23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

[一般サラリーマン]

まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その２）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[721: 匿名さん]

都心が庶民の住むところでなく、エリートだけのものであるとしたら、
なぜ、地価の高騰を待つまでもなく、
２００平米などの居室を相応の価格で売らないのか。

結局マンションは、庶民価格にしなければ、
需要が少なすぎてほとんど商売にならないと言うことですよ。
２３区といえども、その地価を支えているのは庶民のあこがれであり、
それらの背伸びしたローンなんです。

[722: 匿名さん]

200平米５億円、最近よく売れますね。それはそうでしょう。５億円位はなんでもない人が東京には
たくさんいるでしょう。株式上場すれば創業社長は100億円前後を得る。それだけでも一年間で300人くらいづつ生まれてくる都市ですよ。

[723: 匿名さん]

どんな高額でも買い手がつく。粗利で見れば庶民相手の庶民価格マンションよりも、富裕層相手の高額マンションの方が良いのも道理なので、都心新築のマンションは殆どがその部類のようです。しかも倍率はそこそこでも確実に即日完売してますねー。すごいもんです。

[724: 匿名さん]

富裕層のマンションが高いからといって、
庶民価格マンションがどんどん値上がりしてく根拠にはならんね。
二極化が進むだけで。

[725: 匿名さん]

粗利で見ても、劣悪地目や土壌汚染、軟弱地盤など安い土地に、
タワーなどと言って戸数をぎっちり詰め込んで高級風な施しをして、
マネーの価値を知らない素人にそこそこの値段で売った方が濡れ手に粟で儲かります。

高級物件は、本物を知っている人間に対しての商売なので、
土地、建物、調度からサービスまで、全てに品質が求められ、コストが嵩みます。
こだわりや要求もシビアです。利益を乗せすぎれば見破られます。

[726: 匿名さん]

なるほど。資本は冷徹ですナ。生活者の幸せを排除・搾取して、自己増殖の効率の最大化を図るのみ。誰か、資本主義の次のステップを教えてください。NPO（生活者に優しい？！）の躍進は、次につながるのかな？

[727: 匿名さん]

>725
濡れ手に粟って湾岸物件のこと？

[728: 匿名さん]

金持ちはあまりこだわりがないよ。大手デベであれば内覧会でも指摘はゼロ。後で気になることがあると自前で直しちゃう・・・頼むのも面倒くさいからデベ系。われわれからすると最高のお客です。ですから７２５の言ってることは間違いです。
７２４＞首都圏に限定すると、高額物件を中心に据える方向性は我々には確かにあります。相対的に安い物件は、割合的に減少することになります。供給サイドが細るので、皆さんが希望されるようだと結果的に価格はどうなるでしょうか？お考えください。

[729: 匿名さん]

＞７２５
湾岸物件でも一部には富裕層が集中したものもある。億超えの住戸の販売状況を見ると、確かに参考にはなるな。

[730: 匿名さん]

都心はどんなに高くなっても構わないので、城南地区まで波及するのは勘弁して欲しいよ…。

[731: 匿名さん]

No.511 by 匿名さん 06/11/26(日) 16:47
ケープタワーは８０倍の部屋もあるとのこと。すごいですね。

[732: 匿名さん]

つみたてくん20倍を４人が使えば、それだけで80倍。

[733: Michael]

え〜っ、倍率ってそうやって計算されているのですか？

[734: 匿名さん]

そういう計算の場合も有りです。

[735: 匿名さん]

頭が悪いのかもしれないが、結局表題の質問に答えた回答は一つも見当たらない。

なぜ？？？？？

[736: 匿名さん]

だって結局、しばらくは上がるかなぁ。
とは言えても、いつ下がるかなんて分かる訳ないよ。
占い師ではないんだから。

[737: 匿名さん]

下げの参考意見が出てこないってことは(これが答えなのかもしれない）、しばらく下がらないつもりで対応するしかないのではないですかね。下がったときに柔軟に対応できるようにしておくのが良いのですが。。住居を買ったとしたらそうもいかないですね。

[738: 匿名さん]

短期で下げに転じる可能性も大きいと思います。マンションの購入も、わずかばかりの税控除や、わずか1パーセントの金利の上下で購入を左右される人が多い中を、それでもギリギリの状況で維持されてきた販売戸数です。デベのマンション用地の高値入札も、こちらが思っているほど、固定的な状況ではなく、販売する側からしたら、本当に売れるのかを確認しながらの慎重な作業です。

