23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

[一般サラリーマン]

まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その２）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[782: 匿名さん]

都心買えない、湾岸いらないって人はどこを買うかというと、世田谷なんだろうけど
これが３００越えの現状なら世田谷中古を買うか田園都市線横浜川崎しかないよ。
むしろそれらに飽きて逆のルートで住み替えて湾岸に買った人が多いのだと思うよ。

[783: 匿名さん]

昨日のケープは最高倍率１４１倍でしたね。恐るべし！

[784: 匿名さん]

>>777
湾岸エリアの今後を占うのであれば、数年前に入居が始まった、豊洲、月島の高層タワーの実情を分析すれば、ある程度見えてくる。新築時、お台場のモデルルームに順番待ちができるほど盛況で、雑誌にも多く取り上げられた豊洲の某ツインタワー、月島駅徒歩１分のタワーなどあれほど当時は希少性が持てはやされたが、周辺環境の変化によりたった２、３年で既に分譲価格を上回るどころか完全に買手有利な情勢。一方、同じ月島でも他の２棟（LとCタワー）はその立地から分譲＋αで投資妙味が出ている。つまり、湾岸だからって一蓮托生などあるわけないよ。ついでに、夜景重視で住居を探す人は意外と少ない。あっという間に飽きるからね。さらに、仲介会社は、新築時の価格を伝えたうえで購入を勧めるから、それで購入に至らないケースは山ほどある。中古の場合、値引きもあって当たり前だから、さほど期待しないほうがいい。

[785: 匿名さん]

湾岸エリアで思ったのですが、
クルマのナンバーでご当地作ったらもう少し頑張りそうですよね。

申し訳ないけど江東区は足立ナンバーから湾岸とか台場とかのナンバーになったら
資産価値だけではなく、イメージも向上しそう。

東京って、ナンバー増えないのでしょうかね。

[786: 匿名さん]

>>784
その情報の一部、間違ってます。
月島駅徒歩１分のタワーは分譲価格の35%増で売れています。
現在残ってるのはそれ以上の価格で売りたかったり、
引渡し時期の都合が客と合わずに残ってるそうで、
売手有利な情勢だそうです。
以上、地元の不動産屋に最近聞きました。

[787: 匿名さん]

そうですね。実際に売れてないと思われる竣工間もない物件は、価格高騰に便乗して欲張った根付けがされて売れていないものばかりです。
私の購入したMSでも同じことがおきています。転売目的で購入した人からすると、騰がり途中なので売りに出しつつ購入者が追いついてくるのを待ってる状態なのだと思います。またとない儲けのチャンスですからね。（因みに私は転売目的ではないです）

[788: 匿名さん]

湾岸が人気ナンバーワンということですね

[789: 匿名]

最近分譲され完成済みのマンションで、分譲価格より安く売られているタワマンなんてないでしょう。
ライオンズタワー月島（月島徒歩1分）は、大京創業以来最大のヒット作で超人気！！
部屋によるがおおむね4割アップくらいで売られている。
ザ・クレストタワーも最初の価格比では3割アップくらい（ゴクレは途中で値上げというせこいことを
したのでそこからは1から2割アップくらいか）。
だいたいこれらの物件は低層北向きなら坪200万円強で売り出されたんですから、いまこれにちょっと上乗せした値段で売るばかはいない。
新築時の価格を伝えたうえで購入を勧めるなんていう奇特というかなんというかの不動産屋は、天然記念物ものでしょう。そもそも自分で分譲したんでもない限り全戸の分譲価格を知るのは、昔と違って結構難しいこと。

マンション研究家より

[790: 匿名さん]

分譲価格の35%増と書いたのは、それです。
希望価格ではなく、実際に売買される金額です。

[791: 匿名さん]

世田谷の普通のマンションだって分譲したときより高く売られています。

[792: 匿名さん]

世田谷だとどうだろう。００年分譲ぐらいの価格にまでもどってきてる感じですかね。世田谷が坪３３０万だったのってそのくらいの時期でしたっけ。

[793: 匿名さん]

９８〜９９年くらいじゃないですかね。

[794: 匿名さん]

