23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

[一般サラリーマン]

まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その２）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[262: 匿名さん]

アメリカは日本に米国債買わせ、日本は国民に国債買わせ、それで今の世界が成り立ってるのに。
日本の金融資産が債権から逃げ出したら大変な事になる。
そんな簡単にシフトしないように政策打ってくるよ、残念ながら。

[263: 匿名さん]

ＮＹのビルなんて耐震設計必要ないから建築コストは低いし、
ＮＹは世界の首都。東京は地方の県庁所在地。

[264: 匿名さん]

アメリカの自動車メーカーが、円安誘導をやめろって日本に言い出したみたいだよ。

[265: 匿名さん]

＜マンションブーム＞１〜２割高い「新価格」が浸透
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20061115-00000098-mai-bus_all

「業者は消費者が購入をあきらめないよう、目立たず緩やかに値上げしてくるだろう」

[266: 208]

首都圏マンションの販売件数は売り渋りで
減っているが、成約率も下がっている。

買う側が急がなければ、在庫が増すだけ。
ソウルは完全に土地政策に失敗して
価格がでたらめになっている。
土地政策に失敗した、中進国にと比べても
意味がない。

[267: 匿名さん]

連続レスで申し訳ないが、
記事中にも新価格は「同業者の値付けを見ての神経戦」
とあるように、実は新価格を打ち出すほうも
値上げによる客離れを、怖れている。

新価格で先頭を切ろうとするデベから、客が
離れていけば、あとに続くデベは出ないと思うが？

[268: 匿名さん]

264さん
まだ大丈夫だよ！
なぜか分かる？
ヒント・・・まだ2年はねー

[269: 匿名さん]

どうなんだろうね、果たしてマンション需要自体は減少してきてるのか？
レインズの月例報告見ると割安な中古は件数伸びてるみたいだが。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

[270: 匿名さん]

優良な中古は値上がりしてるわけで、
割安な中古というのはちょっと…

[271: 匿名さん]

おそらく普通のサラリーマンが買える価格帯での
マンション需要は減っていないのだろう。

中古マンション市場の活発化は新築マンションが、
23区内で買える価格を超えつつあることの反映なのでは？
豊洲や、武蔵小杉の長期塩漬け駐車場あとの開発は
首都圏の遊休地の高値、一斉セールの様相。

これが最後の買い時と、煽られるのも少し飽きてきた。

[272: 匿名さん]

>262
日本の国債を買っているのは、機関投資家で
個人は少ない。今後、長期金利上がると
機関投資家の経営が傾く可能性があるので
政策的に、個人に国債を買わせるキャンペーンを
必死に国が行っているだけ。

将来の損失を見越して、機関投資家から
個人に国債という不良債権の付け替えを
行っている。

[273: 匿名さん]

株も損するのは、踊らされる個人投資家。
土地も損するのは・・・

[274: 匿名さん]

２３区のマンション市場は11月の中旬までに一区切りつけた感がある。
まずは、１０月中旬の芝浦グローブタワーの２期。確かに２年前の売り出し
前の予定価格とほとんどかわらぬ２５０万円平均の値付けで２期を売った。
３期９０？戸弱を残して１２月上旬にはモデルルームも閉鎖。
続いて、１１月中旬
①パークシティ豊洲の３期
これは、２３０万円台の人気物件の最終期ということで凄まじい倍率。
②港南最後の物件ＷＣＴ、Ｂ棟の２期。これは割合静かに、２９０万円
という高めの坪単価で抽選会が終わった。
③トワイシア用賀
世田谷、人気沿線徒歩４分が３３０万という単価で売り出し
２００戸中一期で１５０戸をほぼ売り切った模様。

この間、スカしっ屁のように尾山台２７０万円みたいな物件も出てきたし
品川シーサイドなど、芝浦、豊洲の下の200万前後の価格で堅実に
完売した物件もあった。

大規模供給だけでみれば、荒川区南千住（徒歩１６分）は１６０万前後
などもあるが、今後江東区湾岸、清澄白川など軒並み２２０以上を目指す
だろう。
一方、２３区外では横浜、川崎の駅近タワーが２７０万以上で大健闘。
武蔵小杉も２００万の半ばで大人気。
残りは、きわめてオーセンティックな田園都市線「たまぷらーざ　美しの森」
これが２２０万。

