芝浦アイランド グローヴタワー★10

[匿名さん]

所在地：東京都港区芝浦4-31-1他10筆(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
　　　都営三田線・浅草線「三田」駅 徒歩10分

グローヴタワー

過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/
｜
9.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44833/

グローヴ購入者過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40645/



[参考スレ]ケープタワー
過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
｜
19.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43788/


[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
https://www.sumu-log.com/archives/3104/
マンション共用部BBQ(2)：芝浦アイランド グローヴタワーで逢いましょう
https://www.sumu-log.com/archives/6701/
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[202: 匿名さん]

ごめんなさい。一次、二次ではなく、第１期、第２期の間違いです。

[203: 匿名さん]

201さんに同意です。
私も某湾岸物件に現在賃貸でいます。この物件は南西にレインボーブリッジ、お台場となるので、眺望はすばらしいです。が、5月〜10月の午後の暑さは半端ではありません。お住まいの女性は一様に、日焼けするので外出しない日も日焼け止めを利用します。女性の立場から今回、西向きは敬遠しました。
が、中古市場では眺望のよさなどから、大層　南西、西向きに人気があり、価格が上昇です。限定にて希望の方も多いようです。
それぞれのよさがあると、思っています。

[204: 匿名さん]

一期販売での人気と中古価格ってほんとにリンクするの？
グローヴの場合は高層階は８０平米以上・６千万以上の部屋が多かったので
絶対額が安い低層の４〜５千万台が先に売れただけのようにも見えますけど。
むしろ高層階は外廊下のため坪単価が（高層階の割りに）割安なので中古市場
では上昇余地が多いとも言えるのでは？

[205: 匿名さん]

２０３さんはおそらく中央区か江東区の物件にお住まいですね。
この場合、西はレインボーブリッジ・東京タワー・富士山と全て見えますが東はどれも見えません
ので東西で極端な価格・人気の差がでます。
アイランドの場合は各方向からひとつづつ見えるので眺望は好みの問題でもあり、中古での価格・人気とも、中央区・江東区物件ほど方角の差はでないと思われます。
東が一番人気ではあるでしょうけど賃貸棟と見合いになることも考えないといけないし。

[206: 匿名さん]

これから、2期キャンセル住戸の契約会に行ってきます。
ついでに、すぐそばのジーマティックのショールームにも寄っていきます。
食洗機と浄水器は申し込む予定で、
バックカウンターをどうするか悩んでます。

[207: 匿名さん]

二期購入者です。
今から入居が楽しみなのですが、小さい子どもがいるために、フローリング等の痛みを心配しています。知人に聞くと、3年もすればひどい状態になるとのことで…。
そこでフロアコーティングを検討しているのですが、ＵＶ等いろいろな種類があって、はたしてどれが良いのか皆目見当がつきません。またコーティングのデメリット等はあるのでしょうか。
詳しい方がいれば、是非教えてください。

[208: 匿名さん]

>204
201ですが、いい忘れましたが、グローヴで、低層階が売れた理由のひとつに、
営業マンの方もいっておられましたが、
内廊下は、駐車場等の面積が広いために、廊下側の幅が取れませんでした。
(Floor　and　Elevationn　冊子　内廊下と外廊下の平面図を確認下さい。柱の位置で、中央のスペースの大きさの違いがわかると思います）
そのため、必然的に、外に向いた遮光性の高い部屋ばかり、とらざるをえなくなり、かえって、
バルコニー側が、ワイドスパンになりました。
これに対し、外廊下は、内廊下と比べて、廊下側にスペースがあるために、
かえって、廊下側に、遮光性の悪い、サービスルームに近い部屋を作ることが可能になり、８０㎡2以上の大きな部屋が多くなったのです。
ですから、坪単価が安いといっても、外廊下の廊下側の部屋の差であり、遮光性や開放感が
低層階の部屋と比べて、落ちるのですから、割安なわけではありません。
価格設定は、プロがつけている数値です。それなりの根拠があってのことです。
とはいっても、今、残った、８５南、１００の部屋は、
遮光性、実生活上は、好ましい部屋だと思いますし、お金のある方にはよろしいか、と
個人的には思います。ぜひ、頑張ってゲットして下さい。

[209: 匿名さん]

近いうちに転売を考えているなら高層階の85平米が一番お買い得だよ。

[210: 匿名さん]

中古はコストパフォーマンスが重視されるので、眺望での大きな加点は期待できないよ。

[211: 匿名さん]

↑
そうだね。中古車と同じだよね。
ナビゲーションがついていようとなかろうと関係ないものね。

[212: 匿名さん]

