芝浦アイランド グローヴタワー★10

[匿名さん]

所在地：東京都港区芝浦4-31-1他10筆(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
　　　都営三田線・浅草線「三田」駅 徒歩10分

グローヴタワー

過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/
｜
9.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44833/

グローヴ購入者過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40645/



[参考スレ]ケープタワー
過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
｜
19.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43788/


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マンション内コンビニ運営の考察
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[282: 匿名さん]

＞２７９
あなたの仮説の通りに賃貸棟の需要が高まれば、当然、賃料に上昇圧力がかかるのでは？賃貸棟に対する需要拡大がグローヴの市場価値の一方的なキャップ要因になるというのは、やや合理性に欠ける気がします。
そもそも、賃貸棟と分譲棟が近接しているからといって、その間で裁定が一般的に行われるものでしょうか？一定の影響は可能性として否定するものではありませんが、市場価値に対して多大な影響にはならないと考えます。そもそも、分譲棟の方から出てくる賃貸物件は、賃貸棟と比較するとはるかに少ないと思います。

[283: 匿名さん]

>282
279です。たびたび失礼します。私の考え(仮説という程大それたものではありませんが)は、「賃貸が選択肢にある内は、グローヴの市場価値が収益還元法で妥当とみられる水準を大きく上回る可能性は低いのでは?」というものです。

したがって、賃貸棟の需要が高まり賃料が上昇するケースでは、グローヴの市場価値も収益還元法で妥当と考えられる水準までは当然上がるものと考えます。また、281さんご指的の、「特定の部屋タイプの賃貸物件が埋まってしまうケース」は、「賃貸が選択肢にある内」という前提から外れますので、価格の上昇要因と思います。

分譲と賃貸の裁定が一般に起こるとは考えにくいです。同感です。ただ、賃貸棟の募集が大規模に行われている現状では、例えば来年の引渡し直後のグローヴの市場価値を想像するときに、残念ながらあまり多くを期待できないのかなと思ってしまいます。ちなみに購入者ですので、本音は上がって欲しいのですが。

[284: 匿名さん]

みなさん、すごい本格的ですね。計算が…、根拠が…。

なんにせよ、この島は約1万人が住む街に変貌していくんですからね。
どういう街になるんだろうって、想像するだけでも購入者は楽しい…。

[285: 匿名さん]

＞２８３
２８２です。当方も、もちろん購入者ですが、特に転売で儲けることを考えていません。将来、住み替えるときに巨額の売却損がでなければいいか、程度の認識です。島の発展次第では、永住してもいいかな、とまで考えて購入しているので、あまり市場価値が上がらない方が好都合ですよね。固定資産税が上がっても困るしね。
ちなみに、引越し直後の市場価格上昇は、どうでしょうね。実質的な市場価格とは異なるご祝儀相場的なものになるのかな？後付での説明や講釈は可能でしょうけど、それよりも、今度のグローヴの販売における倍率が一つの目安になりませんかね。

[286: 匿名さん]

まぁせいぜい５年住んだ後に売ろうとして、購入価格で売れるかどうか？ってところでしょう。
家賃60ヶ月分の出費が助かって、仲介手数料とか経費が差し引かれる程度と思います。

[287: 匿名さん]

汐留のツインパークスのすぐ裏にもＵＲの大規模賃貸棟があり、
品川Ｖタワーのすぐ裏にもストーリアというほぼ同じ内装・戸数の賃貸棟があるけれど
ツインパークスもＶタワーも平均２０％〜３０％値上がりしているよ。

[288: 匿名さん]

株価がチャートを読んでも無意味なように、不動産の価格も理屈どおりにはいかない。
理屈をこねる人の話によれば芝浦も港南も供給過剰で下落と・・皆さんおっしゃっていました。

[289: 匿名さん]

そして今は、どもかしこも一本調子で値上がりインフレって皆さんおっしゃってます。

[290: 匿名さん]

