DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その15

[契約済みさん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

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[721: 匿名さん]

>>718
掲示板ちゃんと読んでる？

住友は、最初から大量に物件出さない戦略なんだってば。

ここに限らず、これまでも住友の平均販売期間は2.4年。

最初から少しずつ出して、建物完成してもまだ終わらず売るんだから。値上げしたり、低層階も値下げずしたりしながらね。

住友は、他物件と現在の消化率並べて、ここが売れてるからイイとかダメとか考えてると見誤るよ！

[722: 匿名さん]

今、売りに出したウエストの最上階除いた上から25階ぐらい？までは、1LDK以外は8割くらい決まってるよ。

[723: 匿名さん]

>>722
モデルルームに行ってる人らはわかってる。

なんてこんな販売不振にしたがるネガが多いんだろ。
あとスミフの販売方法知らない人も多すぎ。

ちょっとは不動産販売関連の本とか読んだら？
沖氏の本とか。

[724: 匿名さん]

ここのSPAだけは素晴らしい
近隣からも入浴料とって入浴させればよい

[725: 契約済みさん]

真面目にレスすると、一期一次の契約時に貰った価格表では290戸が契約済。一期二次分のうち約70戸が商談中だった。それから売れている分を含めると少なくとも400戸は売れていると思われる。すみふ物件としては順調だと思いますけどね。

[726: 匿名さん]

竣工後も販売が続くことの辛さは、豊洲トリプルの住民が実感しているはず。
中古で売りたくても未入居中古在庫がたくさんあれば売るに売れないもん。
ここは豊洲トリプルよりもう～んと高い値付けだから、契約者・住民の将来の心労はいかばかりか・・・。
契約者・住民に優しくない売り方であることは間違いない。
高い値付けに市況が追いつくまで完売は難しいだろうから、長引きそう。そもそも市況が追いつかない可能性もあるね。

[727: 匿名さん]

>>726
725を読んでね

[728: 匿名さん]

タワー銭湯にしましょう！

[729: 匿名さん]

残念ながら、買えた人だけの特権です（笑）

[730: 匿名さん]

何も知らない売れてないって言ってた方は、ようやく他に行かれたんですかね？週末MRに行くので楽しみです。

[731: 匿名さん]

SPAの壁面には是非富士山の絵を描いてほしい

[732: 匿名さん]

>721

売れる見込みがあればさっさと売りに出すよ。そのほうが販売コストはかからない。

過去にはすみふでも７００戸超を全戸一斉に売り出したケースもある。

[733: 匿名さん]

銭湯マンション
いいなぁ
夢が広がる

[734: 匿名さん]

そんなに売れてないよ。

[735: 匿名さん]

>>732
今回は、五輪が近くなればさらに上がると見込んでるだろうから、今回こそ販売長期化傾向は続くでしょう。

[736: 匿名さん]

>>734
もういいってば。。
せめてネガの根拠や思いを。

[737: 匿名さん]

こういうのは売れてることの根拠を示すべきでしょ。

過去スレみればわかるが、１期１次は全戸登録ならず。未契約物件も発生。
それ以降は新規値上げの話はでるも、売れ行き情報は不自然なほど出てこない。

[738: 匿名さん]

値上げがあるから早くって煽るのはすみふの常套手段。裏を返すと販売不振ってこと。

[739: 匿名さん]

>>732
それは板でお祭りになった例外のタワーでしょう。

[740: 匿名さん]

ここもせっせとお祭りを仕掛けてるのに、販売につながらないね。無駄な努力。

[741: 匿名さん]

>>732
そんな例あるの？マンション名と売れ行きどうだったかおしえてください。

[742: 匿名さん]

>>741
聞かないでいいよ。スミ不でも二度とないだろう例外だから。

[743: 匿名さん]

売れてない、売れてない、
って一生懸命言ってる人は何目的？

わざわざ書き込んでくるのとかって、

よっぽどの妬みか暇人か？

冷静に我にかえって、

なんで自分がネガってるのか？

自己認識した方がいいよ。。

[744: 匿名さん]

すみふ物件である以上、売れてないのは当たり前ですよね。

[745: 匿名さん]

売れてない、いや売りに出してないとの投稿合戦しているようですが、 今までの『住友不動産』を見る限りではゆっくり、小出しで販売するのが『住友不動産流』なのは間違いないでしょう。
2009,2010年豊洲の2物件(シティタワーズ)、確か2008年ワールドシティタワー全て同じ販売方法でしたよね。
豊洲シンボルは確か高層の億ション2戸は今だ販売中のようです。
今回は早く売っても何にもメリットないので、何時も以上にゆっくり小出しにして行くはずですよ。
交通インフラやその他も建設の発表を待ちながら外野の誰がなんと言おうとゆっくり売って行く。
これが『住友不動産流』ですね。

