秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

[匿名さん]

うわさの新価格について、情報交換するとともに、不法な値上げには断固反対をしましょう！

[262: 匿名さん]

来月から、いよいよ新価格の発表が相次ぎます。
取りあえずは、戸数が少なめな郊外からでしょうね。マスコミが来ても、
特殊性、高級物件なんて言えるし。（都心の大型上げると騒ぎになるし）
既成事実作って、どーんと都心へ出てくる感じでないかと。

[263: 匿名さん]

新価格って、1割増しですか？

[264: 匿名さん]

>>263
だいたい20〜30％アップ

>>262
エリアは関係ないよ
つうか都心の小規模物件は既に新価格になっている

ただ大型物件は用地取得が２年以上も前のケースが多く、採算的に余裕があって
多くの戸数を捌くことを考えてほどほどの控えめのアップにするだけです

[265: 匿名さん]

都心部は1割増し以上じゃない？
どの価格帯も軒並み1千万ぐらいアップしちゃいそうな気がする。

[266: 匿名さん]

不動産ファンドもひと昔前の収益還元利回りに注目した投資手法からエクイティ値上がりに着目し、値上がりまでの時間をつなぐために調達金利をまかなえる利回りを確保できる物件を数百億単位で仕込みつつあるといった状況でしょうか。この変化を捉えきれずに、「この利回りで買うなんて頭おかしいんじゃない」といって売ってしまっているデベも１年経って、「そっか１年寝かして２０％騰がるんだったら、物件あたりの利益計上が１０億のところが３０億とれたのにって」後悔してもあとのまつり。でもそれが収益機会を逸したミスとしてあまり問われない甘い環境でやってるのも事実なんで、そこが外資ファンドにおいしいとこをいつも持っていかれるポイントですよね。

[267: 匿名さん]

利回りに関しては、現在から過去を見ればそうですけど、
過去から現在、現在から将来、未来を見通すのは困難ですよ。
収益還元が裏付けのある堅実な投資指標に対して、
エクイティ重視は一歩間違えばバブル的発想。
ちなみに外資ファンドは現在、
私募を中心に相当利喰って売り抜けていると言うのはご存知？
今頃になって年金とか、いわゆるカモ役が買い始めてるので、
危険な兆候と捉えることも出来ますよ。

[268: 匿名さん]

株も外資が先に売り抜けちゃったからねぇ。
年金とか、決断に時間が掛かるところはいいカモだわな。

[269: 匿名さん]

新価格で買う人はカモなのかなあ

[270: 匿名さん]

>>261
＞北京、上海、ソウル、台北、シンガポールなみになったら、住めません。

都心物件に関しては、普通のサラリーマンが住めない、水準になって
むしろ当然だと思いますよ、利便性が現在の価値分以上に違います。

バブルの話がよく出ますが、それ以前からもやはり、都心は高くて
普通のサラリーマンには手が出なかった、だからベットタウンとしての
郊外に向かったんですよ。

[271: 匿名さん]

よく利便性が上だからと高価格を正当化するのを見かけるけど、
その「利便性の価値」ってのが幾らかはどうやって算出してるの？

[272: 匿名さん]

素人が失敗しない買い物は、とにかくそこに住みたい物件を買うこと。
そして大きく妥協しないこと。
将来大幅な環境悪化がなさそうな物件を選ぶこと。

そういう物件なら売るときも、アナタと同じような人がまた買ってくれます。

[273: 匿名さん]

サラリーマンがどうのといった話がよくありますが、一部のサラリーマンを除けば、実態は江戸時代の農民であって、贅沢な暮らし（都心のタワマン暮らし等）ができないとかいって騒いでること自体がナンセンス。バブル崩壊で一瞬、そうしたチャンスをつかめたリーマンが優秀な農民出身の官僚って感じなんじゃないすか。だからサラリーマンが買えないから高いといった論理は99%変でしょう。

[274: 匿名さん]

そもそも１９９０年代とは都心物件の供給量が全然違うのに
以前は庶民は買えなかったという比較自体がナンセンス。

この辺りで物知り顔で言ってるが何も分かってないんだなぁ、と分かる。

[275: 匿名さん]

バブルの話なんてしていない、バブル以前の1980年代以前でも同様。

一つ覚えの、年間数百戸しか供給されないという話を
されても、いかがなものでしょう。

[276: 匿名さん]

