ザ・パークハウス二子玉川ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 二子玉川ガーデンについての情報を希望しています。
商業施設などもちかくにあるし、緑も多いので住環境はよさそうですが、
実際はどうなんでしょうか？
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

ザパークハウス二子玉川ガーデン
所在地：東京都世田谷区瀬田4丁目360番1、他（地番）
交通：東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩10分 （西口）
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩10分 （西口）
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩10分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：59.34平米～97.62平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-futakotamagawa/?adid=2254001yhf
施工会社：東急建設株式会社　首都圏建築支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[64: 匿名さん]

地元民としての意見だけど246を挟んで駅側の方が幾分か条件がましだと思う。
246を渡るかどうかは結構重要なポイント。
246を渡らざる得ないと通勤・通学とも所用時間・事故のリスクとも悪化する。
どうせ住むなら瀬田1丁目・2丁目側の方がいい。

ちなみにここはパークアベニューという商業施設があったのだけど、
潰れた理由は坂の途中という利便性の悪さが原因だと思うのだよね。
住むには相当不便だと思うな。
というか、二子玉川・用賀エリアの中で唯一不便な場所という印象。
用賀の丘の上に上がりきってしまえばフラットでスーパー等の商業施設が充実。
二子玉川に降りてしまえば自然と商業施設が高度に融合したエリア。
坂の途中に居を構えたいのは何故？デベに踊らされない方がいいと思うけどね。

ここを検討している人はお金はあるのだろうから瀬田1丁目、2丁目のエリアに
住んだ方が満足度高いと思うよ。4丁目、5丁目でももう少し246に入った方もいい。
お金あるのにわざわざ排気ガスまみれの中で暮らしていいの？
本当に不思議なのだけど。

[65: 匿名さん]

>>62
坪400と言ってるのは関係者です。

[66: 匿名さん]

何の関係者？何かの便宜を図っているようには見えないけど。

[67: 匿名]

近所の者です。
246沿いの坂は長さはありますが勾配は比較的ゆるやかなのでキツさはさほどないです。
まあ感じ方は人それぞれかもしれませんね。
私はベビーカーでも問題のない坂だとは思いますが、
たしかに自転車が横を突っ走っていくのがあれですね。
通るたびに頼むから減速してくれと心の中で叫びます（笑）

坂に関してはネガティブな意見もあるようですが、
駅を出て高島屋やロンハーマンなどの並ぶ洗練された歩道を歩いて、その先の坂を上って、
という道のりはそれはそれである種の心地よさも感じられる気がします。

個人的には、買うなら２４６の影響のあまりなさそうなB棟かC棟ですね。
１階だと専用庭の向こうが中庭というのも良さそうですし。

[68: 匿名さん]

同じ瀬田でも、２４６をはさんで、かなり違うと思います。
１３０戸を売り切るのは結構大変そう。

[69: 購入検討中さん]

普通に考えて、246の騒音や排気ガスの影響が少しは軽減されるB棟かC棟を検討する人が大半では。あえてA棟は買わない。
売り切るのは苦労するんではなかろうか。
瀬田一丁目ならまだしも、このロケーションで坪単価400万は非道い。

[70: 匿名さん]

完売しているパークホームズより高そうですね。
配棟からして、Ｂ棟、Ｃ棟、中住戸あたりがポイントかと。

[71: 購入検討中さん]

モデルルーム見てきました。
また、全ての部屋ではありませんが、価格が決まっている部屋もありました。

わたしが希望しているのは最も高島屋寄りのＡ棟ですが90㎡ないくらいで億超えです。
最上階に近いところでは1億2500万円、最上階のルーフバルコニー部屋は1億4000近くとのこと。
㎡あたりの金額ではライズより上、以前のドエルプレステージも超えています。高いです。
イチバン安いのは、道路に近い１F、65㎡、7000万円前後の部屋でした。

高いなりの造りかといえば、そうでもありませんでした。その時点で購入する気持ちが
100%から70%に落ちました。たとえば億超えの物件なのに梁が目立つ室内。天井高も普通です。
冷暖房は普通にポンと付けてあり、埋込み式を想定していたのでビックリしました。

また130戸に対して駐車場が30くらいしかないので車持ちには辛いでしょう。
ちなみに高額物件購入者は駐車場が確約されており、そういう意味でも貧乏人は相手にしていません。
つまり高額物件以外の方、約110名で残りの10ほどの駐車場を争うわけです（笑）

