アーデル大塚 Ｃ-Square

[匿名さん]

土曜日の新聞折り込みに入っていました。

豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分　巣鴨駅14分　都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？

[721: 匿名さん]

交通の便は変わらないけど、片側3車線の白山通りはうるさそうですね
深夜早朝もダンプカーが通りますから。

[722: 匿名さん]

マンションカラーも近そうですし
購買層はかなり近いのでは

[723: 匿名さん]

タワーマンションは、20階以上の高層階住民と低層階の住民と、分譲価格も違うし
住民層が全然違うと聞いたことがあります。
アーデルも高層階と、低層階では若干違うのではないでしょうか。

[724: 匿名さん]

巣鴨タワーも20階以上は5000万円以上でしたし
上層階はそれなりに裕福な人が住むんでしょう

[725: 匿名さん]

でも、都内で5000万台というのは、高層、低層関係なく
かなり安いほうだと思いますが・・・。

[726: 匿名さん]

安いから買ったんでしょう、他人のことはどうでもいいの
タワーマンションにしては、部屋も狭い部屋ばかりですから分相応でいいではないですか・・

[727: 匿名さん]

マンション選びで坪単価250万円というのは、親の援助も少ない普通のサラリーマンの
限界という感じがします。
65㎡・4900万円　70㎡・5300万円　75㎡・5680万円　80㎡・6060万円
90㎡・6800万円　100㎡・7580万円

坪単価200万円なら
65㎡・3940万円　70㎡・4240万円　75㎡・4550万円　80㎡・4850万円
90㎡・5450万円　100㎡・6060万円
これは、今となっては郊外価格になってしまいましたから。

[728: 匿名さん]

でもあの周辺だけで、アーデルが116世帯、巣鴨タワーって何世帯だか知らんが、200〜300世帯としても、一挙に住人が500〜1000人くらい増えるということですよね？活気が出るんじゃないですか？

[729: 匿名さん]

地元民ですが大規模マンションができると、住民さんは必ず人口増で地域の活性化を
口にするんですが、普通のマンションはローンが大変なのか、地元の期待を裏切ってあまりお金を
落としてくれないみたいですよ。アーデルはそうでないことを期待します。

ちなみに、少し前の資料によると西巣鴨3丁目の人口は1,108世帯　1,983人だそうです、
アーデルが出来て300人は増えるのでしょうか。
グローリオタワー巣鴨は店舗を除くと184戸で、西巣鴨4丁目の人口は855世帯　1,484人だそうです。
こちらは400人以上増えるから、地域のインパクトはあるかもしれません。

数年前まで豊島区は、ピークの33万人から人口が減り続けていましたので都心回帰で
人口が増えることはいいことでしょう、急激に人口が増えるのはマンションしか考えられませんよね。
大人よりも子供が増えて、地元の小学区に入ってくれると学年1クラスが
解消できるかもしれないので、地元としては期待しちゃいます。
この資料によると、豊島区の人口は135,639世帯　236,657人だそうです。

[730: 匿名さん]

西巣鴨駅の近くに深夜１時まで営業のスーパーも出来ました

[731: 匿名さん]

＞729
確かにローンはキツいが人口増えれば、それなりに地域は潤うでしょう？
特にスーパーの類いは。

[732: 匿名さん]

まあ、なんらかの変化は期待出来るだろうけど、ただの渋滞効果だけじゃマイナスだね

[733: 716です]

以前からマンションは探しておりましたが、本命はプラウド駒込と日暮里のステーションガーデンタワーでしたがことごとく抽選で外れたり、また資金繰りがや、仕事の都合もあり、まあ様々な事情がありましたが、アーデルと契約したのは運命だと思っております。

[734: 匿名さん]

＞733さん
日暮里のタワーは荒川区で再開発地区、地主、借地人、借家人まで地権者もたくさんいますね。
プラウド駒込は大規模高級マンションで売り出しましたが、マンション内での
部屋による格差が激しいので大変そうです、棟によっても全然違います線路沿いで
立地も言うほど良くないと思いました、ご縁があってアーデルに決めて良かったですね。