[746: 匿名さん]

竣工時点で未販売住居があると、入居者にもデメリットがある。販売状況って他人事じゃないよ。

[747: 匿名さん]

相場よりも高値だから、売るのに時間がかかる。時間をかければそれだけ販売コストがかさむわけなんだけど、すみふが利益を出してるのはボッタクリ価格ってこと。周辺相場との差額は、中古で売るときに損することになる。永住目的でも、いざということもあるからそういうことも考えないと。

[748: 匿名さん]

免震で24Ｈスーパー誘致されている物件が他にも近隣にあればそれも考えるのだが
個人的に永住目的で探しているのでこの２つが無いといくら物件が安くても興味が無い。
あと此処を買う人って中古で売る時などの損得勘定ってあまり無いのでは？

[749: 匿名さん]

>>746
ど素人なので教えて頂きたいのですが、竣工時点で未販売があっても管理費、修繕費はスミフ負担ですよね？
スミフの売り方で、リセールバリューが悪いという噂も聞かないのですが、具体的にどんなデメリットがあるのですか？

[750: 匿名さん]

掲示板でのネガと現地モデルルーム販売が何年も続くこと。

[751: 匿名さん]

>>716
>契約者だろうが検討者だろうが知らなくて当然。知っているのはデベだけでしかも口頭ならば正しい数字を教える必要もない

口頭でも嘘の数字はマズイのでは？
スマホで録音している人なんてたくさんいるでしょ。

>ネットに書いてあるのも「自称契約者が聞いてきたと称するもの」で本当かどうかはわからない。某スレでは「多く売れた」と言っている自称検討者が「少なく売れた」と言っている検討者を罵倒してネガと決めつけていた

どこのスレですか？

>法的に保障されるのはHPに載せる数字ぐらいでそれすら検証の方法がない

消費者庁に優良誤認で、調査依頼するのは？

[752: 匿名さん]

>>749
リセールバリューなんて立地がすべてですよ。
むしろ、中古に出す時に、高値で未入居の部屋をまだ売ってたら、
その値段の9掛けで売れるわけですから、
大きく値崩れすることはありません。
すみふの売り方は、リセール的にはありがたいですよ。

[753: 匿名さん]

>>747
なるほど、お金に余裕がないとそういう発想も出てきますね。

[754: 匿名さん]

東京湾花火大会、来年以降、販促に使えませんね。

[755: 匿名さん]

東京湾大華火祭は2015年までの開催が決定しています。2016年度以降は未定です。
http://ameblo.jp/dorattara/entry-11782064638.html

[756: 匿名さん]

>>752
っていう詭弁をよく耳にするけどさ・・・
オンリーワンの立地ならそれもまだ通用するけど、
例えば勝どきが坪300未満で取引されてたら、晴海が350で売れる訳ないじゃんｗ
相場から逸脱してるから必然的に売れ残ってるだけでしょ

[757: 匿名さん]

＞749
＞ど素人なので教えて頂きたいのですが、竣工時点で未販売があっても管理費、修繕費はスミフ負担ですよね？

スミフの負担ですから、もちろん
マンションの販売価格の一部が管理、修繕費に当てられます。

[758: 匿名さん]

だからさ～ここの契約者はリセールなんて考えている人少ないんだって
金に余裕がない人はそういう発想したがるみたいだけど、此処が下がろうがどうなろうか
思った生活が充実していればどうでもよい、気に入らなければまた買えば良い。
あと、売れ残りが多くなってもかまわないし心配もしていない。
入居時に売れ残りがあるとそんなに困ることなのか？
逆に人が少ないほうが贅沢を独り占め感覚ができてよろしいくらいですが？

[759: いつか買いたいさん]

752さん

すみふが値引きしないというのは、大いなる幻想じゃないかな。
某地のグランドヒルズなど7年も完売できず物凄い値崩しています。

[760: 匿名さん]

リセールを考えない人向け物件＝デベではなく購入者にリスク転嫁されている物件であることを自覚されたらどうでしょうか（本当はよくおわかりだと思いますが）。
人生にハプニングが発生して、物件を売却しなくてはならない状況下に陥った場合、完売できていない未入居物件が多数残っていたら、すくなくとも入居使用済みの物件は未入居物件よりも安く買い叩かれますよ。
高めの値付けで長期間にわたって販売する方式は、デベの利益最大化につながるかもしれませんが、購入者の利益最大化とは繋がらないと思います。結局、売れ残りによる未入居中古扱いとなり、大量の中古物件競争にさらされ、最終的には市場の評価に沿った金額での取引となります。

