アーデル大塚 Ｃ-Square

[匿名さん]

土曜日の新聞折り込みに入っていました。

豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分　巣鴨駅14分　都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？

[751: 匿名さん]

新聞折り込みで知りHPを見ただけで、まだMRには行ってないのですが
このマンションには、ディスポーザーと床暖房はないんでしょうか？
HPの都合で掲載されていないだけなのでしょうか？
二重床二重天井、ダブルオートロック、ペアガラスと一通りの最新設備があるので
どうかと思いましたが、どなたか教えてください。

[752: 匿名さん]

>750
騒音でいえば、私的な感覚だとダンプカー＞都電＝都バスって感じですかね。どちらにしろたいした問題ではありまんよ。

>751
ディスポーザーはなかったように思われます。少なくとも私が契約したタイプには。

[753: 匿名さん]

ディスポーザーは残念ながらありませんが、床暖房はリビング部分に普通にありますよ。
ＭＲは見た目地味だけど、いろいろ聞いたり調べたりすると「結構いいね」とポイントがあがる物件かなと。

[754: 匿名さん]

＞＞751さん
生活に必要最低限の設備は全てあると思いますよ。
そんで絶対必要なセキュリティは結構良いからね。

[755: 匿名さん]

残っているのは、低層階が主だね。
どうしても、低階層は日当たりが悪いし、
見晴らしは期待できないから、安い。
日当たり、見晴らしは日々の暮らしに影響するから、
残っている高い階層の物件はお得だと思う。
それを察知して買う人がでて、早く完売して欲しいなぁ。

[756: 匿名さん]

アーデルはＭＲを見たら判りますが殆どがオプションです。
だけど考えてみれば自分で必要だと思う部分だけオプションやグレード
アップすれば良いということだから。
初めから一見豪華と思われる設備で売られている物件は、最初からその分も
含まれているから高いよね。754さんの仰る様、アーデルはホント必要最低限は
ついているから。
アーデルにはディスポーザーはオプションでも有りませんが、ディスポーザーは
下水に流すタイプと各戸で付けられるタイプと有ります。
各戸のは流し台の下に処理した物を蓄え約１週間毎に捨てる物が有ります。
（植木の肥料とかにしても良いそうです。）
アーデルのに実際付けられるかは判りませんが。
どうしても付けたい場合は調べてみては如何でしょうか。

[757: 匿名さん]

＞残っているのは、低層階が主だね。
ということは、これからどんどん人気が落ちて、値引きもドンドン・・・
そんなことないと思いますよ、考えながら各期に配分するでしょう。
どこの
どこのマンションの掲示板でもそうなんだけど、
「いい部屋は最初の頃に売り切れる」なんて書き込みが多いんですが、それは誤りだと思う。
「自分の予算と指向に合った部屋が、最初の方に売り出した」が正解でしょう。

一般的にいい部屋＝高層階の広い角部屋　が不動産では一般的だけど
個人的にいい部屋＝予算に合致した低層階の割安な中住戸　だったりしますよね。
それぞれ指向が違うからね。

[758: 匿名さん]

完売こだわる理由って何ですか？
別に完売してなくっても個人的に何か損があるとも思えないんですよね
管理費や積立金も売主がその分は払うわけだし、
何かデメリットとかあるんですか？
人気がないから資産価値が落ちるってわけでもないだろうし。

[759: 匿名さん]

売れ残りは、”青田”まわしだろうよ。

[760: 匿名さん]

本当はパンフレットと図面で契約するのではなく、完成物件で一斉販売がいいんだろうけど
中小デベだと、資金計画が立たないし体力もないから青田売りは必要悪だと思います。
近くの物件でも、図面の見方も調べない人が入居してから営業マンの説明不足だと
書き込んでいました。
こういうことを反面教師にして、図面の見方くらい調べて契約した方がいいですね
図面は絵ではなく、表記のルールがあるんですから。

[761: 匿名さん]

しばらく、駐輪場問題は沈静化したね。
タワーでも以前はもめてたみたいだよ。

[762: 匿名さん]