世田谷、９６年で２８０万でした。

[795: 匿名さん]

湾岸はいらないと書いたものだけど…ウチは坪400万位に上がってきた。
都心５区でも欲しい立地だ買い換えは厳しいね、売り地で坪500万とか平気で見かけるようになってきた。
しかし、湾岸で都心５区って言われてもと思う。それなら近郊の良い場所の方が良いよ。
やっぱりゼロメートル地帯（城北含む）は怖い。

[796: 匿名さん]

そうか。よかったね。

[797: 匿名さん]

文京区だと今400万円するの？というか物件を見かけない。

[798: 匿名さん]

ケープタワーがいいな。買いたかったけど、抽選で落ちたので、残念ながら、別のタワマンを物色中。

[799: 匿名さん]

今テレ東ビジネスサテライトで、不動産ファンドはまだ伸びると言ってた。

[800: 匿名さん]

結局湾岸の1人勝ちですかね。

[801: 匿名]

>800さん

どうしてそういうことになっちゃうの？
ケープは単に旧価格で出てきたから高倍率になっただけ。
TTTをいま65平方メートル3100万円で出したら500倍、あ、これも湾岸か、
赤坂TR58㎡を今5800万円で出してきたら1000倍でしょう。

[802: 匿名さん]

>760
俺はあんたが好きだ！！

[803: 匿名さん]

>801
でも出してこないから不戦敗

[804: 匿名さん]

芝浦、いいんですかねえ。。周辺を5分も歩くと、買う気が失せるんですが、これから変わってくるんでしょうか。ドブ川のような匂いがしますし。日本の環境技術であの水の汚さをなんとかしてほしいものです。地震の被害も避けられないでしょう。安いものは安い理由があるということです。当たり前ですが。それを理解して買うのなら全然良いんですが。

[805: 匿名さん]

↑何を言おうが負けは負け

[806: 匿名さん]

まぁケチを付けようと思えば、どんな街にもケチを付けれます。

[807: 匿名さん]

<<789

月島徒歩１分のマンションとは、Ｉマークのことですよ。あそこは悲惨。ごく近隣の再開発計画が持ち上がった瞬間売買物件が多く出たけど、みんな分譲価格以下だよ。それともここは眼中なしなのかな？ライオンズは確かに人気あって分譲以上で成約してるけど、チラシの価格ほどではない。雑誌を鵜呑みにしちゃいけないよ。売り出しと成約は全く違う。ついでに仲介業者は購入者装ってモデルルームに行くは、価格表だってすべて入手してる。彼らはこれが商売だからね。後々クレームにならないように事前に新築時の価格を購入予定者に提示してる。それでも構わんという人のみが購入しているのが実態。

[808: 匿名さん]

大便をはじめとした生活廃水が流れるので
芝浦は匂うのは確かです

その一方で湾岸の熱は凄まじいものがある。
マンションブームも湾岸次第でどうにでも変わる。

[809: 匿名さん]

>808
>大便をはじめとした生活廃水が流れるので
未明に、しかもこうした明らかな嘘を垂れ流す気持ちというのは、どういうものなんでしょうかね？

[810: 匿名さん]

＞809
ウソではないでしょう、生活排水は海に流れなくてどこに流れるんですか？

[811: 匿名さん]

海に行く前に、都会の下水構の中も流れてるけどね。

[812: 匿名さん]

下水溝にはフタがあるでしょう、海にはフタは出来ません・・

[813: 匿名さん]

下水溝のマンホールから臭う町もあったりしますね。この前、ららぽ・・・

[814: 匿名さん]

買えなかった＊＊＊みが必死だなｗ
現地行ってみれば分かるけど
晴れの日も雨の日もほとんど匂わん

アイランドに関しては地盤もいい

[815: 匿名さん]

10月の鉱工業生産が、予想外のプラス。
景気の先行きに明るさか？

[816: 匿名さん]

15階程度の従来タイプのマンションがいくらできても湾岸の人気は
あがらなかっただろうね。
豊洲のＴＦが出来た頃、だれも注目しなかったのがその証左。
ところがタワーとららぽーとで一気に坪単価が４０万も上昇。

