23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

[一般サラリーマン]

まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その２）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[401: 匿名さん]

私も新聞はスポニチと夕刊フジをみてます。

[402: 匿名さん]

？？？？なんだ？

[403: 匿名さん]

すげー価格で土地仕入れちゃったから、とりあえず高値で売らざるをえないよ。
利便性にどっぷり浸かってしまった以上、いまさら今の環境より不便になってまでも郊外に買うって時代じゃないし。
実需が付いてこれるのか、まだ投資の買いに提灯がつくのか、2007年春夏以降は本当に注目。

[404: 匿名さん]

2007年春夏以降は本当に注目。ってことは
その辺からまた供給過多が予想されるわけ？

[405: 匿名さん]

高値で売らざるを得ないのは、デべの勝手な理由。
買う方がはいそうですかと、デべに寛容になる必要はない。
…などと言っても無駄なんだろうね。

[406: 匿名さん]

仕入れが安いうちは、利幅取れていたが
もう難しいだろうなー
不動産屋さんの優勝劣敗時代やナ

[407: 匿名さん]

団塊ジュニアは、冷静な目もってても
特に女が、賃貸より購入って隣で囁くはず・・・・
だから、親から借りてドンドン買いあがるなー
バブルの始まりもそうだった・・・・

[408: 匿名さん]

>>407
ということは、
貴方は60才前後の方ですね。

[409: 匿名さん]

女が買うのは小さめのマンションだよ。
立地としては湾岸あたりが人気なんでしょうね

[410: 匿名さん]

ちがう
旦那の耳元で妻が囁くんだよ・・・
男は所詮嫁のご機嫌取り・・・
こんれが現実じゃないか・・・

[411: 匿名さん]

いまどき
マンションの一つも買えないのかってねー
ファミリーＭは、売れるよ
これだけの低金利時代はもう無いからってねー
家賃も結構するしなー
長男長女なら賃貸だろうが
ジーさんバーさん
長生きだから
なかなか自分のものにならないよ

[412: 匿名さん]

下手すりゃ自分が先かも
だから自分の城
持ちたくなるんだよなー
戸建てなんて子供２人居たら
ローンきついしナー

[413: 匿名]

今のところ２３区内で利便性がよくてお手頃値段のマンションはなかなか無いですよね。慌てて高値で気に入らない物件を買うのも嫌なので、ＲＥＩＴを買って不動産価格が値上がりしてしまうリスクをヘッジしておくのがいいと思います。丸の内あたりの空室率は１％台の異常な状況だそうで、賃料も値上がりするとか。。指標銘柄の８９５１、８９５２あたりは、株が弱い中でも昨日は高値引け。来週は上抜けしそうです。ただし、金融庁も中小金融機関の不動産融資を厳しくチェックし始めているそうなので、昔のようなバブルにはならないのでしょう。売り惜しみをしているデベさんも、いつまでも強気ではいられないのでは？マンション用の土地が無い無いと言われますが、デベさんも売らなければ商売にならないので、そのうちいい物件も出てくるのでは？（営業さんは今買ったほうがいいとお電話してきますが。。。）

[414: 匿名さん]

結局あほな妻炊きつけて夢見させて売るのがマンションの本質なんだから、
駅から近い都心、っていう今の煽りテーマだって変更可能。

人間らしい暮らし、健やかにわが子を育む緑豊かな環境、
セレブだけが集うハイグレード新世代"超ニュータウン"、とか銘打って、
オシャレ風ショッピングモールつけて売り出せば、
多摩だの市部だのだって売れるでしょう。
要は、都心マンション妻に自慢されたときに、
アタシんとこのが狭くてうるさいあんたのトコよりいいもんって、
言い返せればいいだけのことですから。

従順な旦那は駅から２０分歩いて満員電車３０分でも我慢するわけだからね。

[415: 匿名さん]

売り惜しみは別に強気だからではないのでは？
いまある物件売ってしまったら次ぎ売るのなくなるからってのが
ほんとのとこのような気がする。

[416: 匿名さん]

売れるなら売るけど
需要がないからね

一種の談合でしょう

[417: 匿名さん]

営業部隊の心理としては、今期のノルマは達成したんで、
売れる物件は来期に残しておきたいというのが本音でしょう。
今期バリバリ売りまくってすごい数字出して、
それ前提で来期のノルマ組まれたら、
オマケにそれが残りかす物件ばかりじゃ、地獄ですから。

金なさそう、めんどくさそうな客は適当にあしらって、
上手に手を抜かないとね。

[418: Michael]

413さん、REITってすでに撤退のところが多いのでは？
今からREITに手を出して大丈夫でしょうかね。
利回りも、ひところのように出ないし。
マンション価格は、バブル期に購入した富裕層の
寿命が来て都心の高額マンションが売りに出されて
下がるのでは？そうとうの数、売りにでそうな
気がしますけど。現在の富裕層の大半は、老人で、
その方々はバブルの頃に都心にマンションを
買っていて、その寿命が尽きる頃に差し掛かって
きている。これ、間違ってないでしょ？
売り圧力の波が来るはずですが、どう思います？

[419: 匿名さん]

抽選して売ってるのに需要がない？
倍率で１０倍ついたならはずれた９人は諦めるのかね

[420: 匿名さん]

営業担当が売る物件がなくて困ってるんだって。
今は仕入部隊に働いてもらわないと来年売る物件なくて
営業部隊養えないよ。

[421: 匿名さん]

皆がREITという言葉を覚えた時期はもう遅い。
利殖はアンテナ高くして目利きが勝負。

[422: 匿名さん]