駐輪場はアーデルの方が敷地も余裕もあるし、増設の可能性もあるから問題なしでしょう。
増設不可能、自転車店の地権者、地域の集会場がある物件だと深刻なのかもしれないけど。

[763: 匿名さん]

760の続き
以前自分も失敗したけど、梁の高さ（出っ張り）と幅、水回りと居室の天井高を
図面で確認して自分の住まいに置き換えてみると、いいと思います。
梁と天井高で、完成した部屋のイメージは全然違います、MRと契約した部屋が
同じ感じだと思ったら大間違いと言うことも多いです。
MRは、あくまで最高クラスの状態にしてありますから、デベによっては部屋を広く見せるために
家具やソファーを、ひとまわりり小さなものにしてあることもあるらしいですよ。

ちゃんと調べた人には余計なお世話でしたね、失礼しました。

[764: 匿名さん]

今朝の通勤電車で、後ろにいた男性2人の会話が耳に入った。
総会で駐輪場を20台増設したら、
「○○さんが、うちで4台ちょうだいね！」って、
圧力をかけてきて、身勝手な人に悩んでいました。
増設して、さらに4台？何人家族なのか驚いた。

できれば、アーデルでは駐輪場より駐車場の増設がいいな〜。

[765: 地元住民]

積立金という意味では駐車場の方が良いですね！全部埋まれば

[766: 匿名さん]

埋まるに決まってると思います、
都心マンションだって、余裕があれば戸数に対して30〜50％の駐車場を作るのが普通なんですから。
27台（実質20台）、116戸（実質92戸）設置率＝23％（実質21％）
むしろ駐車場流民（？）が20世帯前後出るでしょう。
コストの掛かる機械式にしても駐車場料金が高め設定なのは、積立金的には有利ですね。
駐車場の更なる増設は難しいでしょう、出来るものなら設計段階から作ってると思います。
将来的には、地権者さんの平置きが空くんじゃないかと思いますけど、競争率は厳しそうですね。
地権者さんの賃貸用の部屋は、駐車場借りる権利があるんですか、それとも組合員だけですか？

[767: 匿名さん]

来客用に予備の駐車場が無いのは不便だと思う。
両親や親戚、友人が来たときに。
先日、チェックしに現地歩くと、近所に2台だけ置けるパーキングがあった。
8時〜22時まで15分100円だったかな。
白山通り広いから路上パーキングつくれないかな？？
来客用は必要ですよ。

[768: 匿名さん]

こんなに駐車場の要求あるなら、
積立金対策にも、駐輪場を減らして、
各戸1台にして駐車場を増設したらいいのに。

[769: 匿名さん]

1階平面図を見ていると、駐輪場は西側の平置き駐輪場を2段式にして、
バイク置き場の隣に2段式を増設すれば20〜30台は増やせそうだけど、
駐車場の増設は、どう考えても出来そうもないですね。

768さんが言うように駐輪場を減らして駐車場にしても、前向きで駐車したら
方向転換出来ないから、バックで出ないとならないからこれじゃあ借り手がいないでしょう。
最終手段は、事業協力者用の棟内平置き駐車場を掘って、機械式3段に出来なくもないけど
了解が得られそうもないのと、莫大なコストが掛かって費用回収まで何十年も掛かりそう。

[770: 匿名さん]

ところで現場は今どのくらいまでできましたか？

[771: 匿名さん]

＞７７０さん
フォーユーのＨＰに１１月分の工事状況がアップされてましたよ。

[772: 匿名さん]

近くに、お年寄り向きではなく、オシャレなカフェとかないですか？
お年寄りをターゲットに飲食店は閉店時間も早すぎますね。
美味しいケーキとコーヒーが飲めるカフェ、あとイタリアンとかないですか？
地元に詳しい人がいたら教えて！

[773: 匿名さん]

　おしゃれな店を西巣鴨周辺は私も存じ上げませんが、文京区にあるフレンチパウンドハウスのケーキは結構有名です。そちらは喫茶もあります。場所は千石と巣鴨の間と申しましょうか・・・この辺の界隈は池袋のデパートが充実しているせいでしょうか？ケーキ屋さんは本当少なく感じます。