282です。確かに皆さんおっしゃることに一理あり。結局、フタをあけてみないとわからんということですね(笑)。グローヴ、本当にいいマンションだと思うけど、2割も上がるんだったら、利食っちゃうな。たぶん。。。

[291: 匿名さん]

長く住むにも良く、資産として持つにも良いマンションになるといいですね。

[292: 匿名さん]

購入者です。ここは賃貸棟のプロが隣で値付けしてくれますから、賃料レベルの設定は
楽でしょう。
出始めた虎ＴＲなどはまだ強気、弱気の設定が入り混じり、そういう意味ではここは
ばらつきがなく、底上げが図れると思います。カテは逆にエアの相場が気になり、
あまり上げられない構図だと思います。
また中長期のレンジで見ても、エアに住んで気に入り分譲棟を購入希望する層も一定数
出てくると思います。その時には駅からの距離など考えれば、ケープよりも競争力は
高いと読んでいます。いずれにしても住んでよし、貸してよし、売ってよしの
三拍子揃った物件ではないでしょうか？

[293: 匿名さん]

292です。ついでにエアとの内装比較（１ＬＤＫ５５平米程度）でいえば、風呂が一回り
小さかったり、キッチンの仕様がシャビーだったり、内装はかなり差があります。
（供用部はそれなりに豪華ですが）。それでいてあの値付けですから、同程度の価格
設定であればＧ居住者専用の施設使用権なども考慮し、こちらに流れる層もある
と踏んでいます。

[294: 匿名さん]

ご存知の方がいらっしゃったら教えてください。
幼保一体施設への入園はアイランド入居者は優先されるのでしょうか？

[295: 匿名さん]

あの保育園すごい競争率になりそうですよね・・・
入れなかったらどうしよう。

[296: 匿名さん]

以前、幼保一体施設の説明会に参加しましたがアイランド入居者だからと
いって優先される事は一切ありません。
港区住民と他区住民であれば港区住民が優先されるとは聞きました。
我が家は上の子を幼稚園にあたる５歳児〜の入園で考えていました。
初年度（来年）は新規なので入れたとしも２年目以降は保育園からの
繰り上がりで殆ど定員になってしまう事が予想される為、下の子の
入園は難しい事が分かり、この施設は諦めました。

[297: 匿名さん]

先日、港区の「芝浦アイランド子ども園説明会」に出席しました。公設民営の園ですが、今の時点で、まだ業者も決まっていないことに驚きました。アイランド入居者が優先されるということはありません。また、入園申し込みの資格は、港区在住または来年4月末までに港区転入予定者ということでした。つまり、ケープは申し込みできますが、グローヴ購入者は申し込みの資格を得るのは厳しいということです。引越しは4月末〜ですよね。。「ただ住民票を移すだけではダメで、実際に転居していなければ資格はありません」と言っていましたが…。

[298: 匿名さん]

ＷＣＴにもベネッセ経営の認可保育園が来年出来ますが、こちらも
いっぱいでしょうね。

[299: 匿名さん]

[300: 匿名さん]

299さん、あんた買ってないでしょ？

[301: 匿名さん]

島人口数千人ですよ！？
冷静に考えたら団地っぽくならないわけないでしょう？

[302: 匿名さん]

芝浦の高級賃貸マンションに住んでいる者ですが、
ここに住んでいて分譲を買う人は芝浦の物件ではなく、
線路より内側に住もうとする人が多いですよ。
同じようにエアに住む人はグローヴへは流れないと思いますよ。

[303: 匿名さん]

本当に高級賃貸に住んでいる人が自分で「高級」ってつけるかしら？

[304: 匿名さん]

エアもグローヴも高級マンションではありません。
ただ、コストパフォーマンスや利便性でいうととても良いマンションだと思います。
自分も購入者ですが、TTPや青パーほどの仕上がりでない事も重々承知ですの上で、
いろんな年代の人がそれぞれの生活にフィットするようにいろいろ工夫されており、
リバーシティーから更に一歩踏み込んで町づくりが成されていると思います。
ということで価格とのバランス考えると本当に良い物件だと思いますよ。