住宅に５０００万円出せる人、４０００万円台の人、３０００万円台の人と
いうことであきらかに、今後の購入エリアが分かれてくるのだろう。

[275: 匿名さん]

この人
何者・・マンション評論家（自称かな？）
面白いなー
タワー系は、情報あるの？

[276: 匿名さん]

６０００万出せる人、それ以上出せる人、も・・・

[277: 匿名さん]

それ以上出せる人です。

[278: 匿名さん]

今週末、数少ない都区内駅近タワマンのWC大森タワーが会員販売なのに、無視なの？

[279: 匿名さん]

タワーマンションというのは、実は供給者も試行錯誤だった向きもある。
２００２年頃売り出した月島のアイマークタワー。今は前面の病院ほか
住宅密集地が再開発ということで大変らしいが、当時坪単価２５０前後で
出て人気だった。
その後、東雲のＷコンが平均坪単価１８０万くらいで出したことが
業界を騒然とさせた。続いて、清澄白川のタワーが２００３年頃売り出し
港南の一連の物件が続いた。

そもそも、タワー物件は２３区マンション価格の縮図のような一面がある。
価格で言えば、低層階は荒川区、板橋区、中層階は、江戸川、江東区
高層階は、世田谷、目黒区レベルの坪単価で売られていた。
そこに、さらに方位眺望のバイアスが掛かるためにとにかく
２８００万円〜１億円という大きな価格差がつくのがタワーマンションの常だった。

なぜそうなったかというと、当初の港南の物件など低層階が売れるかどうか
ということに相当懸念した向きがあったようだ。そこであえて低い単価にした。
しかるに低層階を安くするために高層階を高値にしたら高層階が売れ残る
構図があちこちでみられた。

そこで、その後の、ＷＣＴやアイランドは、３階きざみで価格差をつけて階数
での格差を縮めた。今度は上と下から順番に倍率がついた。
つまり、上がり相場では低層階をむやみに安くしなくていいということに
売主も気付いたということかもしれない。

[280: 匿名さん]

大森タワーって条件いいですよね。
大森って街自体がNGという人も少なくはないだろうが
問題なしという人には注目すべき物件じゃないかと。

[281: 匿名さん]

いいものは売れるがそういうのはレアか
今はしょぼいものばかり出てるって事だね

[282: 匿名さん]

下がってもらわなければ一生都心住宅と縁が無くなる人の祈るような気持ちは、わからないではないが・・・
あれだけ大暴落説、供給過剰がうたわれていた中で、あっさり売り切ってしまったうえでの供給激減。
都心に限って言えば、売り渋りなんかじゃなくて、もう二度と安価で、まとまった土地の供給自体があり得無い。これから出てくる土地は超都心の高級物件が中心。これからの２３区都心物件の価格が
どう推移するかは明らか。
つい半年前までの中央区港区etcの物件選び放題の状況から、荒川区駅徒歩十●分とか東京２３区とは名ばかりで実質的には埼玉、川崎エリアに属する駅の物件しか無くなってしまった惨状では、購入意欲も消失して成約率も下がって当然。成約率が下がったからといって購買層がいなくなったわけでは無い。買いたくても欲しい物件が無いor買えなくなっただけ。
わかり切った事だと思うけど

[283: 匿名さん]

同感だなー
確かに無いよなー
タワマンも無いしナー

建つ場所も限られてるしナー

[284: 匿名さん]

いままで買わなかった人は、
条件が悪くなったら、なおさら買わないんじゃないの？

[285: 匿名さん]

ちゃう
生涯賃借族ってことでしょ
世の中先読みしていかないとなー
皆が旨くいくはずではないので
自信落とさないように
１５年待てば安く買えるが

家賃も大変！

[286: 匿名さん]

まーなー
無理すんな
千葉埼玉で探す手もあるからー
しかし神奈川は、値上がり済みだから、田舎方面やー

[287: 匿名さん]

