シティハウス東池袋［旧称：（仮称）東池袋5丁目計画］ってどうですか

[匿名さん]

公式→ http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hikebukuro/index.html


再開発計画が目白押しの東池袋地区。
ＪＲ山手線内側・５駅９路線利用可という地の利を得て誕生するプロジェクトについて情報交換をお願い致します。



所在地 東京都豊島区東池袋5丁目3262番1（地番）　

交通　　都電荒川線「向原」駅から徒歩4分　　
　　　　東京メトロ有楽町線「東池袋」駅から徒歩7分
　　　　東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩8分
　　　　JR山手線「大塚」駅から徒歩9分
　　　　JR山手線「池袋」駅から徒歩14分

総戸数 51戸　
完成年月 平成28年2月上旬予定　
入居予定 平成28年3月下旬 　

構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上15　階建　　
用途地域 近隣商業地域／第一種住居地域　

駐車場　　　11台　
駐輪場　　　51台　
バイク置場 3台　

売主 ・住友不動産株式会社
施工 大豊建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

【仮称名称を正式物件名称に変更し、一部情報を追加しました　2014.7.28 管理担当】

[51: 匿名さん]

都電のとこを道路に変えてるし、254号の電柱の地中化は年度内に終わるし、
震災があってから不燃化に補助が出るようになったし、
五輪開催までに何とかするんじゃないですかね。現にクレーンがあちこち。

[52: 匿名さん]

池袋は山手線でも案外と賃貸も安いエリアなんですよね。
なので、価格設定は高いように思いました。
ちょっとしたバブルなんでしょうか？

新宿や原宿、渋谷にも近いので、このあたりのエリアを狙いたい気持ちはあります。

高台にある分、値段が高いのでしょうか。
予算を少しオーバーしているので、様子見になりそうです。

[53: 匿名さん]

>52さん
もちろん立地上の相場も考えての事でしょうが、住友はどのエリアでも総じて販売価格が高い事で有名ですよね。
他社のマンションでしたら価格が下がるのを待つという手もありますが、噂によれば値引きも一切応じないらしいですよ。

[54: 匿名さん]

とくに販売期間の長大な大型マンションでは先に売り出された上層階よりも後に出た物件の方が高かったりしますよね。
マンション相場の上昇で、先に買っちゃた人はお得だなということも感じます。だってすぐ中古に出しても儲かっちゃう。
住友は、いわゆる時価で売ってるって感じ。

[55: 匿名さん]

坪340万くらいに値段がかわったみたいですね。
それでもまだ高いですかよね…？！

[56: 匿名さん]

値下げしました？坪340万は立地的に相場なのかそうでないのか？
どなたか解説お願いします。

そう言えば、先に地域住人対象に優先分譲され、残った住戸が一般分譲されるそうですが、その際価格改定はあり得るでしょうか。
売れ残りってイメージが良くないので、少し割引してもらえるといいですね♪

[57: 匿名さん]

現時点まで、一度も価格は発表されてないのでは？
発売予定は2015年。

[58: 匿名さん]

なんか、玩具のブロックを思い出しました。
間近で見たら、どんな感じなんでしょう。
厚みがないですね。
高台なら眺めもいいでしょうけど。

70Atrは、キッチンは部屋に隣接していますが、部屋に熱気やニオイがいきそう。
洋室１のドアの位置だと遠回りして居間に入る感じですね。

[59: 購入検討中さん]

340ってブリリアタワー東池袋より高いじゃ…

[60: 匿名さん]

山手線内側５駅９路線利用可だから高いですね。
クヤクションよりは１０万くらい安くないですかね？

[61: 匿名さん]

ブリリアは、安い北側でも坪338万～、だいたい350万～、プレミアム425～450万。
住民が多い大規模が好きな人もいるし嫌な人もいるし単純比較はできないけど。
とりあえずこちらは駅から離れてるがエレベーターの乗り継ぎがなく公園近接。
ここの価格は、まだSUUMOに出てないね。

[62: 匿名さん]

