アーデル大塚 Ｃ-Square

[匿名さん]

土曜日の新聞折り込みに入っていました。

豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分　巣鴨駅14分　都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？

[821: 匿名さん]

＞＞820
Ⅱ修繕積立金
表は本物件・戸あたり平均。例えば自分の最初の積立金が4500（全体共用）+1500円（住宅）＝6000円だとしたら、それは30年後11000円+3500円＝14500円になるって事でしょ？つまり30年間で8500円位は値上がりしますよ？年で換算すれば、毎年300円ずづ値上がりするって意味じゃないですかね？

グラフはよく見方が分かりませんね。

管理費は新築も中古もさほど変わらないと思うのでね。

[822: 匿名さん]

70㎡タイプの購入者なら30年後は積立金+管理費＝約3〜4万だから、国民年金だけでもぎりぎりやっていけるだろうよ。今から30年後心配してどうするんだよ（苦笑）

[823: 匿名さん]

>>821
私も読んでみましたが、820さんの見解とはちょっと意味が違うような気がするんですが。じゃないとグラフが何を意味すのかわかりませんので。かといって、私もよく分からないので今日営業の人に聞いてみたいと思います。

>>822
確かにあまり先の事ばかり考えても仕方がありませんが、将来のことを気にするのは当たり前ですし、計画性なしに破産でもしたら、どうしょうもないことですからね

[824: 匿名さん]

グラフって折れ線と棒が一緒になってるやつのことですか？
だとしたら、マンション全体の30年間の積立累計と支出累計を表しているのではないでしょうか。
確か折れ線が積立で棒が支出だったかと思います。

折れ線グラフは
Ａ：初年度の月額から30年間変わらずに積み立てた場合
Ｂ：30年間で必要な支出を月割りして積み立てた場合
Ｃ：5年毎に月額をアップして積み立てた場合（アーデルはこれを採用）
の3パターン

棒グラフは
・各年の修繕支出
・修繕支出の累計額

棒グラフより折れ線グラフが下回るということは修繕費が足りなくなって破綻。（Ａの場合）
そうならないようにＢ又はＣのパターンにしなければならないですが、初期の負担が軽いＣをアーデルは採用しました。ってことを言いたいのだと思ってました・・・。

いま、手元に持ってないのでこれ以上は勘弁してください。
解釈が間違っていたらすみません。

[825: 匿名さん]

久々にここをチェックしたら、
修繕費のお話に関心がでてきました。

823さん
入居予定者です。
営業の人に質問の結果をまたお知らせいただくと助かります。

[826: 匿名さん]

>>821
表に関していえば、基本的にはその考え方で良い気がします。

>>824
グラフに関していえば、まず単位を勘違いされているのではないでしょうか？この単位は（万円）です。だから30年後に個々人の修繕費負担が4万円になるのではなく、824さんのおっしゃるとおり、これはマンション全体の30年間積立累計支出が4億近くなりますよ！って事でしょ？それでアーデルが採用したシュミレーションがあっていれば、821さんの計算どおりでも破産はしませんよ！って事ですね。まあ予想外の負担は未定ですが、基本的にはたいした負担にはならないのではないでしょうか？

[827: 匿名さん]

826さん
あっ、単位が違うんですね！確かにグラフには単位が記載されてませんもんね。
それならグラフの意味が理解できます。ようやくすっきりと契約できそうです。
みなさんありがとうございました。

[828: 匿名さん]

ところで契約後って、内覧会まで放置の状態なんですかね？？

[829: 匿名さん]

>>828さん
６月にオプション会（指定業者による内装の注文受付）があるようです。業者はワコール。直前８月に内覧会、ローン申込みなど。
これからの空白の半年は、家具やカーテンなどもろもろリサーチしようと思っています。
ＭＲは２月（完売？）以降閉鎖するそうなので、色合いなどもう一度チェックしておこうと思う。

[830: 匿名さん]

経験だと家具とかカーテンは、入居してからにしないと後悔するよ内覧会でまず、現実との
ギャップを感じるのが普通だから、図面の見方をよく勉強して梁がどこにあるか、天井高は
部屋の場所によってどう違うかイメージをわかせて内覧会を待つべし。
図面の縮尺をしっかり見るのがポイントだね、これがしっかりわかればギャップは少なくなる。
入居までの残された時間は、節約して家具や引っ越し費用を貯めること。

[831: 匿名さん]

>>830さん
なるほど。入居してからということは、当初は、カーテンは今使っているものか仮の安いもの、家具に収納する荷物はダンボールのまま凌ぐのかな？
ダイニング、リビング、ベッド１、エアコン４、カーテンで、やはり最低でも１００万円、引越２０万円は覚悟でしょうか…大塚家具など１箇所でまとめ買いすると、少しはディスカウントしてくれるのかな？
費用はボーナス２回分全額を、当初費用に充当の予定。今更ながら金かかりますな〜

[832: 匿名さん]

今日散歩がてら物件周辺を1時間近く散策しました。
物件は4Ｆ部分を作り始めた感じでしたね。
商店街も年末に向けての準備が進み、
近くの「ときわ食堂」でお昼を食べました。
巣鴨タワーはかなり入居者が増えて、
今日はだいぶ洗濯物が干されてましたね

