アーデル大塚 Ｃ-Square

[匿名さん]

土曜日の新聞折り込みに入っていました。

豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分　巣鴨駅14分　都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？

[782: 匿名さん]

>>781
ありがとうございます！アッシャゴ、アド街でも紹介されてました。夜２時までやっているようで◎です。今度行ってみます。
大塚にでると本屋、食べ物屋も多少あるようですね。以前入った南口右手の関西風お好み焼き屋は美味しかった。

[783: 匿名さん]

今日ＭＲを見に行きましたが、
ここまだ半分くらい残っていますが、
大丈夫なんでしょうか？？

[784: 匿名さん]

引渡しが来年９月末ですよ。まだまだ大丈夫なのではないでしょうか。

[785: 匿名さん]

フレンチパウンドハウスは地元じゃというレベルじゃなく超有名だと思うよ。
ケーキの本みればだいたい載ってるしね（ショートケーキ）。

[786: 匿名さん]

>>783さん
半分って４０〜５０戸ですか？以前ＭＲで聞いた感じでは残り２０戸というニュアンスでしたが…

[787: 匿名さん]

>>783さん
ん？
昨日MRに行きましたが、キャンセル発生６戸、次回分譲８戸しか残ってませんでしたよ。
今日、キャンセルが大量に発生したとか？！

[788: 匿名さん]

MRでは、たまに販売価格表の古いものを見せる時があるからね。
ｔだキャンセルが結構出ているのは確かだね。特に狭い部屋だね

[789: 匿名さん]

契約後にも皆さんMRによく行かれるのですか？

[790: 匿名さん]

まあ、MRタイプの部屋をご購入された方は家具のサイズとか、いろいろ参考までに来てるみたいですね。ちなみに私は別のタイプの部屋を契約しましたが、やはり参考までに2度行きましたよ！

今日リクルートが出版している「マンションズ」って雑誌に有力不動産会社の一覧があって「フォーユー」も掲載されていました。

[791: 匿名さん]

＞＞790
私も今日それ見ました！アーデル大塚が出てましたね！
三井不動産レジデンシャルってすごいんですね？
フォーユーは半ページなのに、10ページくらい特集ですからね。
佃のリバーシティってそんなに良いかね？？不思議だ

[792: 匿名さん]

＞有力不動産会社の一覧
有力広告掲載スポンサー一覧ではないでしょうか。
どこかに小さく、提携広告と書いてありませんか？

[793: 匿名さん]

あと14戸ですか・・・。竣工してからなら実際の部屋を見れるから良いけど、
だけど必ずしも希望する部屋の広さや、間取りが残っているとも限らない。
竣工まではまだまだ先の話だし。第３期で売れるのでは？
話変わりますが、日本は地震多いし関東大震災位の大地震がいつ来ても
おかしく無いと云われていますよね。耐震だから建物の倒壊は無いとしてもタワー
だったらEVが復帰するまでどうなるのだろうか・・・などと余計なお世話だが
考えてしまう。大手ゼネコンに勤める友人でも10階以上は住みたくないと言っ
てました。それに地盤の緩いところもだそうです。

[794: 匿名さん]

792
さっき私もコンビニでもらってきましたが、
確かに2007年版「有力不動産最強ガイド」って特集ですね。

791
三井不動産レジデンシャルは30ページ以上の特集ですね。これは明らかにスポンサー枠でしょ？

[795: 匿名さん]

＞794
フリーペパーなんだから、100％広告収入です。
年末特集はお歳暮のつもりで、安価な価格で各社に声を掛けているのが通常だと思います
費用対効果で、広告費を経費削減するのもいいことでしょう。

それにしても近くのコスモレジアのコスモイニシアは、資本金117億6300万円、
グローリオのセコムホームライフは、資本金37億円、南大塚計画の住友不動産は1,228億500万円
一方、アーデルのフォーユーは、わずか資本金3,000万円しかないのに、同じようなファミリー
マンションを同じエリアで販売できるんだから、マンション業界とは不思議な業界ですね。
一般の業界なら、ほとんどないことだと思うんですけど。
大塚エリアだけに限ると、むしろ規模の小さなマンションを販売するのは、
大手のコスモイニシアと財閥系の住友だから、完全に逆転現象でしょう（笑

