芝浦アイランド グローヴタワー★10

[匿名さん]

所在地：東京都港区芝浦4-31-1他10筆(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
　　　都営三田線・浅草線「三田」駅 徒歩10分

グローヴタワー

過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/
｜
9.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44833/

グローヴ購入者過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40645/



[参考スレ]ケープタワー
過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
｜
19.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43788/


[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
https://www.sumu-log.com/archives/3104/
マンション共用部BBQ(2)：芝浦アイランド グローヴタワーで逢いましょう
https://www.sumu-log.com/archives/6701/
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[262: 匿名さん]

×誤ります
○誤ります。
ちょっと失礼でしたね。お許しください。私はグローヴ１ＬＤＫ購入者なもので
つい自分の状況で考えてしましました。詳しく訊かないで勝手な推測でした。

[263: 匿名さん]

>256
詳しい回答ありがとうございます。エアタワーの東側低層の例ですが、家賃は坪13000円程度です。従って、超単純な計算ですが、13000×12÷5%=312万/坪というのが想定キャップレートから算出したマンションの坪単価ということになります。実際にはランニングコストなどを考慮する必要がありますが、グローヴの評価額が坪300万といってもあながち嘘ともいえなさそうですね。

[264: 匿名さん]

キャップレートで割り戻すのは、
家賃そのものではなくてＮＣＦ(ネットキャッシュフロー)ではないですか？

単純に経費率15%と仮定すれば、
13000×12×85％÷5%=265万/坪と思いますが。
一般的に経費率は15〜20％ぐらいではないでしょうか。

[265: 匿名さん]

転売目的と賃貸に出す人ばかり出てきますが、はじめから永住目的の人もいますか。入居は始まっても空き部屋多そうですね。最終期はできるだけ永住の人に当選してもらいたいですね。

[266: 匿名さん]

タワーで永住志向の人は相当高齢でないと少数なのでは。
年月を経るごとに維持費負担は重くなり、劣化の修繕なども困難。
容積率をめいっぱい使っちゃってるから建て替えも困難。
10年以内に住み替えないと、次へ移れなくなり、強制的に不本意永住になっちゃいます。

[267: 匿名さん]

引渡し後すぐに売却でどれくらいの価格になるでしょうか。２割増くらいまで行くかな？

[268: 匿名さん]

大幅に価格が上がった物件は、安く売られた先行物件が周りの相場上昇に引きずられたものか、もともと相場より安かった物件。

グローブの人気、島周辺の相場変動を考えると、買値前後の価格じゃないかなあ。
ケープはもとが安いので上がりそう。

[269: 匿名さん]

↑本当にそう思ってるの？。それとも最終期の倍率下げ作戦早くも開始？？

[270: 匿名さん]

トップフロア購入者ですが、既に１５％増の申し入れをもらってます。

[271: 匿名さん]

うちは、島が年月を経てどうなっていくのかを見据えながら、転売について考えるつもりです。
ただ、子供たちが大学を卒業するまでは、転売する必然性は低いと思うね。進学という意味では、いい立地だ。基本的に歩いて通学できるし。まぁ、彼らが他の学校に行きたいと考えたり、独立したいなら、別だけど。
いずれにしても、間取りやモデルルームの客層から考えて、賃貸や転売目的の購買層は少数派でしょう。掲示板をサンプルとして母集団を推定するなんて、所詮、無茶な話だ。

[272: 匿名さん]

トップフロアとか購入した人も見てるんですねー。

[273: 匿名さん]

地味なグローブが売価２割増なら、ケープタワーなら５割はいけるか？

[274: 匿名さん]

じっくり持てば、５年で坪単価４５０万にはなるかもね。

[275: 匿名さん]

>264
263です。詳しいコメントありがとうございます。買値が大体坪250万ですから、収益還元方式だと1割upの坪275万円くらいがせいぜいでしょうね。270さんがホントだとすると、逆にトップフロアでも1.5割増でしかないと私は受け止めます。2割upは難しそうです。

