秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

[匿名さん]

うわさの新価格について、情報交換するとともに、不法な値上げには断固反対をしましょう！

[182: 匿名さん]

ＲＥＩＴに関しては、今は維持費や管理費なども比較的かからない新築物件ばかりの、
一番利益を出しやすい状況で、まだ構成物件の入れ替えもほとんど行った実績がありません。
今後どのようになるか全く未知数です。

当然運用利回りを考えれば、物件の価値が落ちる前に売却して、
新しい物件を組み入れていかなければなりませんが、
この放出中古を吸収できる市場が存在するかどうかが鍵ですね。

またいわゆる、売れない物件をオフバランスするための、
体のいい不良在庫の掃き溜めのようになっているファンドもあるようで、
リスクの塊になっているこういったものが崩壊し始めると、
投資家の心理を冷やされて、まともなファンドにも悪影響がおよびます。
ＲＥＩＴの市場は既に、本当に大丈夫なのか、疑心暗鬼の状態になっています。

中古市場の崩壊、買い替えサイクルの断絶が起こると、
あるいは実際のマンション販売にまで影響が及ぶ可能性もありますね。

[183: 匿名さん]

不良物件のはきだめファンドは確かにリスクですが、株式市場におけるライブドアと同様で象徴的な意味でインパクトはあるうでしょうが、所詮は日本全体で5000兆円のうちの数百億ですから本質的にはインパクト不足でしょう。前回バブル崩壊時で、100兆円クラスの融資焦げ付きで、結構インパクトのある結果だったんで、reit市場の規模が100兆円越えた段階でそういうことが起きれば、危機感醸成されるけど、今のレベルであればちょうどいいガス抜き程度の位置付けでしょう。

[184: 匿名さん]

REITが市場で売られたとしても、REITが不動産を売却しなければ
いけない状態にはならないです。
単にREITの保有者が変わるだけのこと。

不動産私募ファンドは期間あるから、乗り換えるか、ＲＥＩＴに
買い取らせるか、不動産売って換金して返すかする必要あるけど。

金利の上昇は財務レバ効かせてる私募ファンドには効いてくると
思うが、今の水準では問題ない。

国債利回りとの差がマイナスになる、銀行の融資姿勢が変化する
までは強気でいいと思う。

[185: 匿名さん]

都心部高級物件価格推移予想→18/6 坪550万　18/9 坪700万　19/3 坪800万　20/3 坪1000万　その後は北京オリンピックをまたいでそのまま順調にいくのか、政治的混乱を背景に低迷するのかは中国しだいといったとこじゃないすか。

[186: 匿名さん]

消費税は、いつ、何パーセントあげるんでしょうね。
最終的には何パーセントにするんでしょうね。

[187: 匿名さん]

消費税も５年後には１０％ぐらいにはなるでしょうから、建設コストサイドも資源高で３０〜５０％増、土地代が５０〜１００％増になるでしょうから単純に考えても都心部のマンションの原価は今よりもザックリ倍増近くにはなるでしょうから、やはり、都心物件の供給急減＋価格の急ピッチ上昇は当面避けられない現象かと思います

[188: 匿名さん]

180です。皆様、建設的なコメントありがとうございます。確かにREITについては保有者が変わるだけですよね。私慕ファンドの売りは可能性があるけど、まだ規模的には心配ない。とすると、181さんご指摘のように賃料が上がってくる可能性も含め、やはり当面は強気でいけそうですね。

[189: 匿名さん]

２極化と人口動態を考えると今後１０年ぐらいで考えて、
都心高級物件↑、郊外物件↓、その中間の都内一般物件→
これが結論でしょ。

[190: 匿名さん]

結局都心高級物件のような、希少価値のあるものは資産として有望でも、
そうでないものは意味がないと言うことでしょうか。

宝石でも、あるカラット以上のものには資産価値がありますが、
小粒のものはただの消耗品でしかありませんからね。
資産価値を重視するなら、安物買いの銭失いは避けないと。