２０１，２０８ですが、なんでもいいけど、フジエクスプレスさんへ
（ちぃばす運行会社→といっても、港区が委託してるんですけどね）
同じ、アイランド内にいるんですから、グローヴとケープの前に、バス停留所、を作ってください。
それが、同じアイランド住民？としての責務、ではないでしょうか、と書いたらいいすぎですか？
六本木のあたりに、新停留所を作ったそうですが、こっちが先でしょ。
お膝元だよ。
３月２４日の街開きまでに（地元有名人の話、間違っていたらごめんなさい）
ああ、こっちに話がいっていまいそう（笑））作ってください。
一万人の街づくりを、うたっているんだよ。
うちを出て、バスで寝ているうちに、六本木に着いちゃう生活がしたいよう。

　

[213: 匿名さん]

>>212
ちぃばすの件は、委託している港区役所に要望すべき内容です。
フジエクスプレスが勝手に新停留場を設置できません。
港区のホームページに要望を記入できますので、そちらに記載したらいかがでしょうか
「 同じアイランド住民？としての責務、ではないでしょうか」
なんて書いていますが、その前に港区が委託していると理解した上で、どうしたら
そのような文章がかけるのでしょうか。
　少し頭の整理して、レスして下さい。
　

[214: 匿名さん]

>213
212です。ごめんなさい。

[215: 匿名さん]

>>104さん
レンタカーのお返事ありがとうございます。
4990は軽かビッツクラスの1日料金ですかね？
配車・回収込みの値段なのでしょうか？それなら結構安いですね。

ちなみに通常料金はここにありました。
http://car.orix.co.jp/rent/price/price_sonota_sedan.html

[216: 匿名さん]

212さん
「ちぃばす」に関して私も一言
前の方のスレで路線変更もありえるという話がありましたが、
フジエクスプレスの車庫をまず島のカラー等のガイドラインに沿って
建て直しあるいは模様替え等をしてもらえるといいな。これは水道局もだけど。
そしてどうせ車庫から田町東口まで現在回送しているのだろうから
ケープと都営の住人用に始発停留所をつくり島の新しい道を抜けて
グローブとＡ３間、プラタナス広場前に停留所を設けて欲しいです。
ここであればエアーも含めた３棟とも利用しやすいでしょう。
次に田町駅前に止まり、グランパークあたりに次の停留所があると思いますが
ここでCMTの住民も乗ることとなるでしょう。
そして利用者が増えることから15分間隔から10分間隔に、運行時間も
朝7時30分から夜20時までなのを朝は1時間早く夜は3時間くらい遅く
してもらえると大変うれしい。

[217: 匿名さん]

>216さんへ
フォローして頂いた形になり、ありがとうございます。
アイランド住民皆様の利便がよくなることだと思いますから、ぜひ、そのように推進されるようになってほしいものです。

[218: 匿名さん]

賛成なのだ。

[219: 匿名さん]

投資用で買いました。グローブタワーって引渡し直後だったら2割増位で売れるのだろうか？

[220: 匿名さん]

「ちぃばす」は芝浦アイランドを20年も前から官・公・民一体で開発した
官である港区がフジエクスプレスに委託して走らせていますが、
六本木ヒルズより港区住民が多くなり区としても開発に関わっている
芝浦アイランドは必ず重視してもらえると思っています。
フジエクスプレスが芝浦アイランド内にあるのは単なる偶然ではない
ようにも思えるのですが。
「ちぃばす」同様ないわゆるコミュニティバスは渋谷区のハチ公バス
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%8F%E3%83%81%E5%85%AC%E3%83%90%E3%8...
や自由が丘のサンクスネイチャーバス
http://www.thanksnaturebus.org/index.htm
などいろいろあります。環境にやさしく地域の便利な足になる
住民から税をとり生活利便性を提供すべき区としてはわかりやすい
区民への貢献ということになると思います。

[221: 匿名さん]

>>213
まぁ、そんなに目くじらたてなくてもいいじゃないですか、同じ居住者になるんですから。
もう少し、ソフトにコミュニケーションやりましょうよ。

ちなみに、個人的には、六本木にこだわる理由はないな。同じ港区ならば、青山方面のバス
の方が嬉しい。

[222: 匿名さん]

ちいばすは、はっきり言って、運行すればするほど赤字でしょう。
なので、便利だからといって、本数を増やすことは難しいかも。
一人２５０円ぐらいにすれば採算が取れるかもしれませんが。

[223: 匿名さん]

