秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

[匿名さん]

うわさの新価格について、情報交換するとともに、不法な値上げには断固反対をしましょう！

[342: 匿名さん]

なんだかこのスレッドを見ているとバブルの再来を夢見ていらっしゃる方が多いみたいですが
そんなにうまく行きますかね？
本物の都心立地の地価高騰になるのは分かります
今までがどう考えたって安すぎたから
その点に関しては否定しないし間違いないと思います

結局バブルの頃多摩センターを買ってた層が今は湾岸を買ってるのだから
湾岸物件でキャピタルゲインを狙うのは厳しそうだと判断しています
もちろん運用益がそこそこ出る物件はあるでしょうし
新価格後の数年は旧価格物件でキャピタルゲインを出すのは可能だと思いますが
新価格物件でゲインを出すのは厳しいんじゃないでしょうか

バブル時の中古物件の値段の付け方が
「あの物件がこの値段で売れたから、これはこの値段で売れるだろう」
この方式で倍倍ゲームに値段が釣りあがってたわけであって
周辺賃貸金額からはじき出される今の中古物件の値段付け方法からしたら
バブルはもう生まれにくいと思うんですよね
再開発に絡めたプチバブルはこれからもあらゆる箇所で生まれては消えると思いますが
変額保険のようなものがニーズとして現れるような景気はもう無理ですよ

希少性のある物件に関しては民の都心羨望がある限り
高値維持は間違いないでしょうが都心物件も単純に二極化するだけかと
言い方は悪くて申し訳ありませんが都心と偽都心の二極化ですね
どこの地区がどっちに入るかはみなさん方の感覚に任せます

既に仕込み時期は終わってます
赤坂TRで終わり
みんながやり始めた時期に始めると高値掴みするだけ

[343: 匿名さん]

↑に同意。

[344: 匿名さん]

赤坂TRはなぜ森トラスト総合リートが一棟買いしなかったのかが不思議
やっぱり隣の例の案件が訴訟沙汰になって感情論から投げ出したかったのかなとしか思えない

[345: 匿名さん]

>>344
森ビルの案件を森トラストが買うわけないじゃん

[346: 匿名さん]

遠くの敵より近くの敵の方がにくい

[347: 匿名さん]

＞「あの物件がこの値段で売れたから、これはこの値段で売れるだろう」

リートが買うような物件を除くと、23区物件でも今でもこの方式。
中古相場とは、仲介業者が近隣の売買事例を見ながら決めている

[348: 匿名さん]

日系リートって住専の位置づけとみていいんでしたっけ。株式市場で引きつけられている個人投資家の方々ってかわいそうですね。

[349: 匿名さん]

>>347
相場は売れてから相場なんじゃないかな
そもそも銀行が不動産見て高かったら貸さないし
銀行の高いか安いかの判断は周辺家賃相場で見てますよ
一括現金で払う人はもちろんいるでしょうがやはりごく一部ですよ
ごく一部の人間で相場は形成されません
キャッシュのフローを少し考えれば分かりますよね
バブルは何が駄目だったのかというと銀行がイケイケドンドンで
普通7割担保のところを120%担保で貸してたような所がたくさんあったから
そりゃ倍倍ゲームで増えますよね

だから一部の希少性のある本物の都心物件に限ったことだといってるんです

[350: 匿名さん]

オリンピック立候補地国内予選突破。2008の世界予選で5都市に残って2009決勝まで引っ張れれば、
この間にオリンピック開催妄想圧力の追加で、更なる急騰ありか？
2009.8に落選すると（するでしょうね）、もしもそれまでの上げが強すぎなら、一部湾岸の失速を
きっかけに、①全体に停滞〜下げ　押し目買いのチャンス到来
　　　　　or②真の都心中心地域、ターミナル商業地域の副都心、それら周辺の特級住宅地、
　　　　　　　とそれ以外の格差、階層化が顕在進行。この場合の動き方は？
リカーディアン型の姿勢なら、急騰はさせないような、正常インフレ誘導策でしょうが、
とりあえずちょっと期待。ついでに①で押し目を狙いたいが・・

[351: 匿名さん]

>>345
そんな事はないと思いますよ
森ビルと森トラストREITは別会社ですから
特に森ビルは先代が逝去されたあと兄弟で分割、かなり粛々と事業が分けられています
多分隣の案件で訴訟に勝っても負けても保持しているのは嫌だったんでしょうね
勝ったなら勝ったでなぜそれまで土地を更地で保持していなかったのかって議論になる
負けたら負けたで社内でミソの付く物件になりかねない
しかも裁判決着までは時間がかかる
それならいっそのこと利益を出せるように売ってしまえと言う事ではないでしょうか

[352: 匿名さん]

>>350さん
思惑買いというのはまことに厄介な代物で
2016が駄目なら2020と言う思惑買いも発生してくるはずですし
単純には割り切れないかもしれませんね
そもそも今回のオリンピック誘致宣言は石原の長男主導で
政治のプロパガンダに利用された節がありますし
次の都知事選で長男が敗れれば2020は立候補しないということにもなりかねません
都知事の白紙撤回が有効ということは以前いじわる婆さんの乱心で都は経験済みです