>>282
たしかに、今週号の住宅情報マンションズの都心６区ＭＡＰを見ても
なんと３件しか載ってないですものね

[288: 匿名さん]

じゃ、購買層とはいえないんんだね。

[289: 匿名さん]

自作自演の嵐のような・・・

[290: 匿名さん]

まあ、みんなで買わなければ、下がるとか無茶を言う方がいますが
デベロッパは別に都心物件を売らなければ利益が上がらないわけじゃない。
むしろ、どこもかしこも都心物件を売りまくっていた、この数年が異常だったと言える。
高く仕入れた土地をバーゲン価格で無理して売って損する者などいない。
郊外や駅遠、仕様や面積を落とした物件にシフトしていくだけ。
しばらくはこの悲しい状況を受け入れられない購買層も、狭小賃貸に絶えられなく
なったら、あきらめてこういう物件に走らざるを得ないのでしょう。

[291: 匿名さん]

だから昔に戻ってきただけだよ住不の中野○○なんて

低層ベランダ半分で、坪335万だでーサラリーマンがローン組めないっての！

２８６さんの言う通り

[292: 匿名さん]

それってなに・・・・・
新価格ってこと？

[293: 匿名さん]

だからそーなんだよー

中野で１㎡＝100万円です。

[294: 匿名さん]

みなさん。最近は個人情報保護とかで、個人名簿作ってないところが多い
けど、会社の住所録見てごらんよ。自分の学校の卒業生住所録でもいい。
大抵の４０代５０代が八王子だの横浜港南区だの流山だの竜ヶ崎だの
さいたま市だとか松戸、柏市の住所になっていないか？

３０代の目先の効いた者と、２０年以上前に買った人が買い替えで
都心にもどってきたのと、たまたま親から金をもらった（相続や生前贈与）人
だけがこの４年足らずの間に割安の都内の物件を買えたというだけ
でしょう。
毎年首都圏で９万戸供給されたうちで湾岸をはじめとする２３区割安物件は
１０棟３００戸と見ても３０００戸。５％弱じゃないですか。

都心近郊サラリーマン居住など所詮、下落しすぎた地価のゆり戻しの谷間に咲いたあだ花か
うたかたの夢とあきらめましょう。

郊外に住むのが普通のサラリーマンの正常な経済状態の正常なライフスタイル。
成城のライフスタイルは文化人やエリートさんにお任せしておいて、大丈夫
たまぷらーざだって１０年前にくらべたらまだまだ安い。

[295: 匿名さん]

たまプラもどきの犬蔵ですか・・・

[296: 匿名さん]

○○もどきとか、なんちゃんて○○というのが、実はお買い得の成長株。
開発というのは、地理的ポテンシャルが高くてプレステージの低い場所の
価値を高める仕事なんですよ。

[297: 匿名さん]

＞291
あの住友の売り惜しみ物件ですね、なななんと坪330万円ですか？
そりゃあ、ひどすぎるよ、やり過ぎ、調子に乗り過ぎ。
中野じゃなくて中野坂上だよ、多分売れ残るんじゃないかな。

[298: 匿名さん]

前から思ってましたが、Ｓ不動産って、不動産屋の割りに東京の土地勘というのが
まったく無い会社ですね。

[299: 匿名さん]

来年には23区内に住居を持ちたい一般リーマンの最後の砦は城北城東のみになるのか。。。

[300: 匿名さん]

ヒント：京急線各駅

[301: 匿名さん]

マンション自体あまり価値がないかと思われる。
それに気づいたのでは。

[302: 匿名さん]

>299さん
城北、城東と一くくりにするにはあまりに価格差がありすぎるかと・・
江東区＞練馬区＞板橋区・墨田区＞北区・荒川区
江戸川区、葛飾区、足立区と台東区は立地によって格差が大きすぎるので
ひとくくりに出来ないです。
たとえば、南千住。徒歩１７分で坪１６０万。３０坪角部屋でも１７５万／坪
で売れ行き好調のようです。
千葉でも新浦安のバス１０分物件はもはや
パークシティグランデ新浦安が平均坪単価１６０万以下で一期即日完売。
http://www.kohken-net.co.jp/rr_div/apartment.html