逆に安い部屋もありますので貧富格差の激しいマンションになるような印象を受けました。

三菱さんのブランド力に賭けて購入するつもりですが、いまこの瞬間、プレステージの100㎡超の中古が出てきたら迷うかもしれません。

[72: 物件比較中さん]

高っ。
そんな一億なんぼするなら、どうしても新築じゃないとという方以外プレステージやパークコートの中古買うでしょ。
12000万円出すなら、近くの上野毛レジデンスの150平米オーバー買えるし。

[73: 購入検討中さん]

高過ぎ。
そのくらいの額を出せる人は、きっと不動産価値を冷静に判断する知性もあるだろうから、買わないな。
買うのは、頭の軽い小金持ちだけかな。

[74: 匿名さん]

高いとは思うけど、これも市況かな。
地所×二子玉川ってだけで手を挙げるひとも多いかもね。

[75: 匿名さん]

上野毛レジデンスはバルコニーの手すりの錆が目立ちますね。パークコートは築１５年で古さは否めず。
プレスステージはまずまず◎、かつて大平元首相の私邸があったヴィークコート瀬田１丁目も悪くないですね。
どうしても新築、予算にもいとめをつけないという方は、リセールなんて気にせず、ここを申し込むでしょうが。

[76: 匿名さん]

デザイン担当の林さん、市谷加賀町や平松一丁目の物件にも携わっているんですね。加賀町は竣工後に通りすがりましたが、素敵なマンションでした。

[77: 匿名さん]

駐車場が少なすぎると思いました。
この辺を検討される層は車持ちの世帯が多いと思いますがね。
駐車場は抽選必須になるでしょうが、外れるリスクを考えると、、、
仕様と価格も釣り合いがとれてないと思います。

[78: 周辺住民さん]

一生懸命セールストークに磨きをかけて価格の妥当性を伝えたところで、信じてしまう人はあまりいないでしょうね。例えば、原材料や人件費が高騰したからと言って車の値段を急に1割も2割も上げたらどうなるか？顧客不在の価格戦略がいつまで通用するか興味深いですね。

[79: 物件比較中さん]

プレステージの中古は滅多にでないからなー
こないだも、80平米くらいのが、出てきてすぐ売れてた。
上野毛レジデンスは見た目古いけど、全戸平置きの駐車場が付いていたり、グレードはここよりずうっと上ですよ。
私は予算が一億もないので、あれですがら一億以上出せるなら、あっちにしますね。
9000万くらいの予算なら、パークコート二子玉川にします。
ここは、内容がファミリーマンションなのに高すぎです。

[80: ご近所さん]

本当にどうしても、新築って人向けだよね。

[81: 匿名さん]

グランドヒルズ三軒茶屋の中古もでてきましたね。　　スミフのブランドマンションだけに気になります。

[82: 匿名さん]

駅から遠く、バス圏のパークコート二子玉川がこの夏、次々に売りに出たと思ったら、
あれよあれよという間に成約になって、驚いた記憶があります。
プレステージしかり、上野毛レジデンスしかり。
確かに、９０００万クラスから上の低層ハイグレードは、
二子玉川周辺を見渡し、物件そのものが限定されてしまいますね。
１３０戸も詰め詰めでつくるなら、植栽にあふれ、ゆったりとした配棟にすればよかったのに…。
駐車場も平置きを多くしたり、思い切って地下駐車場にするとか。
でも、デべとしては、販売戸数を増やし、間取りの選択肢も増やすことで、
幅広い層に向けたマンションなら、幹線沿いでも捌けると判断されたのでしょうか。
パークホームズは上手く完売したけど、ここは時間はかかりそう。

[83: ご近所さん]

グランドヒルズはエリアが違うでしょ。
ここと比較する人は少ないんじゃ。
いいマンションだけど。

[84: 匿名さん]

あのクロくて、威圧的な外観が・・・いいですか？

[85: 購入検討中さん]

まぁ、戸数も値段も二子玉川という地名に胡座をかいた感じですね。
このマンションは、青山のグランから続く三菱の黒歴史を踏襲することになりそうですね。
企業ブランドをキチンと考えないと、三菱は長期的には痛い思いをすると感じます。

