シティハウス東池袋［旧称：（仮称）東池袋5丁目計画］ってどうですか

[匿名さん]

公式→ http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hikebukuro/index.html


再開発計画が目白押しの東池袋地区。
ＪＲ山手線内側・５駅９路線利用可という地の利を得て誕生するプロジェクトについて情報交換をお願い致します。



所在地 東京都豊島区東池袋5丁目3262番1（地番）　

交通　　都電荒川線「向原」駅から徒歩4分　　
　　　　東京メトロ有楽町線「東池袋」駅から徒歩7分
　　　　東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩8分
　　　　JR山手線「大塚」駅から徒歩9分
　　　　JR山手線「池袋」駅から徒歩14分

総戸数 51戸　
完成年月 平成28年2月上旬予定　
入居予定 平成28年3月下旬 　

構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上15　階建　　
用途地域 近隣商業地域／第一種住居地域　

駐車場　　　11台　
駐輪場　　　51台　
バイク置場 3台　

売主 ・住友不動産株式会社
施工 大豊建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

【仮称名称を正式物件名称に変更し、一部情報を追加しました　2014.7.28 管理担当】

[21: 匿名さん]

総戸数51戸で11台の駐車場は多いと思いますけど。
ここは利便性が良いので駐車場は5台くらいで良かったと思います。
駐輪場は各戸1台あればじゅうぶんでしょうね。

[22: 匿名さん]

、という考えの人が多数派で借りないでくれれば、１戸で２台３台と借りれるのですが。

[23: 匿名さん]

造幣局跡地に学校(大学院や経済や法律の学校とか)が誘致されれば、都電沿いの木造家屋一帯もワンルームマンションが増えて街として開けていくでしょうかね。そして、副都心線の新駅の実現も近づけばいいですが。

[24: 匿名さん]

副都心線の東池袋、かなり前から地元では活発な誘致活動というかそういうのをしていますが
難しいみたいですね
あるとすごく便利なのに！！
造幣局の所が新しくいろいろ出来たら話が動かないかしら？と若干の期待をしています。
難しいですかネェ。

[25: 匿名さん]

副都心線を作る時点で東池袋駅のスペースは確保済み。設計面でも駅を作れるようになってます。

採算がとれるようになればメトロはすぐ動きますよ。

[26: 匿名さん]

東池袋駅の乗客数が再開発で増えれば可能性は大だと思います

[27: 匿名さん]

副都心線の位置を見ればわかるけど、
東池袋駅ができたとしてもこのマンションからは遠いですよ。
京王プレッソインの前あたりですから。

新大塚から池袋乗り換えのほうがいいんじゃない？
急行にも乗れるし。

[28: 匿名さん]

副都心線乗るのに、ここ買おうって人はあんまりいないでしょ？
丸ノ内線で池袋乗り換えより、都電向原→鬼子母神→副都心線が楽だけどね。
副都心線使うなら、ここより要町が断然便利。
駅出口まで20メートルだし。

[29: 匿名さん]

要町からの攻撃ですか？
思う存分やってください。攻撃するだけ自分の徳が下がるでしょうけれど。

要町は、いい街だと思いますよ。ここ同様に。

[30: 匿名さん]

新宿、渋谷、横浜へは副都心線よりＪＲ大塚駅から山手線を使うのがよいのでは。

[31: 匿名さん]

この辺りだと坪単価どれくらいが普通ですか？
最近検討しはじめてよくわかっていないのですが…

[32: 物件比較中さん]

まあ駅から遠いから300前半が妥当なところだが、
住友の割高プライスで340ぐらいになってもおかしくない

[33: 匿名さん]

なんかもう、山手線内側だと70㎡で7000万（１㎡＝100万）が普通になりましたからね。
私も1坪あたり平均330万、上層階で350万くらいだと思います。
グランドミレーニアとのバランスを考えてもそのくらいじゃないでしょうか。

[34: 匿名さん]

