カテリーナ三田タワースイート ホテル４ライク

[芳名さん]

東横イン　http://www.toyoko-inn.com/

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前スレ２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43619/
前スレ３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44993/

売主　　　： 有限会社カテリーナ三田タワースイート
　　　　　　 ［東京都知事免許（1）第82781号、東京都港区芝4-12-4］
設計・監理： 株式会社三菱地所設計
施工 　　 ： 株式会社大林組、清水建設株式会社

管理人さんに感謝して、有意義な議論をしましょう。


[スムログ 関連記事]
タワーマンションラウンジ訪問(1) カテリーナ三田タワースイート”スカイビューラウンジ”
https://www.sumu-log.com/archives/2408

[221: 匿名さん]

個人がホテルの一室のオーナーになれるって、
ある意味新しいビジネスモデルかも。

[222: 匿名さん]

リゾート地にはよくありますけどね。
都心では珍しいまさにホテルライク！

[223: 匿名さん]

六本木ヒルズは、森ビルが分譲したのではなく、もともとの地権者が、森ビルから等価交換された部屋を販売したものです。関係ない話題ですみません。

[224: 匿名さん]

じっさい一泊いくらとかお金をとって、個人経営のホテル業なんかもいいかもね。リネンとかはメイドにやらせればいいし。
ウィークリーマンション的に貸すとかも。

[225: 匿名さん]

>>224
なんだか「重慶マンション」に通じるものがありますな。

．．．カテリーナ三田ゲストハウス．．．

[226: 匿名さん]

>リゾート地にはよくありますけどね。
>都心では珍しいまさにホテルライク！

ではなくてビジネスホテルライク！ね。
朝食用のおにぎりとお味噌汁、
更に朝刊もサービスしてます。

[227: 匿名さん]

外観はどうあれ、居室に関してはビジネスホテルと言うよりは、
リゾートホテルクラスの装備がありますよね。風呂もいいし、料理も出来るんだから。
格安で、東京観光、出張向けの、滞在型ホテルにしたら絶対うけると思う。

線路際の微妙な騒音とか、空気や環境の問題とか、定住なら気になる点も、
短期滞在ならno problemなわけだし。
所有者としてもなによりホテルオーナーというのがリッチな響き。
新築でしばらくは自分で住んで、飽きたらホテルに転用とかがいいのかも。

[228: 匿名さん]

いつからこのマンションはホテルになったんだ？
一部の購入者の妄想は果てしなく進んで、ついに、いつでも
リゾートマンションに転用可の物件に進化してしまったぞ。
良識ある購入者は、突っ走っていく一部の購入者
の暴走をこのまま見過ごしていいのか？
どうする一般購入者！

次回につづく。

[229: 匿名さん]

住居用に購入した人もいるので、ホテルに転用など無責任な発言は控えてほしいです。

[230: 匿名さん]

ホテルの良い部分だけでなく、悪い部分も兼ね備えたホテルライクということで納得？
でも、ここはあくまでもマンションなんですよね。あまり生活感を望まないので
マンションらしさは個人的にはあまりないほうが嬉しい。

本当に”ホテル”を意識した人が、どれだけいるのだろう・・・。
ホテルのランク、サービス、種類、センスなど、ピンからキリまであるし
ホテル暮らしを意識している購入者は実際にはかなりいるのかな？

[231: 匿名さん]

いませんよ。

[232: 匿名さん]

ホテルライク・・・微妙ですね。
虎ノ門タワーレジデンスでしたっけ？あのマンションのように
オークラと提携してるようなマンションを指すのでしょう。

[233: 匿名さん]

虎ノ門タワーレジデンスは別格。
さすがに、くらべるほどずうずうしくないですよ。

[234: 匿名さん]

24時間医療相談、セキュリティ、メイドサービス、利便性、そしてスーパー。
このマンションの購入理由です。

気になったのは騒音。でもタワーマンションの上の方は風も強いだろうし窓を開けることもあまりないだろうからマンションの防音対策で今のところ満足している。（入居後はわからないが。）

[235: 匿名さん]

私の場合は、
交通利便性、スポーツセンター至近、スーパー、セキュリティ、山手線内側(津波などには有効と思う。芝裏側は今でさえ、札の辻のところの橋が渋滞になっているのが港南を含めマンション林立で限られた山手線内側への経路が大変混雑するはず。地元でなければ分からないかな？)が、購入理由。
やはり、地元に住んでいて、ここの辺はどうせ都市騒音があり(鉄道、高速道路)、窓を開けての生活は現実的ではないことが分かっているので問題ない。それより、結露などの心配がない２重サッシはありがたい。

[236: 匿名さん]

入居が楽しみです。

[237: 匿名さん]

ホテルの開業は延期ですか？
残念です。
せっかく線路沿いの風景を楽しみにしてたのに。

[238: 匿名さん]

しばらく住んでみて、気に入れば長く住めばいいし、イマイチならファンドに売却とかできないかな。
ファンドはもっとたくさん欲しかったらしいし、一体の運用を考えると戸数がふえるのは歓迎なんじゃないかと。
ともあれ、都合で手放す際にも換金しやすいのは大きなメリットでしょう。