ＲＥＩＴに関しては、運用利回りが低下すれば市場で投げ売られる、
買い手が居なくなるわけですから、それを回避すべく、
運用者は適切に構成物件の入れ替えをする必要があります。
ほって置いたら元本を毀損していっちゃいますから。
その意味で不適格になった物件は売却し、
新規有望物件を組み入れる必要はありますよ。

[191: 匿名さん]

１８２さん
私にとって大変貴重なコメントです。ありがとうございます。ついでに、最近の私募ファンドの動き、その一部でもお分かりになっていればお教えいただけないでしょうか？

[192: 匿名さん]

最近の私募ファンドはお金を集めたはいいが、物件が買えなくて
地方物件、ホテル、介護関連施設に手を出しています。

都心で売りがでると大体30〜40くらいのデベ、ファンドが入札に
名乗り出る状況です。

最大の関心事は賃料相場の動向。
店子が出て行くのを覚悟してでも、強気の提示をして、賃料上げ
に注力していく方針のとこが増えてるようです。
今の空室率では店子も出て行くことが難しいので、賃料上げを
受け入れてるみたい。

賃料上昇が明確になってくると、もう一段不動産価格は上昇する
と思われます。

[193: 匿名さん]

ＣＭＴやケープ、ＴＴＴのような割安物件は、リセールする時に儲けが出ちゃったりするのでしょうか？
迷って買わなかったことに後悔・・・。

[194: 匿名さん]

価格が上がれば当然、益も出るでしょう。しかし、都心の物件が濃淡こそあれ上昇基調にあるとみられるている中、果たしてそれが“益”と呼べるかは、実際に住むかどうかという点が大きく影響してきます。つまり、買い替えが必要になるなら、買い替え対象物件も値上がりしているため、結局は手元に残らないということもあるでしょう。そこで、このスレの本来の目的である「秋からの新価格」の動向が重要になってくる訳です。ちなみに、秋からの新価格一番乗り物件って、どこなんでしょう?

[195: 匿名さん]

湾岸関連はまだ歴史がはじまったばかりですから、実際に住んでみて、買い物の便、子供の学校の環境、運河等まわりの臭い等、実際の住人がその評価を重ねていくことで価値が定まっていくのではないでしょうか。ただ、当初のプライシングについては、原価が低かったこともあり、かなり割安だったことも事実なんで、まずは１割程度の含み益からのスタートであると言う事はできるのでしょう。

[196: 匿名さん]

１９１です。私募ファンド情報感謝します。
ＲＥＩＴもオフィスのほうが堅調のようですね。

焦点はやはり、「新価格」が受け入れられるか否かですが、港区など土地情報すらほとんど出ないというのですから、煽らなくても受容時間は、郊外や地方とは違って、あまりかからない気がします。とはいえ、当事者にとっては緊張の正念場ですね。

[197: 匿名さん]

やっぱり、まずは三井＋阪急の永田町じゃないすか。自民党の目の前で、南側上層階は東京タワーが見え、南西は赤坂、溜池方面を見下ろせ、南東は国会議事堂を見下ろせる名実ともに東京の中心と言えるマンションだと思います。

[198: 匿名さん]

皇室の連中が赤坂や皇居明け渡してちょっと郊外に移ればいいのに。
あんな超々一等地の広大な邸宅ですら居心地悪いとか言ってオランダに行くような人たちなんだから。
そしたらどれだけの優良な住宅地が供給されることか。

[199: 匿名さん]

ま、そこも埋立てなわけだけどね
not海

[200: 匿名さん]

でも都心の２流国大使館の建てかえなんかは狙い目かもしれませんよ。自力で建てかえできないんで、マンションにして上層階を分譲して、下を使うってパターン。たしか最近だとフィリピンとかルクセンブルグが前例つくってくれてます

[201: 匿名さん]

>>200
１人あたりのＧＤＰ額世界第一位のルクセンブルクが２流国なんですか？
「無知の無」ですね。

[202: 匿名さん]

「無知の無」の使い方がまｔ

[203: 匿名さん]

ああ、ちょい勘違い。
そういう言葉あるのか。

[204: 匿名さん]