さすがに、1戸あたり、1台分の駐輪場は少ないと私も思います。
もっと駅に近いのならよいのかもしれませんが。
間取りも３ＬＤＫで67.03m2～72.15m2とありますので、１人暮らし向けというわけではなさそうです。
やっぱりファミリー層狙いかな？と思うので、もう少し駐輪場はほしかったですね。

[35: 物件比較中さん]

先日、話きいてきました。
7400万～8100万円くらいの物件でした。

・造幣局が大きな公園＆商業施設に生まれ変わる
・都電の両サイドが整備されて東池袋までアクセスがさらによくなる
・副都心線の東池袋駅の構想あり

などを踏まえると、そんなに価格が下がることもないだろうし、
ありなんじゃないかなと思っているのですが・・・

何分、不動産購入がはじめてで、ド素人なんですが、、、
そもそもこの価格帯って、割高？普通？お買い得？？の温度感がしりたいです。

[36: 匿名さん]

>>31
相場とマンションの価格は差が発生するけど、シティハウスならこのサイトの1.5.割増くらいじゃないかな。
このサイトは物件ごとに予想価格が出てるから参考までに見てみたら
https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=33

[37: 匿名さん]

３ＬＤＫ67.03m2～72.15m2で、7400万～8100万円、住友ならそんなところじゃないでしょうか。
広い公園が整備されるのと、周りは不燃化特区だから2020年まで道路整備も急速に進むはずです。
ちなみに隣の大塚５丁目６丁目も指定予定で、かなり広範囲が特区で街並みが変わるかも。

[38: 匿名さん]

えー、いくら再開発期待とはいえ坂下通りですよ？
その値段はべらぼうですよ。

住友らしいといえばそれまでですけど。

[39: 匿名さん]

http://ikebukuro.areablog.jp/upload/100109/blog/post/20147230042zuhFu....
ここは、この図のＧ街区ですね。
住友だからゆっくり売っていくんでしょう。
目の前の道路が完成して街路樹や店が立ち並んで来たら、
ミレーニアのように値上げもするんでしょう。

[40: 匿名さん]

グレードは高いマンションなんですよね？？

[41: 匿名さん]

その価格ですと坪370万くらいってことになりますね。
向かいのブランズより坪100万円近く高いんですね。
2期になるともっと高くなるんでしょうか？

[42: 匿名さん]

駅から近いわけでもない、東池袋駅は再開発してるとはいえ有楽町線しかない。
今の高騰の時期だから高くなってますが、
その坪単価出すならブリリア池袋かアウルの中古を見た方が良いと思います。

[43: 匿名さん]

大塚駅、新大塚駅、向原駅も使えますが。

[44: 匿名さん]

山の手、丸の内、有楽町線のどれもめっちゃ近くはないけど遠くもないので、
便利っちゃ便利ですよねー。

[45: 匿名さん]

周りの環境が許容できるなら買いじゃないですか？

南北と東は部分的に再開発されても、大部分の木造密集エリアはそのまま。
きれいになるのは西と南西方面だけ。
それでもいいなら。

[46: 匿名さん]

>南北と東は部分的に再開発されて、
>きれいになるのは西と南西方面だけ。

じゃ、東西南北、全方位ですね。

[47: 匿名さん]

ざっくり言うと、
このマンションの南向きベランダに立つと、
右（西）半分は再開発で整備される
左（東）半分は木造密集住宅地のまま
・・・という感じでしょ？　再開発計画図を見ると。

[48: 匿名さん]

池袋で周りに木密地域がないマンションって、ほとんどないんじゃないですか？
ここは再開発の恩恵も受けられる場所ですし。

[49: 匿名さん]

>47
違います。
東側は区境まで不燃化特区に指定されました。道路も新設されます。
さらに西と南の、新大塚や護国寺の辺りまで指定される予定です。
2020年までに不燃化されます。

[50: 匿名さん]

