23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

[一般サラリーマン]

まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その２）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[862: 匿名さん]

リストラで自前の社宅抱えている企業は少なくなったし
社宅定年制もあたりまえになった。
借り上げ主体になれば、２０万以上の家賃を払う企業が
少なくなって、神奈川、埼玉の遠方物件が多くなる。
社宅に長く住むと、マンションの価格動向にも疎くなるし
都心の変化も知らずにすごすことになる。

それと一棟借の社宅なんて自主管理だし近所づきあいも
気苦労が多いよ。

[863: 匿名さん]

23区内の新築マンション価格は、しばらくは下がらないでしょうねぇ。
中国からの輸入品価格アップ、インフレ傾向、土地価格アップ、都心の土地不足、どれをとっても、下がる要素は見つかりません。

[864: 匿名さん]

売り渋りの反動と景気の先行不安は、下げる要素になる可能性があります。

[865: 匿名さん]

都心に土地が不足しているのは、先高感があるからで、先安感が出ればまたドバっと出てくるんでしょう。全ては人々の期待値次第。すぐに状況はよくもなり、わるくもなる

[866: 匿名さん]

割と廃墟もありますからね。
長屋跡とか

[867: 匿名さん]

世田谷区一帯には、三井はもう入札してこないらしいよ。
三菱がガンガンきてるとは言ってたけど、三井はすでに割高とにらんでるのかな。

[868: 匿名さん]

でも土地の仕入れやらなきゃやることなくなっちゃうじゃない！基本的に不動産は上昇と横ばいを繰り返しながら右肩あがりで上昇していくものだから、仕入れを中止する必要はないと思うけどね。

[869: 匿名さん]

>基本的に不動産は上昇と横ばいを繰り返しながら右肩あがりで上昇していく

人口減って、団塊の世代が田舎に帰って、製造業は合併と縮小を繰り返しているのに、
なぜ土地の需要があるのでしょうか？教えてください。

[870: 匿名さん]

＞869
大学進学率も上昇気味だし、首都圏の人口に限るとあと何年か増加するからです。
団塊の世代は、海外移住したり田舎に帰郷する人はほんの一握りだと思いますよ
年寄りになって田舎に帰っても、40年も地域を離れていたのですから異邦人です。
都会の便利な生活を知ってしまったら、簡単に田舎には戻れないですよ
ご主人にとっては故郷でしょうが奥さんにとっては、高齢になって未知の土地に
移住するのと同じことですから、首都圏に住む家があるのにいい顔をするはずがありません。

[871: 匿名さん]

住む家があるなら新しい土地の需要はないし、年寄りになってから老後資金で土地買いましょうでもないし。

[872: 匿名さん]

23区内の昼間人口は減少傾向。
これはオフィス需要の減少を示す。
製造業は空洞化で、ますます減少。
首都圏の人口増加もあと何年続くか？

[873: 匿名さん]

>870
都心三区は65歳以上が転出が多く、34-44歳は転入超過。
高齢者世帯の転出が多いのが特徴です。

[874: 匿名さん]

本格上昇は景気回復が賃金に反映されることが確認できてからになるでしょう。消費税UP前の駆け込み需要もあるでしょうが、建物部分のみに仮に３%上乗せられたとしてもせいぜい数十万から百数十万ですよ。多いと感じるか、大したこと無いと考えるかは勝手だが、そんな程度物件価格の操作で幾らでも吸収できる範囲です。もっと重要なのは金利です。これも当たり前の話ですが、１％の重みを試算すればわかりますよね？金利先高感が現実味を帯びれば今のプチバブルは収まるでしょう。今年から来年が短期的には天井だと個人的には思っています。今までのように大きく下げることはないまでも現状維持がいいとこでしょう。団塊ジュニア世代に、ゆとりが出てはじめて維持できるかもしれません。今上昇を願ってるのは、個人レベルでは、バブルでおいしい思いをし、その後苦渋をなめた世代、一昨年来一時的に不労所得を手にしたニート予備軍（本人は投資家気取り？）、マンション転売を夢見る購入済み中年層だけのこと。今は減税の恩恵により手を出しやすい環境もあるが、買えば、取得税、固定資産税、団信保険と、数十万単位の固定費が毎年やってくる。それに、天災リスクを考えて、それでもマンション購入の需要が続くとは到底考えられない。

というような考え方も持っておいても損はないかもしれませんね。

[875: 匿名さん]

>874
ほぼ同意。人口減少した市町村でも高齢世帯の流入は
続いている。むしろ年をとって田舎へという
志向が強くなっている。一番減っているのは
都心の一戸建て居住者の郊外への流出。都心の
世帯数減は、人口減に数年遅れるようだが、今の傾向が
長く続くとは思えない。

