ザ・パークハウス二子玉川ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 二子玉川ガーデンについての情報を希望しています。
商業施設などもちかくにあるし、緑も多いので住環境はよさそうですが、
実際はどうなんでしょうか？
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

ザパークハウス二子玉川ガーデン
所在地：東京都世田谷区瀬田4丁目360番1、他（地番）
交通：東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩10分 （西口）
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩10分 （西口）
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩10分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：59.34平米～97.62平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-futakotamagawa/?adid=2254001yhf
施工会社：東急建設株式会社　首都圏建築支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[No.1 by 匿名さん 2014-07-09 16:14:49]

幹線道路沿いですね。その分価格に反映されればいいですが、、、

[No.2 by 匿名さん 2014-07-09 20:06:55]

北バルコニーのDタイプは、２４６が背中なので、価格はおさえめかも
７０平米弱の３LDKもありますし
南向きは、棟と棟の間がタイトなので、眺望は期待できないような
２４６から遠い部屋なら、騒音は気にならないのでは
それにしても、現地は斜面を削って、既存樹はどうなったんでしょう
古いけど、アルス瀬田は緑が豊かですが

[No.3 by 匿名さん 2014-07-09 22:03:02]

HP公開前に問い合わせをした時、80m2で9000万〜のイメージとの回答でした。
騒音については、確かに246と反対に位置する部屋ならまだましかもしれませんね。。

[No.4 by 匿名さん 2014-07-09 22:46:41]

１３０戸もあるので、割安住戸狙いも可

[No.5 by 匿名さん 2014-07-09 22:53:04]

二子玉川で駅徒歩10分くらいで大手分譲だと中古でもさほど下がらなさそう。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_search.php?m=0&key=%C6%F3%B...
80平米で8500くらいだといいんだけど。価格上がってるから無理かな。

[No.6 by 周辺住民さん 2014-07-10 02:04:21]

外観が、いかにもジショらしく、ごっつい印象
メーンエントランスのCG、山河の湯を思い起こさせます
ブランズ瀬田やヴィークコート瀬田一丁目と価格帯は近いのか

[No.7 by 匿名さん 2014-07-11 09:26:59]

外観ごっついですね～、かなりの存在感で完成したらすごいことになりそう。
ランドプランが想像しにくいのですが中の方の棟も二階部分は部屋になるんでしょうか。
ルーフバルコニー付きや低層の棟の部屋は高くなりそうと思いましたがどうでしょうか。
間取りはごく一般的な感じですね。

[No.8 by 匿名さん 2014-07-11 21:53:51]

抜けていないＢ棟とＣ棟は、条件悪そうですね

[No.9 by 匿名さん 2014-07-11 22:00:47]

80㎡で9000万は高いなあ。うちは70㎡でいいから7000万台で欲しいです

[No.10 by 匿名さん 2014-07-14 14:29:45]

　二子玉川とは言え価格帯は強気な感じをうけますね
専有面積が余裕をもって確保されていることは素晴らしいと思います
ここだと資産価値は割と維持できそうな感じはしますよね

　でもデザインはゴツイですね、ほんと。
もっと優しい感じの方が街的にはなじむのではとは思いましたが
もうこれは好き好きでしょうか。

[No.11 by 匿名さん 2014-07-14 16:42:02]

冗談かと思ったら、本当に世田谷ナンバーって導入されるんですね、う～む・・・

二子玉川には住みたいが、「世田谷ナンバー」は絶対イヤだ。。。
なぜ、品川のままじゃダメなのか。。

[No.12 by 匿名さん 2014-07-14 16:49:13]

瀬田温泉の跡地ということで、パークコート二子玉川のように
豊かな樹木と共存する物件を期待していたのですが……
デザインを見るかぎりでは激しくイメージと違っていてがっかり。
ホームページでも特にそれを謳い文句にはしていないようですね。

[No.13 by 匿名さん 2014-07-14 20:59:26]

斜面がすっかり削られ、瀬田の自然の緑が……
１３０戸は、あまりにも詰めすぎ、多すぎます

[No.14 by マンコミュファンさん 2014-07-15 04:02:45]

なんとなく、元の山河の湯に似てなくもない
公式ページの完成予想CGを見ると、
マンションというよりビルって感じ？

[No.15 by 匿名さん 2014-07-15 15:49:15]

山河の湯のイメージは確かにあるかもしれませんね。個人的に何度も足を運んだ
場所だから余計かもしれないけど。ここは駅から多少離れてはいるけど、
立地を考えると資産価値は落ちない様な気がします。安くて資産価値がない物件よりも
多少高くても資産価値が下がらない物件を選びたいです。
お買い物はミニコープが近いけど、品揃えがいまいちですね。

[No.16 by 匿名さん 2014-07-15 20:20:50]

買い物は用賀がいいと思います。オーケー＆フジスーパーがお得！　コープは安いとは言い難いので。

[No.17 by 匿名さん 2014-07-15 20:45:40]

８月３日の「計画説明会」って、有楽町まで行かなければならないんですね。
モデルルームは、秋以降になるのか・・・

[No.18 by 周辺住民さん 2014-07-15 22:37:28]

うーん。やはり２４６に面している点がこの物件の大きなマイナスポイントですね。特に土日はその先の瀬田交差点を左折するための信号待ちの車列ができ周辺は排気ガスまみれで空気悪いです。二子玉川ガーデンというよりも、「瀬田交差点渋滞ポイント手前坂横マンション」というネーミングが違和感ないかと思います。

[No.19 by 匿名さん 2014-07-15 23:21:38]

同感です。マンション前はいつも渋滞で車列が出来ていますね。
地元を知る人は避ける場所ですが、人気の二子玉川で瀬田とくればそれでも売れるんでしょうね。

[No.20 by 匿名さん 2014-07-15 23:29:13]

「瀬田交差点渋滞ポイント手前坂横マンション」というネーミングが違和感ないかと思います‥って別にわざわざ書き込まなくていいよ。必要無い

[No.21 by 匿名さん 2014-07-17 23:08:43]

これから購入検討する人に事実が分かりやすく伝わることはいいことだけどね。

[No.23 by 匿名さん 2014-07-25 23:34:51]

マンション自体が大きな壁になるので２４６の逆側は排ガスや騒音は案外少ないかと。
以前の瀬田温泉に行ったことのある方ならわかると思いますが、
建物を背にした露天風呂は排ガスや騒音などとは無縁の森の中といった風情でしたね。

それにしてもあの環境そのままだったら最高でしたが。
水戸徳川家由来の立派な木々を伐採してしまい近隣住民からも反感を買っているようです。

[No.24 by 匿名さん 2014-07-26 01:48:28]

建設反対の幟、まだありますね
近隣住民の方ならずとも、地肌がむきだしの光景、つらいなあ
稀有な緑に配慮したランドスケープにできなかったのでしょうか

[No.26 by 匿名さん 2014-07-27 07:17:07]

豊かな緑を伐採したのは、残念ですね。
緑が少ないと、ますます温暖化が進みそう。

外観デザインは、現代的でオシャレですね。
白が基調なので汚れが将来的にどうなのか気になるところではありますが。

アルコープやポーチ付なのが、プライベート感がアップします。

[No.27 by 匿名さん 2014-07-27 07:45:32]

>外観デザインは、現代的でオシャレですね。

そういう印象もあるんですね

地所さんなんで、どうも丸の内のオフィス街の重厚長大なイメージがオーバーラップします

[No.28 by 購入経験者さん 2014-08-03 05:47:57]

あの緑が失われてしまうのは残念です。。。

樹木を伐採しておきながら、名称にガーデンをつけるのは何かの皮肉でしょうか。。。

[No.29 by 匿名さん 2014-08-03 08:36:13]

アルス瀬田がある瀬田２丁目や１丁目側が緑豊かなのと比べ、
あの建設現場を見ると、胸が痛みます。
１３０戸なんて言わず、５０戸程度の小規模マンションで良かったのに・・・
それでは、デべとしての採算が全く合わないのでしょうね。

[No.31 by 匿名さん 2014-08-08 22:00:53]

ここは厳しいですね。
以前、遊びに行ったことがありますが、まさかマンションになろうとは。。。
再販も厳しいような気がします。

[No.32 by 匿名さん 2014-08-09 18:14:50]

あれほど豊かな緑をひとつも生かせず、儲け主義丸出し、建物むき出しのこんな醜悪なものを出してくるなんて。
センスなさすぎ。地所のザ・パークハウス・シリーズはオワコンだね。
この物件を見てよくわかった。