[833: 匿名さん]

洗濯物ってほしてもよいの？っていうかほして欲しくないし、ほしたくないよ。

[834: 匿名さん]

タワーマンションでも、洗濯物をバルコニーに干していいんですか？知らなかった〜。

[835: 匿名さん]

もちろんバルコニーの中ですが、多数の部屋が普通に干してましたよ。
とくにあのタワーは西日が良く当たるような感じですから夕方まで干してましたね。
そういう管理規約ではないんじゃないですかね。よく知りませんが。

[836: 匿名さん]

＞833
私も今日巣鴨のグローリオタワー前の宝くじ売り場でロト6を買いに行った時にぐるっと1週見ましたが、かなり洗濯物は干してありましたよ。っていうか、洗濯物を干してはいけない！という約束がない限り、干すのも干さないのも本人の自由でしょう！外観が損なわれるとでも思ってるんですかね？タワーマンションって言ったって所詮30階未満ですからね。マンションによっては全然許されているタワーもありますよ。友達が住んでいる勝どきの32階のタワーだって普通に干してるからね。

[837: 匿名さん]

他のマンションの洗濯物なんてどうでも良いよ（苦笑）
アーデルは干せるんだからさ。

[838: 匿名]

こちらの掲示板を拝見していると、ずいぶんグローリオを意識されていらっしゃるようですね。洗濯物を干すのも見苦しくならないように気をつけないといけませんね。アーデルさんの建築現場、よく見えます。建築には素人なのでよくわかりませんが、工事のない日曜日など、よく整理整頓されて片付けられているようにお見受けします。デジカメの写真が貼り付けられるような掲示板があれば、上から見た現場を皆さんにお見せできるのですが。。。お隣同士、仲良くやっていければよいですね。うちも今日は手抜きで「ときわ食堂」さんでお昼でした。わかさぎのフライ定食は、大きな魚５つで６００円。割安ですね。揚げ具合もちょうど良く、大変おいしくいただきました！

[839: 匿名さん]

地元住人ですが、「ときわ食堂」てそんなに美味しいんですか？
なんか大衆食堂ですよね？
あれって巣鴨の商店街の入口方面とアーデル方面にありますよね？
よくあのお店の前を通りますが、どうしても入る気になれません。
「にしん定食」なんて安くて美味しそうなんだけどね。

[840: 匿名さん]

＞839
「ときわ食堂」は値段も手頃ですし、味もまあまあですよ！
ところで今日アーデルからはがきが届き、オプション販売会は2月らしいですね。
残りもあと8戸。年内完売は無理だったか。。。

[841: 匿名さん]

＞828のレス読んであわててオプション会が2月になったりしてね。

[842: 匿名さん]

オプション会は２月って、契約のときに言ってました。
カーテンと照明だそうです。

[843: 匿名さん]

残り８戸は第３期の販売なんで、元から年内に売る気はなかったようです。
３月いっぱいでＭＲも終わりなんで、それまでに売るのが目標なんでしょう。

[844: 匿名さん]

売主から今の価格にクレームがついて、当初より値上がったそうですよ。

[845: 匿名さん]

>>844
販売価格って売主と住友が相談して決めているんじゃないんですか？

[846: 匿名さん]

途中から価格を上げるなんて、そんなことできるのですね。
初めの価格がわかってしまったら切ないですね。それでも納得して購入
するのでしょうけど。

[847: 匿名さん]

「価格表」を渡されている時点で、その正式価格より値上がりしてしまうのは違法じゃないの？

[848: 匿名さん]

「違法」ではなく公正競争規約「違反」という事らしい。通常は住戸の人気・不人気を判断し、価格の調整を行い正式価格を決定する。それは当然、ある程度利益を上乗せした価格であるわけだが、大規模マンションの最終期＝売れ残り住戸の販売時に、当初予定より多く取れていた利益を差し引き、価格を下げて販売するのが普通。逆に価格を上げるって売主も頭おかしいんじゃない？？アーデル自体は一応安いとは言え、新価格扱いでしょ？さらに来年値上げって事は新・新価格って事？ありえん。844はガセか？？

[849: 匿名さん]

844さんはガセではありません。当方も随時まえに聞きました。契約前だったので、値上げされたあとだと「切ない」と思い、契約を決めた一因となりました。
ただ、途中で価格上げるのは、販売のブレーキになるので避けたいとも言っていましたから、本当にやるのかはわかりませんがね。

[850: 匿名さん]

マンションの価格は相場のある生ものと同じようですよ、売れ行きを見て途中から下げたり
するのは普通のことのようです。
最後の頃大幅に値引くと既契約者にわかったときにトラブルになる可能性もあるけど
値上げならその可能性は少ないと思います。大手の物件などでは世間情勢を見ながら
普通に値上げもあるみたいですよ、販売委託しているわけですからありそうです。

[851: 匿名さん]