森ヒルズリートあるよ
今なら間に合うかもよ

[423: 匿名さん]

ＲＥＩＴも気をつけましょうね。
デベが売れ残りを切り離して、ぶち込むためのゴミ箱代わりになってるのもあるから。
もちろんそれなりにいいものも組み入れて、化粧してあります。
本気でやるなら組み入れ物件の細目確かめるくらいの事はした方がいいですよ。

[424: 匿名]

４１８さん＞
４１３です。ＲＥＩＴにも住宅物件のものやオフィス、ショッピングセンター、流通基地等々いろいろなものがあるようですね。私は、丸の内等、希少性のある物件を持っているＲＥＩＴを選んで投資しておいて、その間に買う価値があると思う物件に出会う、もしくは高倍率物件の抽選に当たるのを待つほうが、魅力の無い高額売れ残り物件を買うよりはいいと考えています。もちろんＲＥＩＴにも当然値下がりリスクはあるでしょう。ただ、ＲＥＩＴならば上場商品なので、下げ始めても、多少の損は出るでしょうが変な不動産を持っているよりはマシだと思います。東京駅周辺で勤務していますが、丸の内界隈の雰囲気では、少なくとも当面は、指標銘柄については値下がりリスクは小さいと個人的には考えています。

[425: 匿名さん]

倍率高いのって旧価格物件だろ。いま出てきてる新価格より価格が安いと倍率上がるの当たり前で、そういう物件でなければ倍率つくどころか売れ残り。例えば、豊洲しかり、来週のケープ４１階もすごい倍率になるんだろうね。旧価格がなくなって、年明けから本格的に出てくる新価格だとどうなんだろうね。

[426: 匿名さん]

418>そういう富裕層は子息に相続させる。売って現金にして渡すより不動産のままのほうが
相続税上で有利だからね。

[427: 匿名さん]

富裕層なら、グズグズしないで安いうちに購入済み。
のん気にしてたら、富裕層になれないよ。

[428: 匿名さん]

バブル期に買ってしまった富裕層は、バブル崩壊でもう手放したのも多いんじゃない。

[429: 匿名さん]

そんなの償却済みだよ
みんながおもうほど金持ちは金に困ってない

[430: 匿名さん]

本当の金持ちは
目的重視で買ってるから
番町を売ってタワーＭ買うとか
そんな人ゴロゴロ居るよ

[431: 匿名さん]

売り買いで儲けることも基本的にはなかろうて
バブルじゃあるまいし

[432: 匿名さん]

そうそう！
ほしいところに住むだけでしょ
バブル期に買ってしまった富裕層って　成金　って奴だろー。
そんなの消えてもう居ないよ

それより、納税番付に出るような金持ちは、桁違い！！！
バブルに相続して、多額の相続税払って、また先日タワーＭ購入！
好みの問題だなー

[433: 匿名さん]

上には上が居るわけだなー
嫌な感じ・・・・・

[434: 匿名さん]

嫌な感じ・・・・・って
みんなどう思う？

[435: 匿名さん]

２３区以外の掲示板は実需の話がほとんどだけど、
２３区の掲示板は、どこが人気だとか割安だとか買い煽ったり
美人投票の話してる所とそれを気にしてるレスが目立つよね。
投資用に考えてる人が多いってことじゃないの？
それともだだのマンションオタばっかりかプロオタとデベが煽ってるだけ？

[436: 匿名さん]

マネーの虎に出てくる社長よりは
エリートサラリーマンの方がいいような。

[437: 匿名さん]

アメリカでも富裕層は平日用、週末用、投資用など複数の物件は持ってるのが普通。

[438: 匿名さん]

不動産関係者が多そうですね

[439: 匿名さん]

いや違うなー投資家！！！
ですよねー皆さん！
健全体質！

[440: 匿名さん]

そうそう
使い分けが肝心！

[441: 匿名さん]

とりあえず都内で気に入った物件や間取りが、予算内で買える価格であったなら
買っても間違いないと思う。

[442: 匿名さん]

間違いないと思うのは自由だけど、間違ってても責任取ってくれないでしょ。

[443: 匿名さん]

>>437
平日用と休日用を持つような浪費家は投資用なんて持ってない。
珍しくてＴＶに出て取り上げられる極少の大富豪を一般イメージとして捉えると見誤るよ。

これは退職世代の都心回帰組も言えるけどね。
今まで田舎に行くと思ってた退職組みが都心回帰してるから珍しくてＴＶに取り上げられたりして
数が多く見えるけど、都心物件の購入世代や全額キャッシュで買う割合を見ると大した数じゃないと分かる。

[444: 443]

ああ、書いた後で気づいたがこれは「富裕層」の範囲によるけどね。
自分の範囲は１００万ドル以上の資産を持つ約３％ほどを想定。
所得が多いだけで浪費してて、見た目は金持ちだけど資産は殆ど無い連中は除く。

０，１％以下の大富豪レベルだけが「富裕層」扱いだと
その程度じゃ幾ら使っても減らないから色々持ってる人もいるだろうね。

[445: 匿名さん]

退職世代は都心より郊外や田舎の方がやはり人気でしょう。

[446: 匿名さん]

いや、歳を取ってからの方が「置いていかれまい」という気持ちから
都会を好むものですよ。両親も都心に出たがってます。
私としては戸建を残してて欲しいのですが、面倒らしいです。

[447: 匿名さん]

うちの親は郊外派だなあ。まあやや郊外だけど。庭がある暮らしがいいみたい。
結局人によるんじゃない？
ただ、年よりはあまり高いところはいまいちとは聞いたことがある。
おっくうでまったく外に出なくなるなったりするとか。ずっとマンション暮らし
だった人はいいのかもしれないけれど、15階に居を構えて結局また一戸建てを
買いなおした人知っている。