>>61
> ブリリアは、安い北側でも坪338万～

どういうポジションの人かしらないけど、調べればすぐわかるような嘘はよくない。
たとえば22階の79平米の南向き3LDKが坪335万円だった。
クヤクションは階層による坪単価差がほぼなく、結果的に高層ほど割安な物件だった。
だからこそ即完売したわけで。

[63: 匿名さん]

160平米2億ちょいの“王様部屋”が坪430万だったね。
今思えば格安。

[64: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋「最下層の12階は1LDK～2LDKですが、おおよそ坪単価340～360万円です。」
　出典：「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」

[65: 匿名さん]

62も、そのブログのデーターをひっぱり出してきているから真偽不明だな

[66: 匿名さん]

まだ販売開始前ですが、想定価格としては、
やはり坪単価340くらいになるみたいですねー。
ちょっと前は370で検討していたらしいですが。

すぐ近くにも野村の物件（プラウド？）が建設予定（もっとデカい）みたいですが、
そっちはもっと値があがるんですかね・・？

[67: 匿名さん]

プラウドは早期完売狙いでしょうから、ここの方が高いのではないでしょうか？

[68: 匿名さん]

あれ？プラウドってそういう戦略をとるのが普通なんですか？？

[69: 匿名さん]

線路が近いので、あまり価格が高いと売れないのでは。
レイアウトは、角住戸などはキッチンのそばに窓がありいい感じですが。
収納が大きいプランもあるし。
池袋でもごみごみしたエリアではないので、住みやすそうですけど。

[70: 匿名さん]

>>69

線路と言っても都電ですからね。それより道路ができて目の前が交差点になるほうが考えものです。

[71: 匿名さん]

線路沿いのミレーニアも高いですね。

[72: 匿名さん]

私は、クヤクションが高かった理由が全くわからなかったです。高層階エレベーター乗り換えとかあり得ないっす。

ここのマンションは、今のご時勢では、適切な価格では？ちょっと前なら高いと文句を言ったところですが。

[73: 匿名さん]

駅徒歩1分のクヤクションと約10分のここの価格がほぼ同じってことが違和感ありますが。
ここが坪340が適正ならクヤクションは450くらいが妥当でしょう。

[74: 匿名さん]

クヤクションが即完だったらか、すみふさんが強気になってるのかなー。
坪300とかなら、即買うのになぁ。

[75: 匿名さん]

　最近の相場的にはここの価格は普通な感じだけれど、、、
一応有楽町線　丸ノ内線　山手線
は日常的に使える範囲だし、利便性的に強気な感じになってしまうとは思います
あとは生活のしやすさですかね
ここだとそれよりも通勤のしやすさの方が重視されるのでしょうか

[76: 購入検討中さん]

そうですね。
今のご時世妥当な価格かも。
仕様にもよりますが、どこも強気です。
待っててもオリンピックまでは上がり続けるだろうからこの辺で決めなくては・・・
悩みどころです。

[77: 匿名さん]

ここと野村の再開発地区との間の土地にも何か建つのだろうか？

[78: 匿名さん]

ここの西の都公社の駐車場にも建つかもしれんね？

[79: 匿名さん]

69.792mの変形のお部屋は少し使い辛そうな気がしました。
ウォークインクロークはあるのですが、それ以外のお部屋の収納が少々小さいようです。
あと、キッチンの食器棚を置く場所があまりないような気がしたので。

[80: 購入検討中さん]

今後建つ予定の野村の物件はかなり近いのでしょうか？地図と実際では、見え方が違いますよね。

[81: 匿名さん]

>No.80
距離が40mしか離れておらず、20階建てくらいだということなので
どの部屋から見ても視界の右半分が野村の物件で埋まる感じになるのではないでしょうか。日は入ると思いますけど。
なにも野村側を向くように作らなくてもよかったのではないかと思うのですがね、素人としては。

[82: 購入検討中さん]

＞81さん
ありがとうございます。私も身近なところで比べて見たのですが、そのような気がします。案外40メートルって近いです。悩むなぁ。

[83: 匿名さん]

