アーデル大塚 Ｃ-Square

[匿名さん]

土曜日の新聞折り込みに入っていました。

豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分　巣鴨駅14分　都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？

[681: 匿名さん]

7000万円程度で4LDKが買えるのは山手線沿線では希少ですよ。
アーデルの4LDKは、面積も小さめですからエコノミーで住み心地も良いでしょう。
豊島区内でも目白とか駒込なら、90㎡台は3LDKが主流ですし1億弱はしますから
庶民には手が出ないですよ。

[682: 匿名さん]

やはり一般的な理想は
70㎡→2LDK
80㎡→3LDK
90㎡→4LDK
ですね。

[683: 匿名さん]

>>682
理想的には、
主寝室８帖、居室６帖×2　リビング16帖超　リビングダイニングキッチンなら20帖超
ウォークインクローゼット×2、浴室16×20、シューズインクローゼット　納戸3帖かな。
こうなると3LDKなら95㎡前後、居室を1つ増やして4LDKなら100㎡強になる。
現実にはこんなマンションは、23区内ではなかなか買えないですね。（涙）

マンション関係のHPを見ていると、使いやすくゆとりのある広さは居室なら6帖超、
リビング16帖超、主寝室8帖超、浴室16×20超とありMRで体験してもその通りだね。

アーデルは、5帖未満の洋室をほとんど作らないところが良心的でしょう
体験的にベッドと机を置いたらこの辺りが最低ライン、これより小さいとドアーが開かない。
城東地区のマンションでは、よく見かける広さです。

[684: 匿名さん]

皆さんの現実的な、経験的な話は参考になります。
戸建ての実家から、独立組です。
郊外と超高級マンションをのぞくと、
マンションの間取りは狭いですね。

683さんの
＞アーデルは、5帖未満の洋室をほとんど作らないところが良心的でしょう

はぁ〜、経験上、部屋が８帖未満なのを知らないので、
ここの６帖だいの部屋は良い方なんですね。

ここのレスは参考になっています。

近所高層のマンションとを迷っていたのですが、
アーデルにして良かったです。

[685: 匿名さん]

マンションを購入するにあたり、あちこちモデルルーム見ましたし、間取り図も
見ましたがアーデルは割と間取りが使いやすいと思う。
他の物件は設計者は何を考えてこんな間取りにしたのか疑う。
目白駅前のある物件は寝室が4畳程だったりでシングルベッド置いたら他に置けない。
間取りによっては家具をどう置いたら良いのか悩む物件も多かった。
その点アーデルは良い方だと思う。
エントランスホール（ロビー？）が広いのも気に入った１つ。小さな庭があるのも。
確かにそこでくつろぐわけではないけれど、入ってすぐにEVホールだけの物件より
気持ちのゆとりを感じられるのでと思い、その付加価値も考えれば、価格がお得に感じた。

[686: 匿名さん]

＞684さん
683です、戸建ての感覚はマンションではあまりあてになりませんし、
ガッカリする場面もあるかもしれません。
よくマンションサイズの畳といいますが、あれは賃貸や昔の公団の話であって
最近の分譲マンションには当てはまりません。畳の大きさは全国様々ですが
マンションの表記の場合は全国的に、1帖＝1.62㎡（90×180）と規制されています。
但し、多少狭く感じるのは洋室の壁面から計るのではなく壁心（壁の中心）から
計るのでその分若干狭くなります。和室の場合は各社若干差があるようです。

戸建てと一番違うのは、押し入れ、納戸といった収納率でしょう。
アーデルの図面にはありませんでしたが、マンションの収納率は9％前後が多いです
戸建ては平均13％前後だそうです。
マンションの場合収納を増やすより、居室を広く表示して割安感を持たせて売るのが
普通だそうです。
専有面積の差によって収納率も違いますが、収納はあまり期待できないと思います。
よく見ると専有面積にによって、洗面所幅、キッチン幅、浴室のサイズも違います。
ウォークインクローゼットとかシューズインクロークにサイズが表記されていないのは
少し不親切だと思いました。
ドアーの開閉部分もあるので、あるだけで実際には使えないという可能性もあるかもしれません。

それともう1つ、リビングの表記が「リビングダイニングキッチン」になっているので、
実際にはキッチン部分の3〜4帖を差し引いて考えないといけないので、4LDKのものでも
12帖前後、3LDKだと10帖前後になります。
実際にダイニングテーブルと小さめのソファーを置いて使うとなると、
最低12帖は必要ですから部屋によってはダイニング+αと割り切る必要があるかもしれません。
普通は小さめの部屋はリビングダイニングキッチンの表記が多いですが、
大きめの部屋はリビングとキッチンを別表記するのが多いですね。