[303: 匿名さん]

江東区も湾岸と内陸があって、ひとくくりにはできないでしょ。

[304: 匿名さん]

23区にこだわらないなら
これからねらうのなら川崎臨海部
http://www.city.kawasaki.jp/28/28kogyo/home/liaison/liaisonprogram0306...
羽田が近いからそんなに高いタワーは建たないけど、羽田の国債空港化とＪＲ貨物線の
通勤新線が実現すると、武蔵小杉以上に東京至近のマンション供給地に化ける。
住宅だけでなくさまざまな都市機能が整備される。
豊洲も、芝浦も１０年以上の計画。いまからねらうなら、そのくらいのスパンが丁度いい
かもしれない。

[305: 匿名さん]

江東区＞練馬区＞板橋区

マジ・・・？（；；）

[306: 匿名さん]

あ、ごめん新築物件の話ね。＞３０５

[307: 匿名さん]

なんと豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)のスレでは
今後豊洲で坪300万越えなんて景気のいい話が出ておりますが・・・。
みなさんはどう思います？？？

[308: 匿名さん]

それだけ高い物件を、一般のサラリーマンが買えるって言うなら、いいんじゃない。

[309: 匿名さん]

豊洲は330が天井だと見てます。そこまでは騙し騙し上がっていきそう。

[310: 匿名さん]

もってる人はもってるんだなぁ、羨。

[311: 匿名さん]

３０坪の物件で１億円近く。
皆さん買えますか〜
天井ってことは、
中古になって売るときは買い叩かれる可能性大だけど。

[312: 匿名さん]

臨海地区が内陸（目黒・世田谷）と同じ価格になるってこと？？？

[313: 匿名さん]

いい場所ってマンションがほとんどないね
戸建ばかりで

[314: 匿名さん]

世田谷と豊洲が同じ坪単価。その瞬間をぜひ見てみたい！ニュースになるな。

[315: 匿名さん]

>>307
300万超えなんて・・・？！
どうみても浮かれすぎだし騙されてると思う・・。
それでも買っちゃう人がいれば、上がるんでしょうね。
でも、PCTでも一番人気あるのは70平米4000万台の一般価格で
高価格の物件は倍率も低かったからね。
正直、PCTが豊洲の中では立地としては一番良いんじゃない？（駅からちょっとかかるけど・・）
他物件がPCTより値上がるなんて・・？

[316: 匿名さん]

皆さん若い。不動産の値動きをまるでわかっていらっしゃらないね。ま、いいけど。

[317: 匿名さん]

テレビ東京によるとＮＹの平米単価の平均は１５０万円＝坪単価換算で５００万円だってよ。
人口密度の高い東京だものそれくらいまでは普通でしょう。立地もよるだろうけど。

[318: 匿名さん]

70平米4000万？？なんだよ。300なんてほど遠いじゃん。。。
次出る豊洲物件はホントに300なの？

[319: 匿名さん]

なんで豊洲の話しになってんの？
でも豊洲って、豊洲なんて売れないと言われたのに売れてるし、
もしかして300も本当に行くかもね。
次に出るのは240って噂だし。

[320: 匿名さん]

世田谷と同じ坪単価でも、容積率が違うからやっぱり世田谷の
ほうが価値があるのが分からないのね。

[321: 匿名さん]

316さん、若造の俺にも不動産の動きといのをちょいでいいから教えて下さい。

[322: 匿名さん]

316さんは何歳なんですか？

[323: 匿名さん]

豊洲が、坪300万だとしたら、70㎡で約6300万？！
高級、眺望良し（ランドマークが見えるとか）駅近ならまだわかるけど、
いくらなんでもありえないと思うけど。
買う人いるんですか？？
もしそうなるとしたら、他の人気地域物件の価格はどうなるの？

[324: 匿名さん]

もちろん豊洲以上に上がっているでしょうね。
別に豊洲だけが上がるわけじゃない。
人気地域は全体的に上がる、そんなの常識。

[325: 匿名さん]

