秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

[匿名さん]

うわさの新価格について、情報交換するとともに、不法な値上げには断固反対をしましょう！

[302: 匿名さん]

同感
金利がじわじわあがると、ローン返済がきつくなる。地価下落と超低金利が、３０代でも内の新築マンションを買える状況を作ってきたが
今後は、金利、地価ともに上がる相乗効果できわめて売りにくい状況になる。
まず販売価格を抑えるために、住戸面積を刻んだマンションが増える。武蔵小杉や新浦安あたりがもっと上昇する。
早く買わないと買いのがすという意識が、拍車をかけて郊外タワーマンションがよく売れる。
一方、都内人気エリアの中古市場がもりかえして価格が上がる。価格があがればオーバーローン脱却の人もでてくる。
そこで中古を売った人が何を買うかが問題。これまでは湾岸タワーが買い替え需要の受け皿だったが
湾岸タワーの売り物がないと、買い替え需要そのものが行き場を失う。タワーの築浅中古がそういう需要を拾うのだろうか。

[303: 匿名さん]

タワマンのサービスでいうと、①フロントのコンシュルジュサービス、②平置き駐車場、③共有ロビーの豪華さ、④周辺環境の総合開発性、⑤フィットネス等の付属設備、⑥外部からのセキュリティの高さ、⑦エントランスでのバレーパーキングサービス　このあたりが満たされていれば、かなり満足度の高い居住空間と言えるのではないでしょうか。　ちなみに六本木ヒルズは⑦以外はほぼ満たしています。

[304: 匿名さん]

問題はそこだと思う。
でもローン組とキャッシュ組では資産運用のスタンスが基本的に違うけどね。
六本木、虎ノ門、赤坂、青山、ついでに高輪、この辺のランドマークマンションを億単位で売却して次にどこを買ったらいいのか。　賃貸しも限界がある。　港南？豊洲？　建物は魅力的な物多いけど立地的に考えると資産としては評価は厳しい。　やはり高くても、抽選倍率が３０倍でも超都心の新築物件に今後も人気が集中するのでは。

[305: 匿名さん]

攻めの資産運用をするなら港南や豊洲みたいな新興の方がボラティリティが高い分妙味がある。
ただ、いつ価値が崩落するかは分らないし、高値掴みのリスクも大きい。
ヤバイと思ったらすぐ売却できる機動性、判断力、決断力がないと。
そういう意味ではこういう物件をローン組んで買って自分で住んでしまうのは、
資産運用的にはあまりオススメではない。

本当にプレミアムのある地域のいわゆる億超当然の物件は、
景気上昇局面で電力株買うような堅実な投資。
日本の景気が腰折れない限り安泰でしょう。
こういうところの保有者が次に狙うのは、放出国有地の超高級マンションでしょう。

[306: 匿名さん]

↑でもまだ当分先でしょう。　
次のターゲットとされる永田町もグレード的に超高級と呼べるかどうか。
仮に新規物件が３年後販売開始とすると今現在８０㎡１億の部屋が２億くらいになってるはず。
赤坂が最後の物件だったのか。　がっかり。

[307: 匿名さん]

306>雑誌の「都心に住む」などで中古物件情報にじっと網を張ってればいつか
下手な新築よりずっとグレードのいい２,３年前の好立地物件が見つかりますよ。
当然値上がりはしているでしょうけど。

[308: 匿名さん]

湾岸、港南は物件の、球数が多いだけに、値崩れしたら売るに
売れなくなると思いますよ。
まあ、大多数がローンで買うような地域だから、
そうなったら、ローン組は絶対にオーバーローンで売れないから
キャッシュ組なら、多少のゆとりはあるでしょう。
株式投資の信用取引みたいなものですね。

[309: 匿名さん]

個人にとって、バブルの頃の教訓が一つだけあるとすれば、
一般サラリーマンが買えるような5〜6000万円の物件は、
物件数も多いし、大きな値上がりなんて期待できない。

期待できるのは、都心の8000万円以上の普通のサラリーマンが
手を出せない物件と相場は決まっている。
相場を引き上げるのは、一般大衆ではなくファンドと、事業家、
少数のお金持ちだったのを思い出しました。
庶民は、いつの時代も大もうけは出来ないものです。

[310: 匿名さん]

ま、庶民価格のマンションは半額以上キャッシュじゃないと買い替え時に
厳しいのは事実だな

[311: 匿名さん]

20％未満の頭金で、マンションを購入する庶民はいつの時代も・・・・・

[312: 匿名さん]

>308
港南や芝浦は港区ですよ。
他区湾岸物件より都心３区は値崩れしにくいですよ

[313: 匿名さん]

経済的余力の乏しい層に支えられた物件は、
物件価値を維持していくことができるかどうかも問題。
管理費や諸税などが後年負担増になるプランの場合、
まともな層が売り逃げた後、
持ちきれなくなった世帯の増加、管理レベルの低下、地域の荒廃の流れができると、
そのトレンドに抗うのは非常に難しい。

現に物理的な条件では必ずしも劣っていないような郊外地域でも、
いったん衰退トレンドに入ると底まで行かないと反転しないでしょう。

[314: 312さまへ]

真剣に芝浦物件を検討しています。
可能なら、根拠をお教え下さい。当方はローンは約半分で、きゅうきゅうではありません。

[315: 匿名さん]

>312
行政区で区切るのは、思い込みの激しい素人だと思いますよ。
同じ区でも、住居表示、場合によってはその中の何丁目かでも
物件価格は、2〜30％も違うのが自由市場である中古相場ですよ。
ファンドやプロ達はシビアな目で見ています。

同じ東京都でも、千代田区もあるし多摩もあるんですから
ひとくくりには出来ないでしょう。

あなたも、芝浦と青山や白金を同列には考えないでしょう
同じ港区でも港区の高級住宅地と工業地、倉庫街を同列に考えるのは、
いかがなものでしょう。

[316: 匿名さん]

確かに同じ区の山手線駅の、外側と内側の住宅地で
徒歩10分足らずの地区でも、路線価で20％も違うことは
珍しくないですね。

[317: 匿名さん]

確かに大枠では、港＞千代田＞渋谷＞中央＞目黒＞世田谷＞・・・＞江東って感じだとは思いますがあくまで一般論。やはり実際の対象物件の周りを丸一日かけて歩き、対象の部屋を実際に住んだ気分で穴があくほど見て見てといった地道な努力を重ねていくことで選球眼を養うことが重要です。そうすると南麻布４丁目がいいとか、千代田区１番町がいいとか、渋谷区広尾３丁目がいいとか、中央区佃がいいとか、目黒区柿の木坂１丁目がいいとか、世田谷区成城６丁目がいいとかわかってきます。

[318: 匿名さん]

そうですね、世田谷区○○より江東区○○のほうが良いいということもありますしね

[319: 匿名さん]

江東区のトップ０．１％物件でも、
資産価値、投資的には厳しいと思いますが。

[320: 匿名さん]

比較の問題だろ　投資するしないは別
世田谷区○○○みたいなマイナス物件もあるんだから

[321: 匿名さん]

うーん。あいかわらず深いなぁ。勉強になるなぁ、このスレ。
確かに、20年前、中目黒や三宿あたりのせまい新築マンションでも買えるのは自営業が買換え組みばかりで、庶民は多摩ニュータウンの公団分譲とか買っていたわけで、その伝で考えれば、今庶民が買っているものは、値崩れしてやはり希少性のある超都心の物件だけが価値を失わないということか？