[774: 匿名さん]

>772
地蔵通り商店街の中にもお洒落なカフェやイタリアンのお店って確かあったような？

[775: 匿名さん]

>>772
http://www.sugamo.or.jp/index.html
ここのお店紹介を参考にしてみれば？商店街のお店が全部出てるよ。

[776: 匿名]

行ったことはありませんが、こういうところもあるようです。
http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/051001/09.html

[777: 匿名さん]

>>776
このお店って結構お洒落だよ！でもお客はあまりいない

[778: 匿名さん]

776
確かに地元じゃ有名ですが、特にって感じです。

[779: 匿名さん]

770さんへ
現場見てきましたが、現在3階部分を作っていましたよ！

[780: 匿名さん]

イタリアンで検索したところでは、西巣鴨駅近のウノという店がヒットしますね。美味しいのでしょうか？一人者の外食派としては、地元に美味しい行きつけのイタリアンができるかどうか、結構大事なもので。
あと最低限欲しいのは、美味しい惣菜やと、夜遅くまでやっている定食屋と…本屋。

[781: 匿名さん]

地元ですが、
アッシャゴというピザ＆パスタ屋が近所にあります。ピザは評判みたいです。
本屋は大塚駅に２４時間営業の本屋があります。西巣鴨周辺には大きな本屋はありません。
定食屋は地蔵通りに２軒あるときわ食堂があります。２２時３０分くらいまでみたいですけど。
惣菜屋は、マンション横のあたりにオリジン弁当があります。旨いかどうかは知りません。
あと近くのコモディイイダにもちょっと惣菜はあります。

[782: 匿名さん]

>>781
ありがとうございます！アッシャゴ、アド街でも紹介されてました。夜２時までやっているようで◎です。今度行ってみます。
大塚にでると本屋、食べ物屋も多少あるようですね。以前入った南口右手の関西風お好み焼き屋は美味しかった。

[783: 匿名さん]

今日ＭＲを見に行きましたが、
ここまだ半分くらい残っていますが、
大丈夫なんでしょうか？？

[784: 匿名さん]

引渡しが来年９月末ですよ。まだまだ大丈夫なのではないでしょうか。

[785: 匿名さん]

フレンチパウンドハウスは地元じゃというレベルじゃなく超有名だと思うよ。
ケーキの本みればだいたい載ってるしね（ショートケーキ）。

[786: 匿名さん]

>>783さん
半分って４０〜５０戸ですか？以前ＭＲで聞いた感じでは残り２０戸というニュアンスでしたが…

[787: 匿名さん]

>>783さん
ん？
昨日MRに行きましたが、キャンセル発生６戸、次回分譲８戸しか残ってませんでしたよ。
今日、キャンセルが大量に発生したとか？！

[788: 匿名さん]

MRでは、たまに販売価格表の古いものを見せる時があるからね。
ｔだキャンセルが結構出ているのは確かだね。特に狭い部屋だね

[789: 匿名さん]

契約後にも皆さんMRによく行かれるのですか？

[790: 匿名さん]

まあ、MRタイプの部屋をご購入された方は家具のサイズとか、いろいろ参考までに来てるみたいですね。ちなみに私は別のタイプの部屋を契約しましたが、やはり参考までに2度行きましたよ！

今日リクルートが出版している「マンションズ」って雑誌に有力不動産会社の一覧があって「フォーユー」も掲載されていました。

[791: 匿名さん]

＞＞790
私も今日それ見ました！アーデル大塚が出てましたね！
三井不動産レジデンシャルってすごいんですね？
フォーユーは半ページなのに、10ページくらい特集ですからね。
佃のリバーシティってそんなに良いかね？？不思議だ

[792: 匿名さん]

＞有力不動産会社の一覧
有力広告掲載スポンサー一覧ではないでしょうか。
どこかに小さく、提携広告と書いてありませんか？

[793: 匿名さん]