[353: 351]

正確には「森ビルと」ではなく赤坂TRの売主であるところのサンウッドと
森トラストREITが別会社でしたね

[354: 匿名さん]

＞だから一部の希少性のある本物の都心物件に限ったことだといってるんです

バブルの頃も、同じような話がまことしやかに囁かれていました。
崩壊後に、一番劇下がりしたのは都心の高級住宅地、小石川、目白、高輪
麹町だったと記憶しています。
一時期は、元々高値だったので1/6位にしないと売れなかったと地元の
不動産業者に聞いたことがあります。

郊外や不人気エリアは、そんなに高騰しなかったので1/3程度で収まりました。

[355: 匿名さん]

てことは赤坂TRのように山高かったところを低いときに買うのが賢い買い方ってことですよね。他に前回のバブルの時に異様に上がって、その後、異様に下がって、まだちょっとしか上がってないとこってないかな。

[356: 匿名さん]

藤巻流ですが、勝手に今後１０年地価上昇（中心部）があったとして１０年がピークで
その後１０年で底になることを想定します。
いま、３５００万のローン３５００万の自己資金で７０００万の物件を持っていて、
１０年後地価インフレのピークだろうとかんじられる時点で
中古価格で買値の１．４倍で売れたとすると残債を引いて手元に６８００万
もともと月々１５万くらいのローン返済＋管理費等だったから、これに２０万に上乗せで
３５万円の家賃の場所に住む。１０年住むとして追加コスト分は２４００万
その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく
そのころ地価は二度目の底にきておりキャッシュで７０００万円の物件を買う。
こううまくいくかどうかはわかりませんがビジョンとしてはこんな感じで

これが４５００万の物件で自己資金２０００万ローン２５００万の場合なら
残債控除後４３００万の自己資金が残りますが、家賃を２５万くらいのところで
おさえ、２９００万を年５％で運用できれば１０年目に４５００万になる計算です。

[357: 匿名さん]

↑
マジすごい・・

[358: 匿名さん]

> 藤巻流ですが、勝手に今後１０年地価上昇（中心部）があったとして１０年がピークで
> その後１０年で底になることを想定します。

この前提と

> その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく

これが意外と難しいんじゃないかなあ

[359: 匿名さん]

確かに藤巻氏の見解が正しいかどうかはわかりませんが理論としては間違ってないと思います。

> その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく
いいね、そんなに元手があって。

[360: 匿名さん]

>356
一応前回の高騰のケースで売りそびれた結果、手元に資金が残ったというだけですよ。
ですから、このスレの中心人物が、本物の都心と擬似都心を見間違うなという主張は
慧眼だと思う訳です。

[361: 匿名さん]

家ってそんな計算ずくで移り変われるのかね。
子供の学校とか妻の付き合いとか。
愛着とか。
自分の家を投資ってある意味すごい。

[362: 匿名さん]

＞３６１
子育て期間中は無理ですよ。でも子育て終われば可能。というかお子さんいないご夫婦は住み替えで資産作っている人多い。

[363: 匿名さん]

普通のサラリーマンで20台の、平均的な家庭の生まれの人たちが
都23区内で75平米程度の3LDKマンションが駅徒歩10分以内に買える。
デフレだから出来るとなんだよな。
平成3年2億5千万のマンションが5千万切ってようやく売れた。
中古での償却の何倍もの理由は当時の不動産相場の異常さと、
不良債権に引っ張られた今の不動産相場とデフレの異常さなんだろうな。
こんな急降下はもうないだろう。
お金の価値が希釈化される、都心9区に3000平米越えの用地が枯れてくる。
物価指数が上がる、金利も上がる。
不動産価値の相対上昇とお金の価値の相対低下。
何処までという、バブル的な着地点ではないが
不動産はジリ上げ相場に入ってしまった。
デフレの内に多くを返済するのが吉だろうな。

[364: 匿名さん]

一年前まで耐震偽装問題で暴落だ、少子高齢化で暴落だ、と言っていた
人たちってどーしたんだろう。

[365: 匿名さん]

なるほど、超一等地のブランド力は強力か。ただし、決して永遠ではない。バブル崩壊すれば、谷も深い。３５４さんで振り出しに戻る。粗っぽく素人向けに結論出せば、２７２さんですか？何じゃらほい。うまい話が簡単に手に入れられると考えるほうがどうかして。

[366: 匿名さん]

「デフレの内に多くを返済するのが吉だろうな。」の363さん。
果たしてそうかな？インフレになりつつあるから「お金の価値が希釈化される」は、全く同意。
ただインフレになるとしたら(私はそう感じているが）、家庭状況にもよるけど、今あわてて多くを返済する事はまずくないか？デフレのうちに、よさそうな不動産を現在の固定金利で借りて、買うのが吉では？

[367: 匿名さん]