ここ最近の１５年間は金融当局の歴史的な失政で、不動産価格が下がり続けるといった、世界的にも歴史的にも、戦争時でない平時ではとても珍しい現象が起きたとみるべきでしょう。その結果８０年代中盤と同水準の価格帯からの再スタートといった認識でいいと思います。これからは供給側は国有地の競争入札での売却等、一等地の希少性が一段と高くなっての供給不足。一方で資源インフレを中心とした需要サイドの緩やかな値上がり期待感とその買いたい気持ちをバックアップする潤沢な資金の貸し出し先が不足ぎみで積極的に貸し出しを増やしたい銀行の思惑ってのが大きな柱と考えていいと思います。賃料利回りが低くなるからある程度で天井に達するとの論がありますが、一旦、売買相場が上がりだすと賃貸相場は売買価格が上がったから上がりますとの解説でなぜか騰がってしますのが世の常なんで、おそらくそうなるでしょう。

[277: 匿名さん]

日本のバブルの時、米国と英国にいて、外からその隆盛と破裂をつぶさに観察し、
また、英米のバブルと低迷の繰り返しをずっと見てきましたが、
世界の大都市の比較から見ても、２７６さんの説はそのとおりだと思います。

[278: 匿名さん]

経済のことなど全くわからない素人で恐縮ですが、賃貸マンションというのは
誰が借りるのでしょうか？
都内に130平米のマンションを購入しましたが、将来は別の場所に住んでそこは
賃貸にしようと考えています。しかし実際にマンション価格の上昇が続いた場合、
それに見合った賃料を払える人がどれほどいるのか疑問です。賃貸専用のマンションも
たくさんできてますし、今分譲マンションを購入した方も私と同じような計画でいるのでは
ないでしょうか？

[279: 匿名さん]

上がるのは避けられない。
ただ、話半分でも、大げさな感じです。
下がるのはいつでしょう？？

[280: 匿名さん]

都内といっても港区を中心とした議論になっている気がするので、その前提としますと、港区の高級マンションの代名詞になっている六本木ヒルズ、あとそれに追随するグレードの住友がやってる高級賃貸あたりは、現在進行形で賃料を上げている最中です。（それだけ需要が高い）頂上が引き上げられることによって裾野もしだいに引き上げていかれるといった具合だと思います。ただ、江東区以東については、隅田川で裾野がちぎれているので、もしかしたら、そのまま地面にへばりついたままにまるかもしれませんので、一応、ご注意ください。

[281: 匿名さん]

マンションだけが上がるのではなく、緩やかにインフレになり、緩やかに物価が上がり、
緩やかに所得も上がれば、破綻せずみなハッピーになれます。
資産も仕事もない人だけは辛いですが・・・・

[282: 匿名さん]

結局、2年前が最安値だっただけでしょう。
これから10年は上がり基調でしょうね。
バブルにはならず、ゆっくり全体が底上げされるのでは

[283: 匿名さん]

売れ残り物件を再検討して、価格に見合うと自分で判断できるなら、そこを買うのが今は正解？

[284: 匿名さん]

このブームの中で売れ残っている物件と言うのは、それなりにワケアリだと思いますが。
そのワケが、自分にとってはたまたま問題でない場合（駅から遠いが職場が近いなど）
ならば買いかとも思いますが、売るときはやはり苦労するでしょうしね。

[285: 匿名さん]

今年の秋から出ると言われる新価格物件は１年から２年くらい前に
仕入れた土地上に建てられる物件。

１年前から20〜30%は土地上がってるから、原価をそのまま販売価格
に乗せると後２年は上がり続ける可能性高いかな

[286: 匿名さん]

>>283
田町のやつは買いですか、駅４分、線路際。大崎にも駅近くの残りありますよね？
芝浦や港南は遠いから危険ですかね？

[287: 匿名さん]

ここのスレ結構読み応えありますねぇ

[288: 匿名さん]

>>286
その辺りのエリアなら、駅近・駅遠の差は価格に反映されるまで。危険か否かの問題ではないと思います。駅遠なのに価格がその分割安でなければ売れないでしょうが、全体的に地価が上昇して割高感が解消すれば売れることも十分考えられます。

[289: 匿名さん]

現在新規公開企業が年間３００社位とか、創業社長として一夜で数十億円から数百億円位の資産を
持つことになる人が東京に毎年３００人は生まれてる。。
彼らは高いから買うという価値観を持つ。また値上がり傾向にあるものはインフレヘッジになる
とも考える。海外でも首都の不動産は高くて当たり前であり、東京は人口密度や
経済力からするとまだ安すぎる位ですね。

[290: 匿名さん]

通読しましたが、とても役に立ちます。ただで読ませてもらったら申し訳ない気がしますね。
藤巻さんの説は私も共感を覚えますけど、ここの住人もよくわかっていらっしゃる。