まあ、デベは用地仕入れと企画だけで、
実際に建設するのはアーデルと南大塚計画は前田建設工業
グローリオ巣鴨は淺沼組、コスモレジアは大豊建設とゼネコンは中堅以上ですから
企画力と販売価格の差があったとしても、建物にはなんの問題ないでしょう。

[796: 匿名さん]

>>793さん
大地震でなくとも、ELVが止まると高層階は大変だそう。水を運ぶのに１日何往復とか、想像するだけでくじけます。また、地盤が緩くて液状化すると、地面が大きく落ち込んで、余計に階段の登りおりが辛そうです。

[797: 匿名さん]

まあ、この周辺の地盤は良い方なんでしょ？？

[798: 匿名さん]

797
普通でしょ？

[799: 匿名さん]

>>797さん
HPの構造を見ていると、杭の長さが28.5ｍとなっていますから、地盤的には普通でしょう
自信があるから、HPに表記しているんでしょう。
もちろん、目白エリアで杭なしでベタ基礎の物件もありますが、標準的な長さですよ。
同じ豊島区内でも40ｍのところも普通にありますし、湾岸とか城東地区のマンションでは
書いても宣伝にならないらしく、杭の長さを表示していない物件もたくさんあります。
普通に考えて、大塚駅から登った高台にありますから地盤は良いと思いますよ。

[800: 匿名さん]

この度抽選で当選し、次回契約する予定の者です。事前に「マイホームメンテナンスプラン」という雑誌を頂き、昨夜目を通したのですが、よく分からなかった部分がありましたので皆様にご質問させて頂きます。それは修繕積立金シュミレーションのグラフの見方です。あれを見ると30年後には約40000万（共用部分）+約14000円（住宅部分）＝月々約54000円の負担になるということでしょうか？これに加えて管理費も当然年々上がっていくわけですよね？私は現在33歳で60歳までにはローンを完済する予定ですが、その後に月々80000万近くの支払い負担は正直きついです。これは私のグラフの見方が間違っているんですか？それともこれが現実ですか？中古マンションなどの資料を見ると昭和45年築でもそんなに管理費とか修繕費とか高くはないんですが、どうなんでしょうか？

[801: 匿名さん]

高層階に住んだこともない方が、耳学問なのか高層階は地震や火災で不利のようなことを
あちこちの掲示板に書いていますが、自分も高層階の分譲マンションに10年以上住んでいますが、
月1度の平日の昼間に1時間点検のために、エレベターが止まることがありますが、
それ以外でエレベターが使用できなかった経験は皆無です。
もちろん停電すれば止まりますが2階以上は同条件だし、極めてまれなケースです。
消防署のはしご車も10〜14階までは問題なく届きますし、マンション火災自体が確率0.1％未満です。

それよりも、高層階は分譲価格が高いだけあって、眺望と明るさ、風通しは
低層階とはかなり違います、実感しています。角部屋であれば更に良いです。
街中のマンションですからプライバシーも保てます、部屋の目の前にビルやマンションが
あると、終日カーテンを閉めて生活することになります。
好みの問題かもしれませんが、こんな生活はどうなんでしょう。
将来的に近所に高いビルやマンションが建設されても、日陰のリスクが回避できる可能性も高い。
最近、都内のマンションで建築面積を減らしても高層化するのは、街中ではそれだけのメリットと
ニーズがあるからなのです。

冷静に考えて、大地震が来たら緊急事態ですから低層階も高層階もないでしょう
それより日々の快適性を取るのが先決だと思わないのでしょうか？
一般に予算的に高層階に手の届かない人は、高層階のあら探しをする傾向がありますが
それは、マンション業界の常識に対抗するようなもので、無駄な抵抗だと思います。
低層階の最大のメリットは、割安だということもありますが、余裕があれば高層階ですよ。

[802: 匿名さん]

定年間際に月々8億円？
年計算で約100億！
そりゃ、誰でも納得できないわな。

[803: 匿名さん]