[448: 匿名さん]

うーん
平均的一般家庭の話だなー
それで、ドーするの？
今買いどきなの？

[449: 匿名]

昨日のニュースのようですが。。
（2006・11・17)９割超の不動産投資家が新規投資に積極的に　日本不動産研
財団法人日本不動産研究所はこのほど、第15回不動産投資家調査の結果を発表した。それによると、不動産への新規投資意欲は依然として高く、９割超の不動産投資家が新規投資に積極的であることが分かった。また、投資対象不動産の利回りは、全用途で低下傾向だが、丸ノ内や大手町地区など一部地域で低下幅に縮小傾向が見られる結果となった。同調査は、年金基金、生命保険、不動産賃貸、投資銀行、アセット・マネージャー、格付け機関など177社を対象にアンケートを実施し、99社から回答を得た。調査時点は10月１日現在。

[450: 匿名さん]

まあ、日本の機関投資家がそろって買い出した時点で
外人のプロが売り抜けるような気がしてならない。
・・いつものパターンか。

[451: 匿名さん]

そうだなー
いえてるなー
株も不動産も同じ

[452: 匿名さん]

モルガンが、80億の新ファンド作ったりしてるし
まだ、数年は大丈夫だと思うけど？

[453: 匿名さん]

完全市場とは程遠いね
だからこれだけ不動産業者が食える

[454: 匿名さん]

じゃ、数年後には気をつけないといけないね。誰もババをつかまないなんてことは
ないだろうし。

[455: 匿名さん]

「悲観の中で買い、狂乱の中で売る」。これがマーケットで勝ち残る鉄則です。
不動産に関しては未だ5合目でしょう。ということで客観的には買いかな。ちょっと怖いけど。。

[456: 匿名さん]

まあ不動産は一点集中で額が大きいからね。

[457: 匿名さん]

452さん
８０億ドル？
８０億円？
どっちにしろ桁が小さすぎるなー
要確認！

ダヴィンチは１兆円ファンドでダイエー本社等買ってるぜー
ＰＣＷも・・・

[458: 匿名さん]

悲観の中で買いって、悲観の中で一昨年辺りに買った人が現在のマンションブームで儲ってるはずだが。

[459: 匿名さん]

実際問題、住みたい、あるいは探してる地域で、自分の条件を満たすお部屋が
買えない価格で出始めてる方は真剣に考えてたほうがいいでしょうね。
探してる地域の物件が、まだ予算的によりどりみどりな方はどうなんでしょう？
気になる物件が見つかってるならいったほうがいいのかな？

[460: 匿名さん]

買えない価格で出始めたのを無理して買うの？
築浅物件で、ローン苦から今のうちに手放す人達が出てるそうだよ。

[461: 匿名さん]

金利より不動産利回りが高いのだから、不動産投資をするという当たり前のことに今さら
気づきだしたということだね。国際的にもまだ割安だからね。
丸の内、大手町、銀座、西新宿とメトロ丸の内線沿いは再開発などがあり空き室率が
低く賃料上昇傾向だから利回りも充分採算に合うという当たり前の話だね。
この沿線のマンションなら、住んでよし、貸してよし、売ってよしかもな。

[462: 匿名さん]

今時点で既にバブルでしょうか？
今回の秋価格からがバブル？

[463: 匿名さん]

バブルのときは、当たり前のように不動産投資して、バブル崩壊で大変なことに…

[464: 匿名さん]

>460
買えないのじゃなくて、もちろん買える物件でしょう。
買えないのは議論の余地がないから予算内にある物件を真剣に〜ってことじゃないの？

[465: 匿名さん]

丸の内の住みたいと本気で考える人も少なかろう

[466: 匿名さん]

丸の内に本気で住むのは天皇だが丸の内線沿線なら一般人でも住めるぞ。

[467: 匿名さん]

うん。東京駅も丸の内線沿線駅だ。

[468: 匿名さん]

>>457
80億ドルね。
額が小さすぎるとは思えんが、今の為替なら9500億円ぐらいか
モルガンの不動産投資のやり方は、ダヴィンチとかとは種類が違うからね

[469: 匿名さん]

今月始めドナルドトランプが新宿のパークハイアットのパーティー出席したついでに
東京の不動産さんを物色していたらしい。１７年前からアメリカは大きく上げ、
東京は大きく下がってる。外人にはバーゲンセールスに見えるかも。

[470: 匿名さん]

外資も撤退してるところもあるね

[471: 匿名さん]

大京の人かな
丸の内線のことに必死なのは？

[472: 匿名さん]

大京はMR行ってもパソコン台数が少ないから、パソコンたくさん持ってるデべがネットやってるんじゃないの。

[473: 匿名さん]

無駄に国内資本を流出させるような真似はしないでほしいなあ。
まあ、外資金融の持ってきた話に乗るくらいしか国内の機関投資家はできないということかしら？

[474: 匿名さん]

日本のエリートは金融には少ないからね。

[475: 匿名さん]

４６０さん
仕方ないのよ
だって、いままでローン審査ゆるゆるだものー
いつの時代も、返済できなくなる輩は居るもの・・・・

[476: 匿名さん]

ニッセイ基礎研究所アンケート
http://www.nli-research.co.jp/doc/press061109.pdf

不動産価格の上昇傾向はいつまで続くか
　５年以上： 0.8%
　３〜５年：10.7%
　２年　　：24.8%
　１年　　：38.8%
　数ヶ月　：13.2%
　既に限界： 6.6%
　わからん： 5.0%