[291: 匿名さん]

「歴史的にも、都内のマンションなど庶民が買えるものではなかった・・・」
「都心部と郊外の利便性実質価値と物件価格差はもっと大きい・・・」
このふたつの内容は目からうろこです。
まさに、政策のあやまりとしての異常な地価下落、それにくわえて景気対策として
の住宅容積率規制緩和、不良債権を住宅ローンに肩代わりさせ税収を削って
庶民に住宅を買わせる政策が相乗効果となって都心地価を下げたわけです。

一昨年竣工の物件の築浅中古が１０％以上上乗せして売られて、ちゃんと買い手がついて
います。不思議だなぁと思いながら、毎年価格があがるうちに買いそびれた２０年前を
思い出します。
あの頃は若かったけど、自分が都内にマンションが買えるるなどと信じられなかった。
これから先しっかりビジョンを持たないとこの波をうまく味方につけられるかわからないですね。

[292: 匿名さん]

あー、本当にそのとおり。

[293: 匿名さん]

とにかく、ソウルに比べると東京のマンションは安いそうだ？

[294: 匿名さん]

2年くらい前、暴落で騒いでた人に読ませたい。

というより、同じ人が今度は暴騰って騒いでいるだけのような。
結局、どちらでもお祭り騒ぎが好きなんだね。

[295: 匿名さん]

294>暴騰とは、5０パー位の値上がりをいうのではないですよ。
5００パーセント位上がってはじめて言う言葉です。下がるときは五分の一。
上がるときは五倍位、これが自由主義経済化での歴史の教える経済循環というものです。

[296: 匿名さん]

>>261
＞北京、上海、ソウル、台北、シンガポールなみになったら、住めません。

一部は言うほど高くないと思うけどなあ
シンガポールなんて元々が狭い国だし
シンガポールで高い場所って日本で言うと
銀座のど真ん中に建つタワーマンションみたいなもんだよ
そんなの2〜3年前でも普通は住めないよ

[297: 匿名さん]

>>291
地価下落は政策の誤りかどうかはなんともいえませんよ
バブルでむやみに上がりすぎた土地本位制度から
一時的な有価証券本位制度に転換しただけです
そのおかげで株価がゆるやかに高騰し
リストラ策を薦める企業が裕福になり
現在の好景気があります
その反動として格差社会があるわけですが・・・
ここからまた土地本位制度になるかどうかは
この2〜3年にかかってるとは思います

[298: 匿名さん]

またバブルの頃のような雰囲気に戻るのは嫌だね。
あの頃若かった私は、「将来はマイホームを」なんて夢は諦めてました。
郊外の小さな1LDKが億ションなんて、やはりおかしいよ。

地価政策に誤りがあったかどうかはともかく、
地価が下がってくれたおかげで、十分な広さのマンションを
都心に買えた訳で、正直、良かったぁって思ってます。

[299: 匿名さん]

>２９１
確かに６３年前の終戦、１８年前のバブル崩壊とそれぞれ、事件の起きる前段階の既得権益側の人々から言えば、シャレにならない当局の失政だろうけど、階層固定に脱力感を抱いていた一般層からしてみれば、リセットボタンによる再仕切りなおしで、チャンス到来で、とても人に優しい政策ともみなせますよね。そのもうひとつ前が１４０年前の幕末なのかもしれませんが、とにかく権力階級のシャッフルがあまり血なまぐさくなく比較的穏やかに行われることは非常にいいことですね。これから１０年、勝負どころですね。

[300: 匿名さん]

忘れられているのが、１９９４年から１９９９年の時期に、郊外のマンション買ってオーバーローン抱えて
しまった人たちですよね。この中には、一流デベの社員とかもいたりしますよね。
この時期、下落幅も年７％以上あったりして、従来との価格差からみて何を見てもお買い得
という気がしたものです。割安感が強かったのがよくなかった。
当時５２００万円の物件が築１０年たらずで２6００万。
広めの中古マンション買っても今なら同じ広さで同じ値段の新築が建つ。
含み損というか、過去の高い買い物の代価を今も払い続けるのはどんな気持ちなんでしょう。
２０００年以降の一次取得者は、物件を物色するなかで後から次々と立地がよくてお買い得な
物件が出てくるのをまのあたりにしたわけです。
値下がり感も年４％から２％くらいになっていった。
立地にこだわりを持つと、わずかな値下がりでも飛びつくけど、土地にこだわらずに探すと
全体的な比較や価格の流れが素人ながらもつかめた気がします。
これから１０年、何を見てどう動いたらいいのか、得たものを守ろうとせずころあいをみて
次の流れに乗るというのことも必要なのでしょうね。

