23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

[一般サラリーマン]

まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その２）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[2: 匿名さん]

確かに港区でも、乱立しているワンルームの空室についてはまだ課題があるのかもしれないけど、買うこと自体が難しいような希少性の高い高級物件については、賃料相場の上昇は明らかになってきてるよね。六本木ヒルズは２年前には、値切れば坪２万近くで借りれたけど、今はもう３万前後まで上昇してきてるし、高級物件オーナー会社はこの動きをみて軒並み強気な賃料設定で相場全体の引き上げを図ってるよね。

[3: 匿名さん]

都心の住宅賃料が今まで安すぎた。
借家法の関係で、急な家賃値上げはできず相場がやすく
おさえられた。空室が出たら値上げのチャンスなのだが、他の
空室とのからみで弱気な値付けが続いた。
今回のような大量供給があると相場が一気にあがる可能性が
高い。
世田谷三茶のワンルームでも7坪で１１万取る新築物件もある。
タワー物件で13坪〜１７坪の１ＬＤＫが25万というのがあたりまえ
になっていく。かつてのオフィス賃料上昇時も、古いビルとの規模や
性能格差で賃料が上昇していった。

[4: 匿名さん]

そうなるべき
２１世紀の日本には、隣国で沈んで欲しくないな

[5: 匿名さん]

三茶も広いからね。最近まで住んでたけど、駅から少し離れた中古は物件が多すぎて安いよ。

[6: 匿名さん]

＞05
徒歩８分くらいでしたかね。その物件。新築は皆値上げしつつありますね。木造アパートから
マンションまで幅がありますからね。

最低でも７０平米（21坪）、できたら８５平米（26坪）、長く住むなら95平米（２９坪）は欲しい
と思う人が多いのではないか。
95平米のマンションを5200万程度で買うには、坪単価１８０万円の相場の地区を探さないと
いけない。あるいはタワー物件の低層狙という手もあるが。
あきらめて、８５平米まで縮めれば、５７００万円で２２０万円の坪単価のエリアが狙える。
今でいうと東雲、豊洲の低層。タワー以外の湾岸物件、江戸川区あたりか
さらに、割り切って７０平米でいいとなれば、坪単価２６０万円。これでも、港区、中央区の湾岸
物件は買えない。豊洲、もしくは川崎、武蔵小杉、横浜まで含めて探すことになる。
もはや330万を超えた城南住宅地は70平米となると6900万もすることになる。
買えないけど、都内によい場所に住みたいと思う人は、一時期だけだからと広めの１ＬＤＫ
を坪単価１．４万円／月で借りることになる。
わざわざ郊外を買って不便な通勤をしたくない。待てばまた安くなるかもしれない。
いまさら高い郊外は嫌だ。そう考える人が増えると賃貸市場が潤う。

[7: 匿名さん]

賃貸の話でなく分譲マンション価格の下落の時期ですよね。

とりあえず下記の数字を計算してみてみました。

坪単価１８０万円なら
７０平米（21坪）・・・3750万円
８５平米（26坪）・・・4680万円
９５平米（29坪）・・・5220万円

坪単価220万円なら
７０平米（21坪）・・・4620万円
８５平米（26坪）・・・5720万円
９５平米（29坪）・・・6380万円

坪単価260万円なら
７０平米（21坪）・・・5460万円
８５平米（26坪）・・・6760万円
９５平米（29坪）・・・7540万円

ちなみに
坪単価330万円なら
７０平米（21坪）・・・6930万円
８５平米（26坪）・・・8580万円
９５平米（29坪）・・・9570万円

４５歳未満のサラリーマンが買えるマンションは上限が５０００万円台
ではなかろうか。
35年ローンが組め、３％の金利なら、1000万円あたりのローン
支払額は38500円。それぞれ
３０００万・・・115,500円
３５００万・・・135，000円
４０００万・・・154，000円
４５００万・・・173，250円
５０００万・・・192，500円

[8: 匿名さん]

東京都の人口統計によれば
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2005/jy05000001.htm
２６歳〜３０歳の人口は１０５万人、３１歳から３５歳の人口１１３万人
にひけをとらないボリューム。（ちなみに２１歳から２５歳は８５万人）
５年刻みの各世代平均は７５万人〜８５万人なのだ。
ことに団塊の世代が少ないのは神奈川・千葉など周辺に家を求めざるを得なかった
背景があるからだろうと推察する。
ちなみに、横浜市の年齢別人口では
http://www.city.yokohama.jp/me/stat/jinko/age/new/age-j.html
団塊の世代２６万人の割合より、30から３４歳の人口が32万人と格段に多い。
25〜29歳も27万人いる。