>801さん
そんなこと、ここで書いてもしょうがないでしょう。近くのタワーに対して劣等感出しまくりなんだから。

[804: 匿名さん]

＞803さん
近くのタワーって、エレベターが2基しかない大衆タワーマンションのことですか？
あれなら、アーデルの方が遙かにいいと思いますよ。タワーの醍醐味がある20階以上に
住んでいる人なんて、ほんの一握りなんですからね！

[805: 匿名さん]

今更聞くの恥ずかしいのですがアーデル(arder）の意味をご存知の方教えて下さい。
スペイン語で熱望するという意味ですか？

[806: 匿名さん]

従兄弟が代官山アドレス30階以上3LDKを購入。私もそこに行きましたが寝室の窓は
ほんの少ししか開かず、ベランダには出れるのですが怖かったです。従兄弟は結局
１年ほどで引っ越し賃貸にだしていて、今は目黒で住戸が220平米でプール付きの
マンションの１階に住んでいます。
タワーかそうでないマンションを購入するかは好みで選んでいると思います。
タワーだからお金持ちとか、タワーを購入しなかった人には劣等感が有るなんて
いう事こそ低俗ではないのかな。

[807: 匿名さん]

従兄弟とは親戚なのに、全然違うんですね。

[808: 匿名さん]

>806さんへ
>806です。全然違うって何が違うと仰っているのでしょうか？

[809: 匿名さん]

>>800
確かに積立金シュミレーションのグラフはそうなっていますが、定年間際のローン返済後に積立金+管理費で月80000円というのはどう考えてもキツいですし、そうならないように上手くやるんじゃないですか？私もこのグラフはどういう意味か以前から疑問だったんですが、確かにグラフ通りの負担を強いられるなら、当然見積もりは修正しなければならないですよね。コンシェルジェなんてマジでいらないって話になりますし。

[810: 匿名さん]

訂正。808ですが、807さんへの質問でした。

[811: 匿名さん]

国土交通省の指針では、築20年超のマンションで修繕積立金は180円/㎡ですよ
つまり75㎡なら180×75㎡＝13500円
但し機械式駐車場のメンテと交換がありますから1.5倍としても20250円、管理費が15000円
合計で35000円といったところでしょう。
将来のことはインフレもあるし、あまりあてにならないというのが本音でしょう。
管理費と積立金が払えなくなったら、売却して郊外に移ればいいだけなんでは。

[812: 匿名さん]

本当かどうか知りませんが、従兄弟さんは代官山アドレの30階3LDKと
目黒の220㎡を所有しているんですよね。
大塚の70㎡とは全然違うと思うのは、普通の感覚なんじゃないですか。
それなのに、タワー購入者に劣等感があるのは、低俗と仰る本当なら誰が見ても？？

[813: 匿名さん]

＞＞811さん
築20〜30年で積立金+管理費で月々30000円くらいなら妥当ですよね。そうですか。少し安心いたしました。ただ中古なんかで両方併せて70000円とか実際にあるんで、ビビってました

[814: 匿名さん]

>>813さん
811です
実際に築30年超のマンション（80戸）も持っていますし、理事もやっていますから間違いないですよ。
今年理事をしているので積立金の見直しをするので、都内のマンションを数十件調べましたが
幅は相当ありますが、平均的に㎡/180円という感じですよ、所有している物件は現在は160円です。

管理費は新しくても古くても理論的には、同等です。
7万円とか極端に高いのは、30戸未満の小規模とか駐車場が全くないとか、過去の計画の失敗
相当な高級マンションの場合だと思います、この話は現在の管理会社にも聞きました。
但し、この時代の物件は機械式駐車場はないのでその辺りはわかりません、
機械式駐車場の寿命が来ると、莫大な交換費用が掛かると聞いたことがあります。
アーデルは、駐車場料金も郊外の物件みたいにダダみたいな馬鹿な設定をしていないので、
大丈夫でしょう。
オートロックも15年程度で寿命が来て、交換に相当な出費になると管理会社に聞きました。

物価も上がるし、将来のことは誰にもわからないというのが本音ですが、戸数も多いし
お金の掛かりそうな共有設備もありませんから、それほど心配する必要はないのかと思います。