ほう、そうですか！
住宅密集地だと行政的にもさすがに何もしないわけにもいかないんだろうなぁと思いますが
でも時間がかかる事なのでは？？
不燃化すると言っても難しそうだなぁなんて思うのだけれど実際どうするのでしょうね

[51: 匿名さん]

都電のとこを道路に変えてるし、254号の電柱の地中化は年度内に終わるし、
震災があってから不燃化に補助が出るようになったし、
五輪開催までに何とかするんじゃないですかね。現にクレーンがあちこち。

[52: 匿名さん]

池袋は山手線でも案外と賃貸も安いエリアなんですよね。
なので、価格設定は高いように思いました。
ちょっとしたバブルなんでしょうか？

新宿や原宿、渋谷にも近いので、このあたりのエリアを狙いたい気持ちはあります。

高台にある分、値段が高いのでしょうか。
予算を少しオーバーしているので、様子見になりそうです。

[53: 匿名さん]

>52さん
もちろん立地上の相場も考えての事でしょうが、住友はどのエリアでも総じて販売価格が高い事で有名ですよね。
他社のマンションでしたら価格が下がるのを待つという手もありますが、噂によれば値引きも一切応じないらしいですよ。

[54: 匿名さん]

とくに販売期間の長大な大型マンションでは先に売り出された上層階よりも後に出た物件の方が高かったりしますよね。
マンション相場の上昇で、先に買っちゃた人はお得だなということも感じます。だってすぐ中古に出しても儲かっちゃう。
住友は、いわゆる時価で売ってるって感じ。

[55: 匿名さん]

坪340万くらいに値段がかわったみたいですね。
それでもまだ高いですかよね…？！

[56: 匿名さん]

値下げしました？坪340万は立地的に相場なのかそうでないのか？
どなたか解説お願いします。

そう言えば、先に地域住人対象に優先分譲され、残った住戸が一般分譲されるそうですが、その際価格改定はあり得るでしょうか。
売れ残りってイメージが良くないので、少し割引してもらえるといいですね♪

[57: 匿名さん]

現時点まで、一度も価格は発表されてないのでは？
発売予定は2015年。

[58: 匿名さん]

なんか、玩具のブロックを思い出しました。
間近で見たら、どんな感じなんでしょう。
厚みがないですね。
高台なら眺めもいいでしょうけど。

70Atrは、キッチンは部屋に隣接していますが、部屋に熱気やニオイがいきそう。
洋室１のドアの位置だと遠回りして居間に入る感じですね。

[59: 購入検討中さん]

340ってブリリアタワー東池袋より高いじゃ…

[60: 匿名さん]

山手線内側５駅９路線利用可だから高いですね。
クヤクションよりは１０万くらい安くないですかね？

[61: 匿名さん]

ブリリアは、安い北側でも坪338万～、だいたい350万～、プレミアム425～450万。
住民が多い大規模が好きな人もいるし嫌な人もいるし単純比較はできないけど。
とりあえずこちらは駅から離れてるがエレベーターの乗り継ぎがなく公園近接。
ここの価格は、まだSUUMOに出てないね。

[62: 匿名さん]

>>61
> ブリリアは、安い北側でも坪338万～

どういうポジションの人かしらないけど、調べればすぐわかるような嘘はよくない。
たとえば22階の79平米の南向き3LDKが坪335万円だった。
クヤクションは階層による坪単価差がほぼなく、結果的に高層ほど割安な物件だった。
だからこそ即完売したわけで。

[63: 匿名さん]

160平米2億ちょいの“王様部屋”が坪430万だったね。
今思えば格安。

[64: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋「最下層の12階は1LDK～2LDKですが、おおよそ坪単価340～360万円です。」
　出典：「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」

[65: 匿名さん]

62も、そのブログのデーターをひっぱり出してきているから真偽不明だな

[66: 匿名さん]

まだ販売開始前ですが、想定価格としては、
やはり坪単価340くらいになるみたいですねー。
ちょっと前は370で検討していたらしいですが。

すぐ近くにも野村の物件（プラウド？）が建設予定（もっとデカい）みたいですが、
そっちはもっと値があがるんですかね・・？

[67: 匿名さん]