このスレの「価格は10年間に2.5倍さん」もいつの間にか消えたようです。東京の土地は魔法のように新しく作り出せます。これまでも低層住宅地を大手でデベが購入したら、議会を巻き込んで用途変更、マンション用地の出来上がりという例もいくつもありました。土地が本当になければ、ルールを変更してでも作り出してきますよ。

[739: 匿名さん]

消費税率アップ前の駆け込み需要も期待できるので、
あと２年ちょっとは下がらないと思いますよ。
その先は知らないけど。

[740: 匿名さん]

いいから買いたい時に買える物件を買えよ・・・

[741: 匿名さん]

土曜日の日経新聞によると南イギリスの住宅の値上がりがズット続いてる。
平均価格は年収の８倍の4500万円、それで友人の共同購入して一緒に住むなどの
動きもあるということ。こういう住宅の上昇って世界的な流れだね。
株券以上に実物資産だもんね。東京も買えるうちが花だね。そのうち手が出なくなり
郊外で木造アパート暮らしとなったりして。

[742: 匿名さん]

そもそも23区内に新築マンションが簡単に買えるほうがおかしい、今までがデフレで
企業の土地の投売りなどの影響で安すぎたとうこと。その特殊な安値と比較して
少々上がったからどうだとかいってる場合じゃない。

[743: 匿名さん]

738＞最近は高さ条例などが出てきて安藤さんじゃないけど、景観を守ろうという
動きがでてきてるからね。デベの勝手は許されないよ。もう湾岸のビル群のせいで
夏に海風が入らず都内のヒートアイランド化がひどくなったと怒っている都民も
たくさんいるからね。

[744: 匿名さん]

>>738
土地が作り出せるって錬金術氏さんですか？
仮に苦労して作り出せたとしてもオフィスか超高級物件になって庶民には手が出ないと
思いまーす

[745: 匿名さん]

新築神話がある限り、都内に近年大量供給された物件の将来的な二極化の値下がりは必至でしょう。
不動産関係や建設関係の頭の回る人は、あえて割高な新築は買わないという話を聞きました。
都心の好立地の15年超のマンションを買って、リフォームするのがエコノミーで利口だそうです。

掲示板の中古板でも「築浅・・・」を大部分の人が希望しているようですから
日本人の、新しい物好きの特性なのでしょう。

4000万円の予算で、新築なら郊外物件しか買えませんが、
3500万円未満で駅近の立地の良い都心中古物件（70〜85㎡）買って500万円で好きに
スケルトンリフォームするのが、多額のローンを抱えずにエコノミーだと思うのですが・・・・
郊外物件なら、悪くすると将来1000万円未満になりますが
都心物件なら、30年経過しても新築相場の50％前後にしか下がりませんから。
住宅取得控除も冷静に考えると、たいしたことない金額ですよね・・・

新築マンションを販売している、不動産関係の皆様、ごめんなさい・・

[746: 匿名さん]

他人に言うときも、新築マンションと言えるのは最初の数年だけですね
その後は
「○○さんは、どこに住んでるの〜？」
「郊外の○○の近くなんだ、でも駅から近くて便利だよ」
（郊外の無名の駅だと他人に言ってもわからない）
という時代が20年以上続くのですから。

[747: 匿名さん]

築浅中古にも人気が集中して値上がり。供給が極端に少なくなった都心新築にも新しい物好きの
日本人が殺到して値上がり。という事ですね。
メデタシ！メデタシ！

[748: 匿名さん]

そう錬金術です744さん。この間のマンションブームを支えた、湾岸の土地も、総合設計による容積率割増しの恩恵を受けています。容積率が最大400％の割り増しで高層マンションの建設が可能になりました。それでできたマンションは高級マンションではありません。それがなければ、今も倉庫街のままでしょう。土地に物理的な限界があるのと、マンション用地の限界は同じではありません。

[749: 匿名さん]

めでたいついでにモニターなんてどうでしょう。

http://www.bunjo.jp/monitor.php

なんか人の気配がしないから、あたりそうな気がするんだけど。。。

[750: 匿名さん]

>>748
先生！じゃー都心部には容積率400%600%1000%・・・と
いうマンションがガンガンに建てられる広大な土地が
まだまだいっぱいいっぱいあるって事なんですね？
高さ制限とか周辺住民は全く無視してガンガンに建てれる
んですねー？

[751: 匿名さん]

２３区と一口にいっても、人気のある区は限られていますから、
いつ値段が下がる、というよりも
今後も値段が上がりそうな地域と、あまり変動しない地域など
区によっても違いますよね。

[752: 匿名さん]