ちいばすは走ってくれると嬉しいのですが、赤字だと難しいでしょうか・・
あと居住者専用コンビニですが、採算が取れなくて撤退されないよう
同じものを買うのならば、必ずグローヴで買おうと思っています。
実家近くに大規模マンションが建ったのですが、マンション内パン屋さんが撤退したそうです。
グローヴはコンビニなので大丈夫だとは思いますが、ちいばすも含め
相手側の利益は最低限確保させようという意識は大切かもしれませんね。

[224: 匿名さん]

ちぃバスには、毎日六本木から芝まで乗って通勤していますが、いつも乗っている人の顔ぶれが同じです。1年も乗っていると運転手さんの顔まで含めて　みんな覚えてしまいます。
とってもアットホームなバスなので、アイランドまで延伸するのはご勘弁くださいと言うのが本当の気持ちです。

[225: 匿名さん]

>>222 >>224
あの・・・、推測や憶測で話をされているのに過ぎないような気がしますけど。^^;

> 1年も乗っていると運転手さんの顔まで含めて　みんな覚えてしまいます。
路線と保有台数を考慮して運転手の顔ぶれがどんどん変わっていったらそちらの方が心配です。^^;

別に楽観論者でもないですが、
コミュニティバスを運営を行っている営利企業が
赤字続きや撤退しか考えるしかない状況下にいるならば、
こうも各地にコミュニティバスが増えないと思いますけどね。^^;

そうそう、昔テレ東の WBS でコミュニティバスについて特集していましたね。

>>223
同じコミュニティの中にいる同士、お互いにうまく共存していくという気持ちは大切かもしれませんね。

[226: 匿名さん]

ちぃバスの定期券は、全然割安ではない。
まぁ、もともと一回100円だからしょうがないかな。
3ヶ月ごとに買うのが面倒だからせめて　6ヶ月定期くらい用意して欲しいんだけど・・・
でも「ぷるぷるちぃばす」は　なかなかいいアイデアで　良かったよ。
5個もタダで貰ってしまって、ちょっと気が引けてるけどね。じゃぁ

[227: 匿名さん]

「じゃぁ」って誰に？

[228: 匿名さん]

ここって、あと残り何戸ですか？

[229: 匿名さん]

過去スレ見れば分かるよ。

[230: 匿名さん]

>222、223さんへ
港区が委託している運行会社です。当然、それなりのものは出ています。
問い合わせました。
そのでどころは、私たちの税金です。
港区の税金は、決して安くはありません。私たちの税金をどう使って頂くかは、
ちぃばす、への要望という形で、胸を張って主張する権利はあると思います。
（もちろん、そのお金で、港区は、
　児童、高齢者に手厚い補助をしていることはよく知られておりますが）

[231: 匿名さん]

フレッツ光でピカパーの視聴は可能なのでしょうか？過去スレでは大丈夫という意見もありましたが…。

[232: 匿名]

＞２１９さんへ

２０％ＵＰであれば坪単価３１０万円超。

更にバブっていかない限り、厳しい感じがしますが。。。

近隣の港南の既竣工物件は一体どれくらい転売或いは賃借されているのでしょうか。きっと、グローヴもそれに追随するかたちでは？

[233: 匿名さん]

西日そんなにひどいんですか？？
真っ黒になるようじゃ、困るなぁ・・・

[234: 匿名さん]

昨日モノレールから現地を見ました。モノレールに想像以上に近いんですね！

[235: 匿名さん]

エントランスの庇の鉄骨柱。真っ白く塗ってありましたね。
全然見違えるようにカッコイイ。エアタワー側の歩道から２階
ホールを覗うと、吹き抜けのガラス窓から程よい光が射して
木製ルーバーというか縦格子に落ち着いた陰影を与えていました。
いいんじゃないの。合格です。

[236: 匿名さん]

いい出来で嬉しいですね。早く中に入ってみたいですね♪

[237: 匿名さん]

購入者です。
うちは１LDKの約50平米です。オプションで食洗機やレンジを付けようか迷ってます。
付けたほうが、あとで売る時に有利なのでは？と言われましたが、そうでしょうか？
確かに付けたほうがスッキリと収まるとは思うのですが・・・。
でも、オプションで買うのはやけに高くつくような気がしてしまいます。

[238: 匿名さん]

237さん
誰がそんなこと言ったのでしょうか？
オプションで付くものなど、中古価格に全くと言っていいほど影響はありませよ。
オプションで買うより、後で量販店で買って付けてもらった方が相当安いですよ。

[239: 匿名さん]

面材を合わせるのって、オプションじゃないものでも自分で安く頼めるものでしょうか？
私も食洗機と浄水器、迷っています。

[240: 匿名さん]