[301: 匿名さん]

マンションも２極化が加速すると思う。
都心、駅近、ブランドマンションは買える層も限られ益々上昇、それに便乗して値上げを狙ったそれ以外の物件は１０年たったら半値。　購入層の目が肥えてきているにもかかわらず買える層と買えない層の差が益々加速する気がする。

[302: 匿名さん]

同感
金利がじわじわあがると、ローン返済がきつくなる。地価下落と超低金利が、３０代でも内の新築マンションを買える状況を作ってきたが
今後は、金利、地価ともに上がる相乗効果できわめて売りにくい状況になる。
まず販売価格を抑えるために、住戸面積を刻んだマンションが増える。武蔵小杉や新浦安あたりがもっと上昇する。
早く買わないと買いのがすという意識が、拍車をかけて郊外タワーマンションがよく売れる。
一方、都内人気エリアの中古市場がもりかえして価格が上がる。価格があがればオーバーローン脱却の人もでてくる。
そこで中古を売った人が何を買うかが問題。これまでは湾岸タワーが買い替え需要の受け皿だったが
湾岸タワーの売り物がないと、買い替え需要そのものが行き場を失う。タワーの築浅中古がそういう需要を拾うのだろうか。

[303: 匿名さん]

タワマンのサービスでいうと、①フロントのコンシュルジュサービス、②平置き駐車場、③共有ロビーの豪華さ、④周辺環境の総合開発性、⑤フィットネス等の付属設備、⑥外部からのセキュリティの高さ、⑦エントランスでのバレーパーキングサービス　このあたりが満たされていれば、かなり満足度の高い居住空間と言えるのではないでしょうか。　ちなみに六本木ヒルズは⑦以外はほぼ満たしています。

[304: 匿名さん]

問題はそこだと思う。
でもローン組とキャッシュ組では資産運用のスタンスが基本的に違うけどね。
六本木、虎ノ門、赤坂、青山、ついでに高輪、この辺のランドマークマンションを億単位で売却して次にどこを買ったらいいのか。　賃貸しも限界がある。　港南？豊洲？　建物は魅力的な物多いけど立地的に考えると資産としては評価は厳しい。　やはり高くても、抽選倍率が３０倍でも超都心の新築物件に今後も人気が集中するのでは。

[305: 匿名さん]

攻めの資産運用をするなら港南や豊洲みたいな新興の方がボラティリティが高い分妙味がある。
ただ、いつ価値が崩落するかは分らないし、高値掴みのリスクも大きい。
ヤバイと思ったらすぐ売却できる機動性、判断力、決断力がないと。
そういう意味ではこういう物件をローン組んで買って自分で住んでしまうのは、
資産運用的にはあまりオススメではない。

本当にプレミアムのある地域のいわゆる億超当然の物件は、
景気上昇局面で電力株買うような堅実な投資。
日本の景気が腰折れない限り安泰でしょう。
こういうところの保有者が次に狙うのは、放出国有地の超高級マンションでしょう。

[306: 匿名さん]

↑でもまだ当分先でしょう。　
次のターゲットとされる永田町もグレード的に超高級と呼べるかどうか。
仮に新規物件が３年後販売開始とすると今現在８０㎡１億の部屋が２億くらいになってるはず。
赤坂が最後の物件だったのか。　がっかり。

[307: 匿名さん]

306>雑誌の「都心に住む」などで中古物件情報にじっと網を張ってればいつか
下手な新築よりずっとグレードのいい２,３年前の好立地物件が見つかりますよ。
当然値上がりはしているでしょうけど。

[308: 匿名さん]

湾岸、港南は物件の、球数が多いだけに、値崩れしたら売るに
売れなくなると思いますよ。
まあ、大多数がローンで買うような地域だから、
そうなったら、ローン組は絶対にオーバーローンで売れないから
キャッシュ組なら、多少のゆとりはあるでしょう。
株式投資の信用取引みたいなものですね。

[309: 匿名さん]

個人にとって、バブルの頃の教訓が一つだけあるとすれば、
一般サラリーマンが買えるような5〜6000万円の物件は、
物件数も多いし、大きな値上がりなんて期待できない。

期待できるのは、都心の8000万円以上の普通のサラリーマンが
手を出せない物件と相場は決まっている。
相場を引き上げるのは、一般大衆ではなくファンドと、事業家、
少数のお金持ちだったのを思い出しました。
庶民は、いつの時代も大もうけは出来ないものです。