「無知の知」では評価している言葉ですので・・・・・。

[205: 匿名さん]

あそこの緑があるんだから都心は素晴らしいんだよ。

[206: 匿名さん]

205さんに、賛成。皇居は大切なシンボルです。
ところで、、最近の不動産チラシは以前より高くした中古物件、あるいは「物件求む」のタイプが目につくような（あくまで私の感覚）気がします。
どうも、、今年〜来年はいけいけどんどんムード？
いつが終焉だろう？

[207: 匿名さん]

中古物件に関しては、むしろどんどん量が増えてるように感じますが。
値段も変らずなかなか成約しないのかなと。
今はやはり新築ブームなのではないでしょうか。

[208: 匿名さん]

どう考えても、売れないだろうって値段をつけている中古もありますね。
相場のつり上げ工作なのかな？

[209: 匿名さん]

売れないまま何ヶ月も晒されていたら、かえって相場冷えてるの見えちゃうのにね。
イメージ工作するなら、売れなくても一定期間で引っ込めればいいのに。

[210: 匿名さん]

208＞02年以降駅からの距離などいい場所から順番に分譲されて
だんだん新築だと例外を除くと好立地物件が出にくくなってる印象がある今
2、3年前の底値時に分譲されたよい物件なら15パーセントアップ
さらにオプションや内装などに凄くお金をかけたものなら分譲価格の30パーアップでも
取引が成立しているようですが・・・これらはさらに上がりそう。

[211: 匿名さん]

二・三年の築の浅い物件は確かに出ものがすくないですね。
準新築で人気もあるとおもいます。

そのかわり、駅近くても駅がしょぼかったり、築年数が経っていたり、
狭い目のところは、本当に買い手が付きにくいです。
気持ちよく面倒なく住めるマンションの寿命を30年として、
二三年なら誤差ですが、１０年となるとずいぶん消耗した感覚があります。

都市部においても二極化が進んでいる印象です。
良いものは非常に良く売れ、よくないものは全然売れない時代でしょうか。

[212: 匿名さん]

品川駅のような大き過ぎるモノもどうかと思う
駅まで１０分でもホームまでは１５分位掛かるでしょ。

[213: 匿名さん]

>>212
当方は品川以外にも山手線の有力ターミナル駅
である東京・新宿・上野・渋谷・池袋（何駅かは略）から
徒歩５分程に居所があるので、大きい駅を不便と思ったことは無し。
インフラや商業集積に優れているいる点での便利さを享受している。

[214: 匿名さん]

>198
例えば公園もそうだけど、無駄な土地は全て潰せとか、建てちゃえとか、なんでもかんでも効率や金を優先するような考えもどうかと思います。

[215: 匿名さん]

でもあんな広大な土地はいらね。
しかも公園とかならともかく一般人立ち入り禁止の一家の敷地じゃん。

[216: 匿名さん]

>>215
いんや、あの空間があるからこそ、東京都心部は大阪と違って広々としているのだよ。
それともあれか、東京を香港みたいな街にしたいか？

[217: 匿名さん]

ま、いずれにしても圏央道とか首都高の山手通り下のやつとか、有明に通じるやつとか、都市の基本中の基本みたいなやつは、さっさとやって欲しいね。井の頭通りだって、あれ２０年やってるでしょ。たかが１キロぐらい道幅拡げるのに。フクロウがいるから道路作るの反対しているやつとかって本気でそう思ってんのかね。そういうタイプって、小学校のときとか普通、ボコボコにされてるよね。ホント迷惑かつウザイって感じ。

[218: 匿名さん]

緑地がないところには住みたくないよ。
緑地や生物保護は年々強くなりつつあり、今は開発の方がボコボコにされるよ。
一歩間違うと悪徳業者のお仲間入りにされますよ。
少子化から、住宅の供給過剰がでるなら、緑地を予定する区画を整理しながら、奥多摩から
皇居までの緑の回廊（２０ｍ幅で十分）を、東京の都市計画を検討中の安藤忠雄さんが
ガウデイみたいに何百年のスパンで構わないから計画してくれないかなあ。
ヒ−トアイランド、花粉症対策など必ず役立つはずです。

