芝浦アイランド グローヴタワー★10

[匿名さん]

所在地：東京都港区芝浦4-31-1他10筆(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
　　　都営三田線・浅草線「三田」駅 徒歩10分

グローヴタワー

過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/
｜
9.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44833/

グローヴ購入者過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40645/



[参考スレ]ケープタワー
過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
｜
19.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43788/


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マンション内コンビニ運営の考察
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[251: 匿名さん]

私は購入しましたが、もし自分が賃貸派だとしたら
エアタワーもいいと思います。
分譲棟＝永住型が近くにあることで治安もいいでしょうし、
何より駅から真っ直ぐなので死角がなく
酔っ払って遅い時間に帰ってきても恐くないですね。
女性が夜一人で歩いても危なくなさそうな感じがいいです。
問題は予算ですが・・

[252: 匿名さん]

＞賃貸vs購入は、いつものお決まりの議論ですね…。
というか単純に数値の疑問なんですが。エアタワーの賃料は１．４５万円平均で
５０㎡台は３０階レベルで２４万以上します。（価格表手元にあり）
一方どうかんがえても一定の頭金があればローン、経費込みで１８万以下に
収まる。
納まらなければ投資用に買う人がいない。ここにきてエアタワーの人気と
賃料でグローヴを投資用に購入に踏み切った人もいる。

２４８さんは、なんだかガセっぽい気がしていますが、反論があればどうぞ。

[253: 匿名さん]

この辺のキャップレートってどのくらいなんでしょうか?　詳しい方いませんか? それがわかれば、エアタワーの賃料を参考にグローヴの価値も推定できると思うのですが。。。

[254: 匿名さん]

キャップレートってなに？

[255: 匿名さん]

収益を現在価値に直すための期待利回り。

[256: 匿名さん]

鑑定評価のキャップレート？それとも個人投資家が購入するキャップレート？ファンドが購入するキャップレート？

鑑定評価NCFで4.2〜4.4％
個人投資家は3.5〜4.0％、
ファンド会社は4.4〜4.6％、
REITなら4.7〜5.0％

でございます。

[257: 匿名さん]

>賃貸vs購入

これって居住することが前提の議論だから、数字だけの問題というか
自分の満足度の方が重要で、結論は出ないよね。

あまりに損得がはっきりする場合は別でしょうが、一般論として
買った方が得って言われても、資金も自分も固定化するような感
じが嫌な人は絶対賃貸（購入しても貸せばよいという風には考え
ない）だろうなあ。

スレ違ですね。失礼しました。

[258: 248]

エアタワー借りたのは本当ですよ。契約はこれからですけど。
部屋はね、50平米ないよ。低階層の40平米。でも月額16万くらい。
自分は預金が1500万くらいあって、それぶち込んで残り2500万をローンで定年まで21年で計算したんだけど（ボーナス返済なしで新生銀行25年固定3%で）
ローン返済月額13万5千円くらいでそれに管理費・修繕積立・固定資産税等を足すと16万くらいになる訳よ。
買わなければ頭金1500万を利殖に回せる。
自分の会社は、住宅財形で期末残高の1%を会社が補助金として毎年くれる。
賃貸だと月額2万円の補助をくれる。という好条件があり、
10年でも150万（財形補助金）＋財形の利子＋家賃補助240万＝400万くらいＧＥＴです。
（財形は毎月12万＋ボーナス160万/年で貯めてるから10年だともっと残高増えるから補助金もＵＰ）
なんで買わなかったの。

部屋の大きさが違うし、階も違うから単純比較は出来ないけど1人暮らしだからこんな選択肢があってもいいでしょ？
買わない人をガセとかネタとか言うのは辞めましょうね。気分悪いよ。
このカキコミも反論じゃないからね。噛み付かないようにお願いします。
買う勇気が無かっただけです。

[259: 匿名さん]

いろいろな方がいらっしゃいますから。ね。
私は中層階を買いましたけどね。

[260: 匿名さん]

キャップレートを考える時のネットキャッシュフローってどこまで経費を引くのですか？
管理費、修繕積立金、固定資産税を引けばいいのかな。
想定レントロス0.5か月分とかも引くのでしょうか？

ファンド会社で4.4〜4.6％ってことは、6.5％で貸したらファンド会社は4割増し超で買ってくれるかな。

[261: 匿名さん]

誤解して悪かったよ。誤ります。

[262: 匿名さん]

×誤ります
○誤ります。
ちょっと失礼でしたね。お許しください。私はグローヴ１ＬＤＫ購入者なもので
つい自分の状況で考えてしましました。詳しく訊かないで勝手な推測でした。

