23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

[一般サラリーマン]

まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その２）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[622: 匿名さん]

首都圏戸建（建売）供給戸数７カ月連続で増加　日住協
　社団法人日本住宅建設産業協会はこのほど、「平成18年９月首都圏戸建分譲住宅（建売住宅）供給調査」の結果を発表した。

　それによると、同協会会員26社が９月に首都圏で供給した戸建分譲住宅は1,096戸（前年同月比59.1％増加）で、７カ月連続で増加した。東京23区で減少したものの、その他の地域は増加し、埼玉県428戸（同128.9％増加）、東京都下が207戸（同95.3％増加）が大きく増加したため、７カ月連続で増加した。

　また、住宅価格については、全地域で下落する結果となった。

[623: 匿名さん]

>>622

これなに？

もしかしてこれでマンション価格が下がってる根拠とか言わないよねｗｗｗ

[624: 匿名さん]

供給戸数が７カ月連続で増加したといいたいだけですが　ｗ

[625: 匿名さん]

で、増加したこととこのスレ何の関係があるわけｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

[626: 匿名さん]

閉じれば・・・・

[627: 匿名さん]

羽田がもっと国際化すればますます品川、田町の価値はあがりますね。
これから５年はマンションの価格は下がらないと思う。＜スレに忠実

[628: 匿名さん]

残念だけど、１０年は下がりませんよ。ほんと。

[629: 匿名さん]

おしいね、３０年は下がるはずがないよ。これが本当。俺が買った瞬間に暴騰します。

[630: 匿名さん]

低学歴は上がる下がるが好きだね。

[631: 匿名さん]

30年後生きているかなぁ〜。
定年が65歳までに義務化されていることを望む。

[632: 匿名さん]

消費税UP後一時的に下がると思ったらず〜と下がりっぱなしってことない？
税金上がるし、物価も上がり、給料そのままだとサラリーマン一揆がおこって
暴落するなんて無いわな。

[633: 匿名さん]

政府の発表している消費者物価指数というのは政策上インフレがわからないほうが
政策上は都合がよろしいので、実は低く見えるように組み立てられています。
たとえば電話代を見てみれば、携帯電話も固定電話も値下がりしてますが、
通信費ということで見れば１０年前の何倍にもなってます。電気製品を見ても、
ブラウン管テレビということで見れば値下がりしてますが、実際には薄型テレビに
置き換わり１０年前よりも出費が増加をしてますよね。
カメラだってカメラそのものの価格はデジタルになっても同じくらいでしょうが、
パソコンやプリンタ代も入れた写真代ということでみれば、上がってますよね。

そう、物価は実は上がっているのですよ。だからマンションが今後３０年値下
がりしないと言うのはそのとおりと思いますし、永遠に下がらないかもしれま
せんね。

[634: 匿名さん]

いやー、証券会社の社員が株はどんどん上がりますよ。
って言ってる営業トークを聞くようで、面白いですね。

[635: 匿名さん]

で、実際株は３年前からすでに１００パーセント上がってるわけだが。
634さんは見てるだけ？

[636: 匿名さん]

まだまだ上がると思うのは、マンション価格と同時に賃貸家賃が上がり
はじめているからです。
マンション価格も収益還元法で上限がきまるから高騰しないという
説が主流だったけれど、家賃相場があがれば話は別。

青山、赤坂界隈を歩いてみるとわかるが大型賃貸マンションの供給が目立つ。
それと同時に、町の不動産屋の看板でも賃貸物件の新規募集賃料の
値上がりがわかる。
２３平米ワンルームで１３万円・・坪１．８万円には驚きました。
最近開発で活気がよみがえった赤坂、六本木、乃木坂エリアとはいえ
凄い。
そういえば、三宿の新築ワンルーム２４平米も１１万の募集賃料ですぐに埋まった
という。月坪１．５万円。

いままで都内賃貸は月坪１．５万が上限。平均値は１万〜０．８万
という線だったのが上がりつつある様子。

[637: 匿名さん]

高級賃貸はニッチでしょうね。

[638: 匿名さん]

しかし防衛庁跡地のミッドタウン東京のレジデンスの家賃は一坪３万円〜となるらしい。
それでもバンバン借りてが出るでしょうしこれがまた近隣相場を押し上げるでしょう。

[639: 匿名さん]

＞６３７
青山一丁目地下鉄徒歩２分の高層賃貸タワー、かなりのボリュームです。
芝浦アイランドも１ＬＤＫ主体で坪単価１．４〜１．６万で募集してます。
７００戸以上はありますかね。
田町のカテリーナの賃料も同様。
ニッチというには来年春以降の新規賃貸募集は軒並み相場の２割高なんですが

そこへきて、ちゃちなワンルーム（新築？）までが高額な価格になってます。

おそらく、新旧の賃料格差がひらくのでしょう。大家は今後必死で値上げ。
しかし継続家賃は容易にあがらない。
空いたら相場にあわせ値上げ募集でしょう。多分賃料相場は上がっていきますよ。