[86: ご近所さん]

こんな、微妙なマンションなら、ちょい前に出てたパークコート二子玉川を買っておけば、良かった。
せめて、同じくらいのグレードならね。
裏のブランズ瀬田も大苦戦してたし、ここはブランズより高いんなら、厳しいでしょ。
我が家は中古を待つことになりそうです。

[87: 匿名さん]

二子玉川といえば、ユーミンさんを思い出します。　ユーミンさん夫妻のお気に入りの店がいくつかあるみたい。　もう、還暦を迎えたとは思えない。

[88: ご近所さん]

いまごろ後悔されてもね、、、パークコート二子玉川を買えばよかったのに。

低地でない上野毛レジデンスやパークコート瀬田の中古、まだ残ってますよ。

このパークハウスは２４６から“セットバック”する代わりに、環境・景観対策として沢山植樹でもして、

せいぜい５０から６０戸規模の永住型マンションにでもしてほしかったですね。

裏手のブランズは一応、高級路線を目指したものの、希少な用地を十分に生かしきれていないという点では同じ。

[89: 購入検討中さん]

都会で暮らすのは大変だね。
３５万都市の田舎では，駅近５分の１００平米マンションで１５００万だよ。
もっとも，田舎なら３００平米の土地で，一戸建てを買うがね。
７０平米程度で８０００万越えとは，高すぎだろ。
これからの人生設計としては，田舎に事務所を開いて自営業するのがベストかな・・・

[90: 匿名さん]

この土日もMRは満席のようで。やはりニコタマ人気。

[91: 匿名さん]

Ａ棟の眺望は魅力ですね。
南側は風致地区だから将来的にも視界を遮る建物は建たないでしょうし。
瀬田温泉のときの下の露天風呂の眺めですね。

[92: 匿名さん]

結局売れるんだろうなあ。財閥デベの二子玉最寄り物件てだけで買うよってひともいる。そういうひとが販売戸数だけいれば完売だしね。

[93: 買い換え検討中]

Atypeは、抜けているので、いいお部屋だと思いますが、広さ的にも高いでしょうね。

70㎡で、ダブルウオークインクロゼット＋納戸のCtypeで検討しようかと思います。

成城の「彩景」より、幹線沿いでもニコタマに近いほうが将来性あるかと。

子供の通学を考えても、東急沿線は何かと便がいいし。

[94: 匿名さん]

都心方面だけでなく、桐蔭学園やサレジオにも便利ですね。

[95: 周辺住民さん]

広義に考えれば、この立地は二子玉川駅徒歩圏でも胸を張ってニコタマの住民と言うのは少々恥ずかしですね。
さほど条件の整わない立地であの販売価格を考えると、「背伸びして」住民になったと思われるのが「オチ」でしょうかね。そんなにしてまでニコタマ住みたいの？と。。

経済的にも精神的にも比較的「豊かな」方の多いエリアに「ぷっ！」と笑われないような資産背景があるならいいでしょうが、そうでない場合は微妙でしょうね。こちらを検討できる方なら社会で一般的にいうところの勝ち組でしょうから適正に判断できると思います。駅側でない側の坂を登り始めたら誰も近づかない「エリア外」だと。。おまけに四六時中渋滞のメッカで駅側に渡るには一苦労と。。眺望はきっと素晴らしいでしょうが、マイナスの要素が満載です。

[96: 匿名さん]

かなり熱くネガってますが、駅周辺のタワーマンションがいいのかしらね

[97: 匿名さん]

ひとつ確実に言えることは、95がヒマな性悪人間だってこと。

[98: 匿名さん]

ここは水戸徳川家の屋敷跡だよね。昔洋館があったよ。

[99: 匿名さん]

二子玉川周辺、いろいろ物件はあれど…。

プラウド…………３つのプラウドがあるが、タワー以外は微妙な立地
ライズ……………億単位の部屋がチラホラ売りに。一般向けの部屋はなかなか出てこない
プレステージ……めったに中古が出ないが、瀬田の緑を享受できる絶好ロケーション
パークコート……三井らしい高級クラス。でも、健脚でないと通勤・通学が…
コートハウス……リノベーションの部屋が売り出されたが、駅近なので古くても高い！
パークハウス……駅徒歩３分で早々に“蒸発”したが、リバーサイドは好き好き？
ブランズ…………同じくリバーサイドも、こちらは建て替え物件
ステイツ…………大井町線の高架沿い
パークホームズ…田都の高架沿い
パークコート……花火を見るには最高。久々に中古が出てきた
サウススクエア…売主のジョイント・コーポレーションって、どうなったの？