上昇傾向が終わるからといって下がりはじめるとは限らないが、
この先何年も上昇し続けると思っている人は少数のようだ。

[477: 匿名さん]

自宅しか持たない人にとっては
マンション、地価の高騰のメリットはない。
仮に上がっても、売却して利益を確定すること
もできず、結局、税負担が増えるだけ。

[478: 匿名さん]

値上がりが大きいマンションなら、自宅でも売却して転居は可能だけど、手間と暇と仲介手数料を掛けて安マンションに移るのは、あまり割に合わない。

[479: 匿名さん]

資産は分散して持つべき。マネー、金融資産、不動産、希少性のある物品など。
マンションがほぼ全ての資産になっちゃうようなポートフォリオは、
実は恐ろしく無謀なギャンブル。マンション購入は余裕資金で行うのが吉。

[480: 匿名さん]

問題は、長期ローンを背負ってのマンション購入が
ギャンブルに等しいという意識をどれだけの人が持っているのか？

「××ですが、買えますか」などと、他人に相談する人は
本来、購入できる水準には達していないことをもう少し
意識する必要があるのではないだろうか？

[481: 匿名さん]

そういう人が多ければ無理してローン組まなくなるから物件価格はもっと下がってるだろうね。
ローン払い終わるころまで貯金０の生活続けるのが当たり前のプランで買うから、こんなに高くなってる。

[482: 匿名さん]

>>480
世の中には資産を増やさなくてもその日暮らしで幸せに暮らしたいと思ってる人も大勢います。
大きなお世話です。

[483: 匿名さん]

楽観派も健在のようだ。ただ、やはり数は減ってきましたね。

[484: 匿名さん]

ここ2ヶ月で、建設単価とくに設備単価が上がったので、新規物件（約2年後販売）までは
下がらないね。

郊外型でも建設コストそのものが上がりだすと、今の値段ではカバーできなくなるしね。

[485: 匿名さん]

何だかんだ言ったって、豊洲の来年発売物件でその内盛り上がるんじゃないの。信者がいるから。

[486: 匿名さん]

>484
デべ側の理屈でしょ。
下がらないで上がれば、買えない買い手が増えるだけ。

[487: 匿名さん]

>486
デベの理屈というか、、結局は市場の原理だわな。
価格が上がるというより、狭く遠くになるだけ。
購入者も、検討地域が郊外化するだけ。
同じ6000万でも、以前は世田谷75平米が買えたのが
今は川崎75平米。そのうち川崎70平米になり、
さらには千葉や埼玉に移っていくかも。
都心や城南の優良立地は絶対数が減って価格は楽に億ションオーバー。
無論庶民には買えないが、絶対数が少ないだけに、
それでも買える人たちのおかげで相場は保たれる。
しばらくはこんな感じで推移していくに違いない。

[488: 匿名さん]

ニッチ市場なら不動産屋も大変だ

[489: 匿名さん]

>>476
偏った紹介だな
そんな日本全体の過疎地域も一括りにしたような数字見せられても・・・・
それよりＰ６の『投資・事業を拡大する場合、関心のある都市』
の方が重要なデータだよ

東京都心５区　　　　１９．２％

名古屋市　　　　　　１２．３％
都心５区以外の区部　１１．７％
福岡市　　　　　　　１１．５％
大阪市　　　　　　　　９．１％
　　　　〜以下略〜

東京都心部に圧倒的投資意欲を持っているのがわかるｗ

[490: 匿名さん]

城西城南地域の75平米が憶ションオーバーってバブルじゃない？
いや、もちろん都心の高級仕様のマンションなら、わかるけど。
6000万で買えたマンションってファミリータイプの普通（名目セレブでも）仕様
だよね。

[491: 匿名さん]

千葉や埼玉に移るという考え方は確かにあるけど、
都内の物件を買いたかった層が、
千葉や埼玉を抵抗なく高値で買ってくれるのか？
それが問題でしょう。

[492: 匿名さん]

買い時は不動産屋が儲からなくなった時
これが答えです

[493: 匿名さん]

抽象的で分らない、理屈こねてるなー
いつかだよ？

[494: 匿名さん]

価値がないものにはビタ一文払わんようになって来てるね

[495: 匿名さん]

＞４９３
そりゃお父さんたちも必死で理屈こねますよ
「あんた買い時逃したわねっ！」って
お母ちゃんにおしりぺんぺんされちゃうもの
ほとんど無理でも、下がってくれと泣いて祈るしかない。

[496: 匿名さん]

不動産屋が儲らなくなった時は、
まだ下がり始めたばかりだから買い時じゃないよ。
不動産屋が儲らなくなって、
更にしばらく時が経ってからが買い時。

[497: 匿名さん]

デベももっと淘汰されるべき。

[498: 匿名さん]

少なくなったら、競争しなくなるからだめだよ。

[499: 匿名さん]

＞495
面白いなー君いいよー
＞496
惜しいなー

答えは
不動産屋がバンバン潰れだした時だろ！
大借金して、返済できずに
愛人宅で、自棄酒呑むとか・・・
ヤバイ金つまんで追い回されるとか
多額の保険金掛けて
社長が首つるとか

そんな時！

これでしょ・・・どう？

[500: 匿名さん]

背中に悪寒が走った人いる・・・・？

[501: 匿名さん]

いたらゴメンナー
悪気は無い

[502: 匿名さん]

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/DATA/20e8v100.pdf#sear...