[No.33 by 物件比較中さん 2014-08-09 21:42:51]

完成図を見ると、巨大戦艦のように見えませんか？
三井不動産だったら、ランドスケープを考えて、
既存樹とマッチした設計になったと思います。
いったい、坪いくらなんでしょうかね。
８月３日の説明会に行かれた方、教えてください。

[No.34 by 匿名さん 2014-08-11 18:52:32]

デザイン的には威圧感がありますよね。重厚といえばそうなんですけど。
外観完成予想CGだと緑は結構あるように思えましたが新しく植えるものがほとんどなんでしょうか。
再販が厳しいというレスがありますけどどうしてなんでしょうか？
こちらは1LDKからあるんですね、小さい部屋は賃貸になることも多そうですがどうなるでしょうね。

[No.35 by 匿名さん 2014-08-15 15:37:09]

賃貸用ならいいのではないでしょうか？
チャイナが買うかな？

[No.36 by 匿名さん 2014-08-15 16:04:46]

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=5&b=50&o=275...
このマンションも斜面にできているし、私は買わないな。

[No.37 by 匿名さん 2014-08-17 22:05:19]

外壁の意匠は良さそうですね。

でもたしかに、名前にガーデンとあるからにはガーデンたりうる環境に仕上がるといいですね。
ご近隣様から白い目で見られないためにもそこは重要なポイントかもしれません。

[No.38 by 匿名さん 2014-08-18 23:37:18]

Dタイプはコンパクトで、２人暮らしにはいいかも。でももう少し収納が欲しいかなと思ったらBタイプですね。Aタイプは広すぎちゃうでしょうけれど。

[No.39 by 匿名さん 2014-08-18 23:49:49]

北向きのDを買うのは、なかなか勇気がいりますね
Bは８０００万、９０００万前後、これまた都心が買えそう

[No.40 by 匿名さん 2014-08-20 14:58:49]

高齢化になっても子供が跡を継いだり、同居することも少なくなりましたね
戸建てを持っても補修等長期にわたると建て替えなど大変ですしマンションの需要も増えてきますよね
最近は消費税の増税後の反動でそれほど伸びてはいないのでしょうか、ニュースでやっていましたね
これからのまたまた増税に向けて早めに手を打たねばとも思います

[No.41 by 匿名さん 2014-08-21 20:40:13]

マンションにしても戸建てにしても税金は掛かってきますからね。
住む場所を買っても税金税金で、売っても税金、そこに住んでいても税金。
日本て、なにかアクションが有る度に税金。
本当に嫌になっちゃう。税金の話しを聞く度に暗くなります。（泣）

[No.42 by 周辺住民さん 2014-09-24 00:03:28]

用賀在住です。駅前のOKは一通りのものは揃いますが二階建てでさほど大きくはないです。下着やシーツといった日用品はさらにそこから15分ほど離れたOKに行かなくてはなりません。
また二子玉までは急な下り坂、帰りは登り坂がかなりしんどいです。
夜は道路に面してはいますがその坂を登っている人ほとんど見たことないです。
用賀を利用することになるでしょう。
しかし駅前のOKはマンションに近い出口とは逆です。
瀬田温泉なくさないで欲しかった。

[No.43 by 購入検討中さん 2014-09-27 14:40:51]

ここはいくらくらいなんですか？

[No.44 by 匿名さん 2014-09-29 22:47:09]

賃貸にすべきかマンション買っちゃうかいろいろ悩みますが、こちらはいろいろな間取りがあって自分たち好みの間取りもありそうな気がします。広さもまちまちですし、いろんなタイプがありますね。周りは庭に囲まれてほっと一息できるのもいいかなと。

[No.45 by 匿名さん 2014-10-01 16:55:33]

場所もそこそこ悪く無い場所にありますので、
将来的な事を考えると買ってしまいたい様な感じがありますよね。
ややお店からは距離があるようにも思えますが、
駅までの距離は割と気になりませんね。
立地としては良いと思います。

[No.46 by 購入検討中さん 2014-10-01 17:25:18]

住宅ローンもじわじわ上がってきましたね。

[No.47 by 匿名さん 2014-10-02 01:23:07]

駅の看板に、二子玉川から６分！！　といっても、モデルルームまで。現地、改めて遠いなあ。用賀のほうが近い。
山河の湯の跡地。そもそも温泉はどうなったのでしょうか？　どなたか、ご存知ですか？

[No.48 by ご近所 2014-10-04 00:45:01]

山河の湯は、アクセス悪いから潰れました。

[No.49 by 匿名さん 2014-10-04 08:29:59]

ざっと、つぼたん４００近いのでしょうか。
幹線沿いでも、二子玉川エリアというだけにで、高くなりそうですが。。。

[No.50 by 匿名さん 2014-10-04 13:04:40]

外壁の特殊塗装というのが気になりますが、これなんなんでしょうか？

[No.51 by 匿名さん 2014-10-05 00:38:12]

坪単400はないのでは？駅から遠いし、246沿いだし。
350程度なのでは？

[No.52 by 匿名さん 2014-10-05 00:52:27]

この場所で坪３００以上したら割高だと思います。

[No.53 by 匿名さん 2014-10-05 01:29:11]

坪単は300が妥当。

[No.54 by 匿名さん 2014-10-05 08:48:39]

来年、駅前再開発の「最終章」で二子玉川は大きく変わります。
幹線沿いだから安く買えるというのは、期待薄。
３００はあり得ないでしょうね。
関係者は「成城彩景」との比較や予定価格については、
「今後の（検討者の）反応を見て」と明言していませんが、
「ニコタマ物件」にふさわしいプライスになると予想します。
丸の内での事前イベント開催や事前案内会の出足を見ても、
宣伝・広告にかける意気込みからも、デべの"本気度"がうかがえます。
騒音の影響が緩和されるサブエントランスに近いC棟の住戸や
専用庭付き住戸は人気かもしれませんね。
瀬田で戸建となると「億」ですが、マンションの実需はあります。

[No.55 by 匿名さん 2014-10-05 14:12:53]

関係者ですか？

[No.56 by 周辺住民さん 2014-10-05 16:22:28]

このロケーションは坂の勾配がきつく、登りも下りもそれなりに負担がきます。ベビーカーなどは下りは加速し過ぎて危険が伴い、登りはタフです。おまけに狭い歩道の横を自転車が結構なスピードで追い抜いていきますからぶつかる危険があります。フラットな道の１０分とは訳が違います。

上で300位が妥当だと言っている人がいますが、そうなれば実需が伴うでしょうが実際は400位を考えているそうですのでデベはこのギャップをどう埋めて売り切るのかお手並み拝見です。。

[No.57 by 匿名さん 2014-10-05 16:39:21]

空気悪すぎかな、２４６のこのあたり渋滞も多く交通量半端ない。ちょっと無理かな。みんな環境は大丈夫なの？

子供が喘息になったら原因なんであろうが自戒の念にとらわれるし

[No.58 by 匿名さん 2014-10-05 18:57:04]

引き渡しが再来年初め。それをどうみるか。
ま、予算的に３５０がマックスの方は、撤退が賢明かも。

[No.59 by ご近所さん 2014-10-06 02:14:13]

同じ瀬田なら、ヴィークコート瀬田一丁目が欲しいなあ。
パークコート瀬田の中古が出てきたけど、築年数にしては高いか。

[No.60 by ご近所さん 2014-10-06 14:53:16]

現地を見たら、敷地は道に沿って細長く、奥行きが思ったより
ずっと浅い印象を持ちました。

[No.61 by 匿名さん 2014-10-06 14:57:38]

>>55
そう思います。

[No.62 by 検討中の奥さま 2014-10-06 21:09:24]

高齢者とベビーカーにはきつ過ぎる坂ですね。駅から遠いし。登り坂含め、徒歩15分はみても良い。
若くても、よっぽど健脚でないと、買った10年後は後悔すると思う。あと、前の人も書いてたけど、特に下りのベビーカーは事故のリスクがあり過ぎる。子育て世代は無理。

購入者は、30代から40代でまだ若く、子供も排気ガスによる健康被害にも耐えられる免疫力がついた中学生くらいになってる必要がある。かなり限定されるね。

どうせ二子玉川に住むなら、もう少しマシな場所に住むべきだね。

坪単価は400くらいだろうけど、資産価値はあまり高く無いだろうし、価格によっては売れ残りも十分あり得ると思う。

[No.63 by 匿名さん 2014-10-07 08:10:50]