まあ人気も変動するもんですからね。麻布十番や恵比寿なんて谷地で忘れられた場所が
地下鉄開通や大規模開発で今や人気地区。でも買いそびれた人は
すでに高いところよりこれから値上がりするところ
を狙うほうが懸命かも。新東京タワーやツクバエクスプレス開業などで変化が起きそう。

[753: 匿名さん]

新東京タワーで墨田区の値上りが期待できるとは、思えないなぁ。
タワーができても、城東は城東だから。
つくばEXの人気の方は、物珍しい間だけ。

[754: 匿名さん]

単純に考えて、不動産、不動産と騒ぎ始めたら、もう終わりだと思いますけど。今はまだそこまでの狂騒的感覚は無いので、大丈夫だと思いますが、そんなキャピタルゲインはこれから期待しないほうがいいのではと素人的には思います。
2006年に株式市場に参入して、大失敗した人がどれだけいるか。。不動産も同じでしょう。ボラティリティは低いかもしれませんが。自己居住用不動産のキャピタルゲインなんて買い替え考えると意味が無いし、賃貸に回すっていっても、築浅物件の賃貸の選択肢は今ゴマンとあるわけで、想定どおりの賃料なんてもらえないと考えるのが普通でしょう。日銀も既に現在の不動産ブームに警鐘を鳴らすコメントをしてますし、私は様子見です。金がポケットから溢れるくらいあれば買ってもいいですが、ローンを組んでまで新築マンションを買おうとは思いません。かといって、収益不動産ももはや高くて買えませんが。こういうときは待つのも相場、であります。今は外国株のほうが個人的に魅力的です。

[755: 匿名さん]

そういう人がいる間はまだ大丈夫。

[756: 匿名さん]

賃貸なんて、ホントにやってる人いるのかなぁ〜？
掲示板での話を聞いてると、皮算用もいいとこ。
一か月、二か月、未入居なだけで、あっという間に利回りは悪化。
賃料保障で斡旋業者にだせば、ごっそり手数料取られるし。
突発的な一時金での修繕費用なんかは、自前で負担するしかないし。
複数物件もって、
全体で８割くらいの稼働率でも儲けが出るようなポートフォリオ組めるようでないと
賃貸で儲けるなんて無理ですよ。

[757: 匿名さん]

都心だけど、周りのマンションの空室は直ぐ埋まってるよ。

[758: 匿名さん]

756さんの言ってる不安な賃貸用不動産とは都心ではなく、ただの23区内物件だと思われます。
都心、準都心の競合の少ない分譲タイプであればそう心配ないと思います。（賃料を欲張らなければですがね）　冷静に物件選定できていれば大丈夫ですよ。

[759: 匿名さん]

都心３区の中で最大の港区の居住人口って１６万人程度。
千代田、中央、渋谷足しても居住人口５４万人程度

一方、２３区人口は７５０万人。首都圏の人口４０００万人
を考えたら、都心に住むってことがいかに希少性の高いことか
わかる。
２３区なら７．２％首都圏なら１．３％という希少価値。
２３区の分譲単価か４５０万〜１２０万まで３倍の開きが
あるように、賃料も月坪７千円〜２．１万くらいの開きが
ないとおかしい。

[760: 匿名さん]

こちとら、もともと大不況の中、買ったとたんに２割３割下げを覚悟して新築マンション
買ってるんでい。
２倍３倍とか浮かれた話は冗談として、かあちゃんと選んだお気に入り物件に住んでるっから
大幅に下がらないだけでも、ウハウハのハッピーライフなんでい。

[761: 匿名さん]

バブル崩壊の典型的なパターンは、不動産価格が毎年、買値に対して５％ずつ下がり、加えて銀行金利を毎年４％ずつ負担し、気づいてみると買った価格の３分の１に価値は下がってしまい、一方で借り入れ額が物件時価の１．５倍残っている。都心部では、このパターンにはまった人は、破産するなり夜逃げするなりして、ほぼ一巡。今は、埼玉や千葉の住宅地がこういったハマッタ人たちが最終段階を迎えている状況。これがクリアされれば、首都圏全体がアク抜けして、買いが買いを呼ぶ展開に突入することになる。下げがきつかった分、膿み出しが終われば、結構、揚げ足ははやいかもよ。

[762: 匿名さん]

はぁ？

[763: 匿名さん]

10月首都圏賃貸物件成約数は減少に　アットホーム
　アットホームは11月27日、10月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。
　それによると、10月の成約件数は中古・新築ともに不振で9,224件（前年同月比マイナス14.3％）となった。
　１戸当たりの物件成約賃料は、賃貸マンションが100,700円（同1.9％下落）、賃貸アパートが65,300円（同0.3％下落）となった。