ちなみにリバーシティーでも町が熟成をはじめる時期には、
リバーシティー内で賃貸から分譲に住み替える人が多かったという記憶があります。

[305: 匿名さん]

>>302
なんの根拠もなさそうだが。単に自分はお金持ちだから地価の高いところを
選ぶって言いたいの？芝浦の住み心地が悪いなら何でわざわざそこの高級
賃貸に住んでるのか意味不明。

[306: 匿名さん]

私は麻布台に住んでいますが、景色にあこがれて、芝浦アイランドに引っ越します！
今の家は、賃貸に出す予定です。

[307: 匿名さん]

そもそも、今居住できる、芝浦の高級賃貸ってどこなんだろう？

[308: 匿名さん]

単純に芝浦に限定するよりも、線路の内側のほうが物件が多いから、
そちらに住む人が多かったということかもしれませんよ？
JRから10分以内で新しくて大規模の物件て芝浦には少なかったように思う。

[309: 匿名さん]

芝浦アイランドの先行モデルケースと言われている
ニューヨークのバッテリーパークに先日行って来ました。
ハドソンリバーとマンション群との間に公園があって、
日当たりも良く、大変爽やかでした。
高速道もありましたが、マンション群の背中側で、
公園、川側には不快施設は見当たりませんでした。
近くにウォール街やＷＣＴ跡地など金融関係の企業が多いためか、
住民層も比較的裕福な印象を受けました。（個人持ちヨットのハーバー等もあった）

[310: 匿名さん]

ブロックリノベーションできるMSって、山手内側にはそうないでしょ？
あるとしたら、旧国鉄の土地とか、川崎みたく企業の土地とか・・・
単体で立てたら、CMTみたいに低層はどこもお見合いで、庭なし。
再開発できる場所は限られてるけど、街としてみると住みやすいと思うよ。
住所が芝浦や港南、江東区がいやじゃなければね。
まあそういう人が、やれ自分は高級とかいうんだろうけど。
PCTのプライムフロアなんて、GV高層より坪単も高いぜ。

[311: 匿名さん]

ＮＹと比べること自体がナンセンス
それにＮＹにもＷＣＴがあるんですねｗ

[312: 匿名さん]

>305
文意をくみ取ってくださいな。
だから、住んだ経験のある人は次には選ばないといったのですよ。
私も二度と住みたいと思いませんよ。

[313: 242]

＞312さん
ここは比較検討するところですよ。
あなたが「もう二度と住みたくない」という結論なのであれば退場お願いします。
これ以上荒らさないで下さい。
かわいそうだけど、お金がたまってマンション買えるようになってから
出直してください。

[314: 匿名さん]

>>312
あなた本当に意味わからないよ。住みたくないところに大金払って
住むなんて。。。資産ありすぎて困っちゃってるのかな＾＾

[315: 匿名さん]

山の手内側って高輪とか、愛宕山？坪単価５００〜６００ですぞ！。と釣られました（笑）
私はここをセカンドで購入しましたが、本当にいいところを買えてよかったと
思っています。こっちが本宅になってしまうかも・・・。

[316: 匿名さん]

高級賃貸に住むお金があるならもっと良いところと思える所に引っ越したほうが
精神的にも良いのでは？

[317: 匿名さん]

> 311さん、

WCT じゃなくて WTC (World Trade Center) のタイポだと思いますよ（微笑）
でも、私も昨夕 NY から戻ったのですが、大都市近くに豊かな住環境があるというのは、何か幸福（安らぎ）を感じますよね。グローヴもアースカラーが穏やかな印象を与えて好きです。

[318: 匿名さん]

[319: 匿名さん]

荒らし↑はスルー推奨

[320: 匿名さん]

妄想の度合いがちょっと病的。ユーフォリア？
掲示板には書き込まず、家族内に留めておいた方が良いでしょう。

[321: 匿名さん]