[9: 匿名さん]

いつ下がるかということのだが、私はマンションブームはあと5年は続くとみている。
団塊ジュニアというのは結構年齢層が厚い。
つまり今30代前半の人口も多いが20台後半も結構なボリュームということだ。
東京都の人口統計http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2005/jy05000001.htm
によれば昨年1月の時点で２６歳〜３０歳の人口は１０５万人。
３１歳から３５歳の人口１１３万人にひけをとらないボリューム。（ちなみに２１歳から２５歳は８５万人
５年刻みの他の各世代の平均もだいたい７５万人〜８５万人だ。）


賃貸市場は、都内に比べて神奈川、千葉は2割〜3割家賃が安い。また
広い物件が借りられるが、賃貸マンション自体が分譲の使い古しで老朽化が
すすんできている部分もある。マンション需要は「買い替え」があるが
賃貸でも同様にステップアップの住み替えがある。２年の更新料がそのテコに
なるケースもある。都心の優良賃貸が値上がりすれば、郊外賃貸から郊外
分譲マンションへの住み替えが動くだろうというのが業界の期待なのだろう。
一方、２３区の中古相場が高値で維持できれば今後も、晴海、川崎、横浜の
タワー物件への住み替え需要が期待できると考えているだろう。
彼らにしてみれば、２０年超の物件の宝庫、世田谷、目黒の相場があがるのが
何より重要なことなのだろう。

[10: 匿名さん]

南青山、麻布、広尾、番町が下がらなかった背景にはここ１５年（バブル崩壊後）新規供給がほとんどなかったからでしょう？
都内人気エリアも実際、企業社宅や公共用地や配送センターや計算センター、学校移転など主だった土地はほとんどなくなった。あとは廃校になった小学校・・くらいですが最近都心回帰で小学校が増強されはじめた。
供給が少ない限り、供給＜需要の図式は変わらない。当面中古市場のゆるやかな上昇が続き、新築はそれを見ながら土地を仕入れる。
そう考えると、マンション価格は、少なくとも２０１１年くらいまでは徐々に上がっていくと思われる。
最近ことに、賃貸マンションの質が高まってきた。タワーの１ＬＤＫを買った単身者が結婚してそういう賃貸に入り、１ＬＤＫを賃貸に出すケースも増えているという。

[11: 匿名さん]

ＴＴＴを始め、大規模物件が再来年辺りから完成し、高値で売る目的で築浅中古として大量に供給される可能性が大きいですよね。
それとは別に、売り渋られて貯まった新規物件が来年以降供給されてきます。
それでも、供給が少ない、と言えるのでしょうか？

[12: 匿名さん]

人口はこれから減るからどうのといった議論があるが、大局的には、リッチ層とマル貧層が激増して中間層が激減し、全体がほぼ横ばいといった流れが本質的な状況。つまり供給が限定的な都心三区物件は基本的に上昇傾向に拍車がかかるとった流れ。一方で中間層向けの物件は需要減により続落。このスレで面白いのは、リッチ層側の人と中間層側の人が、あくまで自分の置かれている環境を前提に議論がぶつかっていること。これってあたり前なのよね。あともうひとつ見落としてるのがマル貧層向けの市場がどうなるのかっていう視点。まあここは都営等の社会福祉エリアだからあまり関係ないか。

[13: 匿名さん]

＞１１
年間首都圏で９万戸供給されていたベースと比べたら明らかに少ないと思いますよ。
２００４年ごろ、まだ２００円で売られていた頃の「住宅情報スタイル」や「住宅情報
都心に住む」の２年前の物件数を見てください。
中古が１００や２００でようが、売り渋りの中規模物件が何棟でてこようが
それが影響をおよぼすボリュームではないでしょう。
今後は郊外の大規模物件をいかに売り切るか。
デベロッパーは郊外戦争こそ本腰をいれて取り組むと思いますよ。

[14: 匿名さん]

＞１２
低所得者にローンを貸すほど銀行も困っていない。あくまで物件の担保価値見合で融資する。
川崎、横浜もタワーとそれ以外に二極分化しつつある。
＞リッチ層側の人と中間層側の人が、・・
定義の曖昧な区分は意味がない。家賃４５万の賃貸に入るのも７５００万のタワー物件
購入するのもともに中間層。リッチ層は、ここに書き込みしていない。
レイサムリサーチさんの顧客のような人をリッチ層というべき。