[640: 匿名さん]

23区の都心以外はどうなってます？

[641: 匿名さん]

城南エリア以外上がってないですよね。都心の再開発エリアやタワーマンション建設
の多いエリアだけですね。
賃貸も人気が二極化ですよ。みんな近くて便利でにぎやかな場所に住みたい。
マンション価格が高くない台東区、荒川区日比谷線沿線
板橋区　都営三田線沿線
北区、荒川区　練馬区　賃貸の建設もありますがそれほど上がったという
話は聞きませんね。

[642: 匿名さん]

高級賃貸とそうでないものとの２極化が進みそうだね。

[643: 匿名さん]

世田谷、杉並はどう？

[644: 匿名さん]

世田谷は城南エリアです。杉並にはマンション持ってないので
最近見ていません。

世田谷は２７０万〜３３０万の新築坪単価ですよね。
それに対して杉並は２７０〜３００弱でしょうか。
三茶さどは、狭い敷地にあいかわらず賃貸新築マンションが
建っています。地主も土地活用で賃貸マンションを建てる。
それに対して杉並は、バス便や駅徒歩１０分以上しか
新築マンションがない状況で賃貸マンションも増えていない。
新築賃貸が増えてはじめて賃料相場上がるという構図です。
杉並の阿佐ヶ谷荻窪は古い建物が多くＪＲと私鉄の中間
あたりの賃料が極端に安い地区です。

賃貸相場は需給関係できまります。よいものが高い賃料で
供給されて街がどんどん活性化していくエリアなら相場も
あがって当然でしょう。

[645: 匿名さん]

マンションは賃貸という人が増えてますね。
購入から賃貸へ移っていってます。

[646: 匿名さん]

都内戸建ては？

[647: 匿名さん]

しかし給料は大して上がらないのに、皆さん高い賃料をよく払えますね。

[648: 匿名さん]

でも日本は個人金融資産１４００兆円とダントツの国だよ。
それなのに他の先進国首都より賃料水準はむしろ低いと思う。

[649: 匿名さん]

ヨーロッパ在住の友人から聞いたんだけど、初任給から給料は高い（というか能力給なので
その代わり年齢に応じてはあがらない）が、所得税で半分とはいわないけれど驚くほど取られ、
消費税も高いとのこと。（確か10数％以上の国が多いよね。）
まあそれでも福祉が充実しているから、そんなに貯金の心配をしなくてもいいと考える人が
多いんだよね。

[650: 匿名さん]

個人金融資産をたくさん持ってる人は、賃料の高い物件をどんどん借りるより、買うんじゃないの。

[651: 匿名さん]

自宅用で購入動機にいたるには今あるお金じゃなくて、これからどれぐらい稼げると思うかでしょう。
今の位置がどこにあるのかはあまり関係がなく、今の時点で感じる傾きが重要だと思います。

[652: 匿名さん]

で、実際に稼げなかったら手放すしかない。

[653: 匿名さん]

それが高く売れるのが世界的に本来の姿。デフレ期を除けば。

[654: 匿名さん]

都内以外は、無理ですね。

[655: 匿名さん]

都内でも場所限定されますね。

[656: 匿名さん]

都心の値上がり率はこれから加速付けていくよ。

[657: 匿名さん]

加速付けていったら、数年後に大部分が億ション。
誰が買うの？

[658: 匿名さん]

でもソウルなんは、もうすでに中古も億ションだらけだよ。それでマンション持てるのは
経営者とかエリート専門職とかエグゼクティブ達で。郊外には安アパートがたくさんある。
東京でもまた下がってヒラリーマンでも立派なマンション住めるなんて甘い幻想は捨てたほうが
いいかも。

[659: 匿名さん]

なぜソウルの話？

[660: 匿名さん]

東京には当てはまらないからソウルの話。

[661: 匿名さん]

2010〜2015年あたりまではマンション価格も堅調なんでしょうね。
価格の調整局面はまだ概ね7,8年弱先になるでしょう。

そう言う観点では湾岸のグローヴ、PC豊洲、ケープ、TTT、CMT、PT品川、
ブランなどの著名どころは、売りさばきも堅調だったので評価高いでしょう。
ただ、もたもた長期販売は、その筋でもチェックされてペンディング
でしょうから評価は落ちるんじゃない。

[662: 匿名]