[310: 匿名さん]

ま、庶民価格のマンションは半額以上キャッシュじゃないと買い替え時に
厳しいのは事実だな

[311: 匿名さん]

20％未満の頭金で、マンションを購入する庶民はいつの時代も・・・・・

[312: 匿名さん]

>308
港南や芝浦は港区ですよ。
他区湾岸物件より都心３区は値崩れしにくいですよ

[313: 匿名さん]

経済的余力の乏しい層に支えられた物件は、
物件価値を維持していくことができるかどうかも問題。
管理費や諸税などが後年負担増になるプランの場合、
まともな層が売り逃げた後、
持ちきれなくなった世帯の増加、管理レベルの低下、地域の荒廃の流れができると、
そのトレンドに抗うのは非常に難しい。

現に物理的な条件では必ずしも劣っていないような郊外地域でも、
いったん衰退トレンドに入ると底まで行かないと反転しないでしょう。

[314: 312さまへ]

真剣に芝浦物件を検討しています。
可能なら、根拠をお教え下さい。当方はローンは約半分で、きゅうきゅうではありません。

[315: 匿名さん]

>312
行政区で区切るのは、思い込みの激しい素人だと思いますよ。
同じ区でも、住居表示、場合によってはその中の何丁目かでも
物件価格は、2〜30％も違うのが自由市場である中古相場ですよ。
ファンドやプロ達はシビアな目で見ています。

同じ東京都でも、千代田区もあるし多摩もあるんですから
ひとくくりには出来ないでしょう。

あなたも、芝浦と青山や白金を同列には考えないでしょう
同じ港区でも港区の高級住宅地と工業地、倉庫街を同列に考えるのは、
いかがなものでしょう。

[316: 匿名さん]

確かに同じ区の山手線駅の、外側と内側の住宅地で
徒歩10分足らずの地区でも、路線価で20％も違うことは
珍しくないですね。

[317: 匿名さん]

確かに大枠では、港＞千代田＞渋谷＞中央＞目黒＞世田谷＞・・・＞江東って感じだとは思いますがあくまで一般論。やはり実際の対象物件の周りを丸一日かけて歩き、対象の部屋を実際に住んだ気分で穴があくほど見て見てといった地道な努力を重ねていくことで選球眼を養うことが重要です。そうすると南麻布４丁目がいいとか、千代田区１番町がいいとか、渋谷区広尾３丁目がいいとか、中央区佃がいいとか、目黒区柿の木坂１丁目がいいとか、世田谷区成城６丁目がいいとかわかってきます。

[318: 匿名さん]

そうですね、世田谷区○○より江東区○○のほうが良いいということもありますしね

[319: 匿名さん]

江東区のトップ０．１％物件でも、
資産価値、投資的には厳しいと思いますが。

[320: 匿名さん]

比較の問題だろ　投資するしないは別
世田谷区○○○みたいなマイナス物件もあるんだから

[321: 匿名さん]

うーん。あいかわらず深いなぁ。勉強になるなぁ、このスレ。
確かに、20年前、中目黒や三宿あたりのせまい新築マンションでも買えるのは自営業が買換え組みばかりで、庶民は多摩ニュータウンの公団分譲とか買っていたわけで、その伝で考えれば、今庶民が買っているものは、値崩れしてやはり希少性のある超都心の物件だけが価値を失わないということか？

[322: 匿名さん]

世田谷なんか元々神奈川県じゃん。

[323: 匿名さん]

＞３２２
手元にある昭和7年の地図でみても東京府世田谷區になっているけど、江戸時代の話ですか？

[324: 匿名さん]

秋からの新価格ってどう考えればいいんだろう。
すでに購入した層は上がってほしい、これから買う層はあがるなってことでしょ。
これから購入する方が少なくとも値下がりしそうにない物件が購入できること祈ってますよ。

[325: 匿名さん]

＞３１４さん
横レスですが
この時期芝浦物件というとアイランドの某タワーでしょうか。
自己使用なら広さを求めるから坪単価の安い芝浦を選び勝ちですが
投資で考えるなら面積を削って都心立地を追及すべきです。（ただ手ごろな物件はもうないです。
10月号の「都心に住む」は三茶物件も都心に入っています。このままでは川崎駅前物件も掲載
される日が近いかも。というか誌名が「都心に住みたいけどもう住めない」に変わるかも。）