お向かいのパークホームズは完売している。

[No.64 by 匿名さん 2014-10-07 11:35:40]

地元民としての意見だけど246を挟んで駅側の方が幾分か条件がましだと思う。
246を渡るかどうかは結構重要なポイント。
246を渡らざる得ないと通勤・通学とも所用時間・事故のリスクとも悪化する。
どうせ住むなら瀬田1丁目・2丁目側の方がいい。

ちなみにここはパークアベニューという商業施設があったのだけど、
潰れた理由は坂の途中という利便性の悪さが原因だと思うのだよね。
住むには相当不便だと思うな。
というか、二子玉川・用賀エリアの中で唯一不便な場所という印象。
用賀の丘の上に上がりきってしまえばフラットでスーパー等の商業施設が充実。
二子玉川に降りてしまえば自然と商業施設が高度に融合したエリア。
坂の途中に居を構えたいのは何故？デベに踊らされない方がいいと思うけどね。

ここを検討している人はお金はあるのだろうから瀬田1丁目、2丁目のエリアに
住んだ方が満足度高いと思うよ。4丁目、5丁目でももう少し246に入った方もいい。
お金あるのにわざわざ排気ガスまみれの中で暮らしていいの？
本当に不思議なのだけど。

[No.65 by 匿名さん 2014-10-07 13:09:52]

>>62
坪400と言ってるのは関係者です。

[No.66 by 匿名さん 2014-10-07 15:30:32]

何の関係者？何かの便宜を図っているようには見えないけど。

[No.67 by 匿名 2014-10-07 19:54:56]

近所の者です。
246沿いの坂は長さはありますが勾配は比較的ゆるやかなのでキツさはさほどないです。
まあ感じ方は人それぞれかもしれませんね。
私はベビーカーでも問題のない坂だとは思いますが、
たしかに自転車が横を突っ走っていくのがあれですね。
通るたびに頼むから減速してくれと心の中で叫びます（笑）

坂に関してはネガティブな意見もあるようですが、
駅を出て高島屋やロンハーマンなどの並ぶ洗練された歩道を歩いて、その先の坂を上って、
という道のりはそれはそれである種の心地よさも感じられる気がします。

個人的には、買うなら２４６の影響のあまりなさそうなB棟かC棟ですね。
１階だと専用庭の向こうが中庭というのも良さそうですし。

[No.68 by 匿名さん 2014-10-07 21:21:52]

同じ瀬田でも、２４６をはさんで、かなり違うと思います。
１３０戸を売り切るのは結構大変そう。

[No.69 by 購入検討中さん 2014-10-07 22:59:46]

普通に考えて、246の騒音や排気ガスの影響が少しは軽減されるB棟かC棟を検討する人が大半では。あえてA棟は買わない。
売り切るのは苦労するんではなかろうか。
瀬田一丁目ならまだしも、このロケーションで坪単価400万は非道い。

[No.70 by 匿名さん 2014-10-08 00:38:00]

完売しているパークホームズより高そうですね。
配棟からして、Ｂ棟、Ｃ棟、中住戸あたりがポイントかと。

[No.71 by 購入検討中さん 2014-10-08 16:46:59]

モデルルーム見てきました。
また、全ての部屋ではありませんが、価格が決まっている部屋もありました。

わたしが希望しているのは最も高島屋寄りのＡ棟ですが90㎡ないくらいで億超えです。
最上階に近いところでは1億2500万円、最上階のルーフバルコニー部屋は1億4000近くとのこと。
㎡あたりの金額ではライズより上、以前のドエルプレステージも超えています。高いです。
イチバン安いのは、道路に近い１F、65㎡、7000万円前後の部屋でした。

高いなりの造りかといえば、そうでもありませんでした。その時点で購入する気持ちが
100%から70%に落ちました。たとえば億超えの物件なのに梁が目立つ室内。天井高も普通です。
冷暖房は普通にポンと付けてあり、埋込み式を想定していたのでビックリしました。

また130戸に対して駐車場が30くらいしかないので車持ちには辛いでしょう。
ちなみに高額物件購入者は駐車場が確約されており、そういう意味でも貧乏人は相手にしていません。
つまり高額物件以外の方、約110名で残りの10ほどの駐車場を争うわけです（笑）

逆に安い部屋もありますので貧富格差の激しいマンションになるような印象を受けました。

三菱さんのブランド力に賭けて購入するつもりですが、いまこの瞬間、プレステージの100㎡超の中古が出てきたら迷うかもしれません。

[No.72 by 物件比較中さん 2014-10-08 18:10:30]

高っ。
そんな一億なんぼするなら、どうしても新築じゃないとという方以外プレステージやパークコートの中古買うでしょ。
12000万円出すなら、近くの上野毛レジデンスの150平米オーバー買えるし。

[No.73 by 購入検討中さん 2014-10-08 18:14:48]

高過ぎ。
そのくらいの額を出せる人は、きっと不動産価値を冷静に判断する知性もあるだろうから、買わないな。
買うのは、頭の軽い小金持ちだけかな。

[No.74 by 匿名さん 2014-10-08 18:21:24]

高いとは思うけど、これも市況かな。
地所×二子玉川ってだけで手を挙げるひとも多いかもね。

[No.75 by 匿名さん 2014-10-08 21:23:23]

上野毛レジデンスはバルコニーの手すりの錆が目立ちますね。パークコートは築１５年で古さは否めず。
プレスステージはまずまず◎、かつて大平元首相の私邸があったヴィークコート瀬田１丁目も悪くないですね。
どうしても新築、予算にもいとめをつけないという方は、リセールなんて気にせず、ここを申し込むでしょうが。

[No.76 by 匿名さん 2014-10-08 21:32:38]

デザイン担当の林さん、市谷加賀町や平松一丁目の物件にも携わっているんですね。加賀町は竣工後に通りすがりましたが、素敵なマンションでした。

[No.77 by 匿名さん 2014-10-08 21:46:03]

駐車場が少なすぎると思いました。
この辺を検討される層は車持ちの世帯が多いと思いますがね。
駐車場は抽選必須になるでしょうが、外れるリスクを考えると、、、
仕様と価格も釣り合いがとれてないと思います。

[No.78 by 周辺住民さん 2014-10-08 22:28:51]

一生懸命セールストークに磨きをかけて価格の妥当性を伝えたところで、信じてしまう人はあまりいないでしょうね。例えば、原材料や人件費が高騰したからと言って車の値段を急に1割も2割も上げたらどうなるか？顧客不在の価格戦略がいつまで通用するか興味深いですね。

[No.79 by 物件比較中さん 2014-10-08 23:58:41]

プレステージの中古は滅多にでないからなー
こないだも、80平米くらいのが、出てきてすぐ売れてた。
上野毛レジデンスは見た目古いけど、全戸平置きの駐車場が付いていたり、グレードはここよりずうっと上ですよ。
私は予算が一億もないので、あれですがら一億以上出せるなら、あっちにしますね。
9000万くらいの予算なら、パークコート二子玉川にします。
ここは、内容がファミリーマンションなのに高すぎです。

[No.80 by ご近所さん 2014-10-08 23:59:58]

本当にどうしても、新築って人向けだよね。

[No.81 by 匿名さん 2014-10-09 00:54:51]

グランドヒルズ三軒茶屋の中古もでてきましたね。　　スミフのブランドマンションだけに気になります。

[No.82 by 匿名さん 2014-10-09 03:03:02]

駅から遠く、バス圏のパークコート二子玉川がこの夏、次々に売りに出たと思ったら、
あれよあれよという間に成約になって、驚いた記憶があります。
プレステージしかり、上野毛レジデンスしかり。
確かに、９０００万クラスから上の低層ハイグレードは、
二子玉川周辺を見渡し、物件そのものが限定されてしまいますね。
１３０戸も詰め詰めでつくるなら、植栽にあふれ、ゆったりとした配棟にすればよかったのに…。
駐車場も平置きを多くしたり、思い切って地下駐車場にするとか。
でも、デべとしては、販売戸数を増やし、間取りの選択肢も増やすことで、
幅広い層に向けたマンションなら、幹線沿いでも捌けると判断されたのでしょうか。
パークホームズは上手く完売したけど、ここは時間はかかりそう。

[No.83 by ご近所さん 2014-10-09 07:47:31]