消費者がこの物件を冷静にみて様子見しているのは、物件に比して割高で、利益がデベに吸い取られてしまうことを肌で感じているからと思います。晴海発展の希望と可能性を、いま価格に転嫁することは、消費者にとってはマイナス以外の何物でもないと思います。

[761: 匿名さん]

758が正しい

[762: 匿名さん]

>>761
正しいというより住不物件を買うにあたって、
そのぐらいの割り切りというか開き直りが必要ってことじゃない？
７５８さんみたいに割り切れる人は少数派だと思うけど、
少数派をターゲットにした戦略なんだからそりゃ売れ残るのも必然って話

※一般論として売れ残りと表現させて頂きましたが、
計画的な「売り残し」「出し惜しみ」とも言えますので悪しからず

[763: 匿名さん]

>>760
消費者は様子見してる、
って何を根拠にしてるの？

あなたモデルルーム行ってないでしょ？
ここのネガな意見から類推して、一般論を言ってるだけ。

実際、当初の予定より売れ行きいいから、
下の階になっても価格下げずに小出しにして、五輪まで売るみたい。

週末昼過ぎは、モデルルームのブースは殆ど全部埋まってたし、決定済みや商談中の花は多くついてた。
こちらとしては低層階早く出して欲しいんだけどね。

[764: 匿名さん]

全く値下げしないわけではない、って下のサイトで認めてるし。。

ただ他社の多くが、あなただけって嘘ついて陰で値引額が異なるのは、逆にやだなー。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/?ST=sma...

[765: 購入検討中さん]

多少割高でもすみふの売り方に賛同します。
投資目的とかではなく、本当に住みたい人をいつまでも待っているという感じが良いですね。

[766: 購入検討中さん]

>>760
あなたのような方は買わなきゃいいだけです。
シマムラもあればエルメスもあるんです。エルメスを買う人は、機能と価格が比例しているとは思っていません。それでもエルメスを買うんです。シマムラしか買わない方には分からないでしょう。

[767: 匿名さん]

購入検討中ではなく、営業さんか契約済さんでしょ。
必死杉。涙拭いた方がよいよ。

[768: 匿名さん]

>>767
やめなよ、そういうつっこみ。
そんなことしか言えないのかい。
わざわざそんな投稿するあんたが必死杉だよ。

[769: 匿名さん]

スミフをエルメスに例えるとはなかなか斬新ですね。

ここの購入者の大半はエルメスには縁が無い(顧客には到底なれないという意味ね)と思いますけど。

[770: 購入検討中さん]

エルメスおもしろいですね。確かに何に価値を求めるかは人それぞれ。買いたい人は買えばいいだけ。

[771: 購入検討中さん]

>>767
あなたが涙拭いたほうがいいよ。シマムラさん。

[772: 購入検討中さん]

何よりエルメスを買えない人たちが、割高だとか顧客軽視だとか利益主義だとか声高に論説してるのはホント醜い。。悲し杉

[773: 匿名さん]

>>732
これはあくまで噂（というより笑い話）ですが「早く売れてしまった場合担当者のクビが飛ぶ」なんて話を聞きます。
実際にはそんな事があるわけない（そもそも価格設定は当然多くの人間でやるはず）ですが、それぐらいシビアにつけているって事ですね。
クビは飛ばないにしろ社内評価が下がる事はあるかもね。

>>751
１．
営業の言葉を録音しようが、聞いた人が正確な情報を持っているわけでもないのに、それをどうやって間違っていると断定できるんですか？
世の中なんでもそうですが、ただ「怪しい」「おかしい」ではどこも動きませんよ。それで明らかな被害者が出ない場合は猶の事です。
つまり嘘はいけなくても事実上まかり通ってしまうって事です。
不動産業だけではないですよ。

２．
某江東区のマンションです（またかよｗ）

３．
したければどうぞ、但し１．と同様「怪しい」だけで告発して役人が動くと思わないように。
さらにいうなら湾岸新築については断定調の書き方をしていないところは告発すら無駄です。
例えば「３００戸販売しました」は「３００戸完売しました」とは全く別です。

[774: 匿名さん]

今日もシマムラ君は元気いいね

[775: 匿名さん]

間違いなくここが湾岸No.1物件でしょ。
他にいいとこ ある？

あっお金の話は無しね。
シマムラ君達とは噛み合わないので。

[776: 匿名]

湾岸にはプチバブル頃からの物件もあるし、仕様・価格・購入者層など上には上がいる事実を知らずにはしゃぐのは、かなり恥ずかしいよ。
実購入者じゃないだろうが。

[777: 匿名さん]