[219: 匿名さん]

＞緑地や生物保護は年々強くなりつつあり、今は開発の方がボコボコにされるよ。
ネット上じゃ、
「法律に反しないなら何建てようが自由。文句言うな」
っていう意見ばかり目につく気がするが。
そして実際、悪徳業者呼ばわりされようが、業者はお構いなくマンション建てまくってる。

[220: 匿名さん]

>>213
品川の港南口からホームはさすがに遠すぎると思うんだよね
上野は良く分からないけど池袋も新宿も渋谷も東京も
品川の港南口よりはホームまで全然遠くないよ
女の人だと下手すると港南口から10分近くかかる
そりゃ乗っちゃえば便利かもしれないけど
マンション見てて品川の港南口から何分って表現を見ると
私はそれに+5分見るよ。ホームまでだと+6分

[221: 匿名さん]

だからイチゼロの話じゃなくて、しっかりとした道路インフラがつくられた上で、いたるところに心休まる緑が多いっていうのがいいわけじゃん。成田だってあんだけ緑があんのに、あえて滑走路になるとこに居座って、モグラの命が大切だってのは、本気で言ってるのなら、まさに木を見て森を見ずってことだし、実際はほかの意図があってのことでしょ。そういうやつに限って、成田は緑にもどしてやっぱ羽田沖を埋め立てて、そっちに集約しちゃおうとかいう話になったら、逆に成田推進派になったりするんじゃないの。ただ自分たちの収益性しか考えないワンルーム系はあまり歓迎できないけどね。結構、景観破壊系の建て方が多いみたいだから。

[222: 匿名さん]

天皇のこととなると色々もめるから、それはいいとして、
皇居を土地利用の面だけで考えると、せめて一般の人が
普通に使える公園であればと思う。
（天皇が引っ越すのは首都移転ほどの面倒もなく経済効果も出る?）

せっかく都心のまとまった一等地が緑になってんだから、
あえて切り売りする必要なし。

[223: 匿名さん]

例え一坪だろうと皇室の土地が売られることは無いから既に都心に家持ってる人は安心しなよ。

あの土地全部売ったら政府の借金全部返せるくらいの価値があるらしいが、
いよいよハイパーインフレ起こして全部チャラにしないといけないような事態になっても
一坪たりとも売られないね。

[224: 匿名さん]

高輪は可能性ないんすか？

[225: 匿名さん]

天皇家は国会運営と緊密に関係があるから、
首都移転にならない限り御座所が遷る事はないでしょう。
よしんば遷都になっても、世界遺産指定されるんじゃないかな。

日本国首都の象徴として、緑豊かな皇居を残してあるというのは、
先進国ならではの余裕。

[226: 匿名さん]

２２４、女性皇族の皇籍離脱がどうなるかによって御料地の扱いが決まるでしょう。
超一等地に新たな場所を確保するのは正に困難なので、そう簡単に売り飛ばす事は
しないでしょう。

[227: 匿名さん]

御料地と国有地って登記簿上の表現って異なるんですか？素朴な疑問として。

[228: 匿名さん]

>>217
>たかが１キロぐらい道幅拡げるのに。フクロウがいるから道路作るの反対しているやつとかって本気でそう思ってんのかね。そういうタイプって、小学校のときとか普通、ボコボコにされてるよね。ホント迷惑かつウザイって感じ。

いつまでもその感覚だと、気がついたらボコボコにされてるのはあなたですよ。

[229: 匿名さん]

ＮＨＫ今夜22:30〜
「マンションの価格はこう決まる。」
新価格は関係ないかも知れませんが

[230: 匿名さん]

結婚できない男と被る。
困った。

[231: 匿名さん]

録画だね。

[232: 匿名さん]

nhkじゃなきゃ、できない企画だね。

[233: 匿名さん]

管理費を多く払えば中古マンションでも坪単価が２倍になるって、管理会社のまわしものなんじゃないの。

[234: 229です]