グランドヒルズはエリアが違うでしょ。
ここと比較する人は少ないんじゃ。
いいマンションだけど。

[No.84 by 匿名さん 2014-10-09 07:56:39]

あのクロくて、威圧的な外観が・・・いいですか？

[No.85 by 購入検討中さん 2014-10-09 23:04:27]

まぁ、戸数も値段も二子玉川という地名に胡座をかいた感じですね。
このマンションは、青山のグランから続く三菱の黒歴史を踏襲することになりそうですね。
企業ブランドをキチンと考えないと、三菱は長期的には痛い思いをすると感じます。

[No.86 by ご近所さん 2014-10-10 00:01:03]

こんな、微妙なマンションなら、ちょい前に出てたパークコート二子玉川を買っておけば、良かった。
せめて、同じくらいのグレードならね。
裏のブランズ瀬田も大苦戦してたし、ここはブランズより高いんなら、厳しいでしょ。
我が家は中古を待つことになりそうです。

[No.87 by 匿名さん 2014-10-10 02:17:57]

二子玉川といえば、ユーミンさんを思い出します。　ユーミンさん夫妻のお気に入りの店がいくつかあるみたい。　もう、還暦を迎えたとは思えない。

[No.88 by ご近所さん 2014-10-10 02:43:59]

いまごろ後悔されてもね、、、パークコート二子玉川を買えばよかったのに。

低地でない上野毛レジデンスやパークコート瀬田の中古、まだ残ってますよ。

このパークハウスは２４６から“セットバック”する代わりに、環境・景観対策として沢山植樹でもして、

せいぜい５０から６０戸規模の永住型マンションにでもしてほしかったですね。

裏手のブランズは一応、高級路線を目指したものの、希少な用地を十分に生かしきれていないという点では同じ。

[No.89 by 購入検討中さん 2014-10-10 13:18:33]

都会で暮らすのは大変だね。
３５万都市の田舎では，駅近５分の１００平米マンションで１５００万だよ。
もっとも，田舎なら３００平米の土地で，一戸建てを買うがね。
７０平米程度で８０００万越えとは，高すぎだろ。
これからの人生設計としては，田舎に事務所を開いて自営業するのがベストかな・・・

[No.90 by 匿名さん 2014-10-11 09:26:57]

この土日もMRは満席のようで。やはりニコタマ人気。

[No.91 by 匿名さん 2014-10-11 23:21:32]

Ａ棟の眺望は魅力ですね。
南側は風致地区だから将来的にも視界を遮る建物は建たないでしょうし。
瀬田温泉のときの下の露天風呂の眺めですね。

[No.92 by 匿名さん 2014-10-11 23:25:54]

結局売れるんだろうなあ。財閥デベの二子玉最寄り物件てだけで買うよってひともいる。そういうひとが販売戸数だけいれば完売だしね。

[No.93 by 買い換え検討中 2014-10-12 10:20:31]

Atypeは、抜けているので、いいお部屋だと思いますが、広さ的にも高いでしょうね。

70㎡で、ダブルウオークインクロゼット＋納戸のCtypeで検討しようかと思います。

成城の「彩景」より、幹線沿いでもニコタマに近いほうが将来性あるかと。

子供の通学を考えても、東急沿線は何かと便がいいし。

[No.94 by 匿名さん 2014-10-12 11:34:22]

都心方面だけでなく、桐蔭学園やサレジオにも便利ですね。

[No.95 by 周辺住民さん 2014-10-12 22:57:16]

広義に考えれば、この立地は二子玉川駅徒歩圏でも胸を張ってニコタマの住民と言うのは少々恥ずかしですね。
さほど条件の整わない立地であの販売価格を考えると、「背伸びして」住民になったと思われるのが「オチ」でしょうかね。そんなにしてまでニコタマ住みたいの？と。。

経済的にも精神的にも比較的「豊かな」方の多いエリアに「ぷっ！」と笑われないような資産背景があるならいいでしょうが、そうでない場合は微妙でしょうね。こちらを検討できる方なら社会で一般的にいうところの勝ち組でしょうから適正に判断できると思います。駅側でない側の坂を登り始めたら誰も近づかない「エリア外」だと。。おまけに四六時中渋滞のメッカで駅側に渡るには一苦労と。。眺望はきっと素晴らしいでしょうが、マイナスの要素が満載です。

[No.96 by 匿名さん 2014-10-12 23:00:53]

かなり熱くネガってますが、駅周辺のタワーマンションがいいのかしらね

[No.97 by 匿名さん 2014-10-12 23:28:17]

ひとつ確実に言えることは、95がヒマな性悪人間だってこと。

[No.98 by 匿名さん 2014-10-13 09:33:23]

ここは水戸徳川家の屋敷跡だよね。昔洋館があったよ。

[No.99 by 匿名さん 2014-10-13 10:39:10]

二子玉川周辺、いろいろ物件はあれど…。

プラウド…………３つのプラウドがあるが、タワー以外は微妙な立地
ライズ……………億単位の部屋がチラホラ売りに。一般向けの部屋はなかなか出てこない
プレステージ……めったに中古が出ないが、瀬田の緑を享受できる絶好ロケーション
パークコート……三井らしい高級クラス。でも、健脚でないと通勤・通学が…
コートハウス……リノベーションの部屋が売り出されたが、駅近なので古くても高い！
パークハウス……駅徒歩３分で早々に“蒸発”したが、リバーサイドは好き好き？
ブランズ…………同じくリバーサイドも、こちらは建て替え物件
ステイツ…………大井町線の高架沿い
パークホームズ…田都の高架沿い
パークコート……花火を見るには最高。久々に中古が出てきた
サウススクエア…売主のジョイント・コーポレーションって、どうなったの？

新築では、瀬田２丁目のパークホームズは既に完売。
次は、こちらのパークハウスと、大井町線モロ線路沿いのシティハウス
チャンスか、それとも腰をすえてじっくり中古を待つか

[No.100 by 匿名さん 2014-10-13 13:38:00]

水戸徳川家の屋敷跡という意味では由緒ある土地ですね。

[No.101 by 購入検討中さん 2014-10-13 15:33:31]

購入予定の方で頭金がある人いますか？
ちなみにうちはないです。

[No.102 by 購入検討中さん 2014-10-13 20:10:00]

C-314室はまだ空欄だけど，１億くらいかな。
75.8だからメチャ狭いんだけど角部屋だね。
管理費も高いし，駐車場も2.2～2.6もするんだよね。
他を探そうかな？

[No.103 by 匿名さん 2014-10-14 06:15:36]

このマンション絶対買う。

[No.104 by 匿名さん 2014-10-14 06:31:33]

メーンエントランスの茶色い壁面、あの色使いはないなあ。デザイナーの趣味なのでしょうね。
地所の物件は、ＲＣが高い気がする。１３０戸もありながら、ＣＰはあまり良くないですね。

[No.105 by 匿名さん 2014-10-14 07:25:49]

ここのバルコニー柵はガラスパネルですか？アルミ格子ですか？

[No.106 by 匿名さん 2014-10-14 08:00:24]

都心住みからすると二子玉は交通利便性低すぎるので駅近かつ多摩川近が唯一かな。するとRIZEは凄くいいよね。デッキ完成したら出来すぎなマンションだよ。246渋滞エリア沿いのここはいろんな面からRIZEに劣りすぎてなしだなと判断しました。

[No.107 by 購入検討中さん 2014-10-14 10:23:25]

A～D棟の最上階角部屋（ルーフバルコニー付き）はすでに抽選決定です。
価格もでそろいまして、最高額はA棟の1.4億。ほかはA棟の上の方（下の
方だと眺望抜けません。瀬田温泉とジムが目の前にデーンと見えちゃいます）、
D棟の上の方が人気なようです。

いろいろDisる人もいますが、最下層の部屋以外はある程度の資産価値が担保
されてますので、数年後に手放す際に「三菱のマンションでよかった」と思うはず。

そこそこローンは組みますが、抽選に全てを賭けます。

[No.108 by 匿名さん 2014-10-14 11:14:14]

車に乗れば、横浜にも便利ですね。　　週末港北ニュータウンで買い物するのもいいかも。　　砧公園はジョギングにピタリです。　　現在は、港区の湾岸に住んでいますが、学生時代から長い間青葉台駅から渋谷の先まで通っていました。　途中下車して玉高に立ち寄ったものです。　岡本の中古が安く出ていますが、やはり電車を使うことを考えると、少し不便ですね。　

[No.109 by 匿名さん 2014-10-14 12:09:46]

