近の粉塵の堆積具合をみてみたけど、
以前住んでいた環七沿いより余程きれいだったよ。
やはり大型貨物の量が違うんだねきっと。

[48: 匿名さん]

>>47さん、
44です。
環七沿いはちょっとあり得ないのですが・・・・。
第一京浜もトラック多いですからね。
品川過ぎるとかなり減りますが。
こうしていろいろ意見を聞いてると、
粉塵や騒音が気になる人はやめておいたほうがいいのか。
部屋数が多いのでここは焦らずゆっくり迷ってみます。ありがとうございました。

[49: 匿名さん]

>48さん
トラックが都心から田町を通って品川手前で減るというのは、
ちょっと考えられないことですね。
札の辻で左折してしまうってことですか？
それなら、もっと手前で海岸通り高速下を行くでしょうね。
それとも、泉岳寺か、その向こうを右折し、高輪３丁目方面に行ってしますのですか？
都心から来るとしたら田町より手前で右折してしまいますよ。

田町あたりは貨物車は比較的少ないですよ。
粉塵、騒音なが心配なら、
少なくても芝浦、港南の高速そばより余程良好ですよ。

明治学院そばにも住んでいたことがありますが、
あそこも広い道路が坂で煤煙が多く、
あの辺りの高層マンションは検討から外した経緯があります。
煤煙については身内に喘息持ちがいて、
ちょっと神経質に調べましたので参考まで。

ここも、エレベータの動物用を分けてくれるか心配がありますが。

[50: 匿名さん]

49さんへ
動物のエレは決まってますよ。