23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

[一般サラリーマン]

まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その２）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[761: 匿名さん]

バブル崩壊の典型的なパターンは、不動産価格が毎年、買値に対して５％ずつ下がり、加えて銀行金利を毎年４％ずつ負担し、気づいてみると買った価格の３分の１に価値は下がってしまい、一方で借り入れ額が物件時価の１．５倍残っている。都心部では、このパターンにはまった人は、破産するなり夜逃げするなりして、ほぼ一巡。今は、埼玉や千葉の住宅地がこういったハマッタ人たちが最終段階を迎えている状況。これがクリアされれば、首都圏全体がアク抜けして、買いが買いを呼ぶ展開に突入することになる。下げがきつかった分、膿み出しが終われば、結構、揚げ足ははやいかもよ。

[762: 匿名さん]

はぁ？

[763: 匿名さん]

10月首都圏賃貸物件成約数は減少に　アットホーム
　アットホームは11月27日、10月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。
　それによると、10月の成約件数は中古・新築ともに不振で9,224件（前年同月比マイナス14.3％）となった。
　１戸当たりの物件成約賃料は、賃貸マンションが100,700円（同1.9％下落）、賃貸アパートが65,300円（同0.3％下落）となった。

[764: 匿名さん]

私、色々賃貸物件も探していますが、簡単に2万円くらい値下げに応じますからね。碑文谷あたりでも。少なくとも、モデルルームかなんかで出される想定賃料は信じないほうがいいかもしれません。あと、昔に比べると、色々賃貸物件が充実しているような気がします。その分、競合も激しくなっているのでしょう。賃貸する側にしてみれば好都合です。
あと買うなら、760番さんのような意識が正しいと思いますね。物件が気に入って、永住する可能性が高いなら、価格が上がろうと下がろうと、関係ないでしょう。
物件価格がいつ下がり始めるか、難しいですが、2007年は一度下がるんじゃないですか。30代前半の人口と買い替えしそうな50代後半の人口合計が一時的ですが減りますよ。その後2015年までは横ばいないし若干上昇、2016年以降は悲劇的な下落、と考えています。
が、その頃には金持ちな外人に東京が牛耳られるので、都心物件は大丈夫でしょう。無理しても今のうちに都心なら買ってもいいかもしれません。外人が買いそうな物件で、麻布十番とか、広尾とか、六本木あたりで、安めの東向きの部屋とか。。外人は南向きにこだわらないですしね。

[765: 匿名さん]

都心から20キロ圏外には住めん。
電車に乗るだけで疲れて何もできん人生になる

[766: 匿名さん]

多摩地区から都心５キロ圏内に引っ越したとたん、勤務先が多摩地区になってしまった。
人生は解らん。

[767: 匿名さん]

消費税率ＵＰで、３年後ぐらいにマンション買いの騒動が必ず起こりますよ。

[768: 匿名さん]

芝浦アイランドが一段落して、もはや１０００戸クラスの大規模供給は
城東か神奈川郊外という図式になりましたね。
湾岸戦争の終結の次は「東西冷戦」
田園都市線急行停車駅徒歩10分内外で坪単価２２０万円
渋谷に30分、大手町までなら６０分の位置です。
鴨居のららぽーともあるし、横浜、川崎の駅周辺はあっというまに
完売。武蔵小杉のタワーも瞬間的に売れてしまいました。
東は、荒川区の川辺の開発ですがこちらは坪単価１５０万前後
新浦安のバス便と同等。足立区も竹ノ塚までいけば１２０万〜
中間的な板橋区で１８０〜
江東区はすでに２２０〜を超えてこれから上昇中。
田園都市線の価格設定をにらみながらやや上を伺う値付けになる
のではないでしょうか。
こうなると、新築が全くないなかで「時価」を決める尺度がなくなる
わけですが、おそらく2007年、2008年入居のＴＴＴやＣＭＴなどの
未入居転売が相場をひっぱる図式になるのでしょうか。

[769: 匿名さん]

＞761
郊外の人が買いに転じるのは難しいでしょう。
彼らはあきらめてカーライフや郊外の生活にひたってきています。
いまさらごみごみした都心に帰る気もない。それと金を使ってしまって
貯蓄がない。地価が反転するのはかなり先の話・・・横浜はあっても
千葉はないかもしれないし。

バブルの時（１９８５年から1991年）までのパターンは、買換えですよ。
２８００万の１ＬＤＫが2倍になったので４０００万の３ＬＤＫに買い換えて
さらにはそれが１億になったので郊外の一戸建てを買うという
転がしゲーム。
結果、横浜線沿線、千葉、埼玉に転居していった人がいるわけで
こういう人たちの「簿価」はもとが案外安い。
ただ結構高いローンを追加で払っているので、郊外の地価が上がって
も転居する余力がない。なにしろみな５０代で長期のローンも組みづらい。