[15: 11]

なるほど。

[16: 匿名さん]

リッチ層は３％ぐらいに下がって下位層が激増する。
資産は３％が独占する。

[17: 匿名さん]

＞１２
マル貧層向けの分譲市場というのはないから、それについてはあれこれ
考えなくてもよいのでは。
むしろ、首都圏でマル貧層が集中的に住む場所ができて
そこがスラム化し、マンション価格が暴落する、という側面で
検討したほうがいいかもしれない。

個人的には、ＮＹみたいに都心にもスラム街ができるか
（23区内に大きなスラム街ができるか）
それとも、ロンドンやパリみたいに、郊外地区に
スラム街ができるか、その動向に関心がある

東京の23区と言っても広いので、
おそらく、23区内のスラム街の形成と
半端な郊外でのスラム街の形成が同時進行。
その地域および周辺地域のマンション価格が
5年以内に暴落すると見ている。

だから、マンション購入で場所選びは重要。

[18: 匿名さん]

>>17 23区内のスラム街の形成
それは何処でしょう？

[19: 匿名さん]

今も少しスラム化してるところがあるよ

[20: 匿名さん]

今はやりの大規模マンションなんかで
スラム街予備軍のような地域で、そこだけ突出した
別空間のマンションを作るケースがあるが、
中は快適でも外は別。

こうマンションは、今は売れるが、今後は、
所得と地域の関係が固定され、地価が
それを１００％反映するようになるから、
あまり買わないほうがいいのでは、
なんてはたから思ってみている。

[21: 匿名さん]

城南生→地方政令指定都市→城西

生まれ故郷の東京に高校卒業して戻って来てから早14年。
当時住んでいた地方都市のマンションがスラム化してるを聞いてびっくり。
２次取得者以降の子供の素行が悪く、自転車盗んだりやりたい放題らしい。
１次取得者もだんだんと抜けていってるみたい。

あんなに評判の良いマンションだったのに・・・
スラム化って本当にあるのですね。

[22: 匿名さん]

＞20
正しい定義で言うところのスラムや貧民街、極低所得者居住区のようなものは
アジアの発展途上国でもない限り、現在の東京にはないな。
震災、戦災、区画整理事業、公団公庫都営住宅などのスラムクリアランスで
建替えられたのはもう３０年以上も昔の話だ。
高度経済成長、所得倍増計画というのは、一億総中流（つまり失業者がいない社会
で消費財が大衆価格で流通する世の中）を目指した。
その結果東京１２００万人のうち何人がスラムに住んでいるとあなたは言うのか？
あなたが、比喩的にスラムという言葉を使っているのなら、それは単純に所得格差
を揶揄して低所得者賃貸居住者や老齢単身世帯の住宅を「マンション相場を下げる」
要素と勝手に断定しているにすぎない。
浅学無知な書き込みは読むにたえないですね。

[23: 匿名さん]

ていうか本格的なインフレにならざるを得ないでしょう。だって財政赤字がひどいんだから。
デベも都心の土地なんか、マンションにして提供しないで自分らで
持っていたほうが得なんではないかな。
そもそも都心に庶民用マンションなんかそんなに要らないって。超金持ち用億ションが
ある程度あれば充分でしょう。

[24: 匿名さん]

自分で持っていて含み資産が増えても、今は評価されませんよ。
持っている資産を活用して、いかに利益を生むかが重要ですから。
土地を仕入れてマージンを乗っけて売却するのがデベのしのぎですから。

[25: 匿名さん]

超金持ちはそれほど数がいない、
超金持ちは、物の価値を見極められるから、半端なものは買わない。
そういう層を満足させる物件を作ろうと思えば、良いもの良い仕事にコストをかけざるを得ず、
利益率はそれほど高くはできない。

いちばん儲かるのは、見掛けだけ豪華にした張りぼてにごっそり利益を乗せても、
それを喜んで買ってくれるいわゆる中流層。
狭い敷地にぎっちり詰め込んだタワーが、まだまだ都心を中心に増えると思いますよ。

[26: 匿名さん]

＞そもそも都心に庶民用マンションなんかそんなに要らないって。
＞超金持ち用億ションがある程度あれば充分でしょう。
胸を打つ説得力のある言葉ですね。

３０年以上東京に暮らしてきた人間としてまた庶民の一人として、全く異論の余地がないです。
まったく過去５年の低価格が異常事態という気がします。
それが首都というものです。またＮＹのような街でもそうです。場のプレステージはレジデンスの賃料相場=住み手のクラスというもので決まる。