値下がれ教の諸君！！注目！！・・・・
金ない人は、集まれー・・・・
所有権は諦めて、一生賃借族は
この指とーまれ！・・・・

[503: 匿名さん]

「建築費が上がる」とはよく言うセリフだが
マンションの中で建築費が占める割合は３０％程度。

その建築費が２割上がっても、価格の６％程度。
その上昇は仕方がないとして、それ以外の部分が
デベに踊らされている部分だろう。地価の上昇も
かなり以前に土地を仕込んで、原価は変わっていない物件
まで連れ高。まあ踊らされて、高値でも飛びついてたり
はしないこと。

[504: 匿名さん]

ソレでも飛びつく、大衆心理。

[505: 匿名さん]

あと５年は地価のゆるやかな上昇が続く。続けない困る事情がある。

小泉政権の数少ない功績の一つが「不良債権の解消」でしょう。
金融危機が叫ばれ、銀行に公的資金注入して
その結果、住宅ローン貸しまくって儲けなさい
ってのがだいたいの骨子

そのためには
①都市再生（田舎再生しても住宅ローン増えない）
②規制緩和（開発内容で容積率は、丸の内・六本木１．５倍も湾岸は1.9倍）
③日銀のよるゼロ金利量的規制緩和

都心が活性化されれば地価あがる、地価があがれば住宅ローンが
不良債権化しないですむ

こういうストーリーで金融危機の回避、さらには不良債権を住宅ローンで
肩代わりさせて銀行の儲かるしくみをつくった訳です。

地価だけが独立して高騰してくれれば問題ないが、あわせて家賃があがったり
他の消費者物価が上がれば金利をあげざるを得ない。
金利があがれば住宅ローン金利があがり、所得の伸びないサラリーマンの
中には、住宅を売却する人が出てくる。

そのしたばあい、地価が下落していたら担保割れしていてローン保障会社
が多大な損害をこうむる。数が増えれば不良債権問題が再燃することになる。

そこで、金利が上がることと地価の上昇は連動しないといけないことになる。
所得の伸びないサラリーマンが家を売っても残債が返済できる程度に地価が
上がっていないといけないのだ。
２０００年以降固定から変動に住宅ローンの借り替えした人の数を考えると
事態は結構深刻なのだ。

[506: 匿名さん]

理屈通りいかないのが、世の中でしょ。

[507: 匿名さん]

＞506
だからこそ正確な情報に基づき、悲観、中庸、楽観
３本の「理屈」を描いておく必要があるのではないですか？

[508: 匿名さん]

金利は物価に忠実
さもなくばモラルハザードにつながる

[509: 匿名さん]

物価が消費者物価なのか不動産価格なのかというのが微妙ですよね。
地価下落、資産デフレでローン金利の低下はかなり遅れたという記憶が
あります。
政府は、資産インフレだけ起こして消費者物価は低迷という筋をねらって
いる気がしますけど
実際問題過去の資料と実感でも
バブル期に消費者物価はたいして高騰していないですからね。
家が買えない・・そういう思いだけがつのっただけで生活は普通に
楽しかったですよ。

[510: 匿名さん]

バブルは皆さんそれぞれに楽しんだようで

[511: 匿名さん]

５０８＞財政破綻してる今となってはそういうきれいごとは言ってられない。通貨を守ろうとして
　　　　国を滅ぼす愚行はしてはいけない。

[512: 匿名さん]

杉並区に坪250万、80m2の新築マンションを購入します。（来年引き渡し）
おそらく10年ぐらいは住むことになると思いますが、その先不明なので、
10年後に売却することも視野にいれています。
マンションの諸条件にもよるとは思いますが、みなさんなら10年後いくらの価格がつくと考えますか？
私は、10年落ちを計算に入れても、坪350万〜250万の範囲と読んでいますが、甘いでしょうか？

[513: 匿名さん]

杉並じゃぜんぜん駄目だろ

[514: 匿名さん]

＞５１２
ＪＲ中央線駅近５分以内の立地なら大丈夫。

[515: 匿名さん]

512>さんの期待予想となるかもしれないが、仮に多少売値が下がったとしても
１０年間払ったローン分の残債は減る。家賃だと払いっぱなしということ考えると
買うのは悪くはないと思うけど。

[516: 匿名さん]

売値が多少以上に下がった場合はトータルで、会社から補助を受けて賃貸を借りてた方がマシな場合もあるよ。

[517: 匿名さん]

家賃補助出て、固定資産税・利子を考えればわからんなー。
まあ誰にも分からんよ。
どの沿線か、駅からの距離は重要だと思うけど。

[518: 匿名さん]

大企業ほどお得だね
代議士もいい

[519: 匿名さん]

＞512
８０㎡　２４坪の場合
３５０万　８４００万
２５０万　６００万円

で２４００万も振れ幅ありますよね。

杉並区もいろいろありますから一概に言えませんが
駅からの距離と分譲デベ次第です。
一般的に言えばここ数年は杉並区の人が港区湾岸に
中古買い替えで住み替えてきたという流れでしょうかね。

ｙａｈｏｏ不動産杉並区、３ＬＤＫ５０００万以上で検索しても
坪単価２００万以下の大型物件しか拾えません。
いわゆる値落ちしない「プレステージエリア」と杉並区は
性格が異なるのではないですか。
理由は、①駅から遠い範囲まで宅地化が進んでいること
②私鉄沿線にターミナル、大規模繁華街が少ない
③ＪＲも荻窪、高円寺などの駅周辺には供給がほとんどなく
　久我山、浜田山、井草、下井草は都心の地下鉄につながって
　いない。
上記の理由で不人気かと。

[520: 匿名さん]