さて、こういうなかでうまくいったのは唯一「転がさなかった組」
１ＬＤＫから３ＬＤＫまで転がして、バブル期はその場でしのいで２０年
という人が一番いい思いをしている。
もともと２８００万で買ったマンションが４０００万で売れてそのまま
人気エリアの７０平米３ＬＤＫに２０年住んで売値で転売してさらに
ローンをのせて６０００〜７０００万物件を買う。
こういう流れでいままで高額物件も売れてきたわけです。
今後都内の築２０年越えが妥当な値段で売れたら、まだまだ
湾岸タワー築浅中古は高値で売れると思いますけどね。

[770: 匿名さん]

そうそう郊外にはまだ、新築５０００万で４５００万ローン組んじゃって、時価が２０００万に下がった物件に対して、残債３５００万のひとが山ほどいるからね。
都心部と郊外では、個人BSの差がまだあまりにも大きいよ。

[771: 匿名さん]

>768
2008年にTTTとPCTが同じ頃に完成し、
築浅中古として大量に売り出されると、
相場を引っ張るのは確実でしょうけど、
高い方に引っ張るとは限りません。
ライバル住戸との駆け引きで少し安くする競争が起こると、
時価相場を下げる方に引っ張ることもありえます。
皆さん、自分の住戸さえ売れれば良いのですから。

[772: 匿名さん]

某芝浦物件の倍率１４１倍でしたね

[773: 匿名さん]

>2008年にTTTとPCTが同じ頃に完成し、
>築浅中古として大量に売り出されると、

って大量には出ません。
Ｈ１７年２月から４月にグローヴ・ケープ1971戸
これが転売に出る率は５％以下の延べ１００戸
程度ではないでしょうか。
自宅で買った人は買換え物件がないから安くは
売らない。
賃貸に出したらすぐには売れない。
なぜなら、賃貸に出して転売した場合
転売益の３９％が税金で消えます。
オーナーチェンジなら売値も安い。
むしろ自分で住んで売却したほうが税金がかからないし
高めに売れます。
しかし、大半はローンを組んで買った人だろうから
半年程度で賃貸か売却か見極めをつける。
度胸がなければ賃貸。


＞高い方に引っ張るとは限りません。
高い方にひっぱります。
なにしろ高く売らないと意味がないから安値で売ら
なくてはいけない理由はどこにもない。
仮に１５００万の利益が出るならローンが半年で１００万
でも半年待って売るでしょう。
そういう中で２００８年年明けにはＣＭＴ869戸が引き渡しで
4月になればＴＴＴが1981戸出てくる。
仲介業者も高く仕掛けて売りたがる。

[774: 匿名さん]

＞５％以下の延べ１００戸程度ではないでしょうか。

自分で書いていて思ったけど、そんなにも出ない。3ヶ月刻みで２０件で８０件もでたら大変な「事件」ですよ。５％以下の延べ１００戸程度ではないでしょうか。
値上がり激しいＶタワーですら、せいぜい毎月４件も出てないですからね。

[775: 匿名さん]

×５％以下の延べ１００戸程度ではないでしょうか。
○１．５％以下の延べ３０戸程度ではないでしょうか。

[776: 匿名さん]

昨日発売の週刊東洋経済によると首都圏人口は2015年まで増える、世帯数は2020年まで
毎年4万世帯位づつ増えるらしい。
もっともそのときはあきらめて近郊で安いアパート暮らしをするか
あるいは千葉や八王子の駅からさらにバスの便を買うかだが。

[777: 匿名さん]

なんだかんだ言っても都心５区ならあと１０年は下がらないね。
グローヴ・ケープ・ＣＭＴ・ＴＴＴ・ＷＣＴ等が５％程度の築浅中古だしたとしても
それをほしい人はもっと多いから、価格は逆に上がるんじゃないの。

ただし２極化がもっと進むだろうから城東・城北エリアは厳しいだろうけどね。

[778: 匿名さん]

>城東・城北エリアは厳しいだろうけどね。
まったく。新築価格自体不動の価格帯を維持していますね。
世田谷と荒川で倍半分　港と足立４倍の差があるよ。

[779: 匿名さん]

>>777
都心５区でも湾岸はいらないなぁ。まぁ値段が下がらないのには同意だけど。
湾岸以外の都心５区、特に山の手はもちろん上がると思います。

[780: 匿名さん]

>>779
いらないなぁ。の多い湾岸は、分譲で買った人もいらないなぁが多い。
従って、湾岸の築浅中古は大量に売りに出されます。
そして、いらない人が多いので高く買ってくれる訳もなく、下がらない訳もない。