[27: 匿名さん]

＞ＮＹみたいに都心にもスラム街ができるか

ＮＹのスラム街とはマンハッタンのプロジェクト（低所得者層住宅）地区のことを
言われているのでしょうか？
でなければ、どの地区を指しているのか具体的に教えていただけますか？

仮にプロジェクトだとして指摘すると（違ってたらスミマセン）
ＮＹのプロジェクト政策は１９５０年代、６０年代のような劣悪なスラム街を
無くすために政府主導で行われているもので、自然発生的にできた地区ではありません。

この政策の成果かどうかは判りませんが、劣悪なスラム街の代名詞的な場所であった
ハーレム地区も現在はオシャレなカフェやレストランができたり、観光客も足を運べる地区に
変りつつあります。

プロジェクトの建物の中には立派なマンションのようなものもあり、その周辺もいわゆる
「スラム街」といった感じではありません。

[28: 匿名さん]

＞そもそも都心に庶民用マンションなんかそんなに要らないって。
＞超金持ち用億ションがある程度あれば充分でしょう。

そんな勝手に決められても。
都心居住推進は東京都の住宅政策の重点施策ですが。

[29: 匿名さん]

＞２８
金融危機回避（不良債権解消後の銀行の業績向上）景気回復、公共事業がなくなった
大手ゼネコンに仕事を出す・・・規制緩和という打ち出の小槌と新線、新駅、
駅上施設の規制緩和などで進めた国策なんですよ。
東京都は住民税の税収ねらい。江東区など逆にマンション嫌いでしょ？

ただ、もう都心居住で景気回復は十分に成果が出た・・というのが当事者の見かた
でしょう。ついでに、川崎駅前もＭＭ２１もマンションで息を吹き返した。
一番割りを食ったのは、東急さんでしょうか。
従来型の沿線マンション開発、すればするほどラッシュがひどくなって
限界に近づく。せっかくの他の私鉄とのサービス格差がだんだんなくなる。

[30: 匿名さん]

川崎はいいみたいだね

[31: 匿名さん]

[32: 匿名さん]

＞22
別に説明されなくても、景気回復が目的だってことぐらいわかってるって。
言いたいのは、これが政策だってこと。
個人的な理想を語られても困るってことだよ。

[33: 匿名さん]

なんか、ここって３人しかいないまいたいだな。文体でわかるよ。
一人は退場してもらいたい。教養がなさすぎ。

[34: 匿名さん]

>>３１
キミには将来警察官になって治安の確保につとめてもらいたいな。
ところで、そういう物騒な場所ってどこの話？具体的に地名出してもらわないと
私にはわからないな。

[35: 匿名さん]

＞普通の神経してりゃ住みたくないような地域をスラムって言うんだよ

言葉ってのは正しくつかいましょう。治安の悪い地区をスラムと思い込むのは勝手
だが、スラムクリアランスは都市開発の課題だが防犯は警察の課題だぜ。
ちょっと学校行きなおしたほうがいいよ。

[36: 匿名さん]

庶民というか、中流層が買うマンションって、たとえば80平米で
いくらくらいでしょう？

[37: 匿名さん]

３６＞中流というのはは庶民より上で上流よりは下のクラスでしょ、だったら８０平米は
やや狭いんでないの？今なら９０平米１億２０００万円クラスじゃないかな。それも
これからはもっと上がってくるだろうけど。

[38: 匿名さん]

きのうのテレビ東京のガイアの夜明けのマンション特集でやっていたけど。
ロンドンやドイツなんかだと築９０年とか築１００年とかの中古マンションが
すごい高値で売買されてるらしいね。しかも１０年前よりさらに値上がりしたりして。
基本的に貨幣経済は緩やかなインフレ経済であって不動産は静かに上がり続けるのが本来の姿。
バブル崩壊後の下落相場は歴史的みればめずらしいことでああいう記憶にいつまでも縛られて
バブルでもないものの値下がりを期待するのはずうずうしいと思うよ。

[39: 匿名さん]

イギリス辺りはちょっとバブルっぽい気もするが。いつまでもあの高値更新が続くんだろうか？
（友人が困っている。高値で売れても買うのも高すぎなので、買い替えがままならず。）
つーか、その番組、日本のマンションは築100年までもたない、せいぜい40〜50年程度の寿命
というのが、話題だったかと思ったが？　日本ではドイツなどでとられているＳＩ工法
外断熱は少数派と。（富裕層を狙ったタワーマンションはＳＩ工法のほうは取られている。）