住むのは自分ですから。高輪のタワーの低層階に住んで墓眺めて暮らすより芝浦の高層階で海を眺めて暮らすほうがいいかもしれないし、自分の愛車の脇に汚い国産車は止めて欲しくないと思えば都心。ただ住民の生活レベルに自分があわないと思うのは高いにしろ低いにしろつらいです。
投資用は他人の目で多くの人が絶対的価値を見出す条件。駅徒歩一分とか最上階とかを重視すべきです。

[326: 匿名さん]

値引きは現金払いが絶対に有利。
なに、契約後に事情があってローン組みたいと言っても問題はなさそう。
だって、支払い条件の変更の最終確認があるのは普通。

[327: 匿名さん]

↑ごめんなさい。レス間違い。

[328: 匿名さん]

そのうち都心という言葉が首都圏におきかわるでしょうね　バブルのころのように。

[329: 匿名さん]

言葉は言い換えても、都心は都心、近郊は近郊。郊外は郊外。
ブーム時はわざとその境界をあいまいにして売るけど、
冷静になったとき中古で売ろうとすると、歴然としてその差が際立ってきます。

[330: 匿名さん]

３２５＞
気持ちはわかるけど露骨に書くと総攻撃されるぞ。　悲しいけど生活レベルが違いすぎるんだから。
実際、高○ザレジデンスの北東方向が売りに出てるが墓が気になったのか。
そういうことって買う前に調べろよって話だよな。　全員金縛りに苦しんでるなんて噂になったら売るにも売れないよな。　

[331: 匿名さん]

＞３３０
深読みしすぎ。そういうかんぐるクセは直さないとカミサンに嫌われるぞ（＾＾）
誰もそんな話はしていない。地図を良く見ろ。高輪全体が寺と墓だらけ。高輪タワーなどお線香の色にしちゃったくらいだ。ＷＴＣの売り出し情報を問い合わせたときにスミフさんから高輪タワーのモデルルームを紹介されて普段着ででかけ年収書いてつめたくあしらわれた口だからご心配なく。

[332: 匿名さん]

＞冷静になったとき中古で売ろうとすると、歴然としてその差が際立ってきます。

確かに「都心回帰」という言葉でも、本当の都心と文京区はずれでは土地の本来的な価値、例えば交通利便性、商業施設都市施設の質界隈のプレステージなど、確かに歴然と違いますね。
湾岸ブームも、芝浦、港南など既成市街地を徒歩圏に持つエリアと、ニュータウン並みの施設しか
ない地区をいっしょくたに考えがちです。
売る立場では、境界は曖昧なほうがいい。確かに。
地価動向がベースで決まる新築のマンション価格とはいうものの、個々の部屋の値付けには供給者の価値観と思惑が加わる。しかしブームが去って中古で売る際には、市場の冷静な目での評価になる。結局人気が価格を左右するわけだけど、供給者が作る幻想の人気と、実際に人が求めるものの
差は大きいということでしょうか。
ブームも人気も需給関係や供給側のプロモーションが複雑にからんでいるだけにわかりずらいです。

[333: 匿名さん]

松涛・南麻布・白金などの超一等地は、いつの時代でもそのブランド力は変わらない。
しかし、湾岸地域は再開発等の関係で地価は上がると思われるが、一等地になることはない。
あくまでも一般ファミリー層が中心なので、セカンドハウスならいざ知らず、
金持ち層が群がるとは到底思えない。

そういう私も超一等地に憧れつつもそこまでの資金力がなかったので、
新価格と言われる世田谷物件に手を出してしまいました。
悩んだ末の決断とはいえ、俗にいう都心物件ではないので、
皆さんのコメントを読みながら自らの決断に不安になってきます。

[334: 匿名さん]

>>325
「都心に住みたいけどもう住めない」
雪が降る頃には世間の常識になってるかも
リ社に友人が居るので、今度飲みに行く時に話題にしてみよう
流石に雑誌名は変わらないでしょうけど・・・

[335: 匿名さん]

このスレやっぱり面白いですね。もっと早く読めばよかったです（＾＾）

[336: 匿名さん]

確かに騰がりはじめると売る側は売り渋るし、買う側は焦るから騰がり方に拍車がかかる。前回のバブル時でいえば、今は８６年後半あたり。これが８８年になると、世田谷あたりで１年で３倍ぐらい価格が上昇し、たまプラでは数年前に８０００万で買った５０坪の家が３億円にハネ騰がった。一般人の９割はこのまま土地の値段は騰がり続け、一刻もはやく家を買わないと、一生、借家暮らしになると年収の１０倍する多摩ニュータウンのマンションを買った。さてここからが問題。今秋の対応としてどの打ち手が正解となるか。①５年がまんして８５年水準にもどるまで待つ②前回のような金融失政はなしとみて今年中に友人を動員して都心高倍率の抽選に打ち勝つ③まだ騰がりはじめてない多摩ニュータウンの駅近で様子見→今時点の見方としては、①②③のうちまわりの動きで最も少数派になるのが賢い選択ではないかと思う今日この頃です