プラウドは早期完売狙いでしょうから、ここの方が高いのではないでしょうか？

[68: 匿名さん]

あれ？プラウドってそういう戦略をとるのが普通なんですか？？

[69: 匿名さん]

線路が近いので、あまり価格が高いと売れないのでは。
レイアウトは、角住戸などはキッチンのそばに窓がありいい感じですが。
収納が大きいプランもあるし。
池袋でもごみごみしたエリアではないので、住みやすそうですけど。

[70: 匿名さん]

>>69

線路と言っても都電ですからね。それより道路ができて目の前が交差点になるほうが考えものです。

[71: 匿名さん]

線路沿いのミレーニアも高いですね。

[72: 匿名さん]

私は、クヤクションが高かった理由が全くわからなかったです。高層階エレベーター乗り換えとかあり得ないっす。

ここのマンションは、今のご時勢では、適切な価格では？ちょっと前なら高いと文句を言ったところですが。

[73: 匿名さん]

駅徒歩1分のクヤクションと約10分のここの価格がほぼ同じってことが違和感ありますが。
ここが坪340が適正ならクヤクションは450くらいが妥当でしょう。

[74: 匿名さん]

クヤクションが即完だったらか、すみふさんが強気になってるのかなー。
坪300とかなら、即買うのになぁ。

[75: 匿名さん]

　最近の相場的にはここの価格は普通な感じだけれど、、、
一応有楽町線　丸ノ内線　山手線
は日常的に使える範囲だし、利便性的に強気な感じになってしまうとは思います
あとは生活のしやすさですかね
ここだとそれよりも通勤のしやすさの方が重視されるのでしょうか

[76: 購入検討中さん]

そうですね。
今のご時世妥当な価格かも。
仕様にもよりますが、どこも強気です。
待っててもオリンピックまでは上がり続けるだろうからこの辺で決めなくては・・・
悩みどころです。

[77: 匿名さん]

ここと野村の再開発地区との間の土地にも何か建つのだろうか？

[78: 匿名さん]

ここの西の都公社の駐車場にも建つかもしれんね？

[79: 匿名さん]

69.792mの変形のお部屋は少し使い辛そうな気がしました。
ウォークインクロークはあるのですが、それ以外のお部屋の収納が少々小さいようです。
あと、キッチンの食器棚を置く場所があまりないような気がしたので。

[80: 購入検討中さん]

今後建つ予定の野村の物件はかなり近いのでしょうか？地図と実際では、見え方が違いますよね。

[81: 匿名さん]

>No.80
距離が40mしか離れておらず、20階建てくらいだということなので
どの部屋から見ても視界の右半分が野村の物件で埋まる感じになるのではないでしょうか。日は入ると思いますけど。
なにも野村側を向くように作らなくてもよかったのではないかと思うのですがね、素人としては。

[82: 購入検討中さん]

＞81さん
ありがとうございます。私も身近なところで比べて見たのですが、そのような気がします。案外40メートルって近いです。悩むなぁ。

[83: 匿名さん]

野村は、マンションが作る北陰が近隣にかかりにくいように敷地の南端めいっぱいを使って建つでしょうから、
70ｍは離れるのでは？　それと、遮られる眺望は角度にして20°以内だし、ちょうど雑司ヶ谷の墓地が隠れる。

[84: 匿名さん]

再開発で側道沿いはずらーっとマンションが立ち並ぶだろうから
あまり気にしても仕方ないと思います。

[85: 匿名さん]

逆に言えば、25m幅の都電の道が整備されるので、その上空は永久眺望として新宿方面が抜けます。

[86: 匿名さん]

もとの資料をどこかでみたような記憶があるのですが、このサイトの画像しかみつからず。。

http://taf2012.sakura.ne.jp/wp/?attachment_id=3385

これ通りに作られるかはわかりませんが、野村の物件まで 70m は言い過ぎな気がしますね。あと、シティハウスと野村の間に何かできれば野村との距離なんて関係ないですね。