中古市場の場合、過去２０年の中古価格の坪単価を眺めて
されには同等条件のマンションが今後新規供給される可能性
の少なさを加味しながら評価すべきです。

世田谷の田園都市線の場合で考えると、２年くらい前でも
１９９５年〜２０００年　　坪単価２２０万〜
２０００年〜　　　　　　　坪単価　２５０万〜
１９８９年〜１９９４年　　坪単価　２００〜
１９８２年〜１９８８年　　坪単価　１６０〜２００万
現在は概ね1〜２割りアップしています。
それだけ駅徒歩10分の大規模供給の用地が無くなっています。
この辺が新築価格設定の根拠にもなっていると思います。

逆に言えば、世田谷（田都）が新築価格を10年維持するなら、杉並は
やや下落。世田谷（田都）が新築価格を上回れば価格維持と読むのが
妥当では？

[521: 匿名さん]

中央線沿い徒歩10分内の杉並なら世田谷（田都徒歩10分内）と同様で考えても良いのではないでしょうか？
どっちが値上がり率上なんだろう？
吉祥寺徒歩10分とかなら世田谷（田都徒歩10分内）より値上がり率高そうですが。

[522: 匿名さん]

中央線徒歩１０分とは本人書いてないみたいだけど・・・。

[523: 匿名さん]

>５２１さん
ご自身でｙａｈｏｏ不動産の価格など調べてごらんになれば
お分かりになるでしょうが、中央線沿線と田園都市線世田谷区では
中古価格は大きく違います。築浅マンションの数が違う。
築２５年超物件の比較なら同等かもしれませんが。
理由は、都心アクセスでしょうが、新宿より渋谷
飯田橋より表参道経由で大手町というルートが使い勝手がいい
休日の買い物も玉川高島屋や渋谷東急本店の売り上げは減って
いないけど新宿で伸びているのは伊勢丹だけです。

[524: 匿名さん]

これからは、都心部の供給が減っていきます。
周辺環境にもよりますが
山手線内人気地域上昇その他は、平行もしくは下降と思われます。

[525: 匿名さん]

出た！山手線の内側信者ｗ

[526: 匿名さん]

あの興奮されていることろすみませんが、中央線沿線からは東西線一本で大手町行けますよ。
吉祥寺は東京・新宿・渋谷・大手町すべて一本だし。まぁ玉川には行けませんが…

[527: 匿名さん]

吉祥寺はいいですよね。でも、杉並区ではないような。

[528: 匿名さん]

買い物するなら玉川高島屋や渋谷東急本店より新宿伊勢丹の方が良いなぁ。

[529: 匿名さん]

結局杉並（中央線徒歩10分内）と世田谷（田都徒歩10分内）ならどっちが良いの？

[530: 匿名さん]

Ｍ不動産が販売会社とデベを一体化しました。
主旨は郊外物件を売るために都内中古市場にテコ入れするため
と読んでいます。
各社、都内の新築物件が片付いて郊外の販売に人まわすというより
物件の減った中古市場で「売却物件」を探すのに必死ですね。

新聞に入ってくる不動産広告には、もうカラーで艶有り大判の
新築広告はほとんどなくなり、横浜のタワー物件が入っていたかと
思えばすぐに売り切れ。いまや金曜土曜でも中古の単色刷り
薄紙チラシばかり。それも片面は「売却は弊社にお任せください」
みたいなものから、スペースが余るので「成約御礼」みたいな
販売済み物件をわざわざいれたり。

ねらいは中古市場の高値維持。それでもって郊外の物件を売り切る
腹積もりでしょう。素人さんほど怖いものはないですから
かつてのＭ重工が東雲でやった価格破壊みたいなことが中古市場
で起こったら、美しの森もららぽーと横浜も売れ残りが必定と思われます。

マンション価格はべつに高騰してもらいたいわけではなく郊外が無事
売り切れて湾岸の新規物件や今後の開発につなげればそれで
いいのではないでしょうか。

もはや価格を動かすのは買い手ではない。それだけは明らかなことです。

[531: 匿名さん]

＞526
中野乗り換えでしょ。

[532: 匿名さん]

>>531
東西線乗ったこと無いでしょ？
…直通ですよ。

[533: 匿名さん]

＞526
だから飯田橋より表参道通って大手町に行きたいって申し上げてますが。

[534: 匿名さん]

なるほど電車から表参道のホーム見るのが趣味なんですね。
表参道を通る事が中古価格の差を生むほどの利便性という事ですね。奥深い。

[535: 匿名さん]

田園都市線は原宿や二子玉を喜ぶミーハーが住む沿線だから相手にしちゃだめだよ。
同じ東急でも東横線に一生勝てないかわいそうな路線なんだから。

[536: 匿名さん]

つーか、日本人って、何につけ「新しい物が好き」な傾向がある気がする。

[537: 匿名さん]

田都沿線が人気なのが今でもよくわからない。

[538: 匿名さん]

喧嘩しないで。
吉祥寺（中央線・井の頭線徒歩10分内）＞杉並区（中央線徒歩10分内）と世田谷（田都徒歩10分内）は似たようなモノ？という事でしょ？

[539: 匿名さん]

東横線が人気なのはわかる。三茶・二子玉には住みたくないが、自由が丘は住み心地良いからね。田都混むし。

[540: 匿名さん]

自由が丘までならともかくその先は勘違い女にそそのかされた男がだまされて買う場所という感じ。
軽薄な文化しかないもんな。

[541: 匿名さん]

主観と思い込みの低次元な話に堕した感があるな。

[542: 匿名さん]