マンションのモデルルームを回るのが趣味なのだが、
それまで、毎月のようにあった魅力的な物件が、
ここ半年間、魅力的はおろか、物件自体が少ない。
特に都心及び近隣。

でも、秋からはようやく物件が動き出しそうですな。
秋からの新価格はどうなるのかは、非常なる興味
持っている。1割アップ？2割アップ？意外に殆ど
変わらない？長期金利の低下傾向が影響あるかな。

[368: 真の都心とはどこ？]

東京の中心地域はどの辺になるでしょうか？これはマンション板ですけど、住宅と言う土地の
性格はあえて別として、東京のさまざまな首都機能をになう中心的地域、都市機能密度の高い
ことによる地価の高い地域はどの辺にシフト、あるいはコンセントするでしょう？

プレステージ邸宅街は別格ですが、集合住宅はそういう地域内か、近接地にあれば希少で、高価値
となりますよね？
北限線が秋葉原ー水道橋（飯田橋かもしれないけど）
東が、駅で言うと東日本橋ー浜松町、南が、浜松町ー六本木、
（西のラインは難しい）西は、六本木ー表参道ーその北方向のつながり不明瞭
あたりはどうでしょう？西へシフトする見方もありますが、南半分を東を軸に切ったエリアです。
品川と、渋谷・新宿は、それぞれ保留事項と、中枢に対する衛星商業地域。いずれも都心のハブ
として見ることが出来ます。
湾岸だけでなく、山手線の駅でも田町・品川・大崎あたりの物件は微妙に苦しくみえます。
内側ならよいとも言い切れず、田町駅・三田駅近くより、浜松町ー芝公園ー麻布十番ー六本木の
ラインが重要か？（この外は下がるとすると、白金とかも崩れることになっちゃうのですが、
住宅地の性格は、マンションの場合むしろ支持線的要素ですし、あくまで都心か否かについて）

個人的には、資産価値より、自家使用は利便性で使用して消耗品と考えてますので、
山手線は重視、東京駅最強。便利駅で駅近くに住める渋谷、田町の内側がよいと思います。
内陸では表参道最強、赤坂次点。

[369: 363]

>よさそうな不動産を現在の固定金利で借りて
そういう意味ですよ。
現金を不動産と交換するのです。固定金利かどうかはありますが。
「お金の価値が希釈化され」た時というのは、金利が上がるだけではなく、
貯蓄などの現金資産も低下しているのです。
例えば大前提のモデルとして今100万繰り上げして100万利子が減ったとして、
5年後110万繰り上げしたとして、100万利子が減ったと言う状況を考えます。
この辺りの金額は利子をそろえて色々な場合を考えてくれればいいです。
さて、この差額10万がインフレによる収入増加に見合えばどちらも同じ結果に思えますが、
実際は今100万繰り上げして100万利子が減った人は5年後110万繰り上げして、100万利子が減った人より
10万円得をしているのです。しかし、物価と金利は連動しているので経済の均衡はこの10万円を物価で
吸収してしまうのです。「現金の価値が低下」しているからです。
しかし、今100万有るのならば今100万繰り上げして100万利子を減らさなければ5年後に10万余計に支払い
110万繰り上げして、今の100万よりも価値の低い100万の利子を減少させる事になるのです。
デフレの時は資産を現金以外に移し、インフレで資産を現金に戻す。
これは例えば株で言えば株安(現金高)で買い、株高(現金安)で売るのと同じ事です。
ポラリティの中で資産を流動させることがいちばん上手い乗り方です。
では、長期固定で借り入れした場合はどうでしょうか。これからインフレ化する局面で
金融機関が損するのではと思いがちですが、デフレの時代に金利部分の大きい支払いをし、
元金の減少(=不動産資産への変換)が進まないため、結局はデフレ時の価値の高い現金を利子として多く支払い、
インフレ時の価値の低い現金を元金として将来多く支払うものとなります。
デフレ時の価値の高い現金を利子として多く支払いという部分が重要で、価値のあるものをその時代での等価の資産に
変換できず、インフレで現金の価値が下がったときに、価値のある不動産の収得率が進んでいないという事態になるのです。
今の1%の金利は将来の2%の金利と同等の現金価値となるならばそれは現金が半額になったと捉えることも出来るのです。

[370: 363]

ちょっと邪道な意見ですが、東京の中心は皇居以外有りません。
東京はそうして発展してしまったのでそれ以外の中心をもてません。
政治、経済、交通全ての真ん中は皇居です。400年前から変わりません。
その周囲の＊＊の何処がどうだという話は結局終着点がありません。
何故なら、全て中心ではないからです。
ここで、都心の定義が必要となります。
はっきり言いましょう都内に住んでいる方、みんなオレんちと思っています。

[371: 予言者]

2年前、マンション価格は上がると予言して、見事に当てました。
（って、暴落論者のへんな話は聞くに堪えなかったので）

今回も、後1年でマンションは下がると明言します。なぜ。。。
それは、投機筋が買い始めたから、今の価格の2割は実体価値と離れているから。
1年後に、今回の新価格は間違いなく2割下がります。