自分で書いておいて、所用で見れませんでした。
ご覧になった方、よろしければどんな内容だったか教えてください。

[235: 匿名さん]

正直、役に立たなかったなぁ。

[236: 匿名さん]

わたしも、「見るだけ予約」をしておいて酒を飲んで寝てしまいました。
観た人内容教えてくれるとうれしいです。

[237: 匿名さん]

・マンションに掘り出し物はない（安いものには安いなりの理由がある）
・中古価格は立地で決まる。新築時に価格に上乗せされた部分（眺望、角部屋等）は
ほとんど考慮されない。
・マンションの価値を高めていく（維持する）には）管理や住人ひとりひとりの意識が重要

ってところでしょうか。
まぁ、30分の番組だとこんなものかと。
単に管理費・修繕積立金は高けりゃ高い方がいい、みたいな流れには個人的に？でしたが。
前半10分は観ていないので、どなたか補足お願いします。

[238: 匿名さん]

ていうか、なにも言ってないに等しい内容でしょ。ゲストの女も唖然としてたじゃん。中古だって、眺望や向きや角部屋かどうかって、どう考えたって重要でしょ。中古で買う人だって、日当たりや景色がよければ、北向きや目の前にビルがあるのよりは高く買うぜ。高い管理費や修繕積み立て金のとこって、逆にランニングコスト高で敬遠されるよ。ましてや管理組合が管理会社と癒着してて、高い管理費払ってんのに実はちゃんと管理してないなんてケースが最悪なんだから、管理会社が手を抜かないでちゃんと掃除やメンテをしてるか、管理組合がチェックできてるかどうかが重要なんよ。

[239: 匿名さん]

参考になりました。が、中古でも、物件によっては眺望、角部屋が値段に反映されるような気がします。
是非、補足もお願いいたします。

[240: 匿名さん]

新築マンションの値付けについてもやっていましたよ
南向き中層階中住戸100ポイントを基準にして、南西角は+6ポイント

中古になったときの売値を考えるよりも、それまでの快適性で
やはり角部屋、高層階がいいのかなと思いました。

あまり参考にならなかったのは、郊外の普通グレードの4000万円クラスだった
都心物件だと、日当たりや眺望はもう少し重視されます。
買う人のマンションを見るレベルが高いからでしょう。
中古価格も高いから（郊外なら新築並み）、安くて適当な広さがあればいいという
郊外のファミリーニーズとは、やや異なるでしょう、
資産価値も念頭に置いて、マンション選びをしますよ。

[241: 匿名さん]

詳しく教えてください大変ありがとうございます。意外ともりだくさんなのですね。
やはり、著名な？マンション評論家が解説したのでしょうか。

[242: 匿名さん]

マンションから最終的には郊外の一戸建てに買い替えを希望する人が多い、という
一昔前の前提で話をしていたのが、なんか違和感ありましたね。そういう人も
いるんだろうけど・・・。

[243: 匿名さん]

確かに郊外の一戸建てで、枠の内側って感じなのは、田園都市線のたまぷら界隈のみじゃない。それ以外なら区内のマンションでしょ。

[244: 匿名さん]

たまプラ・・・実際に行かれたことないんですね
あそこもありえませんよ

[245: 匿名さん]

そりゃnhkさんは東京の都心のみに放送してるわけじゃなくて
全国に放送しているのでそうなるのは仕方ないですよ
地方のマンション事情も鑑みての放送だと思いますよ

[246: 匿名さん]

よく、考えたら245さんの言うとおりですね。首都圏では、ベイブリッジや東京タワー、あるいは緑が重要な眺望ポイントなので、すっかりその意識でいました。
地方都市では、一戸建てのほうが人気です。首都圏みたいなフロント付の物件もほとんどないしね。

[247: 匿名さん]

>>246
レインボーブリッジと間違えてない？

[248: 匿名さん]

地方のマンションなんて買うときは眺望で割り増しあるだろうけど
売る時にそれが買った時のプレミア分％乗せられるかって言うと
多分乗せられない
NHKが言ってる事もある意味正しい
都心マンションではありえないけど