あと14戸ですか・・・。竣工してからなら実際の部屋を見れるから良いけど、
だけど必ずしも希望する部屋の広さや、間取りが残っているとも限らない。
竣工まではまだまだ先の話だし。第３期で売れるのでは？
話変わりますが、日本は地震多いし関東大震災位の大地震がいつ来ても
おかしく無いと云われていますよね。耐震だから建物の倒壊は無いとしてもタワー
だったらEVが復帰するまでどうなるのだろうか・・・などと余計なお世話だが
考えてしまう。大手ゼネコンに勤める友人でも10階以上は住みたくないと言っ
てました。それに地盤の緩いところもだそうです。

[794: 匿名さん]

792
さっき私もコンビニでもらってきましたが、
確かに2007年版「有力不動産最強ガイド」って特集ですね。

791
三井不動産レジデンシャルは30ページ以上の特集ですね。これは明らかにスポンサー枠でしょ？

[795: 匿名さん]

＞794
フリーペパーなんだから、100％広告収入です。
年末特集はお歳暮のつもりで、安価な価格で各社に声を掛けているのが通常だと思います
費用対効果で、広告費を経費削減するのもいいことでしょう。

それにしても近くのコスモレジアのコスモイニシアは、資本金117億6300万円、
グローリオのセコムホームライフは、資本金37億円、南大塚計画の住友不動産は1,228億500万円
一方、アーデルのフォーユーは、わずか資本金3,000万円しかないのに、同じようなファミリー
マンションを同じエリアで販売できるんだから、マンション業界とは不思議な業界ですね。
一般の業界なら、ほとんどないことだと思うんですけど。
大塚エリアだけに限ると、むしろ規模の小さなマンションを販売するのは、
大手のコスモイニシアと財閥系の住友だから、完全に逆転現象でしょう（笑

まあ、デベは用地仕入れと企画だけで、
実際に建設するのはアーデルと南大塚計画は前田建設工業
グローリオ巣鴨は淺沼組、コスモレジアは大豊建設とゼネコンは中堅以上ですから
企画力と販売価格の差があったとしても、建物にはなんの問題ないでしょう。

[796: 匿名さん]

>>793さん
大地震でなくとも、ELVが止まると高層階は大変だそう。水を運ぶのに１日何往復とか、想像するだけでくじけます。また、地盤が緩くて液状化すると、地面が大きく落ち込んで、余計に階段の登りおりが辛そうです。

[797: 匿名さん]

まあ、この周辺の地盤は良い方なんでしょ？？

[798: 匿名さん]

797
普通でしょ？

[799: 匿名さん]

>>797さん
HPの構造を見ていると、杭の長さが28.5ｍとなっていますから、地盤的には普通でしょう
自信があるから、HPに表記しているんでしょう。
もちろん、目白エリアで杭なしでベタ基礎の物件もありますが、標準的な長さですよ。
同じ豊島区内でも40ｍのところも普通にありますし、湾岸とか城東地区のマンションでは
書いても宣伝にならないらしく、杭の長さを表示していない物件もたくさんあります。
普通に考えて、大塚駅から登った高台にありますから地盤は良いと思いますよ。

[800: 匿名さん]

この度抽選で当選し、次回契約する予定の者です。事前に「マイホームメンテナンスプラン」という雑誌を頂き、昨夜目を通したのですが、よく分からなかった部分がありましたので皆様にご質問させて頂きます。それは修繕積立金シュミレーションのグラフの見方です。あれを見ると30年後には約40000万（共用部分）+約14000円（住宅部分）＝月々約54000円の負担になるということでしょうか？これに加えて管理費も当然年々上がっていくわけですよね？私は現在33歳で60歳までにはローンを完済する予定ですが、その後に月々80000万近くの支払い負担は正直きついです。これは私のグラフの見方が間違っているんですか？それともこれが現実ですか？中古マンションなどの資料を見ると昭和45年築でもそんなに管理費とか修繕費とか高くはないんですが、どうなんでしょうか？