[372: 363]

>今の価格の2割は実体価値と離れている
今の2割引が正当価格という貴重なご意見、有難うございました。

[373: 363]

　　速報 予言者さん宛
【マンションコミュニティー】魚倶楽部結成へ
すっとこどっこいな餌に、簡単に釣られてしまった可哀相なお魚さんたちの
霊を慰めるため、この度「魚倶楽部」なるものが結成されることになった。
この倶楽部では、春のお花見、秋の運動会などを行なってお魚さんたちの霊
を思いっ切り慰めることを目的にしているという。

連絡先は例によって………
http://bubble4.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/cafe50/1102295260/

[374: 匿名さん]

首都圏マンション着工、51カ月ぶり6,000戸台に落ち込み

　国土交通省が発表した７月の分譲マンションの着工戸数によると、首都圏１都３県の合計が6,952戸と51カ月ぶりに6,000戸台に落ち込んだ。前の年の同じ月と比べて約２分の１になっている。

　特に減少が目立ったのは埼玉と神奈川。両県とも前の年の同じ月と比べて６割以上減少している。東京と千葉も３割以上減少した。

　昨年頃から、分譲マンションは用地難や地価上昇などから「都心回帰現象」が一服。東京で減少し、埼玉や千葉などの東京近県で増加する傾向が目立ってきていた。しかし７月の結果では、近県にも減少傾向が広がる形になった。

[375: 匿名さん]

新価格って、おそらく販売不振を予感したデベさんたちの最後の策略でしょ

[376: 匿名さん]

要するに需要と供給の関係なんでしょうね。
供給戸数が減少のなか、最後の需要期（団塊Jr）が重なっているので価格が高くなる。
今後は確実に少子化が進むので需要が減退期に入ります。
マンションの広さは長期的には確実に広くなってきている。
やっぱりこれまでのような急激なデフレはないと思うが、ジリ貧は仕方ないと思う。
高齢者が住み替えでマンションってのが定着するかがポイント。

個人的にはデフレでもインフレでも有利子負債額の削減を進めていきたいですね。レバレッジは低いほうが何かと都合がいい。

[377: 匿名さん]

超都心のブランドマンションは中古でも価格上昇、郊外、埋立地のマンションは下落または横ばい。
間違いない。

[378: 匿名さん]

これから１５年、不動産がいいのか、現金がいいのか、金がいいのか、よーく過去の歴史を読み込んで目先の買いだ売りだに踊らされることなく、この人（会社）センスいいなと信じられる相手についていくのがいいんじゃないですか。そういう視点でいくと、やはり、これからの１５年は不動産が相対的には結構いいと思いますよ。

[379: 匿名さん]

今後人口減るのが分かってるのに、人口増加で
土地が上がってる国と比較して日本も上がるって
言ってる人はセンスが悪くないか？

[380: 匿名さん]

人口の自然増が望めなければ、国は経済を養う為に
社会増(近隣国からの移住)を増やすだけなのは
第二次大戦以降の欧州諸国を見てても良く分かる。

日本人は減るだろうけど、在日人口は減らないよ。

[381: 匿名さん]

>>377

山手線内の、普通のマンションも3年前と比較すると
30％以上、上がってると思います。
新築分譲より、自由な相場の中古市場の方が
値上がり率は大きいような気がします。

[382: 匿名さん]

ヨーロッパは旧植民地問題があったから、移民が大量に発生した。
日本では移民法とかつける必要もない。
よって、人口は減少する。個人的には移民の増加＝治安の悪化を心配するのでこれでよし。
資産があるか否かで評価される社会から、知識・技能などの付加価値で勝負する世の中に変わらざるを得ないと思う。
よって、減価償却並みの値下がりは仕方ない、と考えるのが健全。郊外はもっと下がるんだろうね。
今も地価は下がり続けているし。

[383: 匿名さん]

>>352
オリンピックの「16年がダメなら20年説」はどうかと。
2008〜2009年に非開催が決定すれば、晴海・有明の開発は動きますよ。
そうしたら、やる場所も、やる意味もなくなってしまう。

【場所】
晴海・有明を開発しちゃったら、
湾岸で余ってる五輪用地は中央防波堤だけです。
埋立直後の無人地帯でモトクロスやるくらいならまだしも、
巨大スタジアムや関連施設作っちゃって、あとはどうするんです？

【意味】
都心に近い晴海・有明の用地があるから、
新規開発やインフラ整備も有効に絡むことが出来て、
オリンピック招致をする意味があるわけでしょ？
中央防波堤と既存施設だけでやるんだったら、経済効果は少なくなる。
ただでさえ儲からない五輪と言われて久しいのに、それでもやる意味は？

それとも、2008〜2009年に非開催が決定しても、
「次」を目指して、晴海のスタジアム用地と、有明の選手村用地は、
開発せずにとっておくというのが現実的だと思いますか？

[384: 匿名さん]