[735: 匿名さん]

すみません、グローリオタワー巣鴨は住所は西巣鴨ではなく巣鴨4丁目です。
それから、５０００万円以上の部屋は１４階から有りましたね。
今日、都電にはじめて乗ったら、アーデルのすぐ裏を走っているのですね、あまりに近くて
びっくりしました。

[736: 匿名さん]

確かにアデールの都電側は嫌ですね
できれば道路側が

[737: 匿名さん]

＞７３４
日暮里のタワーは下層階に地権者等がいてくれたが、アーデルは日当たりの良い南側を全部占領していますよ。
それにアーデルはお風呂場の黒いプラスチックの台が安っぽい。

[738: 匿名さん]

＞735
失礼しました、グローリオタワー巣鴨は巣鴨4丁目でしたか。
巣鴨4丁目は、2,595世帯 4,777人でした、アーデルのある西巣鴨3丁目の2倍以上いるんですね。
400人くらい住民が増えても、たいしたこと無いですね。

[739: 匿名さん]

南大塚２丁目計画の工事現場のそばを通ったら大きな看板に「すみふ」で検索
して下さいと書いてあり、ちょっと吹き出してしまいました。

[740: 匿名さん]

＞739さん
同じ大塚なので少し興味があるんですけど場所がよくわからないのですが、どんな感じでしたか？

[741: 匿名さん]

739です。
大塚駅南口側から新大塚に向かって歩いて５〜６分。
進行方向左側に巣鴨信金とミップ（ミニストップ）が有ります。
その間の道を下っていくと右側に有ります。新大塚にも５分程。
静かな住宅地に有ります。
５５㎡以上２ＬＤＫからで５５戸位の中規模。１４〜１５階建てだったと
思います。便利な場所ですし、南大塚なのでアーデルと同じ大きさの部屋なら
500万円位高くなるのではないかと推察。どんな感じになるか全く解りません。
私はあまり高層な建物は嫌いなので（はしご車が届く高さまでじゃないと）
その点アーデルは大丈夫だから。

[742: 匿名さん]

日暮里のタワーは、地権者絡みも多かったですが、荒川区民優先分譲とか、いろいろありましたからね。良い部屋は抽選になってしまいますよね。

アーデルの裏の都電は視界的には確かに気になりますが、聴覚的には全く問題ない騒音レベルでしょ？？

[743: 匿名さん]

アーデルの西側から都電って見える？？見えないだろう？

[744: 匿名さん]

＞741さん
ありがとうございました、
だいたい場所がわかりました、興味もあるので今度見に行ってみます。
「すみふ」の看板も見てみたいです(笑
デベが住友と立地が南大塚ということで、アーデルより15％増という感じなんですね。
同じ広さで500万円も高ければ、アーデルがお買い得かもしれませんね。

[745: 匿名さん]

744さんへ741です。
ごめんなさい。私の勝手な想像で500万円位高くなるのではと思っただけで、
実際に販売価格は判りません。

[746: 匿名さん]

＞743さん
西棟からは見える部屋もありますよ。
平置きの駐輪場から見える位置だと思います。

[747: 匿名さん]

＞745さん
ご丁寧にありがとうございます、価格はいいのですが
場所がよくわからなかったので、ありがとうございます。
地元なので、大塚のマンションがあちこち気になっただけです。
3年ほど前に、南大塚2丁目のライフの隣のアーバンビュー新大塚（大塚駅10分位）を
検討したのですが、たしか70㎡台が5000万円強だったので、住友だし駅と文京区に近いので、
6000万円以上のほとんど文京区価格になるのかなと思いました。
スレ違いの話題で、失礼しました。

[748: 地元住民]

都電はうるさくないし、気にしなくても大丈夫だって（苦笑）

[749: 地元住民]

