23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

[一般サラリーマン]

まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その２）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[522: 匿名さん]

中央線徒歩１０分とは本人書いてないみたいだけど・・・。

[523: 匿名さん]

>５２１さん
ご自身でｙａｈｏｏ不動産の価格など調べてごらんになれば
お分かりになるでしょうが、中央線沿線と田園都市線世田谷区では
中古価格は大きく違います。築浅マンションの数が違う。
築２５年超物件の比較なら同等かもしれませんが。
理由は、都心アクセスでしょうが、新宿より渋谷
飯田橋より表参道経由で大手町というルートが使い勝手がいい
休日の買い物も玉川高島屋や渋谷東急本店の売り上げは減って
いないけど新宿で伸びているのは伊勢丹だけです。

[524: 匿名さん]

これからは、都心部の供給が減っていきます。
周辺環境にもよりますが
山手線内人気地域上昇その他は、平行もしくは下降と思われます。

[525: 匿名さん]

出た！山手線の内側信者ｗ

[526: 匿名さん]

あの興奮されていることろすみませんが、中央線沿線からは東西線一本で大手町行けますよ。
吉祥寺は東京・新宿・渋谷・大手町すべて一本だし。まぁ玉川には行けませんが…

[527: 匿名さん]

吉祥寺はいいですよね。でも、杉並区ではないような。

[528: 匿名さん]

買い物するなら玉川高島屋や渋谷東急本店より新宿伊勢丹の方が良いなぁ。

[529: 匿名さん]

結局杉並（中央線徒歩10分内）と世田谷（田都徒歩10分内）ならどっちが良いの？

[530: 匿名さん]

Ｍ不動産が販売会社とデベを一体化しました。
主旨は郊外物件を売るために都内中古市場にテコ入れするため
と読んでいます。
各社、都内の新築物件が片付いて郊外の販売に人まわすというより
物件の減った中古市場で「売却物件」を探すのに必死ですね。

新聞に入ってくる不動産広告には、もうカラーで艶有り大判の
新築広告はほとんどなくなり、横浜のタワー物件が入っていたかと
思えばすぐに売り切れ。いまや金曜土曜でも中古の単色刷り
薄紙チラシばかり。それも片面は「売却は弊社にお任せください」
みたいなものから、スペースが余るので「成約御礼」みたいな
販売済み物件をわざわざいれたり。

ねらいは中古市場の高値維持。それでもって郊外の物件を売り切る
腹積もりでしょう。素人さんほど怖いものはないですから
かつてのＭ重工が東雲でやった価格破壊みたいなことが中古市場
で起こったら、美しの森もららぽーと横浜も売れ残りが必定と思われます。

マンション価格はべつに高騰してもらいたいわけではなく郊外が無事
売り切れて湾岸の新規物件や今後の開発につなげればそれで
いいのではないでしょうか。

もはや価格を動かすのは買い手ではない。それだけは明らかなことです。

[531: 匿名さん]

＞526
中野乗り換えでしょ。

[532: 匿名さん]

>>531
東西線乗ったこと無いでしょ？
…直通ですよ。

[533: 匿名さん]

＞526
だから飯田橋より表参道通って大手町に行きたいって申し上げてますが。

[534: 匿名さん]

なるほど電車から表参道のホーム見るのが趣味なんですね。
表参道を通る事が中古価格の差を生むほどの利便性という事ですね。奥深い。

[535: 匿名さん]

田園都市線は原宿や二子玉を喜ぶミーハーが住む沿線だから相手にしちゃだめだよ。
同じ東急でも東横線に一生勝てないかわいそうな路線なんだから。

[536: 匿名さん]

つーか、日本人って、何につけ「新しい物が好き」な傾向がある気がする。

[537: 匿名さん]

田都沿線が人気なのが今でもよくわからない。

[538: 匿名さん]

喧嘩しないで。
吉祥寺（中央線・井の頭線徒歩10分内）＞杉並区（中央線徒歩10分内）と世田谷（田都徒歩10分内）は似たようなモノ？という事でしょ？

[539: 匿名さん]

東横線が人気なのはわかる。三茶・二子玉には住みたくないが、自由が丘は住み心地良いからね。田都混むし。

[540: 匿名さん]

自由が丘までならともかくその先は勘違い女にそそのかされた男がだまされて買う場所という感じ。
軽薄な文化しかないもんな。

[541: 匿名さん]

主観と思い込みの低次元な話に堕した感があるな。

[542: 匿名さん]