2020年までにはこれまで五輪未開催のアフリカ、
南米のインフラが整ってくるでしょうから、
そちらに優先的に振り分ける事になるでしょうし、
招致レースで日本に勝ち目はありません。

[385: 匿名さん]

別に本気で招致レースに勝つ勝たないなんてどうでもいいんじゃない。そもそも賄賂を実弾で打ち込みまくればいかにでもコントロールできる話だし。そんなことよりも、招致するつもりで、国際空港化や環状道路の整備を推進して都市機能をアップすることを主眼にすればいいわけよ。いろいろ難癖つけてみんなが便利になることを妨害しているしている連中を押し切る意味からも。とりあえず彼女は遊びにこなくてもそのつもりで部屋をきれいにすれば、こざっぱりしていいわけでしょ。

[386: 匿名さん]

招致の目星が着かないと、本格的な予算は下りないのでは？

[387: 匿名さん]

めぼしが無くても、それを餌に湾岸をなんとかしたいわけだから
やると思われ。

[388: 匿名さん]

ただでさえも都心部はバブルモードに入ってきてるから、オリンピック期待がでてくると、これから３年間、もう一段の熱狂状態になる懸念も出てきてしまいますね。

[389: 匿名さん]

>>387
予算がつかないのに、何をやるんだｗ

[390: 匿名さん]

> 388

もう買っちゃって、とりあえず売る予定はないから、
どんなに高くなっても、安くなっても実益も害もないけど、
極端に高くなって、固定資産税が上がるような事態は避けたい。

[391: 匿名さん]

>389
中途半端にやるのだよ、わからないかな〜

[392: 匿名さん]

これからは昔の値段は忘れることだね

２割上がって、失敗したと躊躇している間に更に２割上がったりする状況に
なるかもね。

不動産は景気がよくなり、値が上がりだすと、売り物が極端に減ってくる。
逆に需要は急増する。

[393: 匿名さん]

実は前回のバブル前にも日本はこれから少子化で人口増加が期待できないので不動産の高騰はないとかって、まことしやかに言われてたのがなつかしいですね。結局、マンション屋はパブロフの犬と一緒で銀行が貸せば、とにかく土地を買ってマンションを建てる（これをしないと存在する意味がなくなってしまうから）、買い手も値段が上がりだすと株と一緒で、ついつい買いたくなるし、人口減少だとか思いをめぐらし横目で見てるが、マクロとミクロは結局違うんだと認識し、最後には高値で追いかける。ただし銀行が貸してくれない場合はそこでとまる。金融政策のうまい国は、まず先にマンション屋への融資をコントロールして供給側をある程度コントロールして上昇ピッチが早くなると踊り場をつくる政策を行う。これがうまくできれば不動産はゆるやかに上昇基調を継続し、めったに下落することはない非常に有利な資産形成法という結論に達するわけです。いずれにしても、植木屋が株の話をするようになったら相場は終わりだし、団地の主婦がマンションの値上がりの話をしだしたらそろそろマンション買うのはやめた方がいいって感じじゃないすか。

[394: 匿名さん]

>>393 そうですよね、金融政策が今一つだから波が出来てしまい関わる皆が色々考えざるを得ず疲れちゃうんですよね。

[395: 匿名さん]

393さんって川崎のスレにいました？？

[396: 匿名さん]

いませんよ

[397: 予言者]

この1年間は絶対に買わないことです。買えば後悔します。
新価格の上の新進価格なんて、夢想です。
もう上がる話はやめましょう

[398: 匿名さん]

資産バブルをコントロールするのは非常に難しい。米国の住宅バブルもグリーンスパンが必死に利上げを繰り返したが、結局在任中には収まらず、やっと最近になって下火になって来た。８９年に日本の土地バブルがあんなに酷い破裂のし方をしたのは、マスゴミに煽られて、左巻きで嫉妬深い官僚が土地取引の総量規制などと言う共産主義的政策をやったから。あのとき金融政策だけでやっていれば、あそこまで酷い事にはならなかったと思う。

[399: 匿名さん]

これからもバブルは生まれ、消えて行くだろうが、市場経済と金融政策に任せている限り、８９年のような事はないだろう。ただし、財務省の犬のような谷垣や与謝野と言った政治家には要注意だ。

[400: 匿名さん]

>>399さん
削除依頼を出そうかどうか迷いました。相手が公人とはいえ、
そうした表現は慎まれた方がよいと存じます。
掲示板の品位をおとしめてしまいます。

[401: 匿名さん]

これからはちょっと前でも書かれていましたが
希少的都心物件(偽都心を除く)と周辺再開発を絡めたプチバブル
こう言った至便性のみがプレミアムを付ける時代なのではないでしょうか？

プレミアム物件のみが緩やかな上昇を続け、そうでないものは
マンション業界全体的な供給過剰により値下げ傾向
二極化の波は相当早いような気がします
既にマスコミに騒がれる時期なので仕入れ相当時期は終わっていて
今から仕入れるのは高値掴み傾向