[249: 匿名さん]

２４８＞東京都心のマンションは夜景の綺麗な方角の高層階は中古でも値上がり率が大きくなるね。
学歴以上の成功者のステイタスなんだろうね。NYでもそうらしいけど。
郊外からそういうとこに引っ越した引っ越した友人は女性にすごいもてるようになり
モデルやスッティーの集まるホームパーティーなんかもよくやってるな。

[250: 246 です。]

おっしゃる通り、レインボーブリッジの間違い。
昼も美しいけど、ライトアップした夜も楽しめるね。ポイント高そうだ。

[251: 匿名さん]

眺望目当てで買っても、すぐに他のマンション建って帳消しになる可能性が高くて、
眺望だけ取って後我慢して買う、というのは怖すぎる。
湾岸なんてそういう物件多そう。

[252: 匿名さん]

シティタワー高輪って、最初の１年だけレインボー見えてたけど、間にタワーが建って、速攻で見えなくなってたよね。

[253: 匿名さん]

やっぱり騰がっている秋以降の新価格、
建設地は板橋区のマンションのチラシを見て問い合わせしてみました。

最上階の4階で90㎡で7000万円超えそうだって、板橋区で坪/250万超は驚きました。
高級仕様と担当者はいうけど、10世帯でエレベーター1基
天井高も最低限、最寄り駅からも10分以上。

[254: 匿名さん]

>>252
確かに、ＣＴ高輪は港南主要物件が完成し、今年になって
芝浦アイランド３棟（あと１棟建つ）やＣＭＴ、カテリーナが
相当出来てきたので、見えても高層タワマンの間からちょこっと
見えるほど遮られたんじゃないでしょうか。
ＣＴの高層階販売も販売時から２年以上苦戦しているようです。
ちなみにある掲示板では当時、高輪中層マソ住民が港南タワーの
建設進捗とともに、フジＴＶが消えた、＊＊が半分見えなくなった・・
などとレポしてましたね。

[255: 情報通]

今年の都心物件は、販売物件に廻さずに、賃貸向けに一棟売りが主流です。
高輪、六本木にもタワー物件完成したけど、ファンドがさらってしまいました。
（売主はそれぞれ有名デベ、２００戸程度）
聞くところによると、高く売ると非難されるし、決算はあるしの板ばさみ状態の
ところ、７月ごろに外資系のファンドがかなりの高額で引き取ったそうです。
分譲と賃貸のグレードの差が、都心物件ではもうないので、完成後に決断しても
転用が可能になったのでしょう。（それに販売経費０だし）

今年から来年にかけては、デベも値上げを我慢して、お客の意識が変わるのを
待つ作戦と思われます。

[256: 情報通]

ちなみに、田町−浜松町間のベイクレストタワーはいまだ販売すら未定。
どうなるのかな？

[257: 匿名さん]

>>255

そのご意見は正しいかもしれません、超都心の供給が激減すれば
買いたい人も買えずに、仕方なく中古価格が騰がるでしょう、
中古価格が騰がれば、比較論で新築物件は更に高く売れるという図式。

コンビニにあるマンション情報誌でも、都心物件が激減している気がします
あるのは、少し前まであまり見向きもされなかった郊外物件が多くなりました。

[258: 匿名さん]

値段が上がるのか下がるのかは、デベでも読みきれないところでは。。
まず、大きな経済環境の変化の流れがあって、その中で個人の収入の増減、
その上で物件取得に出す金額は決まるもの。

有名デベになればなるほど、率先して高く売るなど非難を浴びる行為は避け
たいから、こっそり処分して、取りあえず待ってみるとの判断が一番日本的
なか。

もちろん、相場が上がってしまえば、堂々と高く出せばいいし、下がれば、
下がるのを待っていましたというスタンスで出せるので、評判が傷つかない。

ずるいけど、これが現実でしょう。

[259: 匿名さん]