[276: 匿名さん]

世田谷のトワイシア用賀（駅４分）、パークホームズ梅丘（駅８分）、いずれも一流デベのスタンダードブランドで両方とも坪単価は平均３３０万円台。地域性には好みはあるが、グレード、利便性などほとんど面でアイランド物件が勝っている。両物件とも現在新価格で販売中（または近日開始）だが、これらが順調に売れるようなら、アイランド物件も一年以内に同レベルに鞘寄せするだろう。つまり３３０万割る２５０万で３０％強のアップ。モノとモノの比較を素直にすると、中期的にはアイランド物件が上記を追い抜くのが自然でしょう。

[277: 匿名さん]

＞２７６
アイランドが素晴らしいのは認めるけど、少し頭を冷やしてください。
「運河ルネッサンス計画」や「サウスゲート計画」により周辺環境が整備される将来は
わかりませんが、住環境としてそれなりに成熟している世田谷の用賀・梅丘と比較する
のはどうでしょう。
自分も湾岸高層ＭＳ購入者ですが、判断は冷静にしておかないと・・。

[278: 匿名さん]

>277
276さんとは別人ですが、私は、周辺環境が整備された将来の価値を信じて、この物件を買いました。官公民のプロジェクトというおまけがなければ、将来の価格高騰には疑問符がつきますけど、現状の島の開発進捗状況を鑑みますと、悲観的にならなくてもいいのでは、と思います。他の湾岸MSについてはわかりませんが。

[279: 匿名さん]

263=275です。私が注目しているのは、大規模かつ似たような賃貸棟がすぐ近くに2棟もこれから建つという点です。グローヴの市場価値はこれら賃貸物件の影響を受ける可能性が高いと思います。例えばもし、グローヴの価値だけが極端に上がり、賃貸棟の家賃が今の水準のままであれば、島に住みたい人は購入をあきらめて賃貸に走るケースが増えるでしょう。少なくとも賃貸が選択肢にある内は、仮に他の近隣物件の値段が上がったとしても、グローヴの市場価値が収益還元法で妥当とみられる水準を大きく上回る可能性は低いと思います。世田谷区の物件との単純比較はできないと思います。

[280: 匿名さん]

>276,277さんへ
面白い比較かと思いました。数値で比較してみました。地価公示でいえば、用賀、梅丘の２倍、芝浦は高い価格です。しかし、用賀、梅丘とも、一戸あたりの敷地面積は、４０㎡2を超えるのに対して、グローヴは、１５㎡、用賀、梅丘、坪単価３３０に対し、グローヴ坪単価２５０、わずかに用賀、梅丘有利に見えますが、官公民、の街づくりは金がかかりますので、５分、です。プロの価格設定は、確かです。一流デペの価格設定に、疑問符をつけるのは愚かだと思います。両方とも、それなりの適正価格です。

[281: 匿名さん]

279さんの理論は賃貸物件が多少待てば希望間取りの物件で借りられる状態が続くのであれば
その通りだと思います。私は購入者ですがこのスレを見ている方の中にも多いと思いますが
エアタワーの会員登録をし物件の賃貸価格とか申し込み状況とかを見ています。
ちなみにすでに申し込みで一杯になっている部屋がありますがご存知ですか？
80平米の中高層北東角の3LDKで35万前後のものです。そのほかにも東側の中高層は申し込みが
多いです。やはり現地見学をやっているので眺望を見て決めている可能性が強いです。
一方で北側を中心とする40平米前後の15万くらいの物件は意外にも申し込みが少ないようです。
現地見学も電話で問い合わせましたが案内は定員制なので土日であれば3週間くらい先になる
といわれました。どうもカテリーナよりはエアータワーのほうが賃貸では人気があるように
思われます。（カテリーナのスレを呼んでいると80平米くらいのファミリー物件は3月にならない
と法人が契約しないので動かないのではとありましたがエアタワーの申し込みは多いようなので）