芝浦アイランド グローヴタワー★10

[匿名さん]

所在地：東京都港区芝浦4-31-1他10筆(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
　　　都営三田線・浅草線「三田」駅 徒歩10分

グローヴタワー

過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/
｜
9.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44833/

グローヴ購入者過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40645/



[参考スレ]ケープタワー
過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
｜
19.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43788/


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[282: 匿名さん]

＞２７９
あなたの仮説の通りに賃貸棟の需要が高まれば、当然、賃料に上昇圧力がかかるのでは？賃貸棟に対する需要拡大がグローヴの市場価値の一方的なキャップ要因になるというのは、やや合理性に欠ける気がします。
そもそも、賃貸棟と分譲棟が近接しているからといって、その間で裁定が一般的に行われるものでしょうか？一定の影響は可能性として否定するものではありませんが、市場価値に対して多大な影響にはならないと考えます。そもそも、分譲棟の方から出てくる賃貸物件は、賃貸棟と比較するとはるかに少ないと思います。

[283: 匿名さん]

>282
279です。たびたび失礼します。私の考え(仮説という程大それたものではありませんが)は、「賃貸が選択肢にある内は、グローヴの市場価値が収益還元法で妥当とみられる水準を大きく上回る可能性は低いのでは?」というものです。

したがって、賃貸棟の需要が高まり賃料が上昇するケースでは、グローヴの市場価値も収益還元法で妥当と考えられる水準までは当然上がるものと考えます。また、281さんご指的の、「特定の部屋タイプの賃貸物件が埋まってしまうケース」は、「賃貸が選択肢にある内」という前提から外れますので、価格の上昇要因と思います。

分譲と賃貸の裁定が一般に起こるとは考えにくいです。同感です。ただ、賃貸棟の募集が大規模に行われている現状では、例えば来年の引渡し直後のグローヴの市場価値を想像するときに、残念ながらあまり多くを期待できないのかなと思ってしまいます。ちなみに購入者ですので、本音は上がって欲しいのですが。

[284: 匿名さん]

みなさん、すごい本格的ですね。計算が…、根拠が…。

なんにせよ、この島は約1万人が住む街に変貌していくんですからね。
どういう街になるんだろうって、想像するだけでも購入者は楽しい…。

[285: 匿名さん]

＞２８３
２８２です。当方も、もちろん購入者ですが、特に転売で儲けることを考えていません。将来、住み替えるときに巨額の売却損がでなければいいか、程度の認識です。島の発展次第では、永住してもいいかな、とまで考えて購入しているので、あまり市場価値が上がらない方が好都合ですよね。固定資産税が上がっても困るしね。
ちなみに、引越し直後の市場価格上昇は、どうでしょうね。実質的な市場価格とは異なるご祝儀相場的なものになるのかな？後付での説明や講釈は可能でしょうけど、それよりも、今度のグローヴの販売における倍率が一つの目安になりませんかね。

[286: 匿名さん]

まぁせいぜい５年住んだ後に売ろうとして、購入価格で売れるかどうか？ってところでしょう。
家賃60ヶ月分の出費が助かって、仲介手数料とか経費が差し引かれる程度と思います。

[287: 匿名さん]

汐留のツインパークスのすぐ裏にもＵＲの大規模賃貸棟があり、
品川Ｖタワーのすぐ裏にもストーリアというほぼ同じ内装・戸数の賃貸棟があるけれど
ツインパークスもＶタワーも平均２０％〜３０％値上がりしているよ。

[288: 匿名さん]

株価がチャートを読んでも無意味なように、不動産の価格も理屈どおりにはいかない。
理屈をこねる人の話によれば芝浦も港南も供給過剰で下落と・・皆さんおっしゃっていました。

[289: 匿名さん]

そして今は、どもかしこも一本調子で値上がりインフレって皆さんおっしゃってます。

[290: 匿名さん]

282です。確かに皆さんおっしゃることに一理あり。結局、フタをあけてみないとわからんということですね(笑)。グローヴ、本当にいいマンションだと思うけど、2割も上がるんだったら、利食っちゃうな。たぶん。。。

[291: 匿名さん]

長く住むにも良く、資産として持つにも良いマンションになるといいですね。

[292: 匿名さん]

購入者です。ここは賃貸棟のプロが隣で値付けしてくれますから、賃料レベルの設定は
楽でしょう。
出始めた虎ＴＲなどはまだ強気、弱気の設定が入り混じり、そういう意味ではここは
ばらつきがなく、底上げが図れると思います。カテは逆にエアの相場が気になり、
あまり上げられない構図だと思います。
また中長期のレンジで見ても、エアに住んで気に入り分譲棟を購入希望する層も一定数
出てくると思います。その時には駅からの距離など考えれば、ケープよりも競争力は
高いと読んでいます。いずれにしても住んでよし、貸してよし、売ってよしの
三拍子揃った物件ではないでしょうか？

[293: 匿名さん]

292です。ついでにエアとの内装比較（１ＬＤＫ５５平米程度）でいえば、風呂が一回り
小さかったり、キッチンの仕様がシャビーだったり、内装はかなり差があります。
（供用部はそれなりに豪華ですが）。それでいてあの値付けですから、同程度の価格
設定であればＧ居住者専用の施設使用権なども考慮し、こちらに流れる層もある
と踏んでいます。

[294: 匿名さん]

ご存知の方がいらっしゃったら教えてください。
幼保一体施設への入園はアイランド入居者は優先されるのでしょうか？

[295: 匿名さん]

あの保育園すごい競争率になりそうですよね・・・
入れなかったらどうしよう。

[296: 匿名さん]

以前、幼保一体施設の説明会に参加しましたがアイランド入居者だからと
いって優先される事は一切ありません。
港区住民と他区住民であれば港区住民が優先されるとは聞きました。
我が家は上の子を幼稚園にあたる５歳児〜の入園で考えていました。
初年度（来年）は新規なので入れたとしも２年目以降は保育園からの
繰り上がりで殆ど定員になってしまう事が予想される為、下の子の
入園は難しい事が分かり、この施設は諦めました。

[297: 匿名さん]

先日、港区の「芝浦アイランド子ども園説明会」に出席しました。公設民営の園ですが、今の時点で、まだ業者も決まっていないことに驚きました。アイランド入居者が優先されるということはありません。また、入園申し込みの資格は、港区在住または来年4月末までに港区転入予定者ということでした。つまり、ケープは申し込みできますが、グローヴ購入者は申し込みの資格を得るのは厳しいということです。引越しは4月末〜ですよね。。「ただ住民票を移すだけではダメで、実際に転居していなければ資格はありません」と言っていましたが…。

[298: 匿名さん]

ＷＣＴにもベネッセ経営の認可保育園が来年出来ますが、こちらも
いっぱいでしょうね。

[299: 匿名さん]

[300: 匿名さん]

299さん、あんた買ってないでしょ？

[301: 匿名さん]

島人口数千人ですよ！？
冷静に考えたら団地っぽくならないわけないでしょう？