＞256
一棟売りじゃないの。
最近は聞いたことないファンドが数千億運用してて、物件探してたり
するからね。

[260: 匿名さん]

ブームというのはちょっとした冷や水で冷めてしまうので、
販売側も綿密に考えているとおもいます。
供給をコントロールして徐々に価格を上げたいところですが、
新興デベなどが全体を考えずに短期利益を追求して、
大量供給や価格破壊的な行動をしてしまうと困りものです。

都心が人気になったのは、地価の下落と、
高層化などで切り売りが可能になり、単価が下がったからであって、
急にこれを上げすぎると、買える層が減って、
しかたなく郊外再評価などと言う事になりかねません。
大手はまだ利益率の高い都心部で商売をやりたいですし、
都心部の停滞や郊外へのトレンドシフトは、
値上がりを見込んで抱えてる在庫や、
それこそ賃貸物件やリートの価値なんかも絡んで、
非常にマイナスが大きいです。

緩やかに右肩上がりを続けるのが誰にとっても良いのですがね。

[261: 匿名さん]

世界の大都市で、もっともマンションが安かったのに、、、

北京、上海、ソウル、台北、シンガポールなみになったら、住めません。

[262: 匿名さん]

来月から、いよいよ新価格の発表が相次ぎます。
取りあえずは、戸数が少なめな郊外からでしょうね。マスコミが来ても、
特殊性、高級物件なんて言えるし。（都心の大型上げると騒ぎになるし）
既成事実作って、どーんと都心へ出てくる感じでないかと。

[263: 匿名さん]

新価格って、1割増しですか？

[264: 匿名さん]

>>263
だいたい20〜30％アップ

>>262
エリアは関係ないよ
つうか都心の小規模物件は既に新価格になっている

ただ大型物件は用地取得が２年以上も前のケースが多く、採算的に余裕があって
多くの戸数を捌くことを考えてほどほどの控えめのアップにするだけです

[265: 匿名さん]

都心部は1割増し以上じゃない？
どの価格帯も軒並み1千万ぐらいアップしちゃいそうな気がする。

[266: 匿名さん]

不動産ファンドもひと昔前の収益還元利回りに注目した投資手法からエクイティ値上がりに着目し、値上がりまでの時間をつなぐために調達金利をまかなえる利回りを確保できる物件を数百億単位で仕込みつつあるといった状況でしょうか。この変化を捉えきれずに、「この利回りで買うなんて頭おかしいんじゃない」といって売ってしまっているデベも１年経って、「そっか１年寝かして２０％騰がるんだったら、物件あたりの利益計上が１０億のところが３０億とれたのにって」後悔してもあとのまつり。でもそれが収益機会を逸したミスとしてあまり問われない甘い環境でやってるのも事実なんで、そこが外資ファンドにおいしいとこをいつも持っていかれるポイントですよね。

[267: 匿名さん]

利回りに関しては、現在から過去を見ればそうですけど、
過去から現在、現在から将来、未来を見通すのは困難ですよ。
収益還元が裏付けのある堅実な投資指標に対して、
エクイティ重視は一歩間違えばバブル的発想。
ちなみに外資ファンドは現在、
私募を中心に相当利喰って売り抜けていると言うのはご存知？
今頃になって年金とか、いわゆるカモ役が買い始めてるので、
危険な兆候と捉えることも出来ますよ。

[268: 匿名さん]

株も外資が先に売り抜けちゃったからねぇ。
年金とか、決断に時間が掛かるところはいいカモだわな。

[269: 匿名さん]

新価格で買う人はカモなのかなあ

[270: 匿名さん]

>>261
＞北京、上海、ソウル、台北、シンガポールなみになったら、住めません。

都心物件に関しては、普通のサラリーマンが住めない、水準になって
むしろ当然だと思いますよ、利便性が現在の価値分以上に違います。

バブルの話がよく出ますが、それ以前からもやはり、都心は高くて
普通のサラリーマンには手が出なかった、だからベットタウンとしての
郊外に向かったんですよ。

[271: 匿名さん]