新築では、瀬田２丁目のパークホームズは既に完売。
次は、こちらのパークハウスと、大井町線モロ線路沿いのシティハウス
チャンスか、それとも腰をすえてじっくり中古を待つか

[100: 匿名さん]

水戸徳川家の屋敷跡という意味では由緒ある土地ですね。

[101: 購入検討中さん]

購入予定の方で頭金がある人いますか？
ちなみにうちはないです。

[102: 購入検討中さん]

C-314室はまだ空欄だけど，１億くらいかな。
75.8だからメチャ狭いんだけど角部屋だね。
管理費も高いし，駐車場も2.2～2.6もするんだよね。
他を探そうかな？

[103: 匿名さん]

このマンション絶対買う。

[104: 匿名さん]

メーンエントランスの茶色い壁面、あの色使いはないなあ。デザイナーの趣味なのでしょうね。
地所の物件は、ＲＣが高い気がする。１３０戸もありながら、ＣＰはあまり良くないですね。

[105: 匿名さん]

ここのバルコニー柵はガラスパネルですか？アルミ格子ですか？

[106: 匿名さん]

都心住みからすると二子玉は交通利便性低すぎるので駅近かつ多摩川近が唯一かな。するとRIZEは凄くいいよね。デッキ完成したら出来すぎなマンションだよ。246渋滞エリア沿いのここはいろんな面からRIZEに劣りすぎてなしだなと判断しました。

[107: 購入検討中さん]

A～D棟の最上階角部屋（ルーフバルコニー付き）はすでに抽選決定です。
価格もでそろいまして、最高額はA棟の1.4億。ほかはA棟の上の方（下の
方だと眺望抜けません。瀬田温泉とジムが目の前にデーンと見えちゃいます）、
D棟の上の方が人気なようです。

いろいろDisる人もいますが、最下層の部屋以外はある程度の資産価値が担保
されてますので、数年後に手放す際に「三菱のマンションでよかった」と思うはず。

そこそこローンは組みますが、抽選に全てを賭けます。

[108: 匿名さん]

車に乗れば、横浜にも便利ですね。　　週末港北ニュータウンで買い物するのもいいかも。　　砧公園はジョギングにピタリです。　　現在は、港区の湾岸に住んでいますが、学生時代から長い間青葉台駅から渋谷の先まで通っていました。　途中下車して玉高に立ち寄ったものです。　岡本の中古が安く出ていますが、やはり電車を使うことを考えると、少し不便ですね。　

[109: 匿名さん]

なぜ資産価値が担保されるなんて断言できるのか。価格が上がりすぎて8月の契約率は70%を切ってるのに。

[110: 購入検討中さん]

資産価値が担保されるのは最上階ルーフバルコニー付きなどの、一級部屋のみです。
現段階の応募状況（すべて教えてもらえました）を見れば一目瞭然です。A棟の●階以上は価格はそんなに落ちません。
B棟、C棟はどうしても目の前の他棟がありますので、ルーフバルコニー付きとはいえ、A棟より資産価値落ちます。
D棟は本物件のタワーマンション的な存在なので、こちらも最上階ルーフバルコニー付きの部屋は価値があるでしょう。
みなさんそのようなことを知っていて、すでに競争率はかなり高く、実は当方も当選を半分諦めています。

他の部屋に関しては逆に買った瞬間から値下がります。
あたりまえです、内容に対して高すぎますし、過剰供給ですから。

中心価格帯の部屋で、まだぜんぜん希望者がいない部屋もいくつか散見されました。
意外と全戸完売は難しいかもしれませんね・・・

[111: 匿名さん]

サブエントランス寄りのC棟でしょうね。少しでも、２４６の音が気になるなら、なおさら。

[112: 匿名さん]

その値だんなら絶対RIZEの中古待つ方がいい。よくそんな出すね、この排ガスエリアで。ちょっとわからん。

[113: 匿名さん]

駅から遠い珍しいタワーマンション。エレベーター待ちを考えれば、大差ない。