じゃあこの話題は中止。中古マンションはいつ下がるか？団塊ジュニアが４０歳になる２０１５年までは上げ基調、その先上げすぎへの修正が起きるだろう。でも都心なら今坪３５０万が
８００万くらいまでいき、２０１５年以後下げても坪５００くらいだろう。結局今より下に
来ようがないでしょう。

[543: 匿名さん]

東急だったら東横よりは田都の方が上
東西線は大手町まで相当に早く着く

[544: 匿名さん]

田都は名前通り「田園」都市線ですから、上も何もないでしょう。

[545: 匿名さん]

>>540
しかし田園調布付近を勘違い女に買わされる男って言うのも凄いな。
>>543
渋谷・横浜間の路線と渋谷・田んぼ間の路線を比べてどうするの？

[546: 匿名さん]

東横は80年代の街
90年代は田都
最近は西武池袋

[547: 匿名さん]

東横も田都も東西線も、山の線の外側から大手町まで通勤ラッシュご苦労さんです。
都心に住めば時間もライフスタイルもずっとよくなるよ。

[548: 匿名さん]

一番いいのは官舎や議員宿舎ですね。
民度も高くエリートが多い。

[549: 匿名さん]

548＞やつら安く住めるからいいが、財政赤字解消をできないといずれ追い出されるか家賃大幅値上げだろ。

[550: 匿名さん]

>542
中古市場の動向ですか？
中古市場って広告件数は多いように見えても実は同一
物件を複数社が扱っているので、都内でも件数は極めて
少ないのが現状でしょう。難しいですよね。

[551: 匿名さん]

団塊ジュニアはそんなに家に購入意欲はないですよ。

[552: 匿名さん]

昔みたいに狭いところに６人暮らしとかが減って一世帯あたり人口が減る分、
総人口が増えなくても世帯数≠必要戸数は向こう１０年は増えるらしいね。団塊ジュニアの
第一次第二次住宅取得もこれからが本番らしい。

[553: 匿名さん]

今後、都内300万超え物件が売れていくためには都心
中古市場が活性化することが必須条件ではないですかね。

普通のサラリーマンがローンを組んで買える価格は
坪単価２４０万あたりが上限ではないかと思います。
金額的には２０坪4800万。24坪なら5760万。
これ以上高くなると広さを重視して郊外にいくか
郊外にいくなら戸建てがいいという選択になるでしょう。

それに対し坪単価２５０万以上になると、都心買い替え客の
比率が増えてきます。
坪単価３３０万で築20年以上の物件を売ればローンも
ほとんど残っていない。住居の買い替えなら譲渡益課税もない
から、２０坪の都心マンションでも6000万くらいのキャッシュが
手元に残る計算です。
2000万ローンを上積みしても楽に8000万物件が買える。
ただ、買い替えというのはタイミングですから中古から新築
というのはあっても中古中古の買い替えはあまりない。
そこで買取業者が間に入って一旦キャッシュを用立てるという
仕事をしたりもします。こういう人たちが中古市場を上げる
役割も果たすのですね。

[554: 匿名さん]

２３区の相場ということなら、もうひとつ
私が気になっているのは、城東城北エリアの売れ行きです。
足立区（実際は埼玉県境）の某物件など内容はよくて価格は
125万坪単価の破格値なのに完成在庫がある。

荒川区の南千住は坪単価１６０万前後でそこそこの売れ行き
のようです。
西側に住める人は決して東に住もうとは思わない。不思議な
ことですがそういう傾向はありますよね。

二極化というのは、賃貸と分譲の居住者の間で起こることでは
なくて、賃貸間、分譲間でそれぞれ「中間」がなくなるのですね。
マンションで言えば二極化＝東西格差の拡大ということですか。
ファミレスと高級レストラン並みに格差がひらいてきた・・というか
ブランドエリアは値上がりし、低価格地域はより安い供給が
周辺相場を下げるのではないでしょうか。

[555: 匿名]

＞552
そのとおり。
団塊の大量退職と言いたてているのも、あやしい。
65歳まで雇えという法律ができて、企業はなんらかの対策をとることを求められているから、
2007年以降の退職は、かえって減るなどという事態も十分ありうる、とわらわは見ている。
それはともかく人口減も同じこと。人口は減っても世帯数の増加、狭小住宅の減少が補う。
そのうえ公共事業以外メシの種のない地方の村落の棄村等により、地方の人口減、東京等の人口増が
進展、よってなお都心の優良マンションの需要は旺盛、値上がりが続く。

いつから下がるか、という問題に答えるのは難しい。一ついえることは、土地価格、マンション価格は、株価とは違い、いったん方向が決まると、そう簡単には変わらないとうこと。
というわけで、少なくとも、まだ2年くらいは上昇と見る。