[40: 匿名さん]

＞＞27
ハーレム地区の活性化プロジェクトで成功している地域はごく一部。
景気回復でその地域は少しずつ広がってはいるが、その背後には
広範な全くの別世界が存在する。

そんなところには観光客は行かないし行けない。
というよりは、行くべきではない。
命に関わるということだけではなくて、
過酷な状況で生きている住民の最後のプライドを
傷つける行為になる。

[41: 匿名さん]

31の意見に賛成。
あーだこーだ屁理屈こねても、それが現実。
その現実が、このスレの主題のマンション価格を決定する。
かくあるべき論は、どっかほかのスレ（福祉関連などなど）でやってくれ。

[42: 匿名さん]

４０さん

２７さんの
＞ハーレム地区も現在はオシャレなカフェやレストランができたり、観光客も足を運べる地区に
＞変りつつあります。

のコメントは、前述の方の「ニューヨークのスラム街」に関するコメントであり
ハーレム地区が安全になったとか、お洒落になったといった意味ではないと思います。
ましてや観光を助長するような内容ではないと思いました。

４０さんのご意見ももっともですが、的違いなレスが気になりましたので
一言申し上げます。

[43: 匿名さん]

42さん

２７さんは、ハーレム地区も安全になったことを事例として
ニューヨークにはスラム街はもうない、と言いたかったのでは？

[44: 匿名さん]

４２です

２７さんの真意はわかりませんが、
NYCに居住していた者としては１７さんの「NYのように都心にもスラム街ができる」との
文言には「？？」でした。
確かに今も危険な場所は数多くありますが、あくまでマンハッタンに限れば一昔前の
「スラム街」というイメージの地区は少なくなりました。
ただ、PROJECTエリアには必要もないのに近づいたりしません。

ごめんなさい、スレ違い気味のコメントですね＾＾；


地下鉄通勤も

[45: 匿名さん]

確かにスラムもいきつくとこまでいくと文化を醸成するというのがNYの状況なのでしょうが、東京のA区とかK区とかS区とかE区とかって文化の域まで達しているかというとちょっと力不足ですよね。
つまり、もう一段、貧富の差がついて、寅さんが反戦運動の象徴といった域に達してはじめて日本のスラムが語られるレベルに達するじゃないですか。まだまだこれからですよね。あらゆる面においてね。

[46: 匿名さん]

＞４１
あいかわらず、ミクロの地域価格とマクロの動向を一緒くたにした論議になっているな。

一定の地域がいかなる理由で局地的に地価がさがろうが、２３区や都心６区のマンション価格が
下がる訳ではなかろう。
たとえば、昔アジア系外国人や低所得者が多かった（大使館もちかくにある関係で）港区の
Ｓ橋やＮ橋など、いまや全く南麻布と遜色のないエリアに変わった。
おそらく、３１が引き合いに出したいのは墨田区のＫ町、荒川区台東区の一部地域だろうが
駅から暗い道を１０分も歩くのではない限りそういう懸念はない。
例の警察幹部がオウム事件がらみで発砲事件のあったタワーマンションや宮部みゆきの
小説に出てくるタワーなんてのも確かにあるが、そういうことはすでに皆先刻承知だろう。

局地的な治安の悪さは、その場の相場を下げるが、だからといって全体の平均値がさがる
わけではないし、また２３区の住みたい場所というのは、そういう場所とは無関係に
ちがいない。

そろそろ、いつ下がるかという本題に話を戻そう。

[47: 匿名さん]

１０年後！

[48: 匿名さん]

３年後！
新築も中古も億ションの占める割合が多くなり、値上げが頭打ちになるとみる。

[49: 匿名さん]

近いうちに下がりはしないと思いますが、上昇はある程度でとまるでしょう。日銀総裁の一言で、不動産関連の株が一斉に下がりました。株を運用してる人ならわからでしょう。金利があがれば、不動産にはお金が流れなくなります。

[50: 匿名さん]

10年後に一票。そんくらいで売るつもり。

[51: 匿名さん]

財政赤字がひどいから金利があがると不動産会社が倒れる前に日本国が倒れる。
だから日銀が金利を上げても現実には不可能。ここまでくると財産税かインフレか
前者では政権が持たないから後者で行くしかないのは自明のこと。