[87: 匿名さん]

その図に基づいて敷地間じゃなくて建物間でグーグルアース計測＝約70ｍ

[88: いつか買いたいさん]

>>87

ありがとうございます。よくお調べになっていそうなので、ご存知だったらなのですが、補助81号の両サイドやシティハウスの南向きの地域が不燃化地域なので建て替えが心配なのですが、あの辺りは高さ制限とかあるのでしょうか。

[89: 匿名さん]

A-A街区は２１階ですね。
B-2街区はまだ先みたいですが、３０数階らしいですね。

http://ikebukuro.areablog.jp/page.asp?idx=1000002163&post_idx_sel=1107...

[90: 匿名さん]

周りの環境は変わる可能性の方が大きいと思っていた方がいいということなんでしょうね。
どこに住んでいてもおそらくそういう心配は付きまとうかとは思うけれども。
眺望などは期待しすぎず、変化が当然だと思って、
それでこの価格で納得できるのだったらいいんじゃないのかしらなんて思ったりもします。

[91: 周辺住民さん [男性 30代]]

住友だし、上がり目相場だからしょうがないけど安くはないですよね・・向かいのブランズはすでに上がってますが、同じ坂下通りで間もなく竣工のエクセレントシティも300行くか行かないかくらいだったかと。再開発でいろいろ変わるとは思いますが、今現在は極めて庶民的なエリアですからアンバランスな感じは否めません。

[92: 匿名さん]

広告が全面的に眺望推しなのに残念ですよね

[93: 匿名さん]

野村の21階建ては平べったい形で都電に向かい合うように建ちます。つまり細い側がこっちを向くから大丈夫。

[94: 匿名さん]

ただし平べったい形なので敷地の南北をほぼフルに使います。
この物件との距離を70mなんて書いてる方がいますが、実際には40～50mの位置になります。

[95: 匿名さん]

シティハウスが敷地の北東側に寄って建つので、ベランダから野村の最短距離は、
マップで計測してもどう考えても70ｍ以上あります。
40ｍを力説する根拠は不明ですが、都電の拡張中の道幅でさえ25mです。
野村まで40ｍはありえません。

[96: 匿名さん]

40mでない根拠をお願いします。不安です。

[97: 匿名さん]

70メートルでも40メートルでもあまり変わらないのでは？
高層階だと100メートル離れててもすぐ近く感じると思いますよ。

[98: 匿名さん]

96さん
野村の場所が「東池袋5-19」なのはOKですか？
地図を見れば、70ｍあります。

[99: いつか買いたいさん]

少なくとも敷地間ギリギリの最短距離が40mということなんで、敷地ギリギリにお互いの建物が建った場合、
つまり、シティハウスがめいっぱい敷地の南に寄ってて野村がめいっぱい北に寄って建った場合に40なんで、実際にはもうちょいあるでしょうということでは？グーグルアースでわざわざ測ってくれた人もいるみたいですし。

[100: 匿名さん]

敷地間のギリギリ最短距離（とがった土地の先端）でさえ50ｍ超えますから、
勘違いされてるだけだと思いますよ。
もうこの話は終了でいいでしょうが、こだわりたい方がいらっしゃるようです。

[101: 匿名さん]

40mでも60mでも、そんな変わりはないのでは？

それより気になるのは都電を挟んだ西側です。
http://ikebukuro.areablog.jp/blog/1000002163/p11129299c.html
こちらの記事によれば区が主導で再開発の動きがあります。
造幣局跡地の公園フロントになるので、おそらくマンションになるでしょう。
南と西の眺望が無くなるのはイヤです。

あー、エアライズ買っておけばよかった。
あれが発売された頃は「東池袋って不便。高速目の前だし」と思って検討さえしませんでした。
ブリリアタワーで東池袋のポジションが一気に上がりました。。。

[102: 匿名さん]