[263: 匿名さん]

>256
詳しい回答ありがとうございます。エアタワーの東側低層の例ですが、家賃は坪13000円程度です。従って、超単純な計算ですが、13000×12÷5%=312万/坪というのが想定キャップレートから算出したマンションの坪単価ということになります。実際にはランニングコストなどを考慮する必要がありますが、グローヴの評価額が坪300万といってもあながち嘘ともいえなさそうですね。

[264: 匿名さん]

キャップレートで割り戻すのは、
家賃そのものではなくてＮＣＦ(ネットキャッシュフロー)ではないですか？

単純に経費率15%と仮定すれば、
13000×12×85％÷5%=265万/坪と思いますが。
一般的に経費率は15〜20％ぐらいではないでしょうか。

[265: 匿名さん]

転売目的と賃貸に出す人ばかり出てきますが、はじめから永住目的の人もいますか。入居は始まっても空き部屋多そうですね。最終期はできるだけ永住の人に当選してもらいたいですね。

[266: 匿名さん]

タワーで永住志向の人は相当高齢でないと少数なのでは。
年月を経るごとに維持費負担は重くなり、劣化の修繕なども困難。
容積率をめいっぱい使っちゃってるから建て替えも困難。
10年以内に住み替えないと、次へ移れなくなり、強制的に不本意永住になっちゃいます。

[267: 匿名さん]

引渡し後すぐに売却でどれくらいの価格になるでしょうか。２割増くらいまで行くかな？

[268: 匿名さん]

大幅に価格が上がった物件は、安く売られた先行物件が周りの相場上昇に引きずられたものか、もともと相場より安かった物件。

グローブの人気、島周辺の相場変動を考えると、買値前後の価格じゃないかなあ。
ケープはもとが安いので上がりそう。

[269: 匿名さん]

↑本当にそう思ってるの？。それとも最終期の倍率下げ作戦早くも開始？？

[270: 匿名さん]

トップフロア購入者ですが、既に１５％増の申し入れをもらってます。

[271: 匿名さん]

うちは、島が年月を経てどうなっていくのかを見据えながら、転売について考えるつもりです。
ただ、子供たちが大学を卒業するまでは、転売する必然性は低いと思うね。進学という意味では、いい立地だ。基本的に歩いて通学できるし。まぁ、彼らが他の学校に行きたいと考えたり、独立したいなら、別だけど。
いずれにしても、間取りやモデルルームの客層から考えて、賃貸や転売目的の購買層は少数派でしょう。掲示板をサンプルとして母集団を推定するなんて、所詮、無茶な話だ。

[272: 匿名さん]

トップフロアとか購入した人も見てるんですねー。

[273: 匿名さん]

地味なグローブが売価２割増なら、ケープタワーなら５割はいけるか？

[274: 匿名さん]

じっくり持てば、５年で坪単価４５０万にはなるかもね。

[275: 匿名さん]

>264
263です。詳しいコメントありがとうございます。買値が大体坪250万ですから、収益還元方式だと1割upの坪275万円くらいがせいぜいでしょうね。270さんがホントだとすると、逆にトップフロアでも1.5割増でしかないと私は受け止めます。2割upは難しそうです。

[276: 匿名さん]

世田谷のトワイシア用賀（駅４分）、パークホームズ梅丘（駅８分）、いずれも一流デベのスタンダードブランドで両方とも坪単価は平均３３０万円台。地域性には好みはあるが、グレード、利便性などほとんど面でアイランド物件が勝っている。両物件とも現在新価格で販売中（または近日開始）だが、これらが順調に売れるようなら、アイランド物件も一年以内に同レベルに鞘寄せするだろう。つまり３３０万割る２５０万で３０％強のアップ。モノとモノの比較を素直にすると、中期的にはアイランド物件が上記を追い抜くのが自然でしょう。

[277: 匿名さん]

＞２７６
アイランドが素晴らしいのは認めるけど、少し頭を冷やしてください。
「運河ルネッサンス計画」や「サウスゲート計画」により周辺環境が整備される将来は
わかりませんが、住環境としてそれなりに成熟している世田谷の用賀・梅丘と比較する
のはどうでしょう。
自分も湾岸高層ＭＳ購入者ですが、判断は冷静にしておかないと・・。

[278: 匿名さん]

>277
276さんとは別人ですが、私は、周辺環境が整備された将来の価値を信じて、この物件を買いました。官公民のプロジェクトというおまけがなければ、将来の価格高騰には疑問符がつきますけど、現状の島の開発進捗状況を鑑みますと、悲観的にならなくてもいいのでは、と思います。他の湾岸MSについてはわかりませんが。