よく利便性が上だからと高価格を正当化するのを見かけるけど、
その「利便性の価値」ってのが幾らかはどうやって算出してるの？

[272: 匿名さん]

素人が失敗しない買い物は、とにかくそこに住みたい物件を買うこと。
そして大きく妥協しないこと。
将来大幅な環境悪化がなさそうな物件を選ぶこと。

そういう物件なら売るときも、アナタと同じような人がまた買ってくれます。

[273: 匿名さん]

サラリーマンがどうのといった話がよくありますが、一部のサラリーマンを除けば、実態は江戸時代の農民であって、贅沢な暮らし（都心のタワマン暮らし等）ができないとかいって騒いでること自体がナンセンス。バブル崩壊で一瞬、そうしたチャンスをつかめたリーマンが優秀な農民出身の官僚って感じなんじゃないすか。だからサラリーマンが買えないから高いといった論理は99%変でしょう。

[274: 匿名さん]

そもそも１９９０年代とは都心物件の供給量が全然違うのに
以前は庶民は買えなかったという比較自体がナンセンス。

この辺りで物知り顔で言ってるが何も分かってないんだなぁ、と分かる。

[275: 匿名さん]

バブルの話なんてしていない、バブル以前の1980年代以前でも同様。

一つ覚えの、年間数百戸しか供給されないという話を
されても、いかがなものでしょう。

[276: 匿名さん]

ここ最近の１５年間は金融当局の歴史的な失政で、不動産価格が下がり続けるといった、世界的にも歴史的にも、戦争時でない平時ではとても珍しい現象が起きたとみるべきでしょう。その結果８０年代中盤と同水準の価格帯からの再スタートといった認識でいいと思います。これからは供給側は国有地の競争入札での売却等、一等地の希少性が一段と高くなっての供給不足。一方で資源インフレを中心とした需要サイドの緩やかな値上がり期待感とその買いたい気持ちをバックアップする潤沢な資金の貸し出し先が不足ぎみで積極的に貸し出しを増やしたい銀行の思惑ってのが大きな柱と考えていいと思います。賃料利回りが低くなるからある程度で天井に達するとの論がありますが、一旦、売買相場が上がりだすと賃貸相場は売買価格が上がったから上がりますとの解説でなぜか騰がってしますのが世の常なんで、おそらくそうなるでしょう。

[277: 匿名さん]

日本のバブルの時、米国と英国にいて、外からその隆盛と破裂をつぶさに観察し、
また、英米のバブルと低迷の繰り返しをずっと見てきましたが、
世界の大都市の比較から見ても、２７６さんの説はそのとおりだと思います。

[278: 匿名さん]

経済のことなど全くわからない素人で恐縮ですが、賃貸マンションというのは
誰が借りるのでしょうか？
都内に130平米のマンションを購入しましたが、将来は別の場所に住んでそこは
賃貸にしようと考えています。しかし実際にマンション価格の上昇が続いた場合、
それに見合った賃料を払える人がどれほどいるのか疑問です。賃貸専用のマンションも
たくさんできてますし、今分譲マンションを購入した方も私と同じような計画でいるのでは
ないでしょうか？

[279: 匿名さん]

上がるのは避けられない。
ただ、話半分でも、大げさな感じです。
下がるのはいつでしょう？？

[280: 匿名さん]

都内といっても港区を中心とした議論になっている気がするので、その前提としますと、港区の高級マンションの代名詞になっている六本木ヒルズ、あとそれに追随するグレードの住友がやってる高級賃貸あたりは、現在進行形で賃料を上げている最中です。（それだけ需要が高い）頂上が引き上げられることによって裾野もしだいに引き上げていかれるといった具合だと思います。ただ、江東区以東については、隅田川で裾野がちぎれているので、もしかしたら、そのまま地面にへばりついたままにまるかもしれませんので、一応、ご注意ください。

[281: 匿名さん]

マンションだけが上がるのではなく、緩やかにインフレになり、緩やかに物価が上がり、
緩やかに所得も上がれば、破綻せずみなハッピーになれます。
資産も仕事もない人だけは辛いですが・・・・