「物価も金利も上昇しているので、価格を途中で上げるかもしれませんね！」
なんていうのは契約をさせるための営業常套手段ですからね。
まあ、価格表が出回っている以上、非公式に値下げはあっても、
正式な値上げはほとんどないんじゃないですかね？
その気になれば、どういう事だ？とマジで最終期購入者に訴えられる可能性もあるからね
まあ、契約済みの人にとっては、値上げなら物件の価値が上がるわけですから、別に良いですけどね。

[852: 匿名さん]

>>851「物価も金利も上昇しているので、価格を途中で上げるかもしれませんね！」
844さんの聞いた話がガセねただとは思いませんが、私は優先会員分譲時に契約した者ですが、その当時から「売主から安すぎる！から今後はもう少し価格を上げる」このような事は営業マンが言われていましたからね。だからといって、第二期で私の知人も契約しましたが、価格はその当時と全く同じでしたね。だからまあ売り残り住戸を価格を下げて販売するのを避けるために「価格を上げるぞ！上げるぞ！」と、だから買うのはいまのうちだよ！と言うのは、営業上の戦略だとも言えますね。それで実際に値上げることはないでしょうね。

[853: 匿名さん]

販売価格を非公式に値下げして、既契約者からブーイングが出るっていうのはよく聞きますが、その逆はあまりないですね。でも846さんの言うとおり、そでれも買いたければ納得して買うんでしょうけどね。

[854: 匿名さん]

ヨーデル周辺の環境ってどうですか

[855: 匿名さん]

＞854
「ヨーデル」って（爆笑）
周辺環境は悪くないと思います。っていうか個人的には良い方じゃないか？と思っております。

[856: 匿名さん]

>>854
周辺環境の善し悪しは人それぞれですが、客観的に見て、悪くないと思いますよ

[857: 匿名さん]

都電側だと、どれくらいうるさいでしょう？
例えば窓を開けた状態で、テレビの音は聞こえるのでしょうか？
終電が早いのは魅力なんですが。

[858: 匿名さん]

たぶんうるさい。遮断器も近いし、駅も近いので減速するだろうから。
でも窓をあけなければ、気にならないんじゃないかと。

[859: 匿名さん]

第2期の方々は設計変更が多かったと聞きましたが、
どこを変更したのですか？

[860: 匿名さん]

西側は明るいので、西側の部屋も良いかなと、だいぶ悩みましたが、都電の通る音より
遮断警報機の音が気になるかと、東側にしました。
窓を閉めテレビでもついていれば気にならないのでは。実際に現地に行って確かめてみては
如何でしょうか。西側の前に住んでいる方に聞いてみたりするとか。
結構住んでいるうちに慣れでさほど気にならなくなるかも。遮音カーテンも有効かも。

[861: 匿名さん]

確かに西側の方が日当たりは良さそうですね、東向きは午前中のほんの数時間しか
日当たりが期待できないから、悩むところですね。

[862: 匿名さん]

設計変更は検討中。リビングと洋室の間の壁を引き戸にして、客人のいないときは開け放したいと考えているのですが、、あまり一般的ではないでしょうか。

[863: 匿名さん]

西側の部屋の件でご相談したものです。
みなさまありがとうございます〜！

やっぱり、窓を開けていたらうるさいですよね…。
でも日当たりはかなりよかったです。
この間現場に行ってみたら、午後１時半の西側の日当たりはハンパなかったです。
線路が目の前にあれば建物も立たないだろうし…。
でも…線路の音もかなりうるさい…。

どこかで手を打たなければいけないのはわかっているのですが、やっぱり大きい買い物なので悩みます…。
う〜ん…。

[864: 匿名さん]

中高層マンションは、一般的に街道沿いに建てられるのが普通ですよ
大通りは自動車の騒音がある程度あるのが普通です、窓を閉めていれば問題ないです
都心のマンションは、基本的に窓を閉めてエアコンで生活するのが基本です。
エアコンでは補えない日照時間、日当たり重視の西側がいいと思いますよ。

[865: 匿名さん]

都電ってそんなにうるさいかな？
俺はファイト餃子周辺に住んでいるけど、
全く気にならないけどな〜

[866: 匿名さん]

大手デベを中心に販売延期が多くなっていますね、販売開始が遅ければ高く売れる
いわゆる売り渋りでしょう。
大手は企業体力があるから出来ることかもしれませんが、アーデルは良心的で良かったみたい。
近くのタワーが安めの価格設定なのと、地権者が多い事情なのか、相場より10〜20％くらい
リーズナブルな価格で売れ行きがいいのは誰もが認めることでしょう。
マンション購入も、運とタイミングなんですね。

[867: 匿名さん]

ファイト餃子近くって、たくさんの民家が都電との壁になってるから気にならんのだと思いますが。

[868: 匿名さん]

＞862さんへ
洋室は何にお使いの予定ですか？
子供部屋とか書斎とか趣味の部屋とか色々・・・
個人的な意見ですが部屋は広く見えるように使いたいですよね。
壁にしないで引き戸で大きく開閉できたり・・・家具の配置で広く見せたり。
（間取りが何タイプか分からないので100%お薦めではありませんが。）

[869: 匿名さん]

ファイト餃子はうまいのかな

[870: 匿名さん]

皮があつい。水餃子の方がよいかも。