[876: 匿名さん]

前回のバブルの反省も生きてくる。行き過ぎた金融緩和が土地への
投機的資金の流れを加速したのが、以前の失敗。誰かも書いていたが
「２％の金利で４％の利回り」と思えば、投機も加速するが
金利が少し上がれば、この傾向も吹き飛ぶ。

[877: 匿名さん]

３０代前半の働き盛りの人でも評価によっては当然給料が前年度より下回る時代なんて、団塊の世代の人たちに理解できるのでしょうか。景気が上がった実感なんてほんとありません。
前年異様に調子がよかった株価も今年は下がってますし。
土地だけこんなに上昇しててもついていけません。

[878: 匿名さん]

そういう人は○浦　○ヶ浦　○尾　あたりに買えばよろし
無理してついてくる必要なし

[879: 匿名さん]

都心の世帯数はタワマンの数々が完成後に大量流入で一気に増加。
株価は今週、上げに転じてます。12月は餅代稼ぎで上昇するのが恒例だし。

[880: 匿名さん]

これから増加するのは、リッチ層とマル貧層、減少するのが中間層。だからリッチ層が買いたがる不動産とマル貧層が住まざるを得ない貸家が投資対象としては妙味あり。この構造をよく理解した上で議論しましょう。

[881: 匿名さん]

＞873
65才以上の転出は、死亡したり老後の収入減少で賃貸で家賃負担が重くなるからだと思いますよ。
マンション開発とか地上げがあるなら、もっと売り地が出ても不思議ではありません。
売り地が出るのは、ほとんど相続でしょう。

65才で引退して帰郷や田舎暮らしなんて、テレビでは希少価値だから取り上げていますが
交友範囲で知る限り、2名しか知りません。

[882: 匿名さん]

>>879
株価は最近まで下げすぎたから騰がるのは当然です、5月の高値の信用買いも整理されてきたし
外資系のヘッジファンドの決算終了後は、例年騰がります。
現在騰落率が70％台なんだから、上昇に転じて当然ですよ。

[883: 匿名さん]

＞８８１
その世代の交友関係何名中？

[884: 匿名さん]

>880
目安としてリッチ層は年収いくらを想定なの？一馬力と二馬力（パート含む）別に。
貧民層も同じく。

[885: 匿名さん]

＞883
知人も含めて2〜300名位ですか、複数のOB会などの役もやっているので知っている方でしょう。
もちろん、都心住まいだけなら実家とマンションのご近所くらいですからそんなに多くはありません。

[886: 匿名さん]

都心住まいの人でいなかがある人っていうので見ないと意味なくない？
漠然と２００人中の二人と言われても。

[887: 匿名さん]

リッチなニッチと貧困の多数派か

[888: 匿名さん]

この冬の賞与は全産業平均で史上最高額って新聞出てたよね。
個人の懐にも少しずつ実感できてくるんじゃないの。
これって大企業社員だけなのかな〜。

[889: 匿名さん]

例えばリッチ層って、３５歳一馬力1000万オーバー？（二馬力1600くらい？）
貧困層って？　いなくなる中間層はどのくらいのこと？
なんか言葉だけだと何とも言えない。

[890: 匿名さん]

リッチ層は資産が1億以上ある奴のことだよ
年収は関係ない

[891: 匿名さん]

資産1億円あるなんて都内なら何十万人もいるでしょう。
不動産を除いて1億円ならうちは、ギリギリかな・・

[892: 匿名さん]

もちろんローンを組んでたら駄目だよ。まあ親世代から持っている人だけでも多数とは
なるだろうが。

[893: 匿名さん]

＞886
お宅の周りには何十人もいるんですか？それとも雑誌の受け売りですか？

[894: 匿名さん]

>>893
886じゃないけど、知り合いが極端に少ない俺でも、10人は確実にいるよ。
20億オーバーも３人いる。

[895: 匿名さん]

不動産が縮小することだけは目に見えているね。
経済は規模が重要なファクター

[896: 匿名さん]

＞８９３
別に自分の周りがどうのという意味で書いたわけではないですが・・・
連れ合いの親戚と、友人の両親が二組。
その世代は親世代なので、知り合いは少ないけれど、三組いますね。

[897: 匿名さん]

>891
うちもそうだな。別にリッチとは思わないけど。

[898: 匿名さん]

＞896
その方達は、帰郷ですか、それともIターンですか？
Uターンなら理解できますが、Iターンは勇気がいりそうですね。
リタイヤした65歳前後の親世代は、祖母世代が亡くなって家があるから戻るのでしょうか。