[52: 匿名さん]

51さんに同意
＞金利があがれば、不動産にはお金が流れなくなります。
だから、金利を上げられないという見方も出来るのでは？
不動産価値が低下しすぎて不動産担保の金融が停滞した。
その結果不良債権、金融危機と不況が続いた。
地価が上がれば、担保金融も復活し、一方で直接金融や
不動産証券化など直接金融も活発化する。
狙いは消費税値上げ。そのためには景気はもっともっと高揚し
不動産と株高で資産効果を演出し「資産インフレ」にもっていく。
長期国債の金利があがって一番困るのは国。
インフレで借金が目減りしてうれいいのは国。
ということで、ここはめいっぱい借金して不動産を取得しておくのが
得策と考えています。

[53: 匿名さん]

実際問題、景気に警戒感がでてるわけで
このまま景気が横ばいから下がり始めたら、
運用目的でマンションを買うどころではないでしょう。

[54: 匿名さん]

株価も春から頭打ちですしね。リバウンドした新価格な物件も短期的に天井かな。

[55: 匿名さん]

解りにくいけれど、もうすぐ横ばいで２〜３年後に下がり始めるということ？
具体的なスケールを示してもらわないと感想発表会になってしまう。

[56: 匿名さん]

いくら高値で土地仕入れたからこの値段って言われても、誰もついて来れず売れなきゃ下がるから
売れてるうちはまだ下がらないでしょう。
今、埼玉、千葉、神奈川の土地まで、すごい高値で仕入れてるらしいけど、どうなることやら。

[57: 匿名さん]

デベは売り続けなきゃ立ち行かない、自転車操業のようなもの。
どんな値段でも買って建てて売るしかない。行き詰れば弱小デベは解散、
大手デベは公的資金で救済待ち。

[58: 匿名]

５２＞
日銀は不動産価格の高騰を抑えるため、利上げをしていくと明言しています。（もちろん、ゆっくりとですが。）まさに、目いっぱい借金をして不動産を買うという人がたくさん出てこないようにしようとしているのです。株が余程大きく下がるような場合は別でしょうが、遅くとも年明けには利上げではないですか？（２５ＢＰの利上げがどれだけ効くのかという議論もありますが。）自分たちが情報発信して無理やり市場に利上げを織込ませて正当化するのでしょう。政府サイドも今は反対していますが、参議院選挙が近づいているし、政治家は「自分たちがしっかりやっているから景気も良くなって利上げもできる」という理屈で（景気が悪くなったら日銀のせいということで）、利上げを認めるのではないですかね。

[59: 匿名さん]

そうですね。政府が反対するのは、ポーズですね。
一応、反対したという証拠を残したいのでしょう。
量的緩和の解除のときも、同じようなやりとりがありました。
国民がなんといおうと、物価が極端に上がったら苦しむのは結局国民ですからね。
それにほぼ０金利で、のりしろがない状態は、一刻も早く脱出しないと。

[60: 匿名さん]

参院選終わるまでは、景気の動向を見極めるのでは？

[61: 匿名さん]

ここで借金めいいっぱいして買うように勧めている人たちはどういう意図？？
不動産なんて大きな買い物なんだし、慎重にすべきはすべきでしょ。

[62: 匿名さん]

>ここで借金めいいっぱいして買うように勧めている人たちはどういう意図？？

お答えします。
資産デフレが終わって、地価上昇つまり土地だけがインフレという事態が
はじまっています。
ここで貯金目いっぱいためてみたところで、住宅を取得することは年々
難しくなる。
値上がりに追いつく貯金なしです。
毎年４％の上昇でも１０年後に１．４倍になります。
一方４％の利率の貯金はないし、私募ファンドでもないかぎり投信でも
リートでもそこまでの利回りは期待できない。
こつこつ自己資金貯金しているくらいなら、今の金を頭金にして
めいっぱいローン組んだほうが有利ですと申しております。

もしローンが払えなくなったら。早めに売却しましょう。おそらくは
１５％くらいの値上がりは期待できます。
仮に今後１０年で地価の山が２００３年底ベースに戻ったとしても
２００３年以下の価格に戻るとは考えにくいです。＞不動産なんて大きな買い物なんだし、慎重にすべきはすべきでしょ。
慎重と臆病と不勉強は意味が違います。誰もわけもわからずに買えとは
いっていないです。勉強しビジョンを持ってリスクをテイクするひとだけが
資産を築く。給料だけでお金持ちになった人は誰もいません。