[556: 匿名さん]

確かに不動産ほどいい加減な業界はないですから。
もうしばらくデベも飯が食えそう。

[557: 匿名さん]

８９年は団塊世代が４０歳だった。団塊ジュニアが４０歳になるのは２０１５年。ジュニアは
勝ち逃げ世代のパパ達の退職金からの資金援助もある。その辺前後までは景気がいいだろう。

[558: 匿名さん]

>556
君いい加減なこというなー！！！
素人発想だー

不動産価格とは、一定の期間で、上昇したり、下降する。
この期間を、レンジというんだ。

一年や二年で上がったり下がったりしないもんだ。
そうゆう発想では、不動産には縁無くなるぞー。

株債権などの金融商品とはまったく違う。

[559: 匿名さん]

団塊ジュニアは家に金使わないんじゃないかな。
買うとしても戸建。
親の家を建て替えて住み着くのもある。

[560: 匿名さん]

デベはもともと学歴ない人も多いし
もっと淘汰されてもいいと思います。

[561: 匿名さん]

中古市場の活性化もいいんだけどさぁ、
ＭＲ感覚で中古を眺めてくだけの冷やかし客大杉。
マイスリッパ持参のベテラン客までいる。

[562: 匿名さん]

なんかまじめに書くのが嫌になるね。もう終わりにしませんかこのスレッド

[563: 匿名さん]

マンションの二極化を議論する時に、
新築都心の高額物件でのローン前提は控えめに考えた方がいいかも知れません。
最近入居開始した田町のタワー物件の約半数が現金購入者だそうです。
二極化の行き着く先は高額物件ほど現金買いの比率が高いということになるのでしょうか？

[564: 匿名さん]

評価の分かれる住不だが、１０００億円利益でてる。
昔から言うだろー『　衣・　食・　住　』ってのは、なくならないって・・・・
親からいわれなっかったかい？
レンジが読めて、資金が有れば、アレだけ儲かるんだよー。
財閥系とはいえ、アッパレだよー

いい加減な業界は、ホリエモンの業界だろ！！！！！！
ー裁判の姿もブザマだなーなんとも情けない・・・

[565: 匿名さん]

563さん
それホント？
どこの情報？

[566: 匿名さん]

普通、全額キャッシュで買えても、わざと少しローンを組んだりするものだが

[567: 匿名さん]

田町は下町ですよ。

[568: 匿名さん]

三田も下町なのか？芝も下町か？

田無と間違えたのか？

[569: 匿名さん]

自宅用だとローン組むでしょう。

[570: 匿名さん]

田町は確かに駅名ではあるが田町という地域はどこにも存在しないなぁ

[571: 匿名さん]

投資用でもレバレッジ効かせるためにローン組むけど

[572: 匿名さん]

三田は下町という意見がカテリーナで出てましたね。

[573: 匿名さん]

駅前の商店街や慶応通りの飲み屋がダサいせいだろうが、ＮＥＣや
慶応大学のある地域を下町とは呼ばないだろう。

[574: 匿名さん]

ローンを組むかどうかは、
単に資金をローン金利よる上に運用できる自信があるかどうかでしょう。
レバレッジを考えるような投資家は効率悪い新築物件に手を出すでしょうか？

[575: 匿名さん]

ラーメン屋もあっていいですよ。

[576: 匿名さん]

もうやめたいなぁ・・といいつつレス書く私って。

下町というより立派な武家町なのだが
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8B%E7%94%BA
芝浜って落語の名作があるが、芝浜の手前まで武家屋敷
があった。
有名な赤穂浪士をあずかった藩主の屋敷跡も田町駅前にあるよ。

[577: 匿名さん]

江戸の大名屋敷は高級という物でもないのでは。

[578: 匿名さん]

下町イコール高級でない・・って発想かね。どこまでも喰いついてくる子だね。

[579: 匿名さん]

いや、大名屋敷と下町とは立派な区別があった。

[580: 匿名さん]

江戸は高級とは無縁。

[581: 匿名さん]

内容のないやり取りが続いているようなので、ここらで終了にしませんか？

[582: 匿名さん]

大賛成

管理人さん

閉じて！

[583: 匿名さん]

５６７＞下町かどうかはともかく都心でないことは確か。山手線の中でなく外れしかも
海抜の低い湾岸ぎりぎりだもんね。でもああいうところでも今は売れちゃうんだよな。

[584: 匿名さん]

マンションブームに暗雲が立ち込めてきた・・・・

[585: 匿名さん]