なぜ資産価値が担保されるなんて断言できるのか。価格が上がりすぎて8月の契約率は70%を切ってるのに。

[No.110 by 購入検討中さん 2014-10-14 13:42:03]

資産価値が担保されるのは最上階ルーフバルコニー付きなどの、一級部屋のみです。
現段階の応募状況（すべて教えてもらえました）を見れば一目瞭然です。A棟の●階以上は価格はそんなに落ちません。
B棟、C棟はどうしても目の前の他棟がありますので、ルーフバルコニー付きとはいえ、A棟より資産価値落ちます。
D棟は本物件のタワーマンション的な存在なので、こちらも最上階ルーフバルコニー付きの部屋は価値があるでしょう。
みなさんそのようなことを知っていて、すでに競争率はかなり高く、実は当方も当選を半分諦めています。

他の部屋に関しては逆に買った瞬間から値下がります。
あたりまえです、内容に対して高すぎますし、過剰供給ですから。

中心価格帯の部屋で、まだぜんぜん希望者がいない部屋もいくつか散見されました。
意外と全戸完売は難しいかもしれませんね・・・

[No.111 by 匿名さん 2014-10-14 22:55:15]

サブエントランス寄りのC棟でしょうね。少しでも、２４６の音が気になるなら、なおさら。

[No.112 by 匿名さん 2014-10-15 01:00:32]

その値だんなら絶対RIZEの中古待つ方がいい。よくそんな出すね、この排ガスエリアで。ちょっとわからん。

[No.113 by 匿名さん 2014-10-15 01:39:56]

駅から遠い珍しいタワーマンション。エレベーター待ちを考えれば、大差ない。

[No.114 by 匿名さん 2014-10-15 08:46:25]

RISEいい環境だけど
駅近かつ多摩川近と言うならむしろプラウドタワー。
少し前に出てましたね。
そもそもRIZEはバンドです。
まあネタだから仕方ないですかね。

[No.115 by 匿名さん 2014-10-15 09:04:01]

>>114

現地あるいた？RIZEの周辺環境素晴らしくない？あの、素敵な公園、デッキ完成したら駅から素晴らしいアプローチとRIZE商業ゾーンは至近。プラウドタワーはタワー周囲の余剰スペースなく交通量が多い交差点にあり、また電車とやや近すぎる。子持ちファミリーだから全然RIZEのが上、二度と出ない立地。港区住みだが、分譲時買っておけばと唯一後悔してる物件。すいません、ちょいと熱くなりました(笑)

[No.116 by 匿名さん 2014-10-15 09:21:37]

この価格でペラボーには滅入る…

[No.117 by 匿名さん 2014-10-15 09:30:28]

どんな層の人が買うのかね。
小金持ちの，成金が大半か・・・・

[No.118 by 匿名さん 2014-10-15 10:55:28]

ここは外廊下なのでしょうか？

それから、Ａ棟の隣にできるスポーツクラブの建物はどのくらいの高さになるかご存じの方いらっしゃいます？
ホームページ　http://www.aquasportsspa.com/index.html#home　を見ただけではよくわからなくて。

[No.119 by 匿名さん 2014-10-15 16:24:14]

ライズはいいよね。理想の住環境をイメージして作っただけはある。都心には真似できない再開発の見本だと思う。私も買わなくて後悔しているけど瀬田も違う良さがあるよ。Aqua sports & spaは楽しみ。いいものを作ってほしいな。

[No.120 by 匿名さん 2014-10-15 16:26:44]

間違いなく外廊下ですよ。

[No.122 by 匿名さん 2014-10-17 08:18:41]

まあ騒音等は棟と階次第でけっこう変わってくるのでそこの選択肢はありますね。
ちなみに246側は二重窓のようです。今時の窓は遮音性や気密性高いんですよね。

スポーツクラブは風致地区の15メートルの高さ規制と地盤の高低差（一番下側はマンションよりだいぶ低い地点ですね）から考えるに、手前に出っ張るのはせいぜい一階分くらいかな？あくまで予測ですが。

[No.123 by 匿名さん 2014-10-17 09:17:54]

今どき，道路脇でなくても，
地方のマンションでもペアガラス（二重ガラス）が常識ですよ。
建設地は２４６に直面して，しかも坂道の途中で，
信号もあって，車が止まっている間と，数分おきに加速する排ガスは
難点ですね。
良いのは，道路の反対側で５０ｍくらい離れた角部屋くらいかな・・・

[No.124 by いつか買いたいさん 2014-10-17 09:39:30]

駅10分、246沿い、外廊下、壁掛けエアコン･･･
かなり微妙ですね。

[No.125 by 匿名さん 2014-10-17 09:40:12]

122さんが言ってるのは、ペアガラスのことじゃなくて窓自体が二重についているということだと思いますが。

確かに246側の車やバイクの騒音はかなりのものですが、逆サイドは割と静かですよね。
まあ、価格も高く気持ちの悪い変な間取りが多いですよね。

この時期に新築で検討するなら向かいのパークホームズの方が良かったかな。。。

[No.126 by 匿名さん 2014-10-17 11:08:10]

悪い条件だけ並べたらどの物件もネガティブになっちゃいますよ（笑）

[No.127 by 匿名 2014-10-17 12:00:58]

確かに246沿いですが、多摩川から抜けている分、風通しで緩和されることはないのでしょうか？

[No.128 by 匿名さん 2014-10-17 14:08:58]

まわりの地形上も、風はよく通るでしょうね。
排ガスでいうと、主開口の方向上一番影響を受けてしまうのはＡ棟ですね。特に南風の季節は。
ただ、Ａ棟には眺望の付加価値があるので何をとるか次第ですね。

[No.129 by 匿名さん 2014-10-17 14:39:30]

狭い部屋が多いけど誰が買うんだろう？

[No.130 by 匿名さん 2014-10-17 18:35:49]

そうです、二重窓はペアガラスではなく二重の窓ですよ。

[No.131 by 匿名さん 2014-10-17 19:10:26]

二重の窓が設置されているのが最初からわかっているマンションなんかに，
高い金払って住むのはどうかね・・・・

[No.132 by 匿名さん 2014-10-18 09:19:02]

え？むしろ二重窓の方が良くないですか？
たしかスウェーデンハウスなんかが昔から売りにしてた気がしますがあれは断熱性も非常に高いようですね。

それにしてもプラウドタワー、23階72平米で8760万かあ、、
どなたかいかがでしょうか？（笑）

[No.133 by 匿名さん 2014-10-18 09:23:17]

価格的にもタワマンといえばタワマンですが、都心に建つ本来のタワマンと似て非なる感じがします。

[No.134 by 匿名さん 2014-10-18 10:55:52]

二重の窓が設置されているのが最初からわかっているマンションなんかに

→「そんな環境に・・・」という意味ですよ。

[No.135 by 匿名さん 2014-10-19 00:25:22]

山の斜面をあれだけ掘り崩して、地盤は大丈夫なのでしょうかね。

[No.137 by 匿名さん 2014-10-19 10:40:23]

個人や中小企業が建てるマンション違い，
大手が建てるマンションというのは，基本的に場所が悪い。
というか，戸建てを建てたりするのに不向きな悪い場所だからマンションを建てるというのが，
土建業の一般常識。
マンションの立っている場所を見てみればよくわかるだろ。
例えば，ニコタマ周辺の高層マンションだって，昔の多摩川氾濫を忘れたかのような状況だけど，
あんな川岸に立てること自体，戸建ではありえない。
パークハウスも然り。
７０００万出すなら，少し不便でも郊外の戸建てにするか，
郊外の１００平米のマンションにした方が良いと思うよ。

[No.138 by 匿名さん 2014-10-19 10:53:40]

極論過ぎるよ。

[No.139 by 匿名さん 2014-10-19 10:56:44]

極論というより、論外なのでスルーでいいでしょ

[No.140 by 匿名さん 2014-10-19 18:56:34]

ひととおり読みましたが、
そうと名乗らずともご近所の方で
このマンションを否定され続けていらっしゃる方が見受けられます。

かく言う私も近所ですが、私はどうせならしっかりと売れた方が良いと思います。
もちろん建設に賛成反対などといったこととは全く別の話です。
批判のしようはいくらでもあるかもしれませんが、
どっちみちここに建つのであれば売れないものよりも人気や値打ちのあるものであった方が
結局はこの地域自体にとって良いことですので。
ただそれだけです。