古びたオプション品など、メリットと言うよりゴミ。
レンジや食器洗いなんて、人のお古なんて絶対嫌。撤去費用欲しいくらいですよ。

[241: 匿名さん]

グローヴのいいところは、妙な細工がなくて素直に作ってあること。
安い空調機など天井に埋め込まないで直付けしてあるのは、取替えが楽ということ。
オーヴンにしろ浄水器にしろ洗濯機にしろ使う人が好みのもの買ってきてつける
ほうがいい。ドラム式洗濯機にしろさまざまな家電をおまけにつけるのは
故障サービスの時の対応考えたら本来大手デベロッパーがやるべき仕事ではない。

[242: 匿名さん]

＞241さん
私もそう思います。
私はここ１０年の間で、都内のマンションで３箇所ほど住んできましたが、
マンションとしての立地と造りに自信があるところは、
大概シンプルなもんですよ。必要以上に豪華にしてあるところって、
「余計なもの」を付けて誤魔化しているところが多い気がする。

[243: 匿名さん]

空調機なんて普通交換しますか？

[244: 匿名さん]

＞２４２さん
空調機って家電ですから
10年前の空調機と現在のとでは電気代が１．４倍違います。１０年たつと基盤がおかしくなります。
中古マンションを買われて最初に壊れるのは風呂釜次がクーラーです。たまに１５年持ちますが修理するより買換えが得なケースがあります。

[245: 242]

＞244さん
私も「換えられるモノは換えやすく」が基本だと考えます。
あくまで主観ですが、私がマンションを選ぶ基準としては、
やっぱり立地と造りが最重要と思っています。
エアコン、洗浄機、洗濯機、浄水器などの家電が埋め込みになっている
ところはマイナス要因にしか思えません。家電ですから…

[246: 匿名さん]

価値観は人それぞれですが
少なくともリビングのエアコンが埋め込みでなく剥きだしなのには幻滅を感じます。
何年も住むところですから、物件価格と比較して修理交換で数万〜数十万の差額
が出たとしても、美観の差は大きいです。
私も洗浄機、洗濯機、浄水器などは埋め込みの必要性はあまり感じませんが

[247: 匿名さん]

＞換えられるモノは換えやすく
＞エアコンが埋め込みでなく剥きだしなのには幻滅
両方とも同意します。
新居時に関してのみ考えると
埋め込みでないと家電の選択ができる分、色調や美観を入居者が労力費やす必要がありますね。
私はそんなセンスや時間がないので、新居時は部屋にマッチしたオプションを選び、買換えの時もその「枠」に収まる制約事項に従います。

エアコンに関しては、かなり目立つ部分なので交換時の選択幅が減ったとしても埋め込み型を選びました。
部屋の造りや拘る家電によっても違うと思うので、そのへんよろしく。

[248: 匿名さん]

>237さん
50平米で4000万くらいですか？
自分は迷った末にローン組むのが嫌でエアタワーの賃貸にしました。
ローン支払い額＋共益費＋修繕積立金＋固定資産税を考えると、賃貸家賃と同等くらいでした。
キャッシュで買えていれば買ったんですけど。

[249: 匿名さん]

>２４８
自己資金４２０万円
３％　３５年ローン
借りれ金　3780万円
物件価格4200万円なら　高層階が買えます。
月々返済額　14.5万円①
管理費・修繕積立金　２万円②
固定資産税　付き換算1.1万円③

>ローン支払い額＋共益費＋修繕積立金＋固定資産税を考えると、
①+②+③＝17.6万円

この値段で５４平米、高層階はエアタワーとても借りられませんが

２０年ローンなら確かに２４万ぐらいの負担になりますが
５年住んで家賃１４４０万はそのままロスですが
購入し転売して買値を下回っていない場合、元金返済分と自己資金はそのまま
戻ってきますけど。
５年の残債３０３６万円+自己資金４２０万=３４５６万円以下に値下がりしなければ
５年後に売っても買ったほうが得なんですけど。

[250: 匿名さん]

賃貸vs購入は、いつものお決まりの議論ですね…。
"本人がその物件価格のキャピタルゲイン（orロス）の将来予想をどう考えているのか？"
…が、"相対的に"得か損かの一番説明要因が大きいですよ。損か得かは…。
また、中長期的視野で見た円物価の上昇（下落）率なんて当てられる人なんて存在しないですからね。
それが最初から判っていれば苦労なんてしないです。要するに本人のリスク許容度の問題。
そのキャピタルリスクを取れる人は購入すればいいし、取りたくない人は賃貸にすればいいし。
私は取ってもいいと思っているので購入派です。Groveも2期で購入です。
さらに私の場合は自己満足値数値レシオ（勝手に命名）が高いです。「持ってるんだ〜」っていう。