[815: 匿名さん]

＞812さんへ
従兄弟の話ですが、賃貸に出しているのは代官山アドレス。
目黒の住戸はその（アドレスの）賃貸料で借りています。
そして私ですが70平米の部屋を購入したとは書いていません。
私は本住まいはアーデルの近くに有ります。自分の気分転換の場所として使いたいので
アーデルの部屋を購入しました。セカンドハウスです。
「タワーだからお金持ちとか、タワーを購入しなかった人には劣等感が有るなんて
いう事こそ低俗ではないのかな。」と書いたこの文章判りづらかったのか誤解されたのか。
私は803さんの「近くのタワーに対して劣等感出しまくりなんだから。」の文章に対して、
アーデルの購入者は近くのタワーに劣等感など無いと言いたかったのと、たまたま
タワーであるアドレスを購入した従兄弟でさえ、たった１年で越してしまうという事は
タワーだからの魅力はどこにあるのか疑問だったので例えとして出しただけです。
803さん御自身がタワーに対して劣等感が有ると言いたかったのなら、別に何もいうことは
ありません。アーデル購入者全体のことを言われたと思ったのです。

[816: 匿名さん]

俺は813ではないが、814さんみたいに経験のある人がいるとすごく勉強なるな〜
確かにアーデルはそうお金がかかりそうな設備はないからな。
いざとなれば受付嬢を切れば良いだけの話よ！それで若干でも浮くからね。

[817: 匿名さん]

＞816
受付斬ったとしても一人当り1000円〜2000円くらいしか変わらないなら、いたほうが便利じゃね？？

[818: 匿名さん]

お金持ちが気分転換にセカンドハウスに買うこともあるんですね、庶民とは次元が違いますね
お金持ち用なら、目白ガーデンヒルズの2LDKがまだ残っていたと思うけど
56㎡2LDKで6100万円だったかな。
まあ、本宅も大塚北口ならそれなりに庶民的なんでしょう。
別に深い意味はありませんよ。

でも代官山アドレスを貸して、いくら目黒とはいえ220㎡のマンションが
借りられるなんて従兄弟さんは凄いですね。代官山アドレスはキャッシュで買って、
300㎡くらいあるんでしょうか？
代官山アドレスも同潤会跡地の500戸のマンションですが150㎡位が最大だった気がしますけど、
最大の部屋なら60万円位では貸せるんでしょうね。
別に深い意味はありませんけど、勝手に想像しただけです。

[819: 匿名さん]

815です。
従兄弟の話ですが部屋は140㎡位だったと思いますが、狭いという理由もあっての引っ越しでした。
でもアドレスの賃貸料で目黒は充分借りられると言ってました。アドレスは確か100％ローンだと聞いています。従兄弟は海外にも家が２軒あります。
私は大塚駅南口側に住んでいます。充分に庶民ですよ。だってローンを一部組みますから。
それにどうしても歩いて行ける距離（遠くても２０分以内で行けるところを捜していたので。）
サンシャインビルの近くも捜しましたが問い合わせたら30階のタワーだと聞きやめました。
一応818さんに答えましたが、もうこのことはお終いにしたいと思います。

[820: 匿名さん]

>814
貴方様はアーデルの購入者ですか？もしそうならあの改定シュミレーションの表とグラフがどいう意味なのか教えて頂きたいのですが。自分も今読んでみたのですが、一時負担金がゼロというのは分かるんですが、修繕積立金の表とグラフが合っていないのでさっぱり分かりません。っていうか分かりづらいですよね。

[821: 匿名さん]

＞＞820
Ⅱ修繕積立金
表は本物件・戸あたり平均。例えば自分の最初の積立金が4500（全体共用）+1500円（住宅）＝6000円だとしたら、それは30年後11000円+3500円＝14500円になるって事でしょ？つまり30年間で8500円位は値上がりしますよ？年で換算すれば、毎年300円ずづ値上がりするって意味じゃないですかね？

グラフはよく見方が分かりませんね。

管理費は新築も中古もさほど変わらないと思うのでね。

[822: 匿名さん]