郊外と違って地価が高く土地一升、金一升の土地柄ですし、山手線沿線の物件で、
リーズナブルな分譲価格を実現しようとすると、ある程度仕方ないとは思います。

[687: 匿名さん]

＞685さん
私も冷やかし半分で目白駅の物件は見ましたが、小さな部屋ばかりでシングル、
DINKS向けか、賃貸用の投資物件でしょう。
一番違うのは、坪単価300〜350万円ですから、比較にはならなかったです。
専有面積が小さいと、坪単価は上がる傾向だそうです。

[688: 匿名さん]

684です。
685さん、686さん、687さんご意見参考になります。
685さんは細かくご丁寧にありがとうございます。

初心者ながら山手線のマンションを、
スピードでアーデル以外を3件MR見学して、
自分なりに予算と立地と使い勝手等を比較すると、
アーデルになりました。

地盤が固く、大昔から人が住んでいた町だから、
今、流行の埋立地跡とは格段の安心感があります。
埋立地は上ものがお洒落で立派でも、地盤に不安があるし、
大地震で橋とか落ちたら、孤島ですからね。

アーデルでよかったと思います。

[689: 匿名さん]

＞＞専有面積が小さいと、坪単価は上がる傾向
何故なんですかね？借りやすいからですかね？

[690: 匿名さん]

>>689

冷静に考えれば誰でもわかりますよ、建築費と販売コストの問題です。

部屋が大きかろうが、小さかろうが同じようにキッチンも洗面所もトイレも浴室もある。
広い部屋は、反対に何もないところの面積が大きいでしすよね。
フローリングと壁より、バスやトイレ設備の方がお金がかりますよね、
坪単価なんて目安ですから、単純に分譲価格を専有面積で割るだけでしょう？

マンションの値付けも似ています。
88㎡を4LDKに区切るのと3LDKに区切るのでは、厳密に言えば壁が少ない分
3LDKの方がコストは安いでしょう、でも3LDKにした方が高級感が出て高く売れる。
資材費だけを考えれば、高層階より低層階の方が壁が厚いからコストは掛かります
同じフロアーで、東西南北の方位に関しては全く同コストです。
総合的な建築費と土地代を、高く売れそうな高層階や南向き、角部屋を高くして
安くないと売れそうにない、低層階や中住戸を安めにして総合的に調整（利益確保）するのです。

大きな部屋の方が、浴室やキッチンで高い材料を使っているから一概には言えませんが
2LDK位の部屋の方が、4LDKより建築コストは割高だと思いますよ。
専門家ではないので、この程度で勘弁してください。

[691: 匿名さん]

なるほど。

[692: 匿名さん]

>>678
亀レスですみません、677です。年収1000万円ちょい、アーデルもキャッシュで買えない貧乏人です。電気代は頑張って１万円以内に抑えます。

[693: 匿名さん]

＞692
年収1000万超は、目白か駒込に住まなくちゃ、巣鴨、大塚は庶民的すぎると思いますよ・・

[694: 匿名さん]

いちいち妄想で煽りに反論しなくてよろしいｗ

[695: 匿名さん]

最近荒れてる？っていうかネタっぽいレスも見られますね？

[696: 匿名さん]

昨日が第２期２次の登録締切だったようですが、状況はどうなんでしょうか。住宅情報には現在先着順９戸となっております。まだアップデートしていないのかもしれませんが、２次６戸は先着順ではないし、キャンセル住戸は以前２戸でしたから総数も増えているような…

[697: 匿名さん]

来年から所得税が減税され、住民税が増額されます。
納税者の負担はプラスマイナスゼロなんですが、所得税が減税されるということは、
来年以降の住宅ローン控除のバック分が、所得税が減額された分少なくなってしまいます。
これに伴って住民税も住宅ローン控除の対象にするような話があったと思うのですが、
結局どうなったか分かる方いらっしゃいますか？

[698: 匿名さん]

それは法人税から住民税からの税源移譲に伴う措置として既に１８年度法改正済み、１９年から適用と。他スレの情報ですが。

[699: 匿名さん]

>696
確かに売れ行きは気になる所ですね

[700: 匿名さん]

例えば、アーデル契約後にこの掲示板読んでキャンセルした人とかも実際いるんですかね？