読むと、スミフは、絶対値引きしないと宣言しているように見える。

手数料を下げるとか、内装変更を無料にするとか、ソファやカーテン
などを無料でつけるとか、表にでない値引きはしている可能性がある。

最近は知らないけど、後から買った人を値引きすると訴訟になる可能性
がある。一時はかなりあった。私が買おうとした亀戸のマンションは、
値引きしますと言ってきたけど、すでに買った人に返金するとのこと
でした。

値引きしてれば、こんなにいつまでも売れないことはないと思う。
スミフは、完売まで遅いよね。

[778: 契約済みさん]

>>769
エルメスってそんなにお高くとまっていませんよ。
私なんて100万以上の時計に感動してただ眺めていたら、買えないとわかっていてもガラスケースの下の人目にふれていない300万円か何かの別の時計を試着させてくれました。
エルメスはいつも普通の人にも親切で大好きです。

[779: 匿名さん]

入居の時半分売れ残ってたら管理費や修繕積立金や駐車料金は
二倍になるのかな。それともスミトモが補填してくれるのかな。

[780: 匿名さん]

>>779
残り分はスミフ持ちだよ。

[781: 匿名さん]

スミフの売り方がじっくりどっしりなのは良いんだけど、駐車場収入はその分見込めないから過剰なスローペースは住民にとってはマイナスでしかないのでは？
未販売住戸分の駐車場代をスミフが一部負担とか住民への配慮ある計画がされてるかは確かに気になるね。

[782: 匿名さん]

スパってタオル巻きながら入ったら駄目なの？

[783: 契約済みさん]

>>782
なんで？恥ずかしいの？

[784: 匿名さん]

ダメです。

[785: 匿名さん]

今週末MRの後にDT見学して、その後花火見に行こうかと思っているんですが、晴海埠頭から普通に見れるんですか？

[786: 匿名さん]

MRで、順調な進捗と聞きました。

かなりしっかりと進んでいるようですよ。

しかも値段も落とさずに（笑）



今後はもっと上がるかもと言ってました。

オリンピック関連のニュースが出るたびに。

[787: 匿名さん]

ＭＲで「うちは売れてません」って語る営業っているのかな？

しかし、「何戸売れました」と明確に回答された例を誰も書かないなぁ

ちゃんと売れてれば、普通は公式サイトに明記するよ？

[788: 匿名さん]

>>787
しないよ。

[789: 契約済みさん]

>>781
ここの物件について直接聞いたわけではないですが、豊洲シンボルでは住友不動産が負担してましたよ。

[790: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

すみふで値上がりした物件を聞いたことないのですが、、、あれば教えてください。

[791: 契約済みさん]

>>790
売れ残り物件と色々言われているシンボルは、確かに長期で販売がなされていましたが、徐々に値上がりして行ってましたよ。
販売時期をずらして、同じ間取りなのに上のフロアーより下のフロアーの方が高いなんてことがありましたよ。

[792: 匿名さん]

花火は来年で終わりなの？

[793: 匿名]

>>785
大規模な規制があるので、事前にご確認を。

[794: 匿名さん]

値上げがあるから早くってすみふ物件板に特徴的な煽り。相場より高くて売れてないのに値上げなんてしたらもっと売れなくなる。

[795: 匿名さん]

来年の開催が決定したってことで、イコール来年で終わりではないよ。
主催の中央区が東京都や近隣区にもっと金出せと駆け引きしてるってだけで本当に止めるって選択肢ははなからないんじゃないかな～と邪推してる。

[796: 匿名さん]

>>794
売れてるから、低層階は下げないし、上げるかもしれないんだよ。

[797: 匿名さん]

>>790
目白ガーデンヒルズ

[798: 匿名]

詳しいのね。業界のかた？(笑)

[799: 匿名さん]

未販売住戸の駐車場負担って眉つば。使用していないのに駐車場利用料を負担するとしたら、特定のマンション住人に対する対する利益供与で、すみふの収益を損失したってことで株主訴訟されかねない。

せいぜい棟内モデルルームで営業の人が使用する車の分って落ちじゃないの？

[800: 匿名]

>>799
組合発足後は予定収入の補填は当たり前です。
初年度の組合予算収支はデベ発案ですし。

[801: 周辺住民さん]

＞特定のマンション住人に対する対する利益供与で、
？？？
まだ未販売の住戸（駐車場優先付き）分だし、特定住民への利益供与とかじゃないよ。

[802: 契約済みさん]