[239: 匿名さん]

換金しやすいとの根拠は何ですか？
ファンドはもう既にお腹いっぱいという可能性もあるし
数年後の売却価格が納得して売却できる程の価格になって
いない可能性もあります。

特にここは管理体制が売りですが、その管理体制がうまく機能せず
当初の謳い文句どおりにならなかった場合は、周辺環境等、
マイナスの要素だけが強調される結果にもなりかねません。

[240: 匿名さん]

そうかな？別に管理体制は並でも十分に価値があると考える。
城南で山手線駅より５分以内っていう希少性が最大の価値。
周辺環境とは何を指すか？
子育てに暗い夜道よりこういうところを安全と考える人だっている。
ファンドがお腹いっぱいならリートも終わりって事だけどそんなことはない。
別にファンドに売らなくても賃貸物件は駅５分以内絶対有利という原則を考えれば、
ここが買い手に困るとは考えにくい。

[241: 匿名さん]

>>240
そうだといいけど。
新築でもこれだけ苦戦なのに中古ではどうなんだろうか？

[242: 匿名さん]

経済理論として、
中古販売の当初価格は、REITに売った価格以上にはなりません。
利回りプラスもその価格が前提ですので、
定価ベースでは、利回りプラスにはならないでしょう。

[243: 匿名さん]

別に苦戦ではないと思うよ。
宣伝費を使わなかっただけのこと。
他のデベと違ってあっちこっちに販売物件を持っているわけではないので、
ここを竣工近くまでに売り切ればよく、
宣伝費は極力使わなでやっているまでだなんだよ。
下手をすると宣伝費が価格の1割かなんて言われている物件もある中、
宣伝を使わなくても、
気づきさえすれば売れる条件の揃った物件とも言い得る。

[244: 匿名さん]

＞２４３
その通りです。

[245: 匿名さん]

でも、まだ完売してないよね。
売れる条件揃ってるのにね。

[246: 匿名さん]

異常な値付けするからだろ

[247: 匿名さん]

売主としては、
それとな〜く、既存購入者を刺激しないように、
既に価格適正化してる事をアピールしたいところでしょうね。

それこそ、こういう購入検討掲示板とかで、あくまで購入者の噂のような形で、
オフィシャルじゃなくディスカウント情報とかが流れると、
お、そういう事なら検討してみようか、というお客さんも増えるはず。

値引き情報は資産価値に影響、とかいうひともいるけど、
いつまでも売れ残ることの方が不人気物件として、
よっぽど資産価値に影響大だと思うけど。

そもそも値引かないと売れないのは、マンションが悪いんじゃなくて
値付けが悪かっただけのこと。
それを機動的に改定できないっていうマンション市場って、
今の時代におかしいと思います。

[248: 匿名さん]

それで実際のところ
値引きしてるの？してないの？

[249: 匿名さん]

してるよ。実際にしてもらいましたし。
でも、金額は言えないですよ。
それで十分でしょう。
もう値引きの話題はいいじゃないですか。

[250: 匿名さん]

>245、246
ここ数年間に竣工したこのあたりのタワー物件で、
入居開始前に完売した物件なんてあるかな？
派手に前評判が高かった所ほどローンキャンセルが多く出ていたようだし、
夏中に売れたら上出来。
早く販売完了したってデベに金が早く入ってくるわけでもないしね。

[251: 匿名さん]

値引きの話は禁止です！
ウラの話をオモテでするな！と何べん言ったら分かるんだ。
理由は、その都度さんざん書き込まれているので、知りたければ過去ログを参照。
何よりも、販売会社との約束を破っていることになり、大きな裏切り行為です。

[252: 匿名さん]

他の客にだまって特定の客だけ値引きする方が大きな裏切りだと思う。

[253: 匿名さん]

>250
完売とローンキャンセルは別でしょ。

苦労して完売しても、入居直前にローンキャンセルはどこでもある話。
245が言ってるのは、完売してないでしょって、日本語良くヨメよ。

[254: 匿名さん]

都内（しかも山手線沿線）駅近タワーでこれほど苦戦が伝えられる物件はないと思う。
逆にある意味では「大苦戦で大変なようだ」という話題が大きくなったほうが
完売に近づくと思うのだが。
大規模マンションは最初に売っておかないと次々話題性のある物件が出てくるので
いつまでもタラタラ販売していても物件そのものが既に忘れられて過去の物になってしまうからね。

[255: 匿名さん]

>253
250。
すべて申込みが入った時点で完売としても、
売れ残りを業者に転売するのを売れたとしても、
竣工前にすべて完売てたなんて物件は知らないなぁ。

>254
苦戦かな？
MRに行ってみれば分かるが担当者も少なく、
長い時間をかけてゆっくり売っているのだよ。
一時にどどっと集客しても経費的に合わないことが多いものなのだよ。
どこでもやっているのだが、
ここの徹底した他MRコバンザメ商法(営業法？)は、
宣伝費節減に成功したとみていいと思う。

[256: 匿名さん]