70㎡タイプの購入者なら30年後は積立金+管理費＝約3〜4万だから、国民年金だけでもぎりぎりやっていけるだろうよ。今から30年後心配してどうするんだよ（苦笑）

[823: 匿名さん]

>>821
私も読んでみましたが、820さんの見解とはちょっと意味が違うような気がするんですが。じゃないとグラフが何を意味すのかわかりませんので。かといって、私もよく分からないので今日営業の人に聞いてみたいと思います。

>>822
確かにあまり先の事ばかり考えても仕方がありませんが、将来のことを気にするのは当たり前ですし、計画性なしに破産でもしたら、どうしょうもないことですからね

[824: 匿名さん]

グラフって折れ線と棒が一緒になってるやつのことですか？
だとしたら、マンション全体の30年間の積立累計と支出累計を表しているのではないでしょうか。
確か折れ線が積立で棒が支出だったかと思います。

折れ線グラフは
Ａ：初年度の月額から30年間変わらずに積み立てた場合
Ｂ：30年間で必要な支出を月割りして積み立てた場合
Ｃ：5年毎に月額をアップして積み立てた場合（アーデルはこれを採用）
の3パターン

棒グラフは
・各年の修繕支出
・修繕支出の累計額

棒グラフより折れ線グラフが下回るということは修繕費が足りなくなって破綻。（Ａの場合）
そうならないようにＢ又はＣのパターンにしなければならないですが、初期の負担が軽いＣをアーデルは採用しました。ってことを言いたいのだと思ってました・・・。

いま、手元に持ってないのでこれ以上は勘弁してください。
解釈が間違っていたらすみません。

[825: 匿名さん]

久々にここをチェックしたら、
修繕費のお話に関心がでてきました。

823さん
入居予定者です。
営業の人に質問の結果をまたお知らせいただくと助かります。

[826: 匿名さん]

>>821
表に関していえば、基本的にはその考え方で良い気がします。

>>824
グラフに関していえば、まず単位を勘違いされているのではないでしょうか？この単位は（万円）です。だから30年後に個々人の修繕費負担が4万円になるのではなく、824さんのおっしゃるとおり、これはマンション全体の30年間積立累計支出が4億近くなりますよ！って事でしょ？それでアーデルが採用したシュミレーションがあっていれば、821さんの計算どおりでも破産はしませんよ！って事ですね。まあ予想外の負担は未定ですが、基本的にはたいした負担にはならないのではないでしょうか？

[827: 匿名さん]

826さん
あっ、単位が違うんですね！確かにグラフには単位が記載されてませんもんね。
それならグラフの意味が理解できます。ようやくすっきりと契約できそうです。
みなさんありがとうございました。

[828: 匿名さん]

ところで契約後って、内覧会まで放置の状態なんですかね？？

[829: 匿名さん]

>>828さん
６月にオプション会（指定業者による内装の注文受付）があるようです。業者はワコール。直前８月に内覧会、ローン申込みなど。
これからの空白の半年は、家具やカーテンなどもろもろリサーチしようと思っています。
ＭＲは２月（完売？）以降閉鎖するそうなので、色合いなどもう一度チェックしておこうと思う。

[830: 匿名さん]

経験だと家具とかカーテンは、入居してからにしないと後悔するよ内覧会でまず、現実との
ギャップを感じるのが普通だから、図面の見方をよく勉強して梁がどこにあるか、天井高は
部屋の場所によってどう違うかイメージをわかせて内覧会を待つべし。
図面の縮尺をしっかり見るのがポイントだね、これがしっかりわかればギャップは少なくなる。
入居までの残された時間は、節約して家具や引っ越し費用を貯めること。

[831: 匿名さん]

>>830さん
なるほど。入居してからということは、当初は、カーテンは今使っているものか仮の安いもの、家具に収納する荷物はダンボールのまま凌ぐのかな？
ダイニング、リビング、ベッド１、エアコン４、カーテンで、やはり最低でも１００万円、引越２０万円は覚悟でしょうか…大塚家具など１箇所でまとめ買いすると、少しはディスカウントしてくれるのかな？
費用はボーナス２回分全額を、当初費用に充当の予定。今更ながら金かかりますな〜