ところで旧価格で売っている至便性の良い物件はどれだけ残っているんでしょう？
比較的竣工までに残る率の高い住友物件は新価格提示が始まってますし
答えは既に「無い」のかも知れませんね
踊らされる事なく地にしっかり足を付け、デフレ時代に培った自身の慧眼を発揮する時
私は至便性のない物件に関しての高値推移は2年で弾けると思っています

[402: 匿名さん]

>401
見せかけ物件のバブルが２年後にはじけるとして
普通のサラリーマンにとっての都心物件の買い時はいつになるでしょうか。

プレミアム物件は億単位なので最初から手がでませんから
見せかけ物件その他の物件を買うほかありません。
２年後に価格のピークが来てその後数年かけて2002年くらいの
今底値といわれてる価格にまで下がっていくのを待つとうことになると
今後少なくとも５年間は都心マンションを買うべきではない、
ということですよね。

[403: 匿名さん]

二極化でプレミアム物件が上昇、その他は停滞or下落ってなってるけど、
実際は、不動産を「買える層」と、「買えないので一生賃貸」に分かれるんじゃないかと？

[404: 匿名さん]

でもちょっと前までは、湾岸とは言え都心で80平米台で3000万円台という
マンションがごろごろしていた。これくらいだったら、下落しても
家賃を支払ったと思えば十分もとがとれるので、何とか買える。
あと５年したらまたそんな時代がくるかも。

[405: 匿名さん]

こないかも・・

[406: 匿名さん]

煽りでなく、純粋に質問です。

都心プレミアム物件は今後も上昇し、それ以外は危ないという意見が多いのですが、長期的に見て逆のような気がするのですが、いかがでしょうか。

バブル的上昇を引起すのは実態のないムードに煽られたプレミアムであるという点を考えると、都心物件の方が実はそれに近いのではないでしょうか。例えば田町・品川あたりの内外価格差は利便性など実用面の観点だけでは説明しきれないように見受けられます。

実は私自身も現在は山の手線の内側に在住で（賃貸です）、会社も六本木周辺なのですが、住んだ結論として、この界隈がその価格差ほど住みやすいとはどうしても思えません。

[407: 匿名さん]

>>404
そうですね。上昇一辺倒ということは無いが、
上がる、下がる以前の考察として、都心湾岸域自体の
供給状況（土地等）が５年前ごろとは様変わりした点は
考慮しなければならないでしょう。

今後の供給地はだいぶ限られてきましたので、
５年後にここ数年の供給量と価格に戻る可能性は
非常に低いと考えておいたほうが賢明でしょう。

[408: 匿名さん]

多分来ますよ
その代わり新築ではなく中古での市場となります
また、5年ではなくもう少し遅く7年〜9年後近辺です
タワーの性質を考えればそのあたりに中古物件がずらりと並ぶ事は明確です
ここ数年で新築タワー物件が高騰を続けたとしても中古は中古で市場があります
404さんが仰るように新築が無理でも賃貸と比較して中古を買う方も多いでしょう
今から数年前に買った人は次のステップアップに実質±0で参加できるかもしれませんね

[409: 匿名さん]

>>406さん
多分述べられている観点が他の方と違うだけだと思います
都心物件は上昇してもいずれ高止まりです。上昇は数年でしょう
仰るとおり下がりやすく上がりやすいので投機対象になりやすく
景気に最も左右されやすいのが都心物件だと思えばいいんじゃないかと思います
ようはそこまでの話をしているだけであって10年、15年スパンで見ると
もちろん話は違うと思いますよ
田町や品川は企業保有地が多く、また嫌悪施設も周辺に多かった為に
今まではブランド力としての実力は無いに等しかったです
これからブランド力が上がるかどうかは分かりませんが
アドレスはブランドであることも忘れてはいけません

このあたりは東京カンテイ辺りが詳しいので
お取りになれば分かると思います

[410: 匿名さん]

>>409さん

なるほど納得です。やはり都心物件は投機的ですよね。ボラティリティが高い上に、絶対額が大きいので素人が住居として考えるには危険かも。

でもこのスレに限らず都心こそ上昇確実といっている人達は、必ずしも短期にまわす前提でもなさそうにも見えるのでちょっと心配です。（余計な老婆心ですが・・・）

[411: 匿名さん]

>>410さん
ここでよく話題になる赤坂TRですが
エリートと呼ばれる類のサラリーマンであれば購入可能な額だったと思います
そういった類の方は投機的意味も兼ねて購入していますし
生活レベルも高い方が多いので特に問題ないと思いますが
一般的な方(言い方失礼)が住まうにはやはり難しいでしょうね
まず言えるのは生活レベルが高でも低でも実から剥離しているのは厳しいものがあります
そして仰るとおり終の棲家探しでボラティリティが高い物件を候補にするのは
相当なヘッジが出来ていない限りやはり厳しいです
本当に終の棲家にしてしまうのであれば何も問題は無いのでしょうが・・・