[251: 匿名さん]

私は購入しましたが、もし自分が賃貸派だとしたら
エアタワーもいいと思います。
分譲棟＝永住型が近くにあることで治安もいいでしょうし、
何より駅から真っ直ぐなので死角がなく
酔っ払って遅い時間に帰ってきても恐くないですね。
女性が夜一人で歩いても危なくなさそうな感じがいいです。
問題は予算ですが・・

[252: 匿名さん]

＞賃貸vs購入は、いつものお決まりの議論ですね…。
というか単純に数値の疑問なんですが。エアタワーの賃料は１．４５万円平均で
５０㎡台は３０階レベルで２４万以上します。（価格表手元にあり）
一方どうかんがえても一定の頭金があればローン、経費込みで１８万以下に
収まる。
納まらなければ投資用に買う人がいない。ここにきてエアタワーの人気と
賃料でグローヴを投資用に購入に踏み切った人もいる。

２４８さんは、なんだかガセっぽい気がしていますが、反論があればどうぞ。

[253: 匿名さん]

この辺のキャップレートってどのくらいなんでしょうか?　詳しい方いませんか? それがわかれば、エアタワーの賃料を参考にグローヴの価値も推定できると思うのですが。。。

[254: 匿名さん]

キャップレートってなに？

[255: 匿名さん]

収益を現在価値に直すための期待利回り。

[256: 匿名さん]

鑑定評価のキャップレート？それとも個人投資家が購入するキャップレート？ファンドが購入するキャップレート？

鑑定評価NCFで4.2〜4.4％
個人投資家は3.5〜4.0％、
ファンド会社は4.4〜4.6％、
REITなら4.7〜5.0％

でございます。

[257: 匿名さん]

>賃貸vs購入

これって居住することが前提の議論だから、数字だけの問題というか
自分の満足度の方が重要で、結論は出ないよね。

あまりに損得がはっきりする場合は別でしょうが、一般論として
買った方が得って言われても、資金も自分も固定化するような感
じが嫌な人は絶対賃貸（購入しても貸せばよいという風には考え
ない）だろうなあ。

スレ違ですね。失礼しました。

[258: 248]

エアタワー借りたのは本当ですよ。契約はこれからですけど。
部屋はね、50平米ないよ。低階層の40平米。でも月額16万くらい。
自分は預金が1500万くらいあって、それぶち込んで残り2500万をローンで定年まで21年で計算したんだけど（ボーナス返済なしで新生銀行25年固定3%で）
ローン返済月額13万5千円くらいでそれに管理費・修繕積立・固定資産税等を足すと16万くらいになる訳よ。
買わなければ頭金1500万を利殖に回せる。
自分の会社は、住宅財形で期末残高の1%を会社が補助金として毎年くれる。
賃貸だと月額2万円の補助をくれる。という好条件があり、
10年でも150万（財形補助金）＋財形の利子＋家賃補助240万＝400万くらいＧＥＴです。
（財形は毎月12万＋ボーナス160万/年で貯めてるから10年だともっと残高増えるから補助金もＵＰ）
なんで買わなかったの。

部屋の大きさが違うし、階も違うから単純比較は出来ないけど1人暮らしだからこんな選択肢があってもいいでしょ？
買わない人をガセとかネタとか言うのは辞めましょうね。気分悪いよ。
このカキコミも反論じゃないからね。噛み付かないようにお願いします。
買う勇気が無かっただけです。

[259: 匿名さん]

いろいろな方がいらっしゃいますから。ね。
私は中層階を買いましたけどね。

[260: 匿名さん]

キャップレートを考える時のネットキャッシュフローってどこまで経費を引くのですか？
管理費、修繕積立金、固定資産税を引けばいいのかな。
想定レントロス0.5か月分とかも引くのでしょうか？

ファンド会社で4.4〜4.6％ってことは、6.5％で貸したらファンド会社は4割増し超で買ってくれるかな。

[261: 匿名さん]

誤解して悪かったよ。誤ります。

[262: 匿名さん]

×誤ります
○誤ります。
ちょっと失礼でしたね。お許しください。私はグローヴ１ＬＤＫ購入者なもので
つい自分の状況で考えてしましました。詳しく訊かないで勝手な推測でした。

[263: 匿名さん]