じゃあこの話題は中止。中古マンションはいつ下がるか？団塊ジュニアが４０歳になる２０１５年までは上げ基調、その先上げすぎへの修正が起きるだろう。でも都心なら今坪３５０万が
８００万くらいまでいき、２０１５年以後下げても坪５００くらいだろう。結局今より下に
来ようがないでしょう。

[543: 匿名さん]

東急だったら東横よりは田都の方が上
東西線は大手町まで相当に早く着く

[544: 匿名さん]

田都は名前通り「田園」都市線ですから、上も何もないでしょう。

[545: 匿名さん]

>>540
しかし田園調布付近を勘違い女に買わされる男って言うのも凄いな。
>>543
渋谷・横浜間の路線と渋谷・田んぼ間の路線を比べてどうするの？

[546: 匿名さん]

東横は80年代の街
90年代は田都
最近は西武池袋

[547: 匿名さん]

東横も田都も東西線も、山の線の外側から大手町まで通勤ラッシュご苦労さんです。
都心に住めば時間もライフスタイルもずっとよくなるよ。

[548: 匿名さん]

一番いいのは官舎や議員宿舎ですね。
民度も高くエリートが多い。

[549: 匿名さん]

548＞やつら安く住めるからいいが、財政赤字解消をできないといずれ追い出されるか家賃大幅値上げだろ。

[550: 匿名さん]

>542
中古市場の動向ですか？
中古市場って広告件数は多いように見えても実は同一
物件を複数社が扱っているので、都内でも件数は極めて
少ないのが現状でしょう。難しいですよね。

[551: 匿名さん]

団塊ジュニアはそんなに家に購入意欲はないですよ。

[552: 匿名さん]

昔みたいに狭いところに６人暮らしとかが減って一世帯あたり人口が減る分、
総人口が増えなくても世帯数≠必要戸数は向こう１０年は増えるらしいね。団塊ジュニアの
第一次第二次住宅取得もこれからが本番らしい。

[553: 匿名さん]

今後、都内300万超え物件が売れていくためには都心
中古市場が活性化することが必須条件ではないですかね。

普通のサラリーマンがローンを組んで買える価格は
坪単価２４０万あたりが上限ではないかと思います。
金額的には２０坪4800万。24坪なら5760万。
これ以上高くなると広さを重視して郊外にいくか
郊外にいくなら戸建てがいいという選択になるでしょう。

それに対し坪単価２５０万以上になると、都心買い替え客の
比率が増えてきます。
坪単価３３０万で築20年以上の物件を売ればローンも
ほとんど残っていない。住居の買い替えなら譲渡益課税もない
から、２０坪の都心マンションでも6000万くらいのキャッシュが
手元に残る計算です。
2000万ローンを上積みしても楽に8000万物件が買える。
ただ、買い替えというのはタイミングですから中古から新築
というのはあっても中古中古の買い替えはあまりない。
そこで買取業者が間に入って一旦キャッシュを用立てるという
仕事をしたりもします。こういう人たちが中古市場を上げる
役割も果たすのですね。

[554: 匿名さん]

２３区の相場ということなら、もうひとつ
私が気になっているのは、城東城北エリアの売れ行きです。
足立区（実際は埼玉県境）の某物件など内容はよくて価格は
125万坪単価の破格値なのに完成在庫がある。

荒川区の南千住は坪単価１６０万前後でそこそこの売れ行き
のようです。
西側に住める人は決して東に住もうとは思わない。不思議な
ことですがそういう傾向はありますよね。

二極化というのは、賃貸と分譲の居住者の間で起こることでは
なくて、賃貸間、分譲間でそれぞれ「中間」がなくなるのですね。
マンションで言えば二極化＝東西格差の拡大ということですか。
ファミレスと高級レストラン並みに格差がひらいてきた・・というか
ブランドエリアは値上がりし、低価格地域はより安い供給が
周辺相場を下げるのではないでしょうか。

[555: 匿名]

＞552
そのとおり。
団塊の大量退職と言いたてているのも、あやしい。
65歳まで雇えという法律ができて、企業はなんらかの対策をとることを求められているから、
2007年以降の退職は、かえって減るなどという事態も十分ありうる、とわらわは見ている。
それはともかく人口減も同じこと。人口は減っても世帯数の増加、狭小住宅の減少が補う。
そのうえ公共事業以外メシの種のない地方の村落の棄村等により、地方の人口減、東京等の人口増が
進展、よってなお都心の優良マンションの需要は旺盛、値上がりが続く。

いつから下がるか、という問題に答えるのは難しい。一ついえることは、土地価格、マンション価格は、株価とは違い、いったん方向が決まると、そう簡単には変わらないとうこと。
というわけで、少なくとも、まだ2年くらいは上昇と見る。

[556: 匿名さん]

確かに不動産ほどいい加減な業界はないですから。
もうしばらくデベも飯が食えそう。

[557: 匿名さん]

８９年は団塊世代が４０歳だった。団塊ジュニアが４０歳になるのは２０１５年。ジュニアは
勝ち逃げ世代のパパ達の退職金からの資金援助もある。その辺前後までは景気がいいだろう。

[558: 匿名さん]

>556
君いい加減なこというなー！！！
素人発想だー

不動産価格とは、一定の期間で、上昇したり、下降する。
この期間を、レンジというんだ。

一年や二年で上がったり下がったりしないもんだ。
そうゆう発想では、不動産には縁無くなるぞー。

株債権などの金融商品とはまったく違う。

[559: 匿名さん]

団塊ジュニアは家に金使わないんじゃないかな。
買うとしても戸建。
親の家を建て替えて住み着くのもある。

[560: 匿名さん]

デベはもともと学歴ない人も多いし
もっと淘汰されてもいいと思います。

[561: 匿名さん]