またこの掲示板は都心の定義が曖昧過ぎて
お互い議論がかみ合わない時も多いですね

[412: 匿名さん]

目白●●って呼ばれる人を見かけなくなったと思ったら
最近は赤坂をやたら持ち上げる方が色々なスレで見かけるようになりましたね。

[413: 匿名さん]

やたら山の手線の内側に拘ったり、湾岸物件を妙に敵視する人がいますよね。

[414: 匿名さん]

その国のにたいしと都心不動産は一年遅れくらいで追従するもの。225平均株価は3年前の2倍になったがマンションはまだほんの20パー位、大幅に出遅れておりこれからの値がありは必死。
これがプロの相場師の分析。

[415: 匿名さん]

413＞誰が考えても東京は皇居が中心、ここを中心に発展してきたのだから
ここ以外の中心は持てない、これから格差が広がるでしょう。

[416: 匿名さん]

中学校の同窓会で今の東京の地価上昇に関してのアンケートをやってみたら①前回のバブル並の１年で倍以上の上昇モード１票②緩やかな景気回復ムードの中で年間２０％ぐらいの上昇段階３票③ようやく地価下落に下げどまり８票④依然、下落基調がつづいている４票
とりあえずは①＋②を③＋④が上回るまでは、一貫強気でいいんでしょうね。
あと１年はかなり力強い上昇が見込まれると思ってよいと感じています。

[417: 匿名さん]

都心の地価は、大昔から高価だったそれが投機の対象、
利殖の手段としてブームになったのがバブル。
バブル時代は、住居としてではなく投機対象としてマンションを買った。
いずれにせよ、バブルの後遺症で買い手不在で割安で
放置されてきたことは事実でしょう。

現状を考えると、立地と利便性において割安だったものが
水準訂正といった相場でしょう、だから永くは続かない。

昔から、サラリーマンは都心不動産の買い手の主役ではないのは
常識ですよ。

[418: 匿名さん]

こんなの全然バブルじゃない。普通の水準に戻りつつあるだけ。

[419: 匿名さん]

前回の最高値を抜いてくる２年後ぐらいから後はバブルと呼べるかもね。

[420: 匿名さん]

前回の最高値っていくらなの？
それと比較対象になる現在値って？

[421: 匿名さん]

相場上昇は都心物件から郊外へ拡散していくと見るべきでしょうね、立地・間取りなどに難のある物件も含めて。投資である株の場合は売りと買いの揉み合いが或る程度実態を反映しますが、住宅不動産は殆どの消費者にとって投資でなく購買ですから。消費者の購買力が強化されこれだけの上昇に向けての煽りが入っている時に、所有者は値上がり期待で売りを見合わせ、購買希望者が買い進む。つまり、売り手買い手の双方が相場上昇を望みます。異論を挟む少数の賢い消費者は、市場から離脱するのみで市場をコントロールする力を持たない。
風向きが変わったら直ぐに売却を実行する意志強固な人は購買力の範囲内で良さげな物件を買うべきではないでしょうか。将来、風向きが変わった時には郊外物件のメッキが剥がれますから。

[422: 匿名さん]

それでは
１．普通のサラリーマンの予算のほぼ上限である6000万円台
２．広さは最低70平米
３．新築でなくても5年以内の築浅であればOK
４．今年中に買いたい
という条件であれば、今はどこを買うべき？

[423: 匿名さん]

>>422
通勤時間が３０分以内になる物件。
もちろん人によって違う。

[424: 匿名さん]

４２２ですが
それでは、買主が、都心（皇居のまわり、たとえば、丸の内、大手町、日比谷、九段下、有楽町など）あたりに勤務しているという条件を入れましょう。
実際、ここらへんに勤務している人は多いし。

それらの条件で、ベストバイな物件は？

[425: 匿名さん]

422さん
申し訳ございませんが
都営三田線で大手町→目黒にかけては
ご紹介できる物件はございません。
千代田線大手町→代々木公園にかけても
同じく皆無に等しいでしょう。

ＪＲ線でしたら、東京駅→品川にかけて
湾岸でしたらあるかもしれません。
東西線で大手町→南砂町ならあるでしょう。

[426: 匿名さん]

４２５さん
「ＪＲ線でしたら、東京駅→品川にかけて
湾岸でしたらあるかもしれません。
東西線で大手町→南砂町ならあるでしょう」
ということですが、
これは、今後の地価動向を考えれば買いでしょうか。

それとも、通勤時間30分という枠をはずしたほうが
いいのでしょうか。

それとも（悲しいですが）、１−４の条件を満たし
なおかつ今後の地価動向を見ても
資産価値が増える（あるいは少なくとも大きく減らない）
というようなマンションは、通勤時間の制約のあるなし
に関わらず、もう存在しないということでしょうか。

[427: 匿名さん]

実需であれば
①東西線大手町〜東陽町（地域レベルは並ですが、その利便性から丸の内勤務の第一次購入者に根強い実需があるので、値下がりリスクは低い）
②有楽町線有楽町〜豊洲（地域レベルは並ですが、再開発と簿価の低さから値下がりリスクは低い）
但し、①②とも都心なみの値上がり期待はできない。実需はあるが希少価値がない。