>256
詳しい回答ありがとうございます。エアタワーの東側低層の例ですが、家賃は坪13000円程度です。従って、超単純な計算ですが、13000×12÷5%=312万/坪というのが想定キャップレートから算出したマンションの坪単価ということになります。実際にはランニングコストなどを考慮する必要がありますが、グローヴの評価額が坪300万といってもあながち嘘ともいえなさそうですね。

[264: 匿名さん]

キャップレートで割り戻すのは、
家賃そのものではなくてＮＣＦ(ネットキャッシュフロー)ではないですか？

単純に経費率15%と仮定すれば、
13000×12×85％÷5%=265万/坪と思いますが。
一般的に経費率は15〜20％ぐらいではないでしょうか。

[265: 匿名さん]

転売目的と賃貸に出す人ばかり出てきますが、はじめから永住目的の人もいますか。入居は始まっても空き部屋多そうですね。最終期はできるだけ永住の人に当選してもらいたいですね。

[266: 匿名さん]

タワーで永住志向の人は相当高齢でないと少数なのでは。
年月を経るごとに維持費負担は重くなり、劣化の修繕なども困難。
容積率をめいっぱい使っちゃってるから建て替えも困難。
10年以内に住み替えないと、次へ移れなくなり、強制的に不本意永住になっちゃいます。

[267: 匿名さん]

引渡し後すぐに売却でどれくらいの価格になるでしょうか。２割増くらいまで行くかな？

[268: 匿名さん]

大幅に価格が上がった物件は、安く売られた先行物件が周りの相場上昇に引きずられたものか、もともと相場より安かった物件。

グローブの人気、島周辺の相場変動を考えると、買値前後の価格じゃないかなあ。
ケープはもとが安いので上がりそう。

[269: 匿名さん]

↑本当にそう思ってるの？。それとも最終期の倍率下げ作戦早くも開始？？

[270: 匿名さん]

トップフロア購入者ですが、既に１５％増の申し入れをもらってます。

[271: 匿名さん]

うちは、島が年月を経てどうなっていくのかを見据えながら、転売について考えるつもりです。
ただ、子供たちが大学を卒業するまでは、転売する必然性は低いと思うね。進学という意味では、いい立地だ。基本的に歩いて通学できるし。まぁ、彼らが他の学校に行きたいと考えたり、独立したいなら、別だけど。
いずれにしても、間取りやモデルルームの客層から考えて、賃貸や転売目的の購買層は少数派でしょう。掲示板をサンプルとして母集団を推定するなんて、所詮、無茶な話だ。

[272: 匿名さん]

トップフロアとか購入した人も見てるんですねー。

[273: 匿名さん]

地味なグローブが売価２割増なら、ケープタワーなら５割はいけるか？

[274: 匿名さん]

じっくり持てば、５年で坪単価４５０万にはなるかもね。

[275: 匿名さん]

>264
263です。詳しいコメントありがとうございます。買値が大体坪250万ですから、収益還元方式だと1割upの坪275万円くらいがせいぜいでしょうね。270さんがホントだとすると、逆にトップフロアでも1.5割増でしかないと私は受け止めます。2割upは難しそうです。

[276: 匿名さん]

世田谷のトワイシア用賀（駅４分）、パークホームズ梅丘（駅８分）、いずれも一流デベのスタンダードブランドで両方とも坪単価は平均３３０万円台。地域性には好みはあるが、グレード、利便性などほとんど面でアイランド物件が勝っている。両物件とも現在新価格で販売中（または近日開始）だが、これらが順調に売れるようなら、アイランド物件も一年以内に同レベルに鞘寄せするだろう。つまり３３０万割る２５０万で３０％強のアップ。モノとモノの比較を素直にすると、中期的にはアイランド物件が上記を追い抜くのが自然でしょう。

[277: 匿名さん]

＞２７６
アイランドが素晴らしいのは認めるけど、少し頭を冷やしてください。
「運河ルネッサンス計画」や「サウスゲート計画」により周辺環境が整備される将来は
わかりませんが、住環境としてそれなりに成熟している世田谷の用賀・梅丘と比較する
のはどうでしょう。
自分も湾岸高層ＭＳ購入者ですが、判断は冷静にしておかないと・・。

[278: 匿名さん]

>277
276さんとは別人ですが、私は、周辺環境が整備された将来の価値を信じて、この物件を買いました。官公民のプロジェクトというおまけがなければ、将来の価格高騰には疑問符がつきますけど、現状の島の開発進捗状況を鑑みますと、悲観的にならなくてもいいのでは、と思います。他の湾岸MSについてはわかりませんが。