>>318
そんなに冷や水をかける言い方ってどうかな？入居前の一時を楽しんで、夢を見てる人がいてもいいんじゃないか？購入後の自分を納得させる必要性は、マーケティングの基本だし、相当な金額を払うマンションの購入者ならば、なおさらのこと。この掲示板が検討者だけじゃなくて、購入者も見ているのは、こういう目的があるのは否めない。
あなたがどこまで皮肉っぽく考えようとあなたの勝手だが、それを公言して、他人の気分を害する態度は、ちょっと疑問だ。まぁ、同じ購入者として、実際に例えばスタディルームなんかで挨拶すれば、そんなにひどい人じゃないんだろうけど、言葉だけのネットの世界では、お互いに気をつけたいものです。

[322: 匿名さん]

夢を見続けたければ、こういうオープンな掲示板には書かない方が賢明。
書いた時点でさまざまな他人の反応があるのは、甘受しなければなりませんから。

[323: 匿名さん]

そう思いますよ。
このマンションは、セカンドで買ったんだけど…という人が多い。
それも、○通の書込みだったりしてね。

[324: 匿名さん]

掲示板の限られた書き込みから、「セカンドで買った」人が多いと判断するのはできないよ。
匿名掲示板の投稿の信頼性が低いのは当たり前だし、モデルルームの来客層も、どちらかというと、若夫婦とかファミリー層が多かったと思う。

[325: 匿名さん]

309さんはただ単に NYで見て感じられたところをシェアして下さっているだけで、都心に近い再開発居住区事例として有名なバッテリーパークを挙げられただけですよね...　ゆったり拝読しませんか？

「○通」がどうしたとか業者さんネタみたいなやりとりでなく。

[326: 匿名さん]

>>298
>>301
団地と、マンション（アパートメントハウス）の違いて何なのでしょうか？
日本語と、カタカナ英語の違いだけだと思うんだけど。
どっちも集合住宅なのだから、団地っぽくなると言っても意味がないような。

[327: 匿名さん]

日通さんが引越しの指定業者さんだったんですか？

[328: 匿名さん]

>>327
荒れてるときに和みますね。優しい人ですね。

[329: 匿名さん]

>３２６
>団地と、マンション（アパートメントハウス）の違いて何なのでしょうか？

1992年竣工のアクロシティってご存知ですか。いわゆるバブル崩壊直後
荒川区の南千住にできた大規模開発。
これとよく似たものが、同じ南千住駅前のＵＲが建てたリバーハーブタワー
というのがあります。先日たまたま両方を見る機会がありました。
ＵＲの造るものは、それが日本橋のトルナーレであれ南千住であれ一目で
「団地っぽい」たたずまいになります。
一方、傾いたとはいえ長谷工ほかが民間の威信にかけて自力で開発した
アクロシティは、１９８６年の財閥系大手の広尾ガーデンヒルズの荒川版とも
いうべき秀作。
いまや中古住戸の価格凋落は目を覆うばかりではありますが、住んでいる人の
プライド。コミュニティのマナーのよさには驚きました。
アクロシティが駅近でアクロシティは南千住、三ノ輪ともに徒歩１５分以上の距離
しかし、バルコニーに布団を干さないとかいうルール以前に、住み手の心構えや
生活レベルという点で、「団地」「マンション」には大きな違いがあるのだと感じました。

[330: 匿名さん]

×アクロシティが駅近で
○リーバーハープが駅近で

[331: 匿名さん]

グローヴとエアのどっちが分譲でどっちが賃貸だって、外部の人にも一見して分かるような光景って展開されるんでしょうか...　タワーの外見だけでは素人目には分からないけど。一般的に言えば、賃貸物件のモラル・マナーの低さとか。でも、エアだってあれだけの家賃を払える方々が入居するんだから、池袋のワンルームマンション禍のようなことにはならないと思うけど。一緒に綺麗で平和な島を維持していければよいと思います。