[279: 匿名さん]

263=275です。私が注目しているのは、大規模かつ似たような賃貸棟がすぐ近くに2棟もこれから建つという点です。グローヴの市場価値はこれら賃貸物件の影響を受ける可能性が高いと思います。例えばもし、グローヴの価値だけが極端に上がり、賃貸棟の家賃が今の水準のままであれば、島に住みたい人は購入をあきらめて賃貸に走るケースが増えるでしょう。少なくとも賃貸が選択肢にある内は、仮に他の近隣物件の値段が上がったとしても、グローヴの市場価値が収益還元法で妥当とみられる水準を大きく上回る可能性は低いと思います。世田谷区の物件との単純比較はできないと思います。

[280: 匿名さん]

>276,277さんへ
面白い比較かと思いました。数値で比較してみました。地価公示でいえば、用賀、梅丘の２倍、芝浦は高い価格です。しかし、用賀、梅丘とも、一戸あたりの敷地面積は、４０㎡2を超えるのに対して、グローヴは、１５㎡、用賀、梅丘、坪単価３３０に対し、グローヴ坪単価２５０、わずかに用賀、梅丘有利に見えますが、官公民、の街づくりは金がかかりますので、５分、です。プロの価格設定は、確かです。一流デペの価格設定に、疑問符をつけるのは愚かだと思います。両方とも、それなりの適正価格です。

[281: 匿名さん]

279さんの理論は賃貸物件が多少待てば希望間取りの物件で借りられる状態が続くのであれば
その通りだと思います。私は購入者ですがこのスレを見ている方の中にも多いと思いますが
エアタワーの会員登録をし物件の賃貸価格とか申し込み状況とかを見ています。
ちなみにすでに申し込みで一杯になっている部屋がありますがご存知ですか？
80平米の中高層北東角の3LDKで35万前後のものです。そのほかにも東側の中高層は申し込みが
多いです。やはり現地見学をやっているので眺望を見て決めている可能性が強いです。
一方で北側を中心とする40平米前後の15万くらいの物件は意外にも申し込みが少ないようです。
現地見学も電話で問い合わせましたが案内は定員制なので土日であれば3週間くらい先になる
といわれました。どうもカテリーナよりはエアータワーのほうが賃貸では人気があるように
思われます。（カテリーナのスレを呼んでいると80平米くらいのファミリー物件は3月にならない
と法人が契約しないので動かないのではとありましたがエアタワーの申し込みは多いようなので）

[282: 匿名さん]

＞２７９
あなたの仮説の通りに賃貸棟の需要が高まれば、当然、賃料に上昇圧力がかかるのでは？賃貸棟に対する需要拡大がグローヴの市場価値の一方的なキャップ要因になるというのは、やや合理性に欠ける気がします。
そもそも、賃貸棟と分譲棟が近接しているからといって、その間で裁定が一般的に行われるものでしょうか？一定の影響は可能性として否定するものではありませんが、市場価値に対して多大な影響にはならないと考えます。そもそも、分譲棟の方から出てくる賃貸物件は、賃貸棟と比較するとはるかに少ないと思います。

[283: 匿名さん]

>282
279です。たびたび失礼します。私の考え(仮説という程大それたものではありませんが)は、「賃貸が選択肢にある内は、グローヴの市場価値が収益還元法で妥当とみられる水準を大きく上回る可能性は低いのでは?」というものです。

したがって、賃貸棟の需要が高まり賃料が上昇するケースでは、グローヴの市場価値も収益還元法で妥当と考えられる水準までは当然上がるものと考えます。また、281さんご指的の、「特定の部屋タイプの賃貸物件が埋まってしまうケース」は、「賃貸が選択肢にある内」という前提から外れますので、価格の上昇要因と思います。

分譲と賃貸の裁定が一般に起こるとは考えにくいです。同感です。ただ、賃貸棟の募集が大規模に行われている現状では、例えば来年の引渡し直後のグローヴの市場価値を想像するときに、残念ながらあまり多くを期待できないのかなと思ってしまいます。ちなみに購入者ですので、本音は上がって欲しいのですが。

[284: 匿名さん]

みなさん、すごい本格的ですね。計算が…、根拠が…。

なんにせよ、この島は約1万人が住む街に変貌していくんですからね。
どういう街になるんだろうって、想像するだけでも購入者は楽しい…。

[285: 匿名さん]