>255
マンションのことより日本語大丈夫か？

[257: 匿名さん]

ワタシノニポンゴタイジョウプヨ〜

[258: 匿名さん]

長い時間をかけてゆっくり売っていくなどという
戦略なんて、そもそも存在しない。
デベとしては、販売に時間がかかればかかる程、
コストが増加するし、値引きのリスクも抱えることになる。
一度、売り出したらできるだけ早く売ってしまいたいのは、
どんな業界でも同じ。
「いいマンションだからじっくり売る」などという発想は
マンションオタクの脳内妄想に存在するだけ。

[259: 匿名さん]

素人考えですが、やはり長い時間をかけてやっくり・・・となれば販売員を含め
人件費を無駄に垂れ流すだけだし、MRなどの維持費だって馬鹿にならない。
これだけの戸数を一度に売るのは混乱がおきるし無理でしょうけれど、４期程度に分けて
一年以内に売るのが本来の姿ではないかと・・・
苦戦を強いられている物件ほど現時点でどの程度販売(契約)したか隠すし、こまめに期分け
してもその販売数すら明かさないからねぇ。

[260: 匿名さん]

ん十億とかけた近隣物件の電波媒体費に比べれば人件費などたかが知れている。
20人に50万円/月としても、２年でたったの２億4000万円にしか過ぎない。

[261: 匿名さん]

で、結局、外資系ファンドに引き取ってもらったそうです。

[262: 匿名さん]

>>260
50万円/月なわけがないでしょうが。
まあ実態金額で考えても、商売の規模に比してたいした金額にはならないので、
文意としては260さんの通りだと思います。

[263: 匿名さん]

近隣大規模物件のデベは、ここのデベに比べて遥かに大規模。
向こうの事業規模からいけば、利益が数億円程度、上下に振れても
痛くも痒くもない。その意味では、「あせらず売る」という選択肢も
とり得るともいえる（そんな判断はまともな企業としてはあり得ないが）。

これに対してここのデベは、マンション管理業界のトップレベルとは言え、
その業界自体が吹けば飛ぶようなニッチ産業であり、経済界では日陰の存在。
ここのデベが「あせらずに売る」などというシャレた真似は到底無理。
数億円の利益が得られるか、得られないかで大問題になってしまう。
万が一、この物件で売り切れないままに在庫を抱えちゃったら、この物件は
規模が大きくて金かかってるだけに、役員は全員、顔面蒼白でしょう。

[264: 匿名さん]

懸案の土地を何とか事業化して、バランスシートから外したい、
そういう文脈から計画されたマンションだと言うことなので、
当初の値付けはあくまで、会計上こんな価格で売れたらいいな、
という価格だったのでしょうね。

でも、じっさいはホテルライクなどの趣向を凝らして高級感を演出してみても、
消費者の目は厳しいと言うか、売れ行きは芳しくなかったため、
痛みを伴う損失を計上して、現実的な処理をし、
とりあえず会計上の懸念は払拭できたのでしょう。

別に、デベロッパー業が本業なわけではないので、
上記の目的が達せられたことでよしとしているのではないでしょうか。
そんなことで、販売に焦りもなく、
淡白な印象になっているのではないかとおもいます。

[265: 匿名さん]

ん十億円の広告宣伝費って・・・いったい
どういう根拠なのよ？

[266: 匿名さん]

マンション敷地のなかでデベが持っていたのはごく一部。
バランスシートに影響する程の資産価値はなかったはず。

[267: 匿名さん]

質問があります。
専門でないのでよくわからないのですが、
購入時には数件の物件だけしか提供されませんでしたのでその中から選び購入いたしました。
でも、今他にもたくさん物件があいているのならどうして空き物件を教えてくれなかったのでしょうか？
方角を指定したからでしょうか？
とすると人気のある方角は完売し、残るは方角的によくなかったり、下の方の階が残っているのではないでしょうか？

[268: 匿名さん]

方角物件だけが物件選びの条件なお客さんばかりではありませんよね。
まずとにかく安いことが条件の人もいます。
そういう人へは人気がない代わりに安い物件を提供するのでしょうから、
全体として満遍なく売れてゆくのではないでしょうか。

[269: 匿名さん]

入居は、予定通り12月末なんでしょうか？
もう少し早まれば嬉しいのですが…。
どなたか情報もっていらっしゃいませんか？

[270: 匿名さん]

>265
テレビなど広告の費用は表にでますから分かりやすいですよ。

>263
売りを急がないで経費節減しているのは本当だと思いますよ。
最近売り出したタイプもあるのだから。
しかも、折からのマンション高騰の兆しで投資用として高値で完売したらしいですよ。

それと、
別にここだけがやっていたわけではないけど、
芝浦のライバルマンションのMRに販売員を貼り付けて、
よそが宣伝を使って集客した客を横取りして頂くやり方。
ここはこれを徹底してやっていましたね。
焦らずということばは無理があるとしても、
一気に５本もタワマンが建つという好機ならではの戦略ですね。
幾つかのライバルのペースに合わ繋いでいったので長期化しましたね。
そのお陰で宣伝費はかなり低めだと思いますよ。