実需＋値上がり期待では
③半蔵門線（田園都市線）大手町〜二子玉川
④日比谷線（東横線）日比谷〜田園調布
但し、③④においては取得金額と時間の面で、多少の妥協が必要になる可能性大。
人気路線であり根強いブランド力があるので、値上がり期待もできる。なおかつ湾岸地域と違い大規模物件が少ないので、希少価値はある。

[428: 匿名さん]

湾岸も坪200万はもう厳しそうですね。
良くは知りませんが、東雲あたりにまだわずかにある位かも。

それより30分以内でこの価格ならTX沿線は如何ですか？
あれは時速120キロ以上と相当速いし、会社が秋葉原に遠く
なければお勧めでしょう。

[429: 匿名さん]

やはり眺めがいいですね
↓
http://towerlog.joy.mepage.jp/tower_top.htm

この眺めの高層階（90㎡弱／新築）が4,000円

[430: 匿名さん]

いっそのこと、築10年くらいまで範囲を広げて
大規模修繕済み、耐震構造問題なし、管理良好で
都心か、４２７さんの３か４の物件を狙うといいかも。

それくらいの築年数になると
建物部分の償却はほとんど済んでいて価格に反映される
部分は少なく、価格の大半が地価を反映した部分。
でも、管理がよければあと20年くらいは住むことができる。

[431: 匿名さん]

しかしその辺りの築１０年物件でまともなのは管理費、修繕費が７〜１０マンくらい軽く
するので、それも覚悟で

[432: 匿名さん]

>431
どこの受け売りですか？
マンションの建物の消却は47年間ですよ。
80㎡未満で管理費と積立金で、7万円超の物件は見たことがないです。
かなりの小規模マンションならわかりませんが、普通はせいぜい3万円未満
もしくは3万円台まででしょう。

30年未満で取り壊したマンションなんてあるんですか。
反対に47年経って、ちゃんとしているマンションはあるそうですよ。

[433: 匿名さん]

え？７万超なんて多数ありますよ

[434: 匿名さん]

３，４の物件でという意味です。
それ以外でも三鷹や世田谷あたりでもありますね。
物件自体は安くお手ごろに値下がっていても管理費・修繕費で７万超え
駐車場もいれたら１０万こえなんて結構あります。

[435: 匿名さん]

>434
無いよ。専用部分の面積が４０坪もあれば別だが。
というか急にレベルがさがって読みたくなくなったぞ。

[436: 匿名さん]

でも管理費って基本的には、そうじだけだから、１世帯あたり５０００円も出せば十分なんだけどね。だから管理費の明細見ると新築で壊れもしないエレベータの点検に年間１００万計上されてたり、夜中、管理人室で寝てる親会社からリストラで送りこまれたおじいさん達に警備費として年間３００万計上されてたりで、余計な金額を押し込まれてるところが異様に高い管理費のマンションなんですよ。ま、あんまりうるさく言ってわざとエレベータ壊されたりしたらかえって厄介なので、相場ぐらいの金額は払うべきですけどね。

[437: 匿名さん]

・・・あ〜あ。おおあくび。
新価格の話が読みたいのだが

[438: 匿名さん]

じゃ、自分で新価格ネタふれば？
自分じゃふれないのに文句ってどうなの？

[439: 匿名さん]

>436
おじさんが添削します。
「でも管理費って基本的には、規模、戸数、常駐、巡回、清掃、ゴミ回収サービス、クリーニング受付などの派遣サービスや監視・巡回・立哨など警備のレベル等で決まるものです。それに１世帯あたりいくらではなく、専用面積あたりで按分するのが普通。エレベータの総合保守は１台あたり６０万〜７０万が相場だが、これは無償で部品交換しますという総合保守契約というもの。メーカが安く納入したツケを利用者から取る仕組みだが、そのおかげで安く買えたわけで某供給公社のように保守まで絞るとＳ社のようなケースにもなりかねません。
夜中、管理人室では２４時間常駐警備なら普通は３交代で仮眠もとるのが普通です。親会社からリストラで送りこまれたおじいさんではなく人材派遣会社から警備員がくる。
１００戸以下で２４時間警備をやったり、コンシェルジュ置いたりするのが異様に高い管理費のマンションなんですよ。ま、居住者も馬鹿じゃないから無駄なサービスは切り捨て管理会社を入替えたりして安くしていますよ。」

[440: 匿名さん]

>１世帯あたり

というのが7万円の誤解の根本かも。
どうやら４３４＝４３６さん？は、管理費は平均40坪以上の高級物件も２０坪の物件も都心なら同じ管理費相場と勘違いしているようですね。
管理費に地域相場はないですよ。駐車場にはあるけど。

[441: 匿名さん]

管理費の話は他でやって欲しいな。。。

でも、新価格のupdateも当面なさそうだし、このスレもしばらくはお休みですかね。