西側の都のs-park周辺は結構高いのが建ちそうな気がしますね。
（側道沿いはマンションがずらっと立ち並ぶかも？）

[103: 周辺住民さん [男性 30代]]

ここの前ってわけじゃないですが、補助81号線の工事後のイメージが乗ってたので張っておきます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/news/20141125/684551/?P=4

[104: 匿名さん]

しかし、角度的に、お見合いにはなりませんね。

[105: 匿名さん]

多分ならないんじゃないかと思います。

こういう都市部だと、周辺の建物との関係性もかなり考えて
検討されているんですね、皆さん。

立地条件だけじゃなくて
様々なことに目を向けていかないといけない…ということですね。

お見合いとか、確かになぁと思いますもの。

[106: 匿名さん]

有楽町線、丸の内線、JR山手線に10分以内(山手の場合は大塚駅)で割と土地が高いところで、副都心に近いって立地ということで、個人的には悪くないんじゃないかなーと思うけどね。
パンフレット眺望押しだから、逆にみんなそこに注目しちゃってますが。81号が綺麗になったり、造幣局が公園になれば、周りに他のマンションが建とうが価値は今より上がりそうだし。

[107: 周辺住民さん]

護国寺裏のブランズもいいお値段だし、今時の相場観だとこんなもんなんですかねえ。

[108: 匿名さん]

>>107
いやいやここは高すぎ。相場無視。

[109: 匿名さん]

ここも護国寺のブランズも坪60万円くらい割高ですね。
線路向かいのブランズ東池袋は坪280万円でした。

[110: 周辺住民さん]

とはいえいまどきブランズ東池袋分譲時と同じ価格で売ってるマンションなんて都心にはないでしょう。ベースの相場が上がってる中でそれを引き合いに出されても説得力ないですよ。

[111: 匿名さん]

まだまだどこの場所でも値上がりしていくので、
そのうち、これが妥当な金額になってしまったりして？
今、安いと思えるマンションって滅多にお目にかかれないですよね。
何処をみても割高感があります。

[112: 匿名さん]

来年は山手線内側で坪400万円は安いという相場になってるかもしれませんね？

[113: 匿名さん]

たぶんあと4、5年は高止まりじゃないですかね。
そこからかつてない程の暴落が始まるでしょう。
金利はそれ程上がらないでしょうね。
もう少し待てるなら待った方が良い。

[114: 匿名さん]

４、５年ほど賃貸で家賃を1,000万捨てるよりも下落するかですね。

逆に、この低金利に買っておけばよかったとか、坪400万は安かったなとか。
今は、日本のマンション相場は他の先進諸国に比べて激安ですからね。

[115: 匿名さん]

ここは数年後にはパークフロント、すみふにしては珍しく良心的な価格、戸数が少ないと三拍子そろってるので
案外早く完売するんじゃないでしょうか？

[116: 周辺住民さん]

線路の反対側に造幣局まで1区画あるからパークフロントにはならないのでは？

[117: 購入検討中さん]

あとは近隣の中古ですよね。
東池袋エリアだとエアライズやアウルの中古はここより高くなってしまってますが、シティタワーやパークタワー、大塚5-6丁目あたりの築浅マンションは今年に入っても坪単300万きるくらいででてますから。

[118: 匿名さん]

>>113
暴落って？
2007、8年のリーマン程度？2000年位の安い時代？それともバブル崩壊頃？

400からどれくらい落ちるって？

[119: 匿名さん]

暴落するほど上がってないでしょ？
ブランズ＠280→シティハウス＠340なら。

[120: 匿名さん]

愛犬と新ライフスタイル云々というＣＭＰがあるようですね。。。
ペットを飼われる方が多いという事なのかな？
単身者が多くなってくるのかなぁと思いましたが、
そうなるとあまりペットを飼われる方もいないのかもと思っていましたが
そうでもない、ということなのか。
ＣＭＰするくらいなので
ペットを飼われる方の割合も多いのかな？