野村は、マンションが作る北陰が近隣にかかりにくいように敷地の南端めいっぱいを使って建つでしょうから、
70ｍは離れるのでは？　それと、遮られる眺望は角度にして20°以内だし、ちょうど雑司ヶ谷の墓地が隠れる。

[84: 匿名さん]

再開発で側道沿いはずらーっとマンションが立ち並ぶだろうから
あまり気にしても仕方ないと思います。

[85: 匿名さん]

逆に言えば、25m幅の都電の道が整備されるので、その上空は永久眺望として新宿方面が抜けます。

[86: 匿名さん]

もとの資料をどこかでみたような記憶があるのですが、このサイトの画像しかみつからず。。

http://taf2012.sakura.ne.jp/wp/?attachment_id=3385

これ通りに作られるかはわかりませんが、野村の物件まで 70m は言い過ぎな気がしますね。あと、シティハウスと野村の間に何かできれば野村との距離なんて関係ないですね。

[87: 匿名さん]

その図に基づいて敷地間じゃなくて建物間でグーグルアース計測＝約70ｍ

[88: いつか買いたいさん]

>>87

ありがとうございます。よくお調べになっていそうなので、ご存知だったらなのですが、補助81号の両サイドやシティハウスの南向きの地域が不燃化地域なので建て替えが心配なのですが、あの辺りは高さ制限とかあるのでしょうか。

[89: 匿名さん]

A-A街区は２１階ですね。
B-2街区はまだ先みたいですが、３０数階らしいですね。

http://ikebukuro.areablog.jp/page.asp?idx=1000002163&post_idx_sel=1107...

[90: 匿名さん]

周りの環境は変わる可能性の方が大きいと思っていた方がいいということなんでしょうね。
どこに住んでいてもおそらくそういう心配は付きまとうかとは思うけれども。
眺望などは期待しすぎず、変化が当然だと思って、
それでこの価格で納得できるのだったらいいんじゃないのかしらなんて思ったりもします。

[91: 周辺住民さん [男性 30代]]

住友だし、上がり目相場だからしょうがないけど安くはないですよね・・向かいのブランズはすでに上がってますが、同じ坂下通りで間もなく竣工のエクセレントシティも300行くか行かないかくらいだったかと。再開発でいろいろ変わるとは思いますが、今現在は極めて庶民的なエリアですからアンバランスな感じは否めません。

[92: 匿名さん]

広告が全面的に眺望推しなのに残念ですよね

[93: 匿名さん]

野村の21階建ては平べったい形で都電に向かい合うように建ちます。つまり細い側がこっちを向くから大丈夫。

[94: 匿名さん]

ただし平べったい形なので敷地の南北をほぼフルに使います。
この物件との距離を70mなんて書いてる方がいますが、実際には40～50mの位置になります。

[95: 匿名さん]

シティハウスが敷地の北東側に寄って建つので、ベランダから野村の最短距離は、
マップで計測してもどう考えても70ｍ以上あります。
40ｍを力説する根拠は不明ですが、都電の拡張中の道幅でさえ25mです。
野村まで40ｍはありえません。

[96: 匿名さん]

40mでない根拠をお願いします。不安です。

[97: 匿名さん]

70メートルでも40メートルでもあまり変わらないのでは？
高層階だと100メートル離れててもすぐ近く感じると思いますよ。

[98: 匿名さん]

96さん
野村の場所が「東池袋5-19」なのはOKですか？
地図を見れば、70ｍあります。

[99: いつか買いたいさん]

少なくとも敷地間ギリギリの最短距離が40mということなんで、敷地ギリギリにお互いの建物が建った場合、
つまり、シティハウスがめいっぱい敷地の南に寄ってて野村がめいっぱい北に寄って建った場合に40なんで、実際にはもうちょいあるでしょうということでは？グーグルアースでわざわざ測ってくれた人もいるみたいですし。

[100: 匿名さん]

敷地間のギリギリ最短距離（とがった土地の先端）でさえ50ｍ超えますから、
勘違いされてるだけだと思いますよ。
もうこの話は終了でいいでしょうが、こだわりたい方がいらっしゃるようです。