豊洲で、タワーじゃない新築マンションはないの？
タワーはいやじゃ。タワーって一般的には単価を抑えるためのマンションでないの？

[326: 匿名さん]

でも８０年代後半は、八王子駅からさらにバスで１０分とかが
そんな値段だったし、それお普通のサラリーマンがローン組んで買ったよね。
今は低金利だし都心に近いなら坪3００でもいいんじゃない？ＮＹの平均は坪５００だそうだし。

[327: 匿名さん]

平均株価が史上最高値を更新してる国とは比較できんでしょ。
日経平均が３万超えてるならまだしも、１万６千でいっぱいいっぱいじゃ…

[328: 匿名さん]

そういえば今年末には株価２万といわれてたのに、そんな気配なし・・・シーン

[329: 匿名さん]

すぐＮＹと比べたがる人がいるね。ＮＹって世界中の人が目指す土地だのに。
坪300でもいいんじゃない？ってさー。結局買い煽り？

[330: 匿名さん]

消費税アップが導入された後、マンション価格がどう動くかだとも思う。
アップ前は駆け込み需要があるだろうし、アップ跡は果たして・・・？

[331: 匿名さん]

不動産業界では米国の動きを９年遅れで追いかけているというのが定説なのだが

[332: 匿名さん]

韓国も、アメリカも今が
不動産バブルの真っ最中。

バブルと同じになる必要もないし
比較に意味があるのか？

[333: 匿名さん]

331さん、じゃあ今坪300で買って、9年後、不動産バブルのはじけそうになる
前にみんな坪400くらいで売ればいいってことですかね。

[334: 匿名さん]

投機がすきやな

[335: 匿名さん]

負債より資産。

[336: 匿名さん]

NY、NYって、NYCは広いよ！
たぶんマンハッタン島のことをミクロ的に言ってると思うけど
500万／坪なんてマンハッタンのことだけだよ。
ていうか、マンハッタン島を縦に半分に割った東側（アッパーイーストからソーホーまで）は
500万／坪でも買えないと思うよ。
築100年のアパートメントがざらで、それをリノベーションすれば80平米あれば賃貸で5000USD
は取れるよ。
しかも、エアコンどころか8階建てでもエレベーターもなし！
ソーホーに古ビルを買った中田は目利きあるな・・・と思ったけど、いくらで買ったかが重要だね。
でも中田ビル＋安藤さんプロデュースの高付加価値物件なら十分元は取れるんだろうね（笑）

[337: 匿名さん]

土地は下がるもんじゃないから。
と、バブルの頃は土地神話があったので不動産はどんどん値上りしてったのであって、
土地神話のなくなった現在、普通のサラリーマンが買えなくなった時点で値上がりは終わるよ。

[338: 匿名さん]

>>336
アッパーイースト、家賃高いですよね！！
平均世帯年収が３０００万以上だなんて言われてました。

[339: 匿名さん]

治安が悪い。

[340: 匿名さん]

土地神話という言葉が世の中に浸透したのは、バブルが崩壊してから。
バブルのころは神話であることにさえ、気づかなかった。
同様に、バブル景気も、崩壊してからバブルであることに気づいた。

経済は右肩上がりに成長するものという考えがなかなか捨てられなかった神様がいたね。
アナリストたちも、今度株価が上がるのはいつか、なんて話を気楽にしてた。

[341: 匿名さん]

マンション価格は右肩上がりに値上がりするものという考えがなかなか捨てられなかった神様がいたね。
などと数年後に、このスレに書かれないと良いが…

[342: 匿名さん]

327>日経平均は２０００年の採用銘柄入れ替えで実体より小さくでるようになったらしい。
大証300など時価総額ではバブル期に近くなってるよ。不動産は明らかに出遅れてと
思うのだが。

[343: 匿名さん]

３４０，＞今は逆がおきてるのかもよ。「デフレによるバーゲンセールだった」という言葉が
世の中に浸透するのはデフレが終焉してからだった。
経済は右肩下がりのものという考えが捨てられなかった神様がいたね。
アナリストも、こんど不動産が下がるのはいつか、なんて話を気楽にしてた。

[344: 匿名さん]

株は、税金のアップが予定されてるからね。どうなることやら。

[345: 匿名さん]