[337: 匿名さん]

港南は戸数が多いだけにリスクが大きいでしょう。
芝浦や豊洲が狙い目かと。

[338: 匿名さん]

豊洲PCTも、倍率高いと聞いてる。
芝浦は倉庫といわれつつも、ケープ最終は、以前にも増して争奪戦？
誰か、抽選にあたるよい方策をさずけてくだされ。

[339: 匿名さん]

港南は開発狙いのギャンブラーだから。
豊洲は既に開発計画打ち尽くしで、ららぽ〜とまで織り込み済みだが、
港南は山手線・泉岳寺新駅（仮）という、大化けの爆弾を持ってる（ｗ

まあ、当分は出来ないだろうが。

[340: 匿名さん]

>>337
港南も芝浦も五十歩百歩ですな
豊洲はノーコメント

[341: 匿名さん]

しょぼい地域の俺が俺がのアピール合戦になると、
とたんにレベル低下ですね。

[342: 匿名さん]

なんだかこのスレッドを見ているとバブルの再来を夢見ていらっしゃる方が多いみたいですが
そんなにうまく行きますかね？
本物の都心立地の地価高騰になるのは分かります
今までがどう考えたって安すぎたから
その点に関しては否定しないし間違いないと思います

結局バブルの頃多摩センターを買ってた層が今は湾岸を買ってるのだから
湾岸物件でキャピタルゲインを狙うのは厳しそうだと判断しています
もちろん運用益がそこそこ出る物件はあるでしょうし
新価格後の数年は旧価格物件でキャピタルゲインを出すのは可能だと思いますが
新価格物件でゲインを出すのは厳しいんじゃないでしょうか

バブル時の中古物件の値段の付け方が
「あの物件がこの値段で売れたから、これはこの値段で売れるだろう」
この方式で倍倍ゲームに値段が釣りあがってたわけであって
周辺賃貸金額からはじき出される今の中古物件の値段付け方法からしたら
バブルはもう生まれにくいと思うんですよね
再開発に絡めたプチバブルはこれからもあらゆる箇所で生まれては消えると思いますが
変額保険のようなものがニーズとして現れるような景気はもう無理ですよ

希少性のある物件に関しては民の都心羨望がある限り
高値維持は間違いないでしょうが都心物件も単純に二極化するだけかと
言い方は悪くて申し訳ありませんが都心と偽都心の二極化ですね
どこの地区がどっちに入るかはみなさん方の感覚に任せます

既に仕込み時期は終わってます
赤坂TRで終わり
みんながやり始めた時期に始めると高値掴みするだけ

[343: 匿名さん]

↑に同意。

[344: 匿名さん]

赤坂TRはなぜ森トラスト総合リートが一棟買いしなかったのかが不思議
やっぱり隣の例の案件が訴訟沙汰になって感情論から投げ出したかったのかなとしか思えない

[345: 匿名さん]

>>344
森ビルの案件を森トラストが買うわけないじゃん

[346: 匿名さん]

遠くの敵より近くの敵の方がにくい

[347: 匿名さん]

＞「あの物件がこの値段で売れたから、これはこの値段で売れるだろう」

リートが買うような物件を除くと、23区物件でも今でもこの方式。
中古相場とは、仲介業者が近隣の売買事例を見ながら決めている

[348: 匿名さん]

日系リートって住専の位置づけとみていいんでしたっけ。株式市場で引きつけられている個人投資家の方々ってかわいそうですね。

[349: 匿名さん]

>>347
相場は売れてから相場なんじゃないかな
そもそも銀行が不動産見て高かったら貸さないし
銀行の高いか安いかの判断は周辺家賃相場で見てますよ
一括現金で払う人はもちろんいるでしょうがやはりごく一部ですよ
ごく一部の人間で相場は形成されません
キャッシュのフローを少し考えれば分かりますよね
バブルは何が駄目だったのかというと銀行がイケイケドンドンで
普通7割担保のところを120%担保で貸してたような所がたくさんあったから
そりゃ倍倍ゲームで増えますよね

だから一部の希少性のある本物の都心物件に限ったことだといってるんです

[350: 匿名さん]