でも気になるんですもん。。。なら買うなって話ですか？？

[750: 匿名さん]

都電は普通の電車ほどうるさくないけど、ダンプカーよりはうるさいのは当たり前
でも交通至便で、閑静と静寂なんてないと思いますよ、郊外にでも行かないと。
終電も、都バス並みに早いから生活する上でそれほど気にならないと思います。
JRだったら深夜1時頃まで、電車が走りますから・笑
この前、夜の11時頃に車で現地に行って、周囲をウロウロしてみましたが（ちょっと怪しかった？）
本当に23区とは思えないほど静かな感じでしたけど、白山通りに面していないのが良かった。

[751: 匿名さん]

新聞折り込みで知りHPを見ただけで、まだMRには行ってないのですが
このマンションには、ディスポーザーと床暖房はないんでしょうか？
HPの都合で掲載されていないだけなのでしょうか？
二重床二重天井、ダブルオートロック、ペアガラスと一通りの最新設備があるので
どうかと思いましたが、どなたか教えてください。

[752: 匿名さん]

>750
騒音でいえば、私的な感覚だとダンプカー＞都電＝都バスって感じですかね。どちらにしろたいした問題ではありまんよ。

>751
ディスポーザーはなかったように思われます。少なくとも私が契約したタイプには。

[753: 匿名さん]

ディスポーザーは残念ながらありませんが、床暖房はリビング部分に普通にありますよ。
ＭＲは見た目地味だけど、いろいろ聞いたり調べたりすると「結構いいね」とポイントがあがる物件かなと。

[754: 匿名さん]

＞＞751さん
生活に必要最低限の設備は全てあると思いますよ。
そんで絶対必要なセキュリティは結構良いからね。

[755: 匿名さん]

残っているのは、低層階が主だね。
どうしても、低階層は日当たりが悪いし、
見晴らしは期待できないから、安い。
日当たり、見晴らしは日々の暮らしに影響するから、
残っている高い階層の物件はお得だと思う。
それを察知して買う人がでて、早く完売して欲しいなぁ。

[756: 匿名さん]

アーデルはＭＲを見たら判りますが殆どがオプションです。
だけど考えてみれば自分で必要だと思う部分だけオプションやグレード
アップすれば良いということだから。
初めから一見豪華と思われる設備で売られている物件は、最初からその分も
含まれているから高いよね。754さんの仰る様、アーデルはホント必要最低限は
ついているから。
アーデルにはディスポーザーはオプションでも有りませんが、ディスポーザーは
下水に流すタイプと各戸で付けられるタイプと有ります。
各戸のは流し台の下に処理した物を蓄え約１週間毎に捨てる物が有ります。
（植木の肥料とかにしても良いそうです。）
アーデルのに実際付けられるかは判りませんが。
どうしても付けたい場合は調べてみては如何でしょうか。

[757: 匿名さん]

＞残っているのは、低層階が主だね。
ということは、これからどんどん人気が落ちて、値引きもドンドン・・・
そんなことないと思いますよ、考えながら各期に配分するでしょう。
どこの
どこのマンションの掲示板でもそうなんだけど、
「いい部屋は最初の頃に売り切れる」なんて書き込みが多いんですが、それは誤りだと思う。
「自分の予算と指向に合った部屋が、最初の方に売り出した」が正解でしょう。

一般的にいい部屋＝高層階の広い角部屋　が不動産では一般的だけど
個人的にいい部屋＝予算に合致した低層階の割安な中住戸　だったりしますよね。
それぞれ指向が違うからね。

[758: 匿名さん]

完売こだわる理由って何ですか？
別に完売してなくっても個人的に何か損があるとも思えないんですよね
管理費や積立金も売主がその分は払うわけだし、
何かデメリットとかあるんですか？
人気がないから資産価値が落ちるってわけでもないだろうし。

[759: 匿名さん]

売れ残りは、”青田”まわしだろうよ。

[760: 匿名さん]