中古市場の活性化もいいんだけどさぁ、
ＭＲ感覚で中古を眺めてくだけの冷やかし客大杉。
マイスリッパ持参のベテラン客までいる。

[562: 匿名さん]

なんかまじめに書くのが嫌になるね。もう終わりにしませんかこのスレッド

[563: 匿名さん]

マンションの二極化を議論する時に、
新築都心の高額物件でのローン前提は控えめに考えた方がいいかも知れません。
最近入居開始した田町のタワー物件の約半数が現金購入者だそうです。
二極化の行き着く先は高額物件ほど現金買いの比率が高いということになるのでしょうか？

[564: 匿名さん]

評価の分かれる住不だが、１０００億円利益でてる。
昔から言うだろー『　衣・　食・　住　』ってのは、なくならないって・・・・
親からいわれなっかったかい？
レンジが読めて、資金が有れば、アレだけ儲かるんだよー。
財閥系とはいえ、アッパレだよー

いい加減な業界は、ホリエモンの業界だろ！！！！！！
ー裁判の姿もブザマだなーなんとも情けない・・・

[565: 匿名さん]

563さん
それホント？
どこの情報？

[566: 匿名さん]

普通、全額キャッシュで買えても、わざと少しローンを組んだりするものだが

[567: 匿名さん]

田町は下町ですよ。

[568: 匿名さん]

三田も下町なのか？芝も下町か？

田無と間違えたのか？

[569: 匿名さん]

自宅用だとローン組むでしょう。

[570: 匿名さん]

田町は確かに駅名ではあるが田町という地域はどこにも存在しないなぁ

[571: 匿名さん]

投資用でもレバレッジ効かせるためにローン組むけど

[572: 匿名さん]

三田は下町という意見がカテリーナで出てましたね。

[573: 匿名さん]

駅前の商店街や慶応通りの飲み屋がダサいせいだろうが、ＮＥＣや
慶応大学のある地域を下町とは呼ばないだろう。

[574: 匿名さん]

ローンを組むかどうかは、
単に資金をローン金利よる上に運用できる自信があるかどうかでしょう。
レバレッジを考えるような投資家は効率悪い新築物件に手を出すでしょうか？

[575: 匿名さん]

ラーメン屋もあっていいですよ。

[576: 匿名さん]

もうやめたいなぁ・・といいつつレス書く私って。

下町というより立派な武家町なのだが
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8B%E7%94%BA
芝浜って落語の名作があるが、芝浜の手前まで武家屋敷
があった。
有名な赤穂浪士をあずかった藩主の屋敷跡も田町駅前にあるよ。

[577: 匿名さん]

江戸の大名屋敷は高級という物でもないのでは。

[578: 匿名さん]

下町イコール高級でない・・って発想かね。どこまでも喰いついてくる子だね。

[579: 匿名さん]

いや、大名屋敷と下町とは立派な区別があった。

[580: 匿名さん]

江戸は高級とは無縁。

[581: 匿名さん]

内容のないやり取りが続いているようなので、ここらで終了にしませんか？

[582: 匿名さん]

大賛成

管理人さん

閉じて！

[583: 匿名さん]

５６７＞下町かどうかはともかく都心でないことは確か。山手線の中でなく外れしかも
海抜の低い湾岸ぎりぎりだもんね。でもああいうところでも今は売れちゃうんだよな。

[584: 匿名さん]

マンションブームに暗雲が立ち込めてきた・・・・

[585: 匿名さん]

閉じて！

[586: 匿名さん]

ここは契約者がいないような板ですな。。驚き。

[587: 匿名さん]

>>583
あなたにとって都心の定義は何ですか？
そもそも三田は山手線の中ですよ。
田町といえば芝浦、としか知らないのですか？

[588: 匿名さん]

都心3区、あるいは都心4区、都心6区の中で山手線の中。田町駅より西側は確かに都心だね。
海側は違うと思うけど。

[589: 匿名さん]

都心3区は港、千代田、中央、
新宿区を加えると都心4区という。
都心6区は4区にさらに渋谷区と文京区と加えたもの。
単に中心というだけでなく国や都の重要施設や大使館などの有無も反映している。

[590: 匿名さん]

スレタイと大きくずれているのだが・・・。

[591: 匿名さん]

閉じたら！

不毛の議論

[592: 匿名さん]

田町に住んでる人は、閉じたい模様。

[593: 匿名さん]

田町は都心じゃ無いな・・・。
よって山手線の内側＝都心では決して無い。

[594: 匿名さん]

都心は山手線全部じゃなくて、中央線より南側の半分でしょう。地価だって目黒区なんかより
も安いんだから。

[595: 匿名さん]

田町と田無はキャラがかぶります。

[596: 匿名さん]

どこが都心でもいいじゃん。
恵比寿に住んでるけど、恥ずかしくて「都心です」とは言えない（笑）
でも私にとっては住みやすい。

[597: 匿名さん]

594>残念ながら目黒区は都心の東京都の定めた定義には入っていない。まあでもこの話題はもう
いいか。そのうち世田谷まで都心ですとかいいだしかねないからな。

[598: 匿名さん]

スレタイと話題がずれとるたい

[599: 匿名さん]

>>597
594は中央線北半分は山手線内のくせに都心でない目黒区より地価が安いと言いたいのでしょう。
目黒区を都心とは言っていないですよ。
しかし、北半分でも地価の高い場所はありますが…。

[600: 匿名さん]

>>599
＞目黒区を都心とは言っていないですよ。
言ってるじゃん↓
＞都心は山手線全部じゃなくて、中央線より南側の半分でしょう。