[63: 匿名さん]

↑自己使用ではなく賃貸、または転売等、要は投資対象としてＭＳを見ている人達ですよ。

[64: 匿名さん]

63さん。何がおっしゃりたいのか・・言葉がたりない気がします。
＞自己使用ではなく賃貸、または転売等、要は投資対象としてＭＳを見ている人達ですよ。

私＝62がですか？

[65: 匿名さん]

それが悪いといいたいの？

[66: 匿名さん]

インフレリスクへのヘッジって事でしょ。
自分は居住用ですが遅くとも3年以内には買うつもりだったし、
ちょうど気に入った物件があったので前倒しで買いましたよ。
自分公務員なのでデフレへのヘッジは不要と思ってますから。
どっちつかずの中途半端が一番やばいと思います。

[67: 匿名さん]

投資目的の人は、ローンの支払い原資が賃料ですから、少なくとも１年分の家賃
仮に２５万として３００万程度の流動資産を持っていないと危険。
それと自己資金がある程度ないと、ローンの返済額が大きくなりすぎて
銀行のために大家やっているような雰囲気になるでしょう。
ですから最低でも２割の自己資金を持って投資しましょう。
ただ、考え方は一緒で資産デフレだから国債なんか買ってもしかたないし
株も詳しいやつにまかせておいて、中長期で不動産が有利とは思います。
めいっぱい借りろとは言ってませんけど。一度も。

[68: 匿名さん]

公務員様。皆様の政策ミスで多くの人がデフレでオーバーローンかかえて
郊外から９０分かけて通うはめになったわけです。
公務員だからデフレヘッジいらん・・などと書くと私は怒ります（＾＾）

[69: 匿名さん]

換金性、機動性を考えて、インフレヘッジや資産運用なら株に勝るものはないでしょう。
２％くらいのインカムゲインを得ながら、キャピタルゲインも追求できますから。
マンションは、住むために買う消費財であって、無理してまで買うようなもんじゃないですよ。

[70: 匿名さん]

資産運用に何がいいかは、それぞれ向き不向きもあるので、某地銀株があがらないのは頭取が公務員の天下りのせいではないかと思っているくらいで・・・とにかく株は上がったり下がったりしますが
不動産は短期に乱高下しない。・・・確かに無理して買うものではないという点は同意ですがね。

[71: 匿名さん]

０６年　マンションブーム、地価高騰、景気拡大、人口減少
０７年　金利上昇、景気警戒感、
０８年　北京オリンピック終了（中国成長の鈍化）
０９年　消費税増税
１０年　＜不動産買い時到来＞

よって４年後とみましたがおまえらどうですか？

[72: 匿名さん]

>>68
釣りですか？
個人の恨みをぶつけないで下さい。
自分も超就職氷河期経験しましたので一応バブル崩壊の被害者ですよ。

[73: 匿名さん]

オーバーローンとか言葉の意味が理解できていないみたいですね。
個人の恨みでなく大衆の恨みです。地価高騰で郊外の住宅地に追いやられ、その後の経済政策の無策ぶりから、地価が下げ止まらず多くの人がローンを返済しても売却評価が残債を下回っている状況が続いて、住み替えができなくなった。資産格差の延引はこのあたりから始まっています。
私は恨みはないですよ。私は５年で損切りして賃貸に戻ったから。
私も社宅で頭金貯めたくち。
ただし
公務員だからデフレヘッジはいらん（つまり、不動産値下がり次期には官舎に入ってしのぐ）
などと公言してはばからないのは、だめだよ。

[74: 匿名さん]

>>71
可能性はあるかも。
１０年以降、不動産売り時消滅、の可能性もあるかな？

[75: 匿名さん]

。。。絶句。

超就職氷河期という言葉で暗に地価高騰〜下落までは学生だったと言ったつもりだったんですが伝わらなかったようですね。。。
官舎という意味ではなく毎月のサラリーでキャッシュフローは安定しているという意味です。
公務員が気に入らなければ電力会社社員とか鉄道会社社員でも良いですよ。
それと、ちょうどあなたの同期の公務員がそういう政策をしたと思いますからそういう方に言ってくださいね。

ちなみに、私が仮に消防士だったとしたら、経済政策の失敗で私を責めますか？
アホらしくて付き合えませんので以降返信不要です。

[76: 匿名さん]

まず公務員の官舎売却して欲しい。

[77: 匿名さん]

７６
はげしく同意

[78: 匿名さん]