単に個人的な考えです。おそらくもう見ませんのでレス不要です。

[No.141 by 匿名さん 2014-10-19 19:33:13]

>>137
都心高台の一種低層住専に建つ低層マンションについて、ご存知ですか？
私もそこに分類されるマンションに現在居住していますが、なかなか快適ですよ。

[No.142 by ご近所さん 2014-10-19 19:40:57]

>137は、中小の業者が普通ではマンションを建てないような土地を大手が購入して、
大手デベロッパーの信頼感と内装などを良くして、販売してしまうということを
言いたいんだろうけどね・・

[No.144 by 購入検討中さん 2014-10-20 18:17:41]

ちなみに内廊下ですよ。

ほんとなにも知らないのに書き込む方の多いこと多いことｗｗｗ

[No.145 by 匿名さん 2014-10-20 19:04:13]

ホントですか？
ランドプランを見る限りでは外廊下っぽいですけど！

[No.146 by 購入検討中さん 2014-10-20 23:31:21]

地元の人や沿線に住んでて、この場所を知ってる人は買わないだろうな。
よく知らない人がデベと二子玉川の名前だけで買うのかな？
今の時代、消費者も流石にもう少し賢くなってると思うけど。

堂々と二子玉川と言うには恥ずかしい場所だよね。

[No.147 by 匿名さん 2014-10-20 23:48:09]

>>137
マンション建てられない狭い土地か、マンションでは採算とれない安い土地が戸建てになるんだよ。

[No.148 by 匿名さん 2014-10-21 10:32:46]

地元民の意見を言わせてもらうと、ここの場所は二子玉川と言っても全く問題が無いと思います。
眺望と瀬田アドレスという部分に価値はあると思う。
多摩川と富士山を見渡せてタワマンじゃないという条件はなかなかあるものじゃないのですか？
でも電車をよく使う人や買い物には不便で疲れる、246の真横なので間違いなく空気が汚いというだけです。

[No.149 by 匿名さん 2014-10-21 10:55:46]

東名横の方が，車は高燃費で走っている分，排ガスは少ない。
ココは坂道信号，長時間の停止，停止坂道発進なので，排ガスは最悪だろ。

[No.150 by 匿名さん 2014-10-21 17:26:14]

何で急に東名横の話がでてくるのかな？例え149の言うとおりだとしても東名横のマンションに興味が湧かないのだけど。東名横のマンションに何か魅力ある？

[No.151 by 匿名さん 2014-10-21 19:59:05]

国道２４６の慢性的な渋滞場所近くより，スイスイ走る東名横の方がまだマシという例え話・・・

[No.152 by 匿名さん 2014-10-21 21:17:20]

ライズのように、ロングセールにはならないでしょう。２４６沿いでも、瀬田は瀬田。
条件の悪い部屋も、それなりに売れていくような気がします。

[No.154 by 匿名さん 2014-10-22 11:01:34]

ライズがロングセールになったのは最上階とかの超高額物件が売れなかった事と全体で1000戸を超える販売だったこと。
ここは恐らく飛び抜けた価格帯の部屋も無く、戸数も130戸ならすぐ売り切るのが当たり前。

[No.155 by 物件比較中さん 2014-10-22 11:29:04]

この物件の裏にあるブランズは総戸数少ないのにロングセールスだったけどね。
三菱の営業さんご苦労様です。
値段間違えれば、ブランズより悲惨になるかと。

[No.156 by 匿名さん 2014-10-22 15:45:13]

セレクトショップなんてどうでもいいよ。

[No.157 by 周辺住民さん 2014-10-22 15:48:24]

洋服買うところと言えばユニクロかしまむらだからね。

[No.158 by 周辺住民さん 2014-10-23 17:25:10]

ブランズはここより立地はよかったけど、高級感の演出が下手だった。
ここも坪400万オーバーであの内装はね・・・
普通に中古の方がグレード高いと思います。

二子玉川周辺の高級マンション格付ランク　

SS　　瀬田ファースト　

S　　プラウドタワー二子玉川、上野毛レジデンス、リジェ岡本　　

A　　二子玉川ライズ、パークコート二子玉川、パークハウス瀬田１丁目、プレステージ瀬田、岡本レジデンス、パークコート瀬田、アーバンビュー岡本　

B　　ヴィークコート瀬田１丁目、ブランズ瀬田、パークホームズ二子玉川ヒルトップ、グランウェリス瀬田、上野毛ファーストプレイス、プラウド二子玉川、パークハウス二子玉川プレイス、グランスイート二子玉川、瀬田シティハウス、グラン　　ディオーゼ岡本

C　　ザ・パークハウス二子玉川ガーデン、グランスイート瀬田、グローリオ瀬田、ピアースコード二子玉川、ベルス瀬田、サウススクエア、アデ二ウム上野毛、ブランズ二子玉川

D　　シティハウス二子玉川、アイディコート二子玉川、ジェイパーク二子玉川、ブリリアンコート二子玉川

E　　オープンレジデンス上野毛

この物件はこのくらいの立ち位置ではないでしょうか。

[No.159 by ご近所さん 2014-10-23 19:37:52]

首をかしげる格付けですね。各物件を内見された人なら、わかると思いますが。

[No.160 by 検討中の奥さま 2014-10-23 19:48:19]

格付けに関してはこんなものじゃないですか。
私はこの中の数件見ただけですが。
プレステージやパークコート瀬田は中が古臭いんで１つ下でもいい気がしますが。
見たことはありませんが、瀬田ファーストが断トツトップなのは分かります。
このパークハウスは確かに仕様はいまいちでしたが、１つ上でもいいと思います。

[No.161 by 物件比較中さん 2014-10-23 19:51:24]

１５９さん、
訂正をお願いします！
この物件の購入を検討していますが、中古も視野に入れているので。

[No.162 by マンション投資家さん 2014-10-23 20:56:44]

この格付けを見ると

A以上が億ション
A、Bが6000万から10000万くらいのハイクラスマンション。
Cが5000万円前後のファミリーマンションってイメージかな。
このマンションは価格的にはAで出すみたいなんだけど、マンションのグレードがCっていう事なんじゃない。

[No.163 by 素人 2014-10-24 02:46:50]

Cグレードは厳しいですね。
ニコタマならハイソに攻めていって欲しいでしょう。
床は大理石、壁は金箔、ダイヤモンドも適度にちりばめて。

[No.164 by 匿名さん 2014-10-24 04:05:48]

SS　　瀬田ファースト　

S　　上野毛レジデンス、リジェ岡本、二子玉川ライズ、パークコート二子玉川、プラウドタワー二子玉川

A　プレステージ瀬田、岡本レジデンス、パークコート瀬田、アーバンビュー岡本、ヴィークコート瀬田１丁目、パークハウス瀬田１丁目

B　　ブランズ瀬田、パークホームズ二子玉川ヒルトップ、グランウェリス瀬田、上野毛ファーストプレイス、プラウド二子玉川、パークハウス二子玉川プレイス、瀬田シティハウス、グラン　　ディオーゼ岡本 、ブランズ二子玉川

C　　ザ・パークハウス二子玉川ガーデン、グランスイート瀬田、グローリオ瀬田、ピアースコード二子玉川、ベルス瀬田、サウススクエア、アデ二ウム上野毛 、グランスイート二子玉川

D　　シティハウス二子玉川、アイディコート二子玉川、ジェイパーク二子玉川、ブリリアンコート二子玉川

E　　オープンレジデンス上野毛

プラウドタワーがSでライズとパークコートがその下というのは違和感が有る。
再開発のせいで玉川１丁目の価値が上がり、プラウドタワーのみが評価された時代は終わった。
プラウドタワーの間取りは柱が部屋に多く混入、部屋の形状も悪く、
スパンが狭いことから一流とは言い難い面もある。
現時点において二子玉川エリアの中で突出した存在とは言えない。
（むしろライズとパークコートより下なのでは？）
ライズは分譲時からじわじわと価値を上げ続けている。
多様な部屋があるので億ションではない（これはプラウドタワーも同じ）が、
今やかなりの数の部屋の価値が億を超えているのは事実であり、
近隣の環境、再開発完了後の価値の上積み等も考慮すればSランクにふさわしい。
パークコートは言うまでもなく名作。タイプは違うがプラウドタワーより格下ということは無いでしょう。

あとグランスイート二子玉川とブランズ二子玉川を入れ替えておきました。

[No.165 by ご近所さん 2014-10-24 05:28:41]