[279: 匿名さん]

263=275です。私が注目しているのは、大規模かつ似たような賃貸棟がすぐ近くに2棟もこれから建つという点です。グローヴの市場価値はこれら賃貸物件の影響を受ける可能性が高いと思います。例えばもし、グローヴの価値だけが極端に上がり、賃貸棟の家賃が今の水準のままであれば、島に住みたい人は購入をあきらめて賃貸に走るケースが増えるでしょう。少なくとも賃貸が選択肢にある内は、仮に他の近隣物件の値段が上がったとしても、グローヴの市場価値が収益還元法で妥当とみられる水準を大きく上回る可能性は低いと思います。世田谷区の物件との単純比較はできないと思います。

[280: 匿名さん]

>276,277さんへ
面白い比較かと思いました。数値で比較してみました。地価公示でいえば、用賀、梅丘の２倍、芝浦は高い価格です。しかし、用賀、梅丘とも、一戸あたりの敷地面積は、４０㎡2を超えるのに対して、グローヴは、１５㎡、用賀、梅丘、坪単価３３０に対し、グローヴ坪単価２５０、わずかに用賀、梅丘有利に見えますが、官公民、の街づくりは金がかかりますので、５分、です。プロの価格設定は、確かです。一流デペの価格設定に、疑問符をつけるのは愚かだと思います。両方とも、それなりの適正価格です。

[281: 匿名さん]

279さんの理論は賃貸物件が多少待てば希望間取りの物件で借りられる状態が続くのであれば
その通りだと思います。私は購入者ですがこのスレを見ている方の中にも多いと思いますが
エアタワーの会員登録をし物件の賃貸価格とか申し込み状況とかを見ています。
ちなみにすでに申し込みで一杯になっている部屋がありますがご存知ですか？
80平米の中高層北東角の3LDKで35万前後のものです。そのほかにも東側の中高層は申し込みが
多いです。やはり現地見学をやっているので眺望を見て決めている可能性が強いです。
一方で北側を中心とする40平米前後の15万くらいの物件は意外にも申し込みが少ないようです。
現地見学も電話で問い合わせましたが案内は定員制なので土日であれば3週間くらい先になる
といわれました。どうもカテリーナよりはエアータワーのほうが賃貸では人気があるように
思われます。（カテリーナのスレを呼んでいると80平米くらいのファミリー物件は3月にならない
と法人が契約しないので動かないのではとありましたがエアタワーの申し込みは多いようなので）

[282: 匿名さん]

＞２７９
あなたの仮説の通りに賃貸棟の需要が高まれば、当然、賃料に上昇圧力がかかるのでは？賃貸棟に対する需要拡大がグローヴの市場価値の一方的なキャップ要因になるというのは、やや合理性に欠ける気がします。
そもそも、賃貸棟と分譲棟が近接しているからといって、その間で裁定が一般的に行われるものでしょうか？一定の影響は可能性として否定するものではありませんが、市場価値に対して多大な影響にはならないと考えます。そもそも、分譲棟の方から出てくる賃貸物件は、賃貸棟と比較するとはるかに少ないと思います。

[283: 匿名さん]

>282
279です。たびたび失礼します。私の考え(仮説という程大それたものではありませんが)は、「賃貸が選択肢にある内は、グローヴの市場価値が収益還元法で妥当とみられる水準を大きく上回る可能性は低いのでは?」というものです。

したがって、賃貸棟の需要が高まり賃料が上昇するケースでは、グローヴの市場価値も収益還元法で妥当と考えられる水準までは当然上がるものと考えます。また、281さんご指的の、「特定の部屋タイプの賃貸物件が埋まってしまうケース」は、「賃貸が選択肢にある内」という前提から外れますので、価格の上昇要因と思います。

分譲と賃貸の裁定が一般に起こるとは考えにくいです。同感です。ただ、賃貸棟の募集が大規模に行われている現状では、例えば来年の引渡し直後のグローヴの市場価値を想像するときに、残念ながらあまり多くを期待できないのかなと思ってしまいます。ちなみに購入者ですので、本音は上がって欲しいのですが。

[284: 匿名さん]

みなさん、すごい本格的ですね。計算が…、根拠が…。

なんにせよ、この島は約1万人が住む街に変貌していくんですからね。
どういう街になるんだろうって、想像するだけでも購入者は楽しい…。

[285: 匿名さん]