オリンピック立候補地国内予選突破。2008の世界予選で5都市に残って2009決勝まで引っ張れれば、
この間にオリンピック開催妄想圧力の追加で、更なる急騰ありか？
2009.8に落選すると（するでしょうね）、もしもそれまでの上げが強すぎなら、一部湾岸の失速を
きっかけに、①全体に停滞〜下げ　押し目買いのチャンス到来
　　　　　or②真の都心中心地域、ターミナル商業地域の副都心、それら周辺の特級住宅地、
　　　　　　　とそれ以外の格差、階層化が顕在進行。この場合の動き方は？
リカーディアン型の姿勢なら、急騰はさせないような、正常インフレ誘導策でしょうが、
とりあえずちょっと期待。ついでに①で押し目を狙いたいが・・

[351: 匿名さん]

>>345
そんな事はないと思いますよ
森ビルと森トラストREITは別会社ですから
特に森ビルは先代が逝去されたあと兄弟で分割、かなり粛々と事業が分けられています
多分隣の案件で訴訟に勝っても負けても保持しているのは嫌だったんでしょうね
勝ったなら勝ったでなぜそれまで土地を更地で保持していなかったのかって議論になる
負けたら負けたで社内でミソの付く物件になりかねない
しかも裁判決着までは時間がかかる
それならいっそのこと利益を出せるように売ってしまえと言う事ではないでしょうか

[352: 匿名さん]

>>350さん
思惑買いというのはまことに厄介な代物で
2016が駄目なら2020と言う思惑買いも発生してくるはずですし
単純には割り切れないかもしれませんね
そもそも今回のオリンピック誘致宣言は石原の長男主導で
政治のプロパガンダに利用された節がありますし
次の都知事選で長男が敗れれば2020は立候補しないということにもなりかねません
都知事の白紙撤回が有効ということは以前いじわる婆さんの乱心で都は経験済みです

[353: 351]

正確には「森ビルと」ではなく赤坂TRの売主であるところのサンウッドと
森トラストREITが別会社でしたね

[354: 匿名さん]

＞だから一部の希少性のある本物の都心物件に限ったことだといってるんです

バブルの頃も、同じような話がまことしやかに囁かれていました。
崩壊後に、一番劇下がりしたのは都心の高級住宅地、小石川、目白、高輪
麹町だったと記憶しています。
一時期は、元々高値だったので1/6位にしないと売れなかったと地元の
不動産業者に聞いたことがあります。

郊外や不人気エリアは、そんなに高騰しなかったので1/3程度で収まりました。

[355: 匿名さん]

てことは赤坂TRのように山高かったところを低いときに買うのが賢い買い方ってことですよね。他に前回のバブルの時に異様に上がって、その後、異様に下がって、まだちょっとしか上がってないとこってないかな。

[356: 匿名さん]

藤巻流ですが、勝手に今後１０年地価上昇（中心部）があったとして１０年がピークで
その後１０年で底になることを想定します。
いま、３５００万のローン３５００万の自己資金で７０００万の物件を持っていて、
１０年後地価インフレのピークだろうとかんじられる時点で
中古価格で買値の１．４倍で売れたとすると残債を引いて手元に６８００万
もともと月々１５万くらいのローン返済＋管理費等だったから、これに２０万に上乗せで
３５万円の家賃の場所に住む。１０年住むとして追加コスト分は２４００万
その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく
そのころ地価は二度目の底にきておりキャッシュで７０００万円の物件を買う。
こううまくいくかどうかはわかりませんがビジョンとしてはこんな感じで

これが４５００万の物件で自己資金２０００万ローン２５００万の場合なら
残債控除後４３００万の自己資金が残りますが、家賃を２５万くらいのところで
おさえ、２９００万を年５％で運用できれば１０年目に４５００万になる計算です。

[357: 匿名さん]

↑
マジすごい・・

[358: 匿名さん]

> 藤巻流ですが、勝手に今後１０年地価上昇（中心部）があったとして１０年がピークで
> その後１０年で底になることを想定します。

この前提と

> その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく

これが意外と難しいんじゃないかなあ

[359: 匿名さん]

確かに藤巻氏の見解が正しいかどうかはわかりませんが理論としては間違ってないと思います。

> その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく
いいね、そんなに元手があって。

[360: 匿名さん]

>356
一応前回の高騰のケースで売りそびれた結果、手元に資金が残ったというだけですよ。
ですから、このスレの中心人物が、本物の都心と擬似都心を見間違うなという主張は
慧眼だと思う訳です。

[361: 匿名さん]

家ってそんな計算ずくで移り変われるのかね。
子供の学校とか妻の付き合いとか。
愛着とか。
自分の家を投資ってある意味すごい。