地上１００ｍから上は、地上とは別の光景が開ける。
もうひとつは、都心アクセス。通勤の便。
これらは、周辺環境がどうであろうが無関係。
最後が規模。１００人２００人では街は変わらないが、
４０００人、６０００人で街の雰囲気はがらりと変わる。

逆にいうと、タワーの低層階がリセールバリューを持つのかと
いう点には注目している。利回りのいい賃貸物件として
最適というのは間違いないが。

もうひとつは、雑多な所得層が混在する１０００世帯いじょうの
大規模タワーの管理組合運営。どこまでよいコミュニティが
作りうるか。互いに挨拶を交わしたりしているかどうか・・
理事会の運営レベルみたいな点が長期的には既存評価に
もつながるのではないだろうか。

[817: 匿名さん]

買わなかった勝ち組に言わせると

＞晴れの日も雨の日もほとんど匂わん

この「ほとんど」というのが痛いと思うんですが・・・
一般の住宅地は、「まったく」臭わないのが普通ですよ

[818: 匿名さん]

＞816
湾岸のメリットは、元々人工島で戸建てが皆無だから反対運動も起きようがない
だからタワーマンション建てても誰からも文句を言われない

[819: 匿名さん]

＞816
海の近くだから、海の匂いはありますよ
ただ異臭などはしない。個人差になるんだろうけど
芝浦島は入居後すぐ転売なら1000万ぐらいは儲かるんだろうから
＊＊＊みではないでしょうね

[820: 匿名さん]

↑817宛てでした

[821: 匿名さん]

捕らぬ狸の皮算用か

[822: 匿名さん]

儲け話は内緒でやるものだよ（笑）
どんなことでもみんながマネしたら儲けは減ると思うべし。

[823: 匿名さん]

モテた話、旨い物食った話、金儲けた経験
すべて、内緒にしないと妬まれる。
ましてや計画途上で人に語ってはいかんよ。
①緊張感が緩む。
②殺到してありつけなるかも
③リスク評価が甘くなる。
そこでさらに、終わってからも一人で満足。
ひたすら次をめざす。
幸福というものは不安と孤独という代償抜きにはありえない。

[824: 匿名さん]

本当に直ぐ転売で、１０００万も儲けられるの？？

[825: 匿名さん]

これには条件があるよ。実際に住んでから売らないと３９％の譲渡益
課税（所得税・住民税）がかかる。仲介手数料が１５０万としても
せいぜい５００万。

[826: 匿名さん]

これ以上は勘弁してね。

[827: 匿名さん]

さて本題に戻りましょう
鉱工業生産が予想を上回って
12月利上げの可能性が高くなってきた
マンション業界に利上げ直撃しないかな？

[828: 匿名さん]

利上げは折り込み済みじゃないの。
景気悪化ムードがいつまでもあるよりは良いと思うけど。

[829: 匿名さん]

これからローン組む俺には直撃だわ・・・

[830: 匿名さん]

それは仕方ないよ。利上げは順当だとしても、消費税アップは大きく影響するだろうね。

[831: 匿名さん]

穿った見方をすれば、大手デベロッパーはＨ１８年秋以降の
利上げを意識しながら都内の大型物件をさばいてきたのではないですかね。
金融機関の競争から提携ローンの１％優遇とかをつけて調整してきて
いますが、３％の金利が４％になるだけで３０００万のローン
組めた人が２4００万しかローン組めなくなる
要するに郊外物件、城東、城北しか売り物がなくなる。
これは中長期戦略に折込済みなんではないでしょうか。

本来、都心の単価が上がれば自動的に需要は郊外にむかう
わけですが、金利が上がれば４０００万の物件が買えた人が
３５００万の物件しか買えなくなる・・・価格上昇と同様の効果で
需要は郊外に向かうしかなくなります。
一方、それほどの需要が首都圏にあるのかということですが
東洋経済の三井不動産の記事で引用された東京カンテイ調べ
によれば地方の人口減少首都圏の人口増加は今後も続くとのこと。
そういう読みで、横浜、柏など郊外開発がいいタイミングですすんできて
いるのでしょう。