本当はパンフレットと図面で契約するのではなく、完成物件で一斉販売がいいんだろうけど
中小デベだと、資金計画が立たないし体力もないから青田売りは必要悪だと思います。
近くの物件でも、図面の見方も調べない人が入居してから営業マンの説明不足だと
書き込んでいました。
こういうことを反面教師にして、図面の見方くらい調べて契約した方がいいですね
図面は絵ではなく、表記のルールがあるんですから。

[761: 匿名さん]

しばらく、駐輪場問題は沈静化したね。
タワーでも以前はもめてたみたいだよ。

[762: 匿名さん]

駐輪場はアーデルの方が敷地も余裕もあるし、増設の可能性もあるから問題なしでしょう。
増設不可能、自転車店の地権者、地域の集会場がある物件だと深刻なのかもしれないけど。

[763: 匿名さん]

760の続き
以前自分も失敗したけど、梁の高さ（出っ張り）と幅、水回りと居室の天井高を
図面で確認して自分の住まいに置き換えてみると、いいと思います。
梁と天井高で、完成した部屋のイメージは全然違います、MRと契約した部屋が
同じ感じだと思ったら大間違いと言うことも多いです。
MRは、あくまで最高クラスの状態にしてありますから、デベによっては部屋を広く見せるために
家具やソファーを、ひとまわりり小さなものにしてあることもあるらしいですよ。

ちゃんと調べた人には余計なお世話でしたね、失礼しました。

[764: 匿名さん]

今朝の通勤電車で、後ろにいた男性2人の会話が耳に入った。
総会で駐輪場を20台増設したら、
「○○さんが、うちで4台ちょうだいね！」って、
圧力をかけてきて、身勝手な人に悩んでいました。
増設して、さらに4台？何人家族なのか驚いた。

できれば、アーデルでは駐輪場より駐車場の増設がいいな〜。

[765: 地元住民]

積立金という意味では駐車場の方が良いですね！全部埋まれば

[766: 匿名さん]

埋まるに決まってると思います、
都心マンションだって、余裕があれば戸数に対して30〜50％の駐車場を作るのが普通なんですから。
27台（実質20台）、116戸（実質92戸）設置率＝23％（実質21％）
むしろ駐車場流民（？）が20世帯前後出るでしょう。
コストの掛かる機械式にしても駐車場料金が高め設定なのは、積立金的には有利ですね。
駐車場の更なる増設は難しいでしょう、出来るものなら設計段階から作ってると思います。
将来的には、地権者さんの平置きが空くんじゃないかと思いますけど、競争率は厳しそうですね。
地権者さんの賃貸用の部屋は、駐車場借りる権利があるんですか、それとも組合員だけですか？

[767: 匿名さん]

来客用に予備の駐車場が無いのは不便だと思う。
両親や親戚、友人が来たときに。
先日、チェックしに現地歩くと、近所に2台だけ置けるパーキングがあった。
8時〜22時まで15分100円だったかな。
白山通り広いから路上パーキングつくれないかな？？
来客用は必要ですよ。

[768: 匿名さん]

こんなに駐車場の要求あるなら、
積立金対策にも、駐輪場を減らして、
各戸1台にして駐車場を増設したらいいのに。

[769: 匿名さん]

1階平面図を見ていると、駐輪場は西側の平置き駐輪場を2段式にして、
バイク置き場の隣に2段式を増設すれば20〜30台は増やせそうだけど、
駐車場の増設は、どう考えても出来そうもないですね。

768さんが言うように駐輪場を減らして駐車場にしても、前向きで駐車したら
方向転換出来ないから、バックで出ないとならないからこれじゃあ借り手がいないでしょう。
最終手段は、事業協力者用の棟内平置き駐車場を掘って、機械式3段に出来なくもないけど
了解が得られそうもないのと、莫大なコストが掛かって費用回収まで何十年も掛かりそう。

[770: 匿名さん]

ところで現場は今どのくらいまでできましたか？