>>799
未販売住居あるのに駐車場を先に全部出す訳にはいかないからスミフが確保する。
スミフの戦略的に販売が長引いて、駐車場が全部埋まらないのにその負担を住民が追わなきゃいけないシステムになってたらその方が問題。

[803: 契約済みさん]

ワールドシティタワーズとかシティタワー品川も値段上がってるんじゃなかった？

[804: 契約済みさん]

>>794
売れづらくなるのは分かりますけど、それでも一期二次は実際に値上げがありましたし。。。
一期一時の高層とその後の中低層が同じ値段になっているわけしですし。

[805: 匿名さん]

すみふのワールドシティータワーズは二千万値上がりしました。

セントラルレジデンス新宿シティータワーは一千万値上がりしましたね。

[806: 購入検討中さん]

>>805
数字がテキトーすぎ。信憑性ゼロ。

[807: 匿名さん]

>>806
匿名の人に信じてもらう必要はないですが、
私が中古市場を見ていたときに教えてもらった成約価格がそうでしたよ。
少々の誤差はありますが、
かなり値上がりして驚いたのは事実です。

[808: 匿名さん]

>>806
強ち嘘とも言い切れないとは思うけど、
住不で利益が出てるんだったら、同時期同エリアの他社物件はもっと儲かってる
住不だから高く売れた、ってことではないから誤解のないように・・・

[809: 匿名さん]

今は値上がりは、無理でしょう。

ゼロ円物件が電車広告の見出しですから。
50年後には、3軒に1軒が空き家だそうです。

[810: 周辺住民さん]

値上がりは難しいけど、
中古売買価格が新築時価格から変わっていません。築10年ですが(^^;

[811: 匿名さん]

築１０年って、マンションが一番安かった時期ですよね。その時期の物件って現在軒並み新築時より高い中古価格で成約しています。
変わらないというのは、実質他物件と比べて損してると言えるわけで・・・

[812: 匿名さん]

人口ピーク時の話は、もう意味がないですね。

[813: 契約済みさん]

>>811
住んでる間の満足度が他よりも高ければ、お金的に他物件と比べて損しているとしても、トータルでは損してるとも限らないですよ。

[814: 匿名さん]

>>813
それを言ったらこの話題が成り立たないでしょ。住めば都という言葉の通り長く住めば居心地がよくなり満足度は高いでしょう。そんな主観的な評価の話をしてるのではなくて、今は客観的な数字の話をしているんじゃないですか？

[815: 810]

確かに、現転売価格＝新築時価格 では、10年間の利子とか考え始めると「儲かった！」とは言えません(笑
でも、813さんの言うとおり快適な「10年間の時間」は金額にはできないものです。

問題は、今売って仮に利益がでたとしても、新たに買う物件がさらに高いことですね。
（セカンドなので買い替えが必須ではありませんが・・・）

[816: 匿名さん]

>>815
話の論点がずれているのを自覚してますか？

[817: 匿名さん]

インフレがあるから、絶対価格で比較しても意味がない。

リセールバリューの％で比較すべき。

しかし、日本経済全体に暗雲がたちこめている今、将来値段があがるのは
ごく一部だろうと思う。湾岸は大津波が来たら、一気に大暴落。もちろん
そんなものが来ない可能性もあるけど、やっぱりギャンブルだな・・・。

建物が大丈夫でも、道路が陥没していたら歩けないし、停電になったら、
高層階は悲惨なことになる。

[818: 匿名さん]

こどもか。

[819: 匿名さん]

>>817

日経平均を含め、お上が発表する各経済指標ですら景気のピークアウトを示唆しているにも関わらず、ここでは上がる上がるの大合唱だったので、冷静な意見が見られてうれしいです。

この先は新規供給が殆ど期待出来ないブランド立地の物件くらいしか値上がりは期待できないでしょうね。
中央区も旧日本橋区ならともかく、隅田川を越えた立地では厳しいでしょう。

[820: 物件比較中さん]

＞しかし、日本経済全体に暗雲がたちこめている今、将来値段があがるのは
＞ごく一部だろうと思う。湾岸は大津波が来たら、一気に大暴落。もちろん
＞そんなものが来ない可能性もあるけど、やっぱりギャンブルだな・・・。
おかしいねぇ。日本経済は暗雲消えて徐々に大きな青空に向かってる気がするけど。

湾岸の大津波？　
別スレで嫌ってほど出てる話題だけど内湾のここまで津波が来た場合は、神奈川～千葉の広域で大ダメージでしょうね。
対策してる地域とそうでない地域、湾岸だからどうだということではないのです。

ギャンブルという点では、半分同意。
どの国のどの地域のどの物件でも、大きな買い物は常にギャンブルともいえます。
人生そんなもんです。