[764: 匿名さん]

私、色々賃貸物件も探していますが、簡単に2万円くらい値下げに応じますからね。碑文谷あたりでも。少なくとも、モデルルームかなんかで出される想定賃料は信じないほうがいいかもしれません。あと、昔に比べると、色々賃貸物件が充実しているような気がします。その分、競合も激しくなっているのでしょう。賃貸する側にしてみれば好都合です。
あと買うなら、760番さんのような意識が正しいと思いますね。物件が気に入って、永住する可能性が高いなら、価格が上がろうと下がろうと、関係ないでしょう。
物件価格がいつ下がり始めるか、難しいですが、2007年は一度下がるんじゃないですか。30代前半の人口と買い替えしそうな50代後半の人口合計が一時的ですが減りますよ。その後2015年までは横ばいないし若干上昇、2016年以降は悲劇的な下落、と考えています。
が、その頃には金持ちな外人に東京が牛耳られるので、都心物件は大丈夫でしょう。無理しても今のうちに都心なら買ってもいいかもしれません。外人が買いそうな物件で、麻布十番とか、広尾とか、六本木あたりで、安めの東向きの部屋とか。。外人は南向きにこだわらないですしね。

[765: 匿名さん]

都心から20キロ圏外には住めん。
電車に乗るだけで疲れて何もできん人生になる

[766: 匿名さん]

多摩地区から都心５キロ圏内に引っ越したとたん、勤務先が多摩地区になってしまった。
人生は解らん。

[767: 匿名さん]

消費税率ＵＰで、３年後ぐらいにマンション買いの騒動が必ず起こりますよ。

[768: 匿名さん]

芝浦アイランドが一段落して、もはや１０００戸クラスの大規模供給は
城東か神奈川郊外という図式になりましたね。
湾岸戦争の終結の次は「東西冷戦」
田園都市線急行停車駅徒歩10分内外で坪単価２２０万円
渋谷に30分、大手町までなら６０分の位置です。
鴨居のららぽーともあるし、横浜、川崎の駅周辺はあっというまに
完売。武蔵小杉のタワーも瞬間的に売れてしまいました。
東は、荒川区の川辺の開発ですがこちらは坪単価１５０万前後
新浦安のバス便と同等。足立区も竹ノ塚までいけば１２０万〜
中間的な板橋区で１８０〜
江東区はすでに２２０〜を超えてこれから上昇中。
田園都市線の価格設定をにらみながらやや上を伺う値付けになる
のではないでしょうか。
こうなると、新築が全くないなかで「時価」を決める尺度がなくなる
わけですが、おそらく2007年、2008年入居のＴＴＴやＣＭＴなどの
未入居転売が相場をひっぱる図式になるのでしょうか。

[769: 匿名さん]

＞761
郊外の人が買いに転じるのは難しいでしょう。
彼らはあきらめてカーライフや郊外の生活にひたってきています。
いまさらごみごみした都心に帰る気もない。それと金を使ってしまって
貯蓄がない。地価が反転するのはかなり先の話・・・横浜はあっても
千葉はないかもしれないし。

バブルの時（１９８５年から1991年）までのパターンは、買換えですよ。
２８００万の１ＬＤＫが2倍になったので４０００万の３ＬＤＫに買い換えて
さらにはそれが１億になったので郊外の一戸建てを買うという
転がしゲーム。
結果、横浜線沿線、千葉、埼玉に転居していった人がいるわけで
こういう人たちの「簿価」はもとが案外安い。
ただ結構高いローンを追加で払っているので、郊外の地価が上がって
も転居する余力がない。なにしろみな５０代で長期のローンも組みづらい。

さて、こういうなかでうまくいったのは唯一「転がさなかった組」
１ＬＤＫから３ＬＤＫまで転がして、バブル期はその場でしのいで２０年
という人が一番いい思いをしている。
もともと２８００万で買ったマンションが４０００万で売れてそのまま
人気エリアの７０平米３ＬＤＫに２０年住んで売値で転売してさらに
ローンをのせて６０００〜７０００万物件を買う。
こういう流れでいままで高額物件も売れてきたわけです。
今後都内の築２０年越えが妥当な値段で売れたら、まだまだ
湾岸タワー築浅中古は高値で売れると思いますけどね。

[770: 匿名さん]

そうそう郊外にはまだ、新築５０００万で４５００万ローン組んじゃって、時価が２０００万に下がった物件に対して、残債３５００万のひとが山ほどいるからね。
都心部と郊外では、個人BSの差がまだあまりにも大きいよ。