世帯年収って結構悲しい言葉、共稼ぎ、子なし、子供保育園　に聞こえるのは自分だけ？

[346: 匿名さん]

デフレとかインフレとか経済勉強してから語りましょう。

[347: 匿名さん]

>３２１　このスレの前回から幾度かにわたって自説は申し上げてきたつもり。最近は
　　　　　トワイシアで書いた蛇口縦流し風呂沸かし説がちょっとウケましたけど。
　　　　　よろしければ過去スレを読み返してみてください。
　　　　　私自身、マーケティングは専門ですが不動産は門外漢。顧客サイドです。
　　　　　知識はいままで仕事でつきあいのあった専門家の話がベースだったりします。
>３２２　おそらくあなたのお父さんよりは若い。自己所有の都内の不動産の売買は相続不動産の
　　　　　処分含めてこれまで８回以上の経験があります。

[348: 匿名さん]

３４３さんの予想が当たるんなら（分かるのは相当経ってから。すべて同じだが）、少し気は楽になる（煽られて今年に入ってから買っちまったお気楽者としては）。特にここ数年でそうなら。

ま、ジョン・ヘンリーの言葉（春秋）通りだけどね。

[349: 匿名さん]

デフレとかインフレとか、経済勉強してからに賛成。

[350: 匿名さん]

勉強するべするほどデフレは終焉し、次の時代は過剰流動性によるインフレ経済となることが
不可避であることが見えてくるのだが。

[351: 匿名さん]

そんな、マクロ経済の話勉強してもマンション価格が読めるわけではないよ（＾＾）

２３区人気エリア。上がる、下がるの議論以前に、「モノ」がない。これが現実でしょ。
なぜ、あれほど市場にあふれていたタワーマンション、大型物件が無くなったの？
売れたからですよ。これは歴然たる事実。
工業製品なら売れたら、増産でしょうけどマンションは一品生産でそうはいかない。

大規模マンション供給可能な土地が豊富にある江東湾岸か、神奈川の大規模工場跡地
あとはＵＲ都市機構が気長に作ってきた南千住、新浦安などの「団地」
いままで停滞していたみなとみらいの敷地。さいたまのサッカー場のあたり。
さらには、舎人新線　ＴＸの沿線の駅近開発。東急など老舗デベの区画整理事業
そして三井不動産のららぽーと付き郊外マンション。

賃貸に魅力的な物件が山ほど供給されてなおかつ、それが安いという状況なら
だれも、２３区人気エリアのマンション欲しいとは思わないでしょう。

[352: 匿名さん]

マンションなんざ賃貸でいい。
そう考える人が増えてきたのでは。

[353: 匿名さん]

そのマンション賃貸料がかなり上昇しつつあるのをご存知ですか？

[354: 匿名さん]

オフィスも、賃貸マンションも新規供給が賃貸相場を上げます。

[355: 匿名さん]

高かろうが安かろうが賃料なんてどうでもいいよ
マンションに価値なんてそれほどない。

[356: 匿名さん]

どこの国でも住居を買えない貧乏人は賃貸が常識。
安普請の住居買うなら賃貸の方が良いというのも世界共通の常識。

[357: 匿名さん]

おおきくテーマとズレている気がするが・・・

[358: 匿名さん]

物件が減ったのは売り渋りのせいでしょ。
そのうち、在庫が出てくるよ。

[359: 匿名さん]

在庫って都内の５０戸クラスの小さいマンションのこと？
具体的に情報希望。
売り渋っているのは世田谷あたりの個人地主だから
まだまだ出てこないと思うぞ。

[360: 匿名さん]

昭和女子大の向かい側の駐車場、環状７号と玉川通りの角、・・・道路付けが悪いけど目黒の都営バスの車庫、芝浦の東京ガス研究所跡とか・・来年から始まるニコタマ開発とか
いろいろあるけど、決して安くはならんだろうと思われる

[361: 匿名さん]

目黒ドレメとか高層化してマンションも分譲してくれたらいいのにと思う土地は都内にいくつもあるが、都市計画的な課題を抱えているのだろうと思うよ。