＜６５８さん
おそらく世界の中心都市の不動産価格は裁定が働いていて収斂していくという発想と推測します。グローバル化している経済では、他の商品はかなりそういう部分は大きいと思います。
ところで韓国についてお詳しい様ですが、韓国も９０年代前半の日本の様なバブルという見方もあるようですね。韓国の不動産株に興味があるのですが、どこが上場していて取引がし易く、在庫を多く持っている会社かご存知ありませんか？
日本の「２３区内の新築マンション」に限っては、用地も乏しいので当面値下がりはしそうにありませんよね。今後下げる局面があるとしたら、一旦再びバブルのように急騰して急落するか、または郊外や地方が続落して、２３区も持ちこたえられなくて下がってしまうかの２つのシナリオでしょう。今はまだ郊外に物件が広がって値上がりしている局面なので、このどちらにも当てはまらないと思います。２３区内の物件は、今後さらに一部のお金がある人かファンドの賃貸用投資でしか買えないものになっていく方向なのでしょう。２３区内でも戸建用の小さな土地の値段はそんなに上がるとは思いませんが。。ヘッジファンド的には、東京買いのソウル売りなどがおもしろいのでしょうか？

[663: 匿名さん]

裁定取引：市場間の価格差を利用して利益を得る取引のこと。

[664: 匿名さん]

いわゆる都心には年間１万戸も新築供給なくなるんじゃない？
まとまった土地は売りに出ないし、出てもまずオフィス。
オフィスに適さない場所は賃貸マンション。
それにも適さない場合にやっと分譲マンションっていう感じでしょうか。

オフィス空室率低い状況が続く限り、オフィス賃料ＵＰ→収益還元法による
不動産価格上昇の方程式は続くでしょうし。

[665: 匿名さん]

662さん、韓国の個別株は韓国人でないと取引できなかったと記憶しています。今は
変わっているかもしれませんが。
ちなみに国際比較の出来る６６２さんへ情報提供しますと、
先週のテレビ東京のニュースで報道されていたのですがNYではマンションが中古も含め堅調である。
平均坪単価は５００万円で今の東京の約２倍。一番の売れ筋は５億円クラス。
２４億円超のも簡単に売れてしまう。とのこと。
カナダもシドニーも何年も上げ続けてきていている。日本はこれからが本番ですね。
個人金融資産１４００兆円。低金利、外国法人に進出による賃料アップ、いざなぎ景気越えと
上げ材料は目白押しですからね。

[666: 匿名さん]

アメリカはバブルの絶頂でしょう？それと比較して意味ありますか？
個人金融資産の裏には、国の負債が９００兆、医療保険も年金システムも崩壊しはじめ、
賃金の伸びもいまひとつ。

日本は、かつては世界を二分したスペイン・ポルトガルのように、
一地方国家に戻るのが妥当なのでは。

[667: 匿名さん]

「世界の不動産価格が収斂する」とは不思議な発想。

日本国内でも、これだけ格差があるのに。ほかの方も
いっているが、アメリカが韓国との比較に意味があるとは
思えない。

[668: 匿名さん]

日本の地価は都市部は、政策的につく上げられた地価。土地で商売をしている不動産、建築が今後も緩やかな地価の上昇を望んでいるのはわかる。表通りに海外のブランドショップを誘致して、なんとか地価をあげようとするなど、最近でもよく見る手法。地価に関してはこの間あがってきてはいるが、さらに緩やかな上昇が続くのを期待しているのは、まさにその業界の関係者。

地価が上がるならしばらくマンション購入もやめて様子見でもと考える人が増えるのは一番困ること。繰り返し韓国の話題が出るのは、なんとなく先高ムードがでることを期待する人々の単純な煽りでしょう。

[669: 匿名さん]

>>665
同意。
何故、ＮＹが高くても売れるかと言うと、もう新物権を建てられる土地が無いから。
実質、東京でも都心の良質な土地は皆無と言って良いほど無くなって来ている。
都心３区辺りの地価の上昇はまだ、序章に過ぎない。
これからがホントの新価格の始まりと言って良いでしょう。

[670: 匿名さん]

〉666
私は逆に666さんの前半部分に同意です。個人資産1400兆の半分以上は、国、地方の財政赤字と合わせて考える必要がありますし、いざなぎ景気越えも企業収益の回復には現れていますが、生活実感とは合わないのでは。外国法人の日本進出も今後の、日本経済の成長次第。成り行き次第では、アジア進出の中心は簡単に上海、シンガポールに一層シフトする可能性もある。

外資、リートによる不動産価格低迷期の投資が、いまは回収に入っているところ。業界さんがそれに参加するのは結構だが、個人参加はよほど資産に余裕がある人以外は、待ちで結構かと。そもそもこうした匿名掲示板に多くいる、私を含む素人さえ「新価格」を語ること自体が、かなり世論誘導されていると感じています。都心三区は「丸の内の大家」といわれる、不動産さんが持つ土地が多いなど特殊で、最も価格誘導な容易な場所。単に今後は「ますます価格を上たい」という、業界の方針の話で、それが
どの程度実現するかは、景気の腰折れ感もある今では、不確定要素が多いと思います。

[671: 匿名さん]

割り高ならばともかく、収益還元法でみても、他国首都との国際比較でみても
まだ割安なのだから今は買い場である。買えるうちに買ってしまう、やがて本当に買えなくなる。