瀬田ファーストをSSに挙げるところからして、投稿者の目線が透けてみえますね。

リジェ岡本も芸能人らが好まれるお住まいですが、あの立地は、＜孤高の感＞があります。

単に駅からの距離で、ランクを振り分けているだけの物件もここかしこ。

おそらく、仲介会社か不動産マニアの方なのか。よく調べてはおられるようですが。


※ロイヤルシーズン瀬田、岡本パークハウス、パークハウス玉川岡本、アールブラン玉川岡本レジデンスはランク外ですか？
コートハウス玉川は古すぎて、対象外？


いずれにせよ、人それぞれの物差しがあるので、ランクも一様ではないはずですが、

中古を選別とすれば、旧分譲会社、施工会社、管理会社も踏まえ、何より内見しないと分からないものです。

見学したら、ブランドマンション、ヴィンテージマンションという触れ込みと名ばかり、

実体は「張りぼて」という物件も。このランクに挙げられた物件のなかにも……。


プラウドタワーとライズの比較に関しては、同感です。

ライズは、予想外と言っては関係者に失礼かもしれませんが、良い意味で、付加評価がぐっと高まったと言えるでしょう。

個人的には、中古狙いで、分譲時はパスしましたが、もはや居住者が手放さないようですね。

ただ、一時叩かれた「藤棚」もそうですが、これだけの大規模再開発なのに、街区に「潤い」がないのが残念かと。

大きな公園はあるにはありますが、旧二子玉川園時代のように、もう少し緑があれば。

ハコものは、ただ作ればいいというものではありません。

パークコート二子玉川のような「名作」は、天下の三井シリーズでもそうはありません。

「山河の湯」の跡地に建つ、このパークハウスも、ジショの真価を問われていると思います。

[No.166 by 購入検討中さん 2014-10-24 08:12:31]

ライズとプラウドタワーは部屋位地によっては室内が最悪で、ライズの普通の階は本当に普通。プラウドタワーの方が高級感があります。ただ、両方ともプレミアムのつく部屋もあり、そこは間違いなくssクラスでしょう。
両物件とも4000万円くらいから何億もする部屋もあり、マンション内で格差があるため階によって、格付を分けるべきでしょう。

[No.167 by 物件比較中さん 2014-10-24 08:30:40]

ここの条件のいい部屋は中古になってもaぐらいの評価になるんじゃないかな。
それと個人的にリジェ岡本はssだと思います。
一度拝見した事がありますが、何もかも拘っている凄い物件です。
駅からの距離と周辺に何もないので断念しましたが。瀬田ファーストがモダンで岡本がクラシカルなテイストなので好みは別れますが、個人的に岡本の方が良かったです。（瀬田の方が値段は高かったです。）パークコート二子玉川は確かに良い物件ですが、内装がちょっとあの価格にしてはチープに感じました。共用部分は素晴らしいのでリノベーションすると良いかと思いました。

[No.168 by 匿名さん 2014-10-24 09:05:43]

瀬田ファーストとプラウドタワーを最上位にもってくるというのはそういう趣味の本人がプラウドタワーに住んでいるのでは…と邪推。地元の人でプラウドタワーを高く評価している人は少ないのでは？私も中を見ましたが高級マンションという雰囲気ではありませんでしたよ。むしろ何も知らなければ「SS物件」の中にいるとは気付かないでしょう。

riseは最後の開発で潤いが何処まで加わるか注目ですね。分譲時の価格は絶対に高値掴みだと思っていましたが、底値だったとは。二子玉川の駅前の象徴として投資を続けて欲しいです。

私もリジェ岡本はSSでもいい気がします。何もかも拘ったあの造りは懐かしいバブルの匂いがして好きです。

[No.169 by 購入検討中さん 2014-10-24 09:45:43]

http://matome.naver.jp/odai/2140900826543068701?page=2
こんなのを見つけました。

[No.170 by 不動産業者さん 2014-10-24 10:01:49]

ほかの方が話している通りプラウドタワーを最低1億～の上野毛レジデンスやリジェ岡本といった超高級低層マンションと一緒にするのは無理がある。
パークコート二子玉川は立地が丸子川沿いの低地で駐車場が雨ざらしであり、室内の高級感が乏しい所から上記2件よりグレードが劣るものの、かなり作りこんである物件なのは事実。（私もプラウドよりは格上だと思う）
ここのパークハウスを見て上記3物件の様な邸宅型物件を作ることはこれからは無いのかと思ってしまった。
山河の湯の跡地のこの立地は246の懸念があるが、よい立地なのは事実。
良い箱を作れば間違えなく人々の羨望を集めるビンテージマンションになりえるこの場所にこの企画はお粗末。
この物件が今後中古でどのような評価になるかは想像に容易い。
二子玉川周辺は2000年代前半前後の物件に素晴らしいものが多いのが事実。
開発業者にしても、企業として利益を追求するのは当然だが、もっと高い理想を掲げ人々の夢になるようなマンションを作ってほしいものだ。

[No.171 by 匿名さん 2014-10-24 10:09:03]

あれ？ザ・パークハウス二子玉川ガーデンはBランクなんじゃ。。。ブランズ瀬田を絶対に超えているとは言えないし、むしろ246の脇ということで立地は負けているし(^^;)

[No.172 by 匿名さん 2014-10-24 10:19:30]

格付修正しました。

SS　　瀬田ファースト、リジェ岡本　、二子玉川ライズ（プレミアム）

S　　上野毛レジデンス、二子玉川ライズ、パークコート二子玉川、プラウドタワー二子玉川 （プレミアム）、プレステージ瀬田、岡本レジデンス

A　プラウドタワー二子玉川、パークコート瀬田、アーバンビュー岡本、ヴィークコート瀬田１丁目、パークハウス瀬田１丁目、ロイヤルシーズン瀬田

B　　ブランズ瀬田、パークホームズ二子玉川ヒルトップ、グランウェリス瀬田、上野毛ファーストプレイス、プラウド二子玉川、パークハウス二子玉川プレイス、瀬田シティハウス、グランディオーゼ岡本 、ブランズ二子玉川 、パークハウス上野毛4丁目、パークハウス玉川岡本、テラス岡本、

C　　グランスイート瀬田、グローリオ瀬田、ピアースコード二子玉川、ベルス瀬田、サウススクエア、アデ二ウム上野毛 、グランスイート二子玉川 、岡本パークハウス、コートハウス玉川

D　　アイディコート二子玉川、ジェイパーク二子玉川、ブリリアンコート二子玉川 、アールブラン玉川岡本レジデンス

E　　オープンレジデンス上野毛

この物件とシティハウスはあえて除きました。
この物件の中古での想定位置と修正訂正等あればお願いします。

[No.173 by 働くママさん 2014-10-24 10:42:29]

SS　2億オーバー

S　　億ション

A　　ブルジョア　8000万～

B　　アッパーミドル　6000万～

C　　ミドル　4000万～
　
D以下　　ワーキング　～4000万

[No.174 by 匿名さん 2014-10-24 10:54:31]

この物件関係なくニコタママンション格付けしたら今までで一番この掲示板盛り上がったね(笑)

しかもまだできる前からこの物件をCに格付けしたりちょっと失礼やろ 汗

検討するにテンション下がるわ

[No.175 by 購入検討中さん 2014-10-24 11:02:01]

この物件はB～Aだと思うけど。
室内は確かにもっと頑張ってほしかった。
価格でいえば確実にA以上みたい。
これ見ると永住じゃないと確実に損するってことだよね・・・
あー

[No.176 by いつか買いたいさん 2014-10-24 11:12:59]

１７４さん
Ｃの物件も普通のサラリーマンには買えませんよ・・・もちろん私にも・・・
Ａの物件やここなんかどんな方が買うのか・・・夢のまた夢です。
ここも246沿いだったので以前のグランスイートくらいかと思い期待して行ったのですが撃沈です。
予算5000万以下なのでお呼びではなかったようです。
隣のスパも素敵そうだし格付け云々抜きでここほしいです・・・

[No.177 by 匿名さん 2014-10-24 11:22:33]

みんな二子玉川が好きなんだね！
いいマンションが多いことが改めて分かりました。
ありがとうございます！

[No.178 by 社宅住まいさん 2014-10-24 18:28:41]

この物件の近くのグローリオ瀬田も売り出しはAのマンション群と同じ価格で出しましたが結局売れなくて、何千万も値下げしてました。結局新築時8000万円台で出してた部屋も今の成約は5000万円程度。
高値掴みは怖いです…
売る時にどれくらいで売れるかは、物件の格にかかっています。
果たしてここは？