私の周りでは、郊外の自宅を売却して都心のマンションを購入した人は
何人か知っています、都心の戸建てでも同様です。
高齢者には、マンションは住みやすいようです。

[899: 匿名さん]

都内はシルバーパスがあるから高齢者は得。
地方に行くより生活はし易い。

[900: 匿名さん]

地方だと車無いと生活不便ですよね。でも高齢になっても車運転し続けられるのかといったら
難しいのではないかと思います。やはり子供が面倒見てくれない高齢者夫婦は都心に住むのが
良いのかと思いますが。

[901: 匿名さん]

＞８９８
個別の話でさほど意味がないので、お茶汚しになりますが。
その三組はみんなＵターンです。ただ、親の家に帰った人は一組で、
他２組は地元に一軒家、マンションを購入したそうです。わりと余裕が
ある人たちな気がする。（余談ですが、夫婦同郷は一組だけ。）
あと、そういわれて思い出したのですが、会社の上司でもう一人老後
Ｉターンを決めて、那須塩原に家を買っている人がいます（横浜在住ですが）。
都心のマンションを買った人もそういえば実家のご近所さんにいましたね。
息子に家をあげて、自分は同じ駅付近の駅至近のマンションに。でも、一戸
建てでも不便ところの人が、その傾向にあるのではないかと思うのですが・・・
そんなに不自由を感じない郊外一戸建てでは、建て替え（またはリフォーム）
のほうが圧倒的に多いですよ。一戸建て慣れと、総合的な損得勘定で。

[902: 匿名さん]

首都圏高級住宅街一戸建てから、都心部タワーマンションへ移り住む高齢者世帯って結構、需要の柱なんだよね。二階家の掃除とかって65才越えてくるとかなりたいへんだし、冬は結構寒かったりするんで。そこで交通の便が良くてセキュリティの高く機密性の高い高級マンションは人生のラストを飾る最高の場所になるってわけ。幸い土地値の高騰でいい値段で売れるんで、多少高くてもタワーを契約しちゃうってことになる。資産家もお年寄り市場はそうとうポテンシャルあるってことね。

[903: 匿名さん]

でも高い階は嫌だと言うお年寄りは多いよ。

[904: 匿名さん]

そうだよね。そういう人もいるだろうけど、年取って地を離れていまさら毎日高速エレベーター
に乗るのを嫌う人も多い。いい住宅を持っていて売る人が多数とはあまり思えないなあ。

[905: 匿名さん]

年取って、マンション？。今まで、戸建ての人が？。
いないよ。

[906: 匿名さん]

＞905　そんなこた〜無い。たくさんいるし、むしろ増えてるよ。
今都心のタワマン高層階に住んでるけど、両となり共に高齢者夫婦だよ。
都内の戸建売って入居したんだってさ。
その訳はいろいろあるけど、防犯上の理由が大きいようだ。
放火・窃盗・強盗等　年寄りしかいない戸建は狙われ易いらしい。
都内もどんどん物騒になってきてるからね。

[907: 匿名さん]

同じく都心のタワマンに住んでるけど、隣近所と身の上話はしないなぁ。

[908: 匿名さん]

年寄りばっかりの街なんてやだな。
高度成長で貯めたお金と年金と退職金で、優雅に都心のマンションくらし。
支えてる世代の身にもなれって感じ。
そんなんで地価がいつまでも上がるわけない。

[909: 匿名]

私は今年還暦を迎えました。
郊外の一戸建てを売却して23区内ですがマンション住まいです。
わりと大規模マンションですが、入居割合は年配組は3割団塊ジュニアが7割くらいです。

年配組は元一戸建てからの転居が多いみたいです。
自分としてはマンションに住んで大正解でした。
庭がないのが唯一残念ですが・・・

[910: 匿名さん]

そうですね。年配の方には、マンションは住みやすいと思います。
郊外の戸建てに住んでいる両親にも、ぜひ都心のマンションをすすめたいです。
まったく聞く耳もちませんでしたが。

[911: 匿名さん]

うちは横浜北部地区の駅4分、管理人24時間常駐のマンションですが、中古で入ってくるのは、60を過ぎた方か、新婚さん、一人暮らし女性です。
隣の方も、ここから徒歩20分の戸建てを売って、入ってきたそうです。

管理組合では約半数が60以上の方で、理事会が老人会になりつつあります。
駅遠の戸建ては、どんどん売られて、駅近のマンションに移ってくる流れはあります。
都心のマンションは資産家の方が買うのかもしれませんが、周辺駅でも、商業施設がある地区では、
住み慣れた近隣が良い人も居ますので、駅近は需要があるのでしょう。