閉じて！

[586: 匿名さん]

ここは契約者がいないような板ですな。。驚き。

[587: 匿名さん]

>>583
あなたにとって都心の定義は何ですか？
そもそも三田は山手線の中ですよ。
田町といえば芝浦、としか知らないのですか？

[588: 匿名さん]

都心3区、あるいは都心4区、都心6区の中で山手線の中。田町駅より西側は確かに都心だね。
海側は違うと思うけど。

[589: 匿名さん]

都心3区は港、千代田、中央、
新宿区を加えると都心4区という。
都心6区は4区にさらに渋谷区と文京区と加えたもの。
単に中心というだけでなく国や都の重要施設や大使館などの有無も反映している。

[590: 匿名さん]

スレタイと大きくずれているのだが・・・。

[591: 匿名さん]

閉じたら！

不毛の議論

[592: 匿名さん]

田町に住んでる人は、閉じたい模様。

[593: 匿名さん]

田町は都心じゃ無いな・・・。
よって山手線の内側＝都心では決して無い。

[594: 匿名さん]

都心は山手線全部じゃなくて、中央線より南側の半分でしょう。地価だって目黒区なんかより
も安いんだから。

[595: 匿名さん]

田町と田無はキャラがかぶります。

[596: 匿名さん]

どこが都心でもいいじゃん。
恵比寿に住んでるけど、恥ずかしくて「都心です」とは言えない（笑）
でも私にとっては住みやすい。

[597: 匿名さん]

594>残念ながら目黒区は都心の東京都の定めた定義には入っていない。まあでもこの話題はもう
いいか。そのうち世田谷まで都心ですとかいいだしかねないからな。

[598: 匿名さん]

スレタイと話題がずれとるたい

[599: 匿名さん]

>>597
594は中央線北半分は山手線内のくせに都心でない目黒区より地価が安いと言いたいのでしょう。
目黒区を都心とは言っていないですよ。
しかし、北半分でも地価の高い場所はありますが…。

[600: 匿名さん]

>>599
＞目黒区を都心とは言っていないですよ。
言ってるじゃん↓
＞都心は山手線全部じゃなくて、中央線より南側の半分でしょう。

[601: 匿名さん]

世田谷は都心じゃないが田町よりいい。

[602: 匿名さん]

世田谷が都心であろうが、田町が悪かろうが
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？
という問いかけに応えていませんね。

[603: 匿名さん]

自分で考えたらいいでしょう。

[604: 匿名さん]

でも世田谷より格段に便利。特に羽田へのアクセスとか最悪。

[605: 匿名さん]

いつ下がるなんて誰にもわからんよ。

[606: 匿名さん]

自分で考えたら３０年先という答えがでました。答えが出たのでスレ終了します。

[607: 匿名さん]

↓以後、「世田谷VS田町」都心はドッチ？　スレになりました

[608: 匿名さん]

世田谷の方がいいでしょう。

[609: 匿名さん]

住まいとして考えるなら、世田谷に一票。一人暮らしなら田町かなあ。

[610: 匿名さん]

なぜ世田谷ＶＳ田町になるの。資産価値＝世田谷区＝田町
田町って相当地価が高いんだろうな。

[611: 匿名さん]

＞「世田谷VS田町」都心はドッチ？　スレになりました
コロシアムで新たにスレ立ててやってくれんか。

[612: 匿名さん]

資産価値は世田谷でしょう。

[613: 匿名さん]

田町（山手線内）＞世田谷＞田町（湾岸）

[614: 匿名さん]

で、ここで結論出してどうするのかね？
それは当たるの？それを皆さん信じるの？
議論自体が有意義であり、今後の指針になるならいいけど、
このスレがそれを担っているとはとても思えないんだけど。

[615: 匿名さん]

将来の資産価値を冷静に予測すると長い通勤ラッシュをさけゆとりの時間で都心のナイトライフも
満喫できるという都心回帰現象が進むため文京区＞田町＞＞世田谷区になると思う。
まあ世田谷も広いので一くくりにはできないがね。

[616: 匿名さん]

なんでまた文京区なの？　荒川区のスレの人？

[617: 匿名さん]

文京君はそこら中に出没します。

[618: 匿名さん]

田町は内陸もぱっとせんよ。

[619: 匿名さん]

このスレ以前から、世田谷、世田谷、と言ってる世田谷君がいるね。

[620: 匿名さん]

はいはい。
まともな議論になっていないのでもうやめたら？
なんで放置してるんだろうか？

[621: 匿名さん]

これって一人で書いてるの？