＞２８３
２８２です。当方も、もちろん購入者ですが、特に転売で儲けることを考えていません。将来、住み替えるときに巨額の売却損がでなければいいか、程度の認識です。島の発展次第では、永住してもいいかな、とまで考えて購入しているので、あまり市場価値が上がらない方が好都合ですよね。固定資産税が上がっても困るしね。
ちなみに、引越し直後の市場価格上昇は、どうでしょうね。実質的な市場価格とは異なるご祝儀相場的なものになるのかな？後付での説明や講釈は可能でしょうけど、それよりも、今度のグローヴの販売における倍率が一つの目安になりませんかね。

[286: 匿名さん]

まぁせいぜい５年住んだ後に売ろうとして、購入価格で売れるかどうか？ってところでしょう。
家賃60ヶ月分の出費が助かって、仲介手数料とか経費が差し引かれる程度と思います。

[287: 匿名さん]

汐留のツインパークスのすぐ裏にもＵＲの大規模賃貸棟があり、
品川Ｖタワーのすぐ裏にもストーリアというほぼ同じ内装・戸数の賃貸棟があるけれど
ツインパークスもＶタワーも平均２０％〜３０％値上がりしているよ。

[288: 匿名さん]

株価がチャートを読んでも無意味なように、不動産の価格も理屈どおりにはいかない。
理屈をこねる人の話によれば芝浦も港南も供給過剰で下落と・・皆さんおっしゃっていました。

[289: 匿名さん]

そして今は、どもかしこも一本調子で値上がりインフレって皆さんおっしゃってます。

[290: 匿名さん]

282です。確かに皆さんおっしゃることに一理あり。結局、フタをあけてみないとわからんということですね(笑)。グローヴ、本当にいいマンションだと思うけど、2割も上がるんだったら、利食っちゃうな。たぶん。。。

[291: 匿名さん]

長く住むにも良く、資産として持つにも良いマンションになるといいですね。

[292: 匿名さん]

購入者です。ここは賃貸棟のプロが隣で値付けしてくれますから、賃料レベルの設定は
楽でしょう。
出始めた虎ＴＲなどはまだ強気、弱気の設定が入り混じり、そういう意味ではここは
ばらつきがなく、底上げが図れると思います。カテは逆にエアの相場が気になり、
あまり上げられない構図だと思います。
また中長期のレンジで見ても、エアに住んで気に入り分譲棟を購入希望する層も一定数
出てくると思います。その時には駅からの距離など考えれば、ケープよりも競争力は
高いと読んでいます。いずれにしても住んでよし、貸してよし、売ってよしの
三拍子揃った物件ではないでしょうか？

[293: 匿名さん]

292です。ついでにエアとの内装比較（１ＬＤＫ５５平米程度）でいえば、風呂が一回り
小さかったり、キッチンの仕様がシャビーだったり、内装はかなり差があります。
（供用部はそれなりに豪華ですが）。それでいてあの値付けですから、同程度の価格
設定であればＧ居住者専用の施設使用権なども考慮し、こちらに流れる層もある
と踏んでいます。

[294: 匿名さん]

ご存知の方がいらっしゃったら教えてください。
幼保一体施設への入園はアイランド入居者は優先されるのでしょうか？

[295: 匿名さん]

あの保育園すごい競争率になりそうですよね・・・
入れなかったらどうしよう。

[296: 匿名さん]

以前、幼保一体施設の説明会に参加しましたがアイランド入居者だからと
いって優先される事は一切ありません。
港区住民と他区住民であれば港区住民が優先されるとは聞きました。
我が家は上の子を幼稚園にあたる５歳児〜の入園で考えていました。
初年度（来年）は新規なので入れたとしも２年目以降は保育園からの
繰り上がりで殆ど定員になってしまう事が予想される為、下の子の
入園は難しい事が分かり、この施設は諦めました。

[297: 匿名さん]

先日、港区の「芝浦アイランド子ども園説明会」に出席しました。公設民営の園ですが、今の時点で、まだ業者も決まっていないことに驚きました。アイランド入居者が優先されるということはありません。また、入園申し込みの資格は、港区在住または来年4月末までに港区転入予定者ということでした。つまり、ケープは申し込みできますが、グローヴ購入者は申し込みの資格を得るのは厳しいということです。引越しは4月末〜ですよね。。「ただ住民票を移すだけではダメで、実際に転居していなければ資格はありません」と言っていましたが…。

[298: 匿名さん]

ＷＣＴにもベネッセ経営の認可保育園が来年出来ますが、こちらも
いっぱいでしょうね。

[299: 匿名さん]

[300: 匿名さん]

299さん、あんた買ってないでしょ？