＞２８３
２８２です。当方も、もちろん購入者ですが、特に転売で儲けることを考えていません。将来、住み替えるときに巨額の売却損がでなければいいか、程度の認識です。島の発展次第では、永住してもいいかな、とまで考えて購入しているので、あまり市場価値が上がらない方が好都合ですよね。固定資産税が上がっても困るしね。
ちなみに、引越し直後の市場価格上昇は、どうでしょうね。実質的な市場価格とは異なるご祝儀相場的なものになるのかな？後付での説明や講釈は可能でしょうけど、それよりも、今度のグローヴの販売における倍率が一つの目安になりませんかね。

[286: 匿名さん]

まぁせいぜい５年住んだ後に売ろうとして、購入価格で売れるかどうか？ってところでしょう。
家賃60ヶ月分の出費が助かって、仲介手数料とか経費が差し引かれる程度と思います。

[287: 匿名さん]

汐留のツインパークスのすぐ裏にもＵＲの大規模賃貸棟があり、
品川Ｖタワーのすぐ裏にもストーリアというほぼ同じ内装・戸数の賃貸棟があるけれど
ツインパークスもＶタワーも平均２０％〜３０％値上がりしているよ。

[288: 匿名さん]

株価がチャートを読んでも無意味なように、不動産の価格も理屈どおりにはいかない。
理屈をこねる人の話によれば芝浦も港南も供給過剰で下落と・・皆さんおっしゃっていました。

[289: 匿名さん]

そして今は、どもかしこも一本調子で値上がりインフレって皆さんおっしゃってます。

[290: 匿名さん]

282です。確かに皆さんおっしゃることに一理あり。結局、フタをあけてみないとわからんということですね(笑)。グローヴ、本当にいいマンションだと思うけど、2割も上がるんだったら、利食っちゃうな。たぶん。。。

[291: 匿名さん]

長く住むにも良く、資産として持つにも良いマンションになるといいですね。

[292: 匿名さん]

購入者です。ここは賃貸棟のプロが隣で値付けしてくれますから、賃料レベルの設定は
楽でしょう。
出始めた虎ＴＲなどはまだ強気、弱気の設定が入り混じり、そういう意味ではここは
ばらつきがなく、底上げが図れると思います。カテは逆にエアの相場が気になり、
あまり上げられない構図だと思います。
また中長期のレンジで見ても、エアに住んで気に入り分譲棟を購入希望する層も一定数
出てくると思います。その時には駅からの距離など考えれば、ケープよりも競争力は
高いと読んでいます。いずれにしても住んでよし、貸してよし、売ってよしの
三拍子揃った物件ではないでしょうか？

[293: 匿名さん]

292です。ついでにエアとの内装比較（１ＬＤＫ５５平米程度）でいえば、風呂が一回り
小さかったり、キッチンの仕様がシャビーだったり、内装はかなり差があります。
（供用部はそれなりに豪華ですが）。それでいてあの値付けですから、同程度の価格
設定であればＧ居住者専用の施設使用権なども考慮し、こちらに流れる層もある
と踏んでいます。

[294: 匿名さん]

ご存知の方がいらっしゃったら教えてください。
幼保一体施設への入園はアイランド入居者は優先されるのでしょうか？

[295: 匿名さん]

あの保育園すごい競争率になりそうですよね・・・
入れなかったらどうしよう。

[296: 匿名さん]

以前、幼保一体施設の説明会に参加しましたがアイランド入居者だからと
いって優先される事は一切ありません。
港区住民と他区住民であれば港区住民が優先されるとは聞きました。
我が家は上の子を幼稚園にあたる５歳児〜の入園で考えていました。
初年度（来年）は新規なので入れたとしも２年目以降は保育園からの
繰り上がりで殆ど定員になってしまう事が予想される為、下の子の
入園は難しい事が分かり、この施設は諦めました。

[297: 匿名さん]

先日、港区の「芝浦アイランド子ども園説明会」に出席しました。公設民営の園ですが、今の時点で、まだ業者も決まっていないことに驚きました。アイランド入居者が優先されるということはありません。また、入園申し込みの資格は、港区在住または来年4月末までに港区転入予定者ということでした。つまり、ケープは申し込みできますが、グローヴ購入者は申し込みの資格を得るのは厳しいということです。引越しは4月末〜ですよね。。「ただ住民票を移すだけではダメで、実際に転居していなければ資格はありません」と言っていましたが…。

[298: 匿名さん]

ＷＣＴにもベネッセ経営の認可保育園が来年出来ますが、こちらも
いっぱいでしょうね。

[299: 匿名さん]

[300: 匿名さん]

299さん、あんた買ってないでしょ？

[301: 匿名さん]

島人口数千人ですよ！？
冷静に考えたら団地っぽくならないわけないでしょう？