＞毎月のサラリーでキャッシュフローは安定しているという意味
それがなぜデフレ対策不要ということになるのか、意味不明。

[79: 匿名さん]

官舎に入ってしのぐといったって、官舎はものすごい倍率だし入るの難しいのでは？
結構入れない人いるよね。

[80: 匿名さん]

デフレの意味は、不動産が下落するという意味だけでなく、お金の価値が増えていくという意味ですよ。デフレヘッジってつまり債権や預貯金を増やすというようなことをいうわけで、さらには固定資産を保有せず金融資産や債権で資産を持つというのが一般的。
給与が安定しているのは、デフレでも給与見直しがないという意味でしょうか。これも公言しないほうがいい。

[81: 匿名さん]

>>78
こういうところを見ている方たちには常識だと思いますが、
一生住めて十分余裕を持って支払える価格の物件を購入したからです。

[82: 匿名さん]

>>80
そういうことです。
公言もなにも周知の事実でしょ。

[83: 匿名さん]

スレの主題から大きく外れてきてしまっています。７４あたりにもどしませんか？

[84: 匿名さん]

ああ、また勘違いされると困りますが給与の見直しは当然ありますよ。

[85: 匿名さん]

すいません、もう消えます。

[86: 匿名さん]

７６＞夜遅くまで残業するのだから都心に官舎があるのはかまわないが、払う家賃が
民間とくらべても安すぎるのが問題。坪２万円くらい払ってくれ。

[87: 匿名さん]

小さい政府って言葉の意味考えましょう。

[88: 匿名さん]

公務員の待遇は良すぎ。
公務員は公僕だってこと忘れている！
官舎は売り飛ばせ！

[89: 匿名さん]

もう公務員の話題はいいですって。

散々言い尽くされた話しですが人口減で本当に都心も地価が下がるのか？っていうのが。
郊外は間違いなく下がると思いますが。

[90: 匿名さん]

>>89
人口減と高齢化のダブルパンチは、最悪だと思いますよ。
移民政策も本気で考えられていないみたいだし。

あ、だけどほんとうの都心部はそんなに人口減の影響を受けないかな。
省庁が霞ヶ関にある限り。

[91: 匿名さん]

官舎を売れなんていってるのは都心に家が欲しくて、官舎跡地でも狙ってるのかもしれないが
あんな一等地を大衆が狙うなんてそれこそずうずうしいよ。仮に売るにしてもものすごい高値に
しないと財政再建になど寄与しない。

[92: 匿名さん]

人口はどんどん減るんだし、長期的に見れば、土地の価値が上がり続ける
ことはないのでは？　中古も出回るだろうし。ただ、郊外ほどの値下がりは
ない気はするけど。ただ、全体としてあまりに下がればやや郊外で広く、
通勤も人口減ならラッシュも緩和しているしからよし、とする人も出て。
都市部だってまったくその影響を受けないとは言えないかも。
まあここしばらくはまた別の話として。
でもまあ金利は確実に上がるでしょ。今が異常なんだし。

[93: 匿名さん]

＞９１
じゃあ家賃をせめて相場の８，９割りに上げるのは？
大赤字抱えているんだからそのくらいはすべきじゃないの？

[94: 匿名さん]

人口が３割減っても、ウサギ小屋や狭小マンションをやめて３割広い土地を欲しがれば同じこと。
第一日本よりずっと人口密度の小さく国の首都の不動産価格が高いじゃないか。

[95: 匿名さん]

９３＞大幅に財政赤字に関して言えば結局インフレにして債務を目減りさせる以外に解決法はな

[96: 匿名さん]

今日、円高傾向になったのは日銀の利上げが思ったより早いんじゃないかと予想されたからだそう。
今日、平均株価が下がったのは２時に発表された機械受注の数字が悪かったので、昨日に引き続き景気に警戒感が出たからだそうだ。

こんな状況なのに、マンション価格は上がっていけるの？

[97: 匿名さん]

人口が減って困るのは、生産力が落ちて、国を支えられなくなること。
人口が少なくなってもGDPが上昇するなら、あるいは維持できるだけでも、それは幸せな国。

[98: 匿名さん]

同感
インフレ以外国債は、減らない
土地は上がる。

[99: 匿名さん]

>>98
富裕税という手がありますよ。

[100: 匿名さん]

消費税アップ分の一部を国債減らしに使う。
これをやると消費税大幅アップで、新築マンション価格は上がる。が、買う人は減る。