[No.179 by 匿名さん 2014-10-24 18:32:00]

グローリオ瀬田は新築プレミアでAの見込でうりだしたけど、中古市場の評価はCだったって事だね。

[No.180 by ご近所さん 2014-10-25 00:17:02]

リジェ岡本、アーバンビュー岡本。。。グランエクレール岡本もそうですが、
良く言えば、高台で眺望抜群。しかし、急坂のアップダウンで陸の孤島。
岡本３丁目が二子玉川周辺とは、いささか無理すじでは。

上野毛でいえば、グッドデザイン賞のザ・フィネスト上野毛パークハウスもランクに入れていいのでは？
今年に入って、２部屋売りに出ていたと思いますが、すぐネット掲載が終了。人気はあるようです。

グローリオは、それ以前にどんな建物があったかを知る地元の人なら、高掴みは避けるでしょうね。

[No.181 by 匿名さん 2014-10-25 06:34:40]

格付面白い！出来上がったの見たらCって思うんじゃないかな。なんとなく外観もシャビーな気がする
資産性で格付したらリジェ岡本は新築からー46%落ち
https://www.sumai-surfin.com/re/17676/
瀬田ファーストはデータ無かったけど、二子玉川ライズは新築時とほぼと変わりない模様。
https://www.sumai-surfin.com/re/9639/

[No.182 by ご近所さん 2014-10-25 07:29:01]

瀬田ファーストは、中古のチラシが出ていたので、最近１年以内の成約事例はあると思いますが。
リジェ岡本の中古（１７０㎡台）は１億４１００万。ライズのほうが賢明な選択でしょうか。

まだ販売未発表ですが、環八沿い「３Ｍ」跡地に東急電鉄による大規模マンション計画は、
173さんのプライスゾーンでいうと、ＣからＢ？　
二子玉川、用賀、桜新町で販売中の新築の売れ行きを模様眺めしているのかも。

[No.183 by 匿名さん 2014-10-25 08:33:08]

Bランクにされている上野毛ファーストプレイスの中古（１階）、８５㎡で９５８０万！
仲介会社の知人に聞くと、高級MSではないそうですが、ニコタマに近いから高いんですかね。

[No.184 by 周辺住民さん 2014-10-25 09:45:13]

↑
上野毛ファーストプレイスのその部屋は分譲当時6000万円切ってましたよ。
もし成約になれば高騰率170％オーバーですね。。
ファーストプレイスはそんなに高級感がある物件ではありませんが、場所は国分寺崖線に面していて非常に緑が豊かで高層階からは富士山が望める眺望が魅力的でした。
高級感でいえば、このザ・パークハウスもスケールメリットはありそうですが、上野毛ファーストプレイスとそう変わらなさそうな気がします。
土地は向こうも悪くはないので好き嫌いもあり甲乙つけがたいです。
そういう所を考慮すると、この物件の中古での評価はＢ相当ではないでしょうか。

ザ・フィネスト上野毛パークハウスは著名な建築家新居千秋氏設計のよい物件ですね。
夏ぐらいに分譲値よりちょい高い部屋がほぼ値下げすることなく1週間くらいで成約になっていました。（価格は8000万円近かった気がします）
よって、非常に資産価値も高いザ・フィネスト上野毛パークハウスはＢの最上級かＡ？？くらいの評価ではないでしょうか。

しかし、ここのザ・パークハウスについては上野毛地区と比較するよりもグローリオ瀬田やグランスイート瀬田の動向をみると資産価値が良く分かるかもしれません。
同じ瀬田でもパークコートやヴィークハウスの場所とはちょっと違う気もするので。

[No.185 by 賃貸住まいさん 2014-10-25 09:56:51]

普通にＣ以上は高級マンションだよね。
二子玉川ってこんなに高級マンションあるんだってびっくり。
すごい人気なんだね。
川渡れば、そこそこのマンションのそこそこの部屋でＤの価格で買えるよ！
てか、Ｃクラスのマンションはほぼ無いかも・・・
なんで、そんなに二子玉川がいいのか知りたいです。

[No.186 by 賃貸住まいさん 2014-10-25 09:59:08]

例えば。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_kawasakishitakatsu/nc_6771185...

[No.187 by 匿名さん 2014-10-25 11:12:02]

あくまで世田谷にこだわり給田にするか、たまプラーザにするか迷っている知人がいます。

[No.188 by 購入検討中さん 2014-10-25 11:44:54]

こだわりなきゃ、川越えて二子新地とか行った方がいいよね。
価格が全然違うし。

[No.189 by ﾋﾞｷﾞﾅｰさん 2014-10-25 11:46:28]

たまプラーザと給田だと、値段が全然違う気が、釣りかな。

[No.190 by 匿名さん 2014-10-25 12:15:14]

たまプラーザ、かつて金妻の街で話題だったな。まあ、30代の人は、まだ子供で記憶にないかもしれんが。
それにしても本当に高くなった。　　たまプラーザでも坪300万があるらしい。　東京の多摩川の近くなら、大田区の下丸子の中古を選ぶかな。　　東京サーハウスとか。

[No.191 by 匿名さん 2014-10-25 14:00:09]

>181
よくわからないデータだけどライズは今年出た中古は1.3倍位まで上がっていたよ。
3例位見たから確か。不動産屋も自分が買っておけばよかったと言っていた。
どれもタワーの部屋で低層は無かった。低層はほとんど売りに出ないらしい。
もし分譲時と同じ価格の物件があるなら絶対買いでしょう。
最近の市況はご存じですよね？無いと思うけど。

二子玉川や瀬田に住んでいていいと思うポイントは
郊外の閑静な住宅街の良さがあると共に緑や川や公園が多く、
商業施設も充実しているというバランスの良さ。
都心やごちゃごちゃした街に住みたくない人にとっては
上の条件を叶える城南地区で唯一といってもいい選択肢なんじゃないかな？
そういう価値観を持った人達が多いからいいコミュニティもできているよ。
車で出かけるのにも便利な事も付け足しておく。

[No.192 by 匿名さん 2014-10-25 21:13:15]

郊外の閑静な住宅街の良さがあると共に緑や川や公園が多く・・・・・

ココのマンションではないわな。

[No.193 by 匿名さん 2014-10-25 21:43:41]

十分にその圏内でしょう。

[No.194 by 購入検討中さん 2014-10-25 22:47:23]

確かに一般的な二子玉川のイメージは、郊外の閑静な住宅街の良さがあると共に緑や川や公園が多く、商業施設エリアへのアクセスも良いということですね。
ただ、それってアドレス的に瀬田1丁目のことでしょう。瀬田4丁目はちょっと色んな意味で圏外。マンションはロケーションが最重要ですしね。

[No.195 by 匿名さん 2014-10-25 22:49:37]

>>190
サーハウスはよかった。
温泉。
武蔵新田だけど、駅前の焼き鳥もうまかった。
まだあるのかな。

[No.196 by 匿名さん 2014-10-25 23:25:19]

二子玉川エリアということでは瀬田4丁目も1丁目も一緒。
1丁目にも川はないじゃない？
高島屋へのアクセスは1丁目よりもいい。
この物件の裏の神学校の周りにも緑が多いですよ。
岡本位までは二子玉川エリアということで問題ないというのが
地元の感覚じゃない？

[No.197 by 匿名さん 2014-10-26 00:59:19]

岡本は徒歩圏と言い難し。バス利用なら二子玉川エリアかもしれませんが。

高島屋に毎日買い物に行くわけでもないから、瀬田は４丁目より１・２丁目のほうがいいでしょ。

[No.198 by 購入検討中さん 2014-10-26 01:15:43]

そもそも利便性や緑の多さの問題ではなく、
同じ二子玉川エリアでも1丁目と4丁目では、格が違う。

[No.199 by ご近所さん 2014-10-26 08:47:54]

１・２丁目は保存樹なども多く、落ち着いた雰囲気で好きです。
来年、シネコンと蔦谷がオープンするので、散歩がてら楽しい週末が期待できそう。

田園調布、成城、代沢、上原、浜田山……あちこちの投稿で、
高級住宅地の自慢比べがにぎやかですが、瀬田もお忘れなく(笑)

[No.200 by 物件比較中さん 2014-10-26 18:33:52]

瀬田1丁目はssないしsで。
それ以外